№ 13517
гр. София, 08.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря АЛЕКСАНДРА В. Т.
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20231110124343 по описа за 2023 година
Предявени са конститутивни искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС от К. С. К.,
Н. С. К. и Ю. С. И. срещу Е. на сграда в режим на ЕС, находяща се в гр. София, ул. „Хан
Аспарух“ № 42, представлявана от управителя А. И. В., за отмяна на взето решение по т. 2,
обективирано в протокол от проведено ОС на собствениците на ЕС на 18.04.2023г.
Ищците твърдят, че са собственици на апартамент с идентификатор 68134.102.246.1.2,
находящ се в гр. София, ул. „Хан Аспарух“ № 42, ет. 2. Сочат, че на 18.04.2023г. е проведено
ОС, за което била поставена покана на входа на ЕС на 07.04.2023г. в 19:00 ч. Съгласно
поканата, ОС се свиквало от управителя А. В.. Съгласно писмо от СО, район Средец, не
били намерени данни за регистриран управител, поради което считат, че всички взети
решения на проведеното ОС са незаконосъобразни, тъй като ОС било свикано от
нелегитимно лице. На следващо място излагат, че на ОС са присъствали лица, които не били
собственици или ползватели в сградата. В протокола било посочено лице И. Воденичаров
като „държател“ на ап. 1 (В.и), но според ищците в закона ясно било посочени кои лица
могат да присъстват /собственик, ползвател, обитател/. В протокола липсвало изрично
посочване на пълномощниците на собствениците, съответно на представените пълномощни.
В протокола липсвали подписи и на присъствалите лица. Сочат, че притежаваните от тях
ид.ч. от общите части са 40 %, а посочените в протокола ид.ч. на присъстващите били 60,27
%, което считат за недопустимо, тъй като сборът надхвърлял 100 %. Твърдят, че не е
извършена проверка на кворум. Излагат, че не са спазени изискванията на чл. 16, ал. 5
ЗУЕС. При тези твърдения молят съда да уважи предявените искове. Претендират разноски.
С уточняваща молба ищците са посочили, че оспорват и искат отмяна на т. 2,
обективирана в протокол от проведено ОС на 18.04.2023 г., която гласи: „за управител на ЕС
беше избран А. В.. ОС възлага на новоизбрания управител да подаде съответните документи
1
в ОС Район Средец“.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който предявените
искове се оспорват като неоснователни. Ответникът излага, че ОС е свикано от И. Ф. в
качеството му на собственик на трети мансарден етаж от сградата, който притежавал повече
от 20 % от общите части. Сочи се, че поканата за свикване е била подписана и от А. В. в
качеството му на друг съсобственик. Твърди, че на ОС са присъствали всички собственици с
изключение на С. В., който бил представляван от майка си М. В.. Присъствието на други
лица било свързано с т.4 от поканата и касаело получаването на сведения и сигнали относно
неправомерни действия на ищците. Твърди, че в протокола са положени подписи на
присъствалите и представляваните лица. Счита, че дори да е налице грешка при
изчисленията на общите части, то това не би било от значение за заявената воля на по-
голяма част от собствениците. На последно място излага, че липсата на изявление не е
основание за отмяна на решенията, както и че решението за избор на управител е взето
единодушно. Моли съда да отхвърли предявения иск.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищците е да докажат, че
са собственици на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че е взето от
Общото събрание решение, чиято отмяна се иска, както и че са предявили исковете за
неговата отмяна в преклузивния срок, а в тежест на ответника е да докаже спазването на
императивните изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на
решения на Общото събрание, както и че взетото решение не противоречи на императивни
материалноправни норми.
В конкретния случай с определението от 03.02.2024г., в което е обективиран проектът за
доклад, обявен за окончателен в проведеното съдебно заседание на 12.03.2024г. са обявени за
безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: че
ищците са собственици на апартамент с идентификатор 68134.102.246.1.2, находящ се в гр.
София, ул. „Хан Аспарух“ № 42, ет. 2; че на 18.04.2023г. е проведено ОС, на което едно от
взетите решения е това по т. 2, обективирано в протокол от проведено ОС, което гласи
следното: „за управител на ЕС беше избран А. В.. ОС възлага на новоизбрания управител да
подаде съответните документи в СО, Район Средец“.
Относно допустимостта на предявените искове съдът намира следното:
Исковата молба е подадена на 09.05.2023г., а атакуваното решение на Общото събрание
на етажната собственост е от 18.04.2023г.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай с оглед датата, на която е
проведено ОС и датата, на която е подадена исковата молба, преклузивният срок е спазен и
2
исковата молба е допустима като предявена в преклузивния срок.
На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е.
такИ. с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се
отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.
Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на
решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и
оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за
взетите решения. В този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013г. на ВКС по гр. дело №
657/2012г. на Първо ГО. В конкретния случай исковете по чл. 40 ЗУЕС касаят решение по т.
2 от протокола, което е позитивно, поради което същите подлежат на разглеждане по
същество.
Относно основателността на предявените искове, съдът намира следното:
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да
проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на
диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично
посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на
предявения иск. С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на
диспозитивното начало, установен в чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от
изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от
основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на
решенията, взети от Общото събрание на Е. на процесната сграда на 18.04.2023г. Тъй като в
разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за оспорване на взетите
решения на Общото събрание на Е., ищецът може да навежда нови основания за тяхната
незаконосъобразност само до изтичането на 30-дневния срок от оповестяването им по реда
на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се достигнало до изменение на иска чрез
добавяне на ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК. Недопустимо е обаче след изтичането
на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на оспорените
решения на Общото събрание на Е. /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по
гр. д. № 5704/2013г., I г. о., ГК/.
Поради това в настоящия случай следва да се разгледат единствено оспорванията,
въведени в исковата молба, а именно че събранието е свикано от нелегитимно лице
/нарушение на чл.12 ЗУЕС/, че не са представени пълномощни на лицата, които са
присъствали на събранието, както и че е присъствал лице, което е държател, както и че
протоколът от проведеното общо събрание не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5
ЗУЕС.
От приетия препис от Протокол от проведено общо събрание на собствениците на
Етажна собственост на адрес: гр. София, ул. Хан Аспарух № 42 от 18.04.2023г. се
установява, че на проведеното събрание са присъствали представители на ап. 1, собственост
на Б. С. В., М. Н. В. и С. Б. В. с притежавани от тях 18,03 % идеални части от общите части
в сградата; ап. 2, собственост на М. И. П. и А. И. В. с притежавани от тях 18,95 % идеални
3
части, както и на ап. 4, собственост на И. Г. Ф. с притежавани от него 23,02 % идеални
части. От протокола се установява, че по т. 1 е взето решение за председател и протоколчик
да бъде избран И. Ф., а за протоколчик- А. В.; по т.2 е взето решение за управител да бъде
избран А. В., като ОС възлага на новоизбрания управител да подаде съответните документи
за вписване в СО- район Средец; т. 3 от дневния ред е отпаднала; по т. 4 е взето решение
останалите собственици да предприемат действия за защита на своите интереси, за което по
надлежния ред ще бъдат събрани необходимите документи; по т. 5 е прието решение И.
Воденичаров да събере оферта за подмяна на входната врата с нова, която се отваря навън и
се отключва с чип, включително за отваряне с чип на втората входна врата на двора,
разположена от страната на № 44.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по
който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.
За провеждането на Общото събрание на Е. се води протокол от избран от него
протоколчик – чл. 16, ал. 4 ЗУЕС. Изискуемото съдържание на протокола е нормативно
установено в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, като с това съдържание протоколът е свидетелстващ
документ, установяващ извършените от Общото събрание действия и взетите решения.
Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол –
съставя се в 7-дневен срок и се подписва от председателя и протоколчика. Те удостоверяват
верността на вписаните обстоятелства, като при отказ от някой от тях да го подпише, това се
отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на Е. по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при
поискване се представя и копие от протокола. Предвиден е кратък срок – 7 дни от
оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който всеки
член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, респективно
достоверността на взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и
съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени
лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му
придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелстващи
документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се
стабилизира и има обвързваща Е., третите лица и съда доказателствена сила – в този смисъл
Решение № 8 от 24.02.2015г. на ВКС по гр. дело № 4294/2014 г., І г. о., ГК. В настоящия
случай протоколът от проведеното общо събрание на 18.04.2023г. съдържа всички
изискуеми законови реквизити,като не се установиха сочените от ищците нарушения. По т. 2
е посочено, че Б. В. е предложил за управител на етажната собствнесот да бъде избран А. В.,
като предложението е било подложено на гласуване и същото е било прието единодушно от
присъствалите на събранието лица. Поради което съдът намира, че са възпроизведени
съществените изявления на страните и не е налице нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал.
5 ЗУЕС.
4
По отношение на възражението, че на ОС са присъствали лица, които не са били
надлежно представени съдът намира следното:
Видно от таблица с подписите на участниците в ОС /неразделна част от протокола за
проведеното ОС/ лично са участвали Б. В. и М. В., С. В. е участвал чрез пълномощник като
по делото е представено пълномощно от 29.10.2018г. от С. В. в полза на М. В. с права да го
представлява при провеждане на Общи събрания на Е.. По отношение на И. Воденичаров
същият действително от съдържанието на протокола е взел участие в провеждането на ОС,
но не е подписал същия. Съдът намира, че доколкото ап. 1 е бил надлежно представляван на
проведеното ОС от неговите собственици присъствието на допуснат от собствениците
ползвател на имота не води до нарушение на процедурата, предвидена в чл. 14 ЗУЕС. На
следващо място по делото е безспорно установено, че на събранието са присъствали А. В. и
И. Ф., собственици на ап. 2 и ап. 4.
По отношение на възражението, че Общото събрание е свикано от нелегитимно лице
съдът намира следното:
Съгласно чл. 12, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква най-малко един път годишно
от управителния съвет (управителя) или контролния съвет (контрольора). В чл. 12, ал. 2 е
предвидена възможност ОС да се свика и по писмено искане на собственици, които имат
най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, като искането се отправя до
управителния съвет, който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.
Съгласно чл. 12, ал. 5 ЗУЕС Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или
ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното
проведено общо събрание.
В настоящия случай от приетата покана за свикване на общо събрание се установява,
че същото е било свикано от И. Ф. - л.39 от делото, като поканата е била поставена на
вратата на електрическото табло във входа на етажната собственост на ул. Хан Аспарух №
42 от А. В..
Св. И. Ф. е посочил, че са четири обекта в етажната собственост на ул. Хан Аспарух
№ 42- два на първи етаж и по един на втори и трети. Било необходимо да се свика общо
събрание, тъй като нямало домоуправител, както и поради посегателства от страна на К.и
срещу Етажната собственост. Твърди, че той свикал Общото събрание и присъствал на него.
Поканата била сложена в общите части на видно място за всички във входа на етажната
собственост. На събранието присъствали той, Б. и М. от първия етаж и А. В.. Присъствал и
държател на първи етаж, който безвъзмездно ползвал апартамента на В.и. Опитали да
комуникират с ищците, чукали на вратата, звънели на звънеца, но те не отворили. Изчакали
и провели събранието без тях. Сочи, че е собственик на обект в ЕС от 2020г. Твърди, че към
датата на свикване на събранието нямало домоуправител.
Св. М. В. е посочила, че общото събрание се свикало, защото трябвало да изберат
домоуправител и за други въпроси, касаещи сградата. Чакали ищците да се появят до 7-7,15
часа. След това чакали още час и тогава се провело събранието като единодушно били
5
избрали домоуправител.
От приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 113,
том IX, рег. № 11639, дело № 394 от 2020г. на нотариус Станислав Филипов, се установява,
че на 31.12.2020г. Даниела Свиленова Георгиева е продала на И. Г. Ф. следните свои
собствени недвижими имоти: мансарден етаж от триетажна жилищна сграда, находяща се в
гр. София, ул. Хан Аспарух № 2, със застроена площ от 145 км., заедно с мазе, находящо се в
сутерена на сградата, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата,
който мансарден етаж представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.102.246.1.3, както и втора жилищна сграда в двора от три стаи и кухня,
представляваща сграда с идентификатор 68134.102.246.2, както и дворно място,
съставляващо по графични данни УПИ VII-7, който представлява поземлен имот с
идентификатор 68134.102.246. Приета е скица на поземлен имот с идентификатор
68134.102.246, в която е посочено, че няма данни за идеалните части, както и скица на
поземлен имот с идентификатор 68134.102.246.2, в която е посочено, че няма данни за
идеалните части, както и скица на поземлен имот с идентификатор 68134.102.246.1.3, в
която не са посочени прилежащи части.
Нормата на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС предвижда, че когато в документите за собственост на
самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени
съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните
части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта
на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора
от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в проценти, като съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 6
ЗУЕС, определените идеални части по реда на ал. 4 се одобряват с решение на общото
събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или
вход, като общото събрание може да откаже да одобри определените идеални части само ако
е допусната грешка в пресмятането.
В конкретния случай по делото не са представени документи, от които да се
установяват притежаваните от И. Ф. идеални части от общите части на сградата, доколкото
такИ. не са вписани в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имоти № 113, том
IX, рег. № 11639, дело № 394 от 2020г. на нотариус Станислав Филипов. С оглед на това и
при приложение на горецитираните разпоредби е следвало да бъде проведена процедура по
чл. 17, ал. 4 и ал. 6 ЗУЕС за определяне на идеални части, одобрени с решение на ОС. По
делото няма представени доказателства, а и няма наведени твърдения да е спазена
процедурата по чл. 17, ал. 4 и ал. 6 ЗУЕС, поради което съдът не може да установи какви са
идеалните части, притежавани от И. Ф.. Липсват доказателства по какъв начин са изчислени
отразените в протокола идеални части на И. Фергуля, като в настоящото производство не се
проведе пълно и главно доказване на обстоятелството, че същият притежава 23,02 %
идеални части от общите части на сградата. В тази насока следва да се подчертае изрично,
че редът, който законът предвижда за преодоляване празнотата в документа за собственост
6
на етажния собственик, е именно този по чл. 17, ал. 4 и ал. 6 ЗУЕС, а не чрез математическо
приравняване съобразно притежаваните от останалите собственици идеални части.
При това положение, процедурата по провеждане на събранието се явява опорочена,
тъй като не е спазена императивната разпоредба на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС, изискваща ОС да е
свикано по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части
от общите части на сградата, което води като резултат до незаконосъобразност на
проведеното на 18.04.2023г. общо събрание, респ. взетите на него решения не пораждат
правни последици. Само по себе си, това е достатъчно основание за отмяна на взетите
решения на общото събрание на ЕС. Редовното свикване на ОС по реда на чл. 12 ЗУЕС не се
предполага, а следва на общо основание да бъде доказано от ответника, щом исковата молба
се основава на нередовност на процедурата по свикване на общото събрание. В конкретния
случай от страна на ответника не са ангажирани доказателства, установяващи по безспорен
начин спазването на предвидения в закона ред за свикване на общото събрание. Не се твърди
общото събрание да е било свикано с оглед неотложен случаи или същото да е било свикано,
тъй като е минала повече от една година от последното проведено общо събрание. Още
повече, св. Ф. е посочил, че през 2023г. е имало други общи събрания.
С оглед на гореизложеното поради наличие на процедурно нарушение при свикване
на процесното ОС, оспореното решение следва да бъде отменено.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищците. Същите са сторили
разноски за държавна такса в размер на 240 лева и претендират адвокатско възнаграждение
в размер на 1000 лева като са представени и доказателства за сторените разноски, а именно
договор за правна защита и съдействие от 05.05.2023г. /л. 74 от делото/. Така представения
договор служи за разписка по чл.77 ЗЗД за полученото адвокатско възнаграждение,
доколкото е посочено, че сумата е заплатена в брой при подписване на договора. В
проведеното съдебно заседание на 09.04.2024г. процесуалният представител на ответника е
релевирал възражение за прекомерност, което съдът намира за неоснователно с оглед
обстоятелството, че възнаграждението се дължи за защита на трима ищци, както и че делото
е приключило в две съдебни заседания с изслушване на двама свидетели. Така на ищците
следва да се присъдят разноски в общ размер от 1240 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени от К. С. К.,
ЕГН **********, Н. С. К., ЕГН ********** и Ю. С. И., ЕГН *******, тримата с адрес: гр.
София, ул. „Хан Аспарух“ № 42, срещу Е. в сградата в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. София, ул. „Хан Аспарух“ № 42, представлявана от управителя А. В.,
взетото решение по т. 2 от общото събрание на собствениците в ЕС, проведено на
18.04.2023г., а именно „за управител на ЕС беше избран А. В.. ОС възлага на новоизбрания
7
управител да подаде съответните документи за вписване в СО- Район Средец“.
ОСЪЖДА Е. в сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул.
„Хан Аспарух“ № 42, представлявана от управителя А. В., да заплатят на К. С. К., ЕГН
**********, Н. С. К., ЕГН ********** и Ю. С. И., ЕГН *******, тримата с адрес: гр. София,
ул. „Хан Аспарух“ № 42, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1240 лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8