Р Е Ш Е Н И Е
№...
15.01.2020г. Гр.Стара
Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ
РАЙОНЕН СЪД XI Граждански състав
На 18.12.2019г.
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НЕДЕЛИНА МИНЧЕВА
Секретар Емилия Д., като разгледа
докладваното от съдия Минчева гражданско
дело №4741 по описа за 2019г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.92 от ЗЗД.
Искът е
предявен от “Бързострой” ЕООД гр.Стара Загора срещу „...и-инвест“ ООД гр.Стара
Загора. С исковата молба се твърди, че на 15.02.2019г. ответникът сключил с ...
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, допълнен и изменен
с Анекс от 18.04.2019г. По силата на този договор ответникът се задължава да
продаде на ... недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор: ……... На
14.05.2019г. между купувача по предварителния договор - ... и ищеца бил сключен
Договор за продажба на вземане, по силата на който ... прехвърля на ищеца
вземането си по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.02.2019г., допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г. Ответникът бил
надлежно уведомен за извършената цесия. Съгласно предварителния договор,
страните е следвало да се явят при нотариус ... на 16.05.2019г. с готовност да
сключат нотариален акт, като продавачът по договора следва да осигури всички
документи, а купувачът – финансирането. Ищецът твърди, че добросъвестно е
изпълнил задълженията по договора, като е осигурил финансиране чрез банков
кредит, в замяна на което продавачът е следвало да продаде имота свободен от
вещни тежести и ограничения в правото на собственост. При проверката при
нотариуса обаче се установило, че недвижимият имот, предмет на сделката е
обременен с две възбрани в полза на НАП и освен това с два сервитута в полза на
физически лица и вещни права в полза на БТК АД. Тежестите представлявали пречка
за сключване на нотариален акт и за сключването на договор за кредит за
покупната цена на имота, поради което окончателният договор не бил сключен и
бил съставен Констативен протокол от нотариуса. Впоследствие страните провели
няколко разговора, при които ответникът уверявал ищеца, че ще освободи имота от
тежести и сделката ще бъде сключена. Въпреки това на 14.06.2019г. ответникът
уведомил ищеца, че счита предварителния договор за развален по вина на
купувача. Ищецът направил справка в имотния регистър и установил, че ответникът
междувременно на 23.05.2019г. е продал процесния имот на трето лице. Ищецът
изпратил на ответника уведомление, получено на 10.07.2019г., с което заявява,
че разваля предварителния договор поради неизпълнение от страна на продавача и
претендира неустойката, предвидена в договора в размер на 20000,00лв.
Ответникът отговорил с писмо, че счита купувача за неизправна страна по
договора и също претендира неустойката. Ищецът твърди, че като цесионер има
всички права на купувач по Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г. Продавачът –
ответникът е декларирал още при подписването на предварителния договор, че
имотът е чист от тежести и ограничения, които биха попречили на купувача да
упражнява правото на собственост. При сключването на окончателния договор се е
оказало, че това не е така, което представлявало неизпълнение на задълженията
на ответника по договора и пречка за сключването на окончателен такъв. Неизпълнението
на задълженията на продавача да продаде имот – чист от тежести и ограничения,
станало причина за развалянето на предварителния договор, като вина за това
имал само продавачът. Поради тази причина същият дължал предвидената в договора
неустойка в размер на 20000,00лв. Въпреки поканата от страна на ищеца за
заплащането на дължимата неустойка, плащане не постъпило. Това породило за
ищеца правен интерес да предяви настоящия иск.
Моли съда
да осъди ответника да му заплати сумата от 20000,00лв., представляваща
неустойка по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.02.2019г., допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г., както и направените
по делото разноски.
Ответникът
в срока за писмен отговор оспорва предявения иск. Счита, че искът е недопустим,
тъй като ищецът не бил страна по предварителния договор и не бил процесуално
легитимиран да предяви настоящия иск. С договора за цесия не се заменяла
страна, тъй като продавачът по договора не е дал съгласие за това. Цесионерът
само придобил правото да закупи процесния имот, но нямал други права,
предвидени за купувача в предварителния договор. Освен това ответникът счита,
че договорът за цесия бил нищожен поради заобикаляне на закона, противоречие с
добрите нрави и привидност. С него задължение от 500000,00 евро било продадено
за 1800,00 евро. Поради което моли съда да обяви договора за нищожен. В случай,
че съдът приеме иска за допустим, то същият бил неоснователен. В деня, в който
страните са се явили при нотариус за сключване на окончателен договор, ищецът
не е имал готовност да плати цената на имота. Представените пред нотариуса
доказателства за сключван договор за кредит бил за сумата от 880000,00лв., а
продажната цена била 500000,00 евро без ДДС. Поради тази причина ищецът бил неизправна
страна по предварителния договор. Същият отправил допълнителни искания към
продавача, които били невъзможни за удовлетворяване в последния ден от срока за
изпълнение на предварителния договор.
Моли
искът да бъде отхвърлен и претендира разноски по делото.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, намери за установена следната фактическа и
правна обстановка:
От представените и приети като
писмени доказателства копия на Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.02.2019г., Анекс към
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.04.2019г. се установява, че ответникът и ... били
в договорни
отношения, като са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот
- Поземлен имот с идентификатор: …… Продавач по предварителния договор е
ответникът. В договора е предвидено прехвърлянето на правото на собственост
върху имота да стане на 16.05.2019г. при определен нотаруис, като на същата
дата купувачът заплати цялата договорена цена, която е била общо 500000,00 евро
без ДДС, а след заплатеното капаро в размер на 1500,00 евро, е останала за
плащане сумата от 498500,00 евро при подписване на нотариалния акт. Видно от
приетите като писмени доказателства копия на Договор за продажба на вземане от 14.05.2019г., Платежно нареждане от 12.06.2019г.,
извлечение от сметка, купувачът по предварителния договор - ... е прехвърлил правата си по
него на ищеца срещу сумата от 1800,00 евро, която сума е преведена от ищеца.
По делото
е представено копие от Констативен
протокол от 16.05.2019г., акт №75, том I, на нотариус ..., от който се установява, че на
16.05.2019г. страните са отишли при нотаруис ... с оглед сключването на
окончателен договор, но такъв не е бил сключен. Като причина за несключването
на договора в констативния протокол е посочено наличието на сервитути, с които
е бил обременен процесния имот, с които купувачът не бил запознат и с които
купувачът не бил съгласен да придобие имота. Видно от приетите като писмени
доказателства копия на: Уведомление
от „...и-инвест“ ЕООД гр.Стара Загора, Уведомление от “Бързострой” ЕООД
гр.Стара Загора с обратна разписка, Отговор на уведомление от 15.07.2019г., Справка по лице от Служба по вписвания при РС-Стара
Загора, имотът е бил
продаден на трето лице на 23.05.2019г., поради което и двете страни са си
отправили взаимни изявления, че считат договора за развален поради вина на
противната страна. По делото са представени и копия от Договор за учредяване на право на прокарване на
отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужд
имот от 21.10.2010г. – 2 броя, Заповед №886/20.06.2006г. на кмета на Община
Стара Загора, от
които се установява, че действително недвижимият имот, предмет на
сделката е обременен с два сервитута в полза на физически лица и вещни права в
полза на БТК АД.
По делото
бяха допуснати гласни доказателства. От показанията на свидетеля И.Ж.З. се
установява, че същият е бил посредник при сключването на сделката между
ответника и .... При сключването на предварителния договор са били известни на
страните вписани две възбрани за публични вземания на НАП и не са били известни
други тежести. При срещата на страните при нотариуса за сключване на
окончателния договор, на страната на купувача вече бил ищеца, с пълномощник ....
Тогава станало ясно, че по отношение на имота има учредени сервитути и ищецът
настоял да бъдат отстранени. Ищецът бил готов да заплати цената и да сключи
нотариален акт, но заради вещните тежести не го направил. Ответникът обещал, че
ще направи необходимото да освободи имота от тежестите, заради което страните
сключили само констативен протокол. Още същия ден имало среща между
представителите на страните и свидетеля, на която уговаряли освобождаването на
имота от тежести и сключването на окончателен договор. Имало още две срещи
между страните при посредника – свидетеля, на които се обсъждало сключването на
анекс към предварителния договор с оглед продължаване на срока му. Въпреки това
анекс не бил сключен. Последната среща била на 26.05.2019г., а свидетелят
разбрал впоследствие, че още преди тази среща ответникът е продал имота на
трето лице. Свидетелят останал с впечатление, че ищецът е готов да заплати
цялата цена на имота при срещата при нотариуса на 16.05.2019г.
От
показанията на свидетелката ... се установява, че същата работи като
счетоводител на ищеца. Тя отговаряла за осигуряването на финансирането на
сделката за покупка на процесния имот. За целта тя провела преговори с банка и
били сключени два договора за кредит, с които била осигурена 90% от цената, а
остатъкът от 10% щял да бъде със средства на ищеца. На 16.05.2019г. свидетелката
присъствала на срещата при нотариуса с цел да извърши необходимите финансови
операции по заплащането на цената. Тогава се установило, че имотът е обременен
с вещни тежести, за които не се знаело преди това и това станало пречка за
сключването на нотариален акт. Страните по сделката се уговорили за отсрочка за
отстраняването на тежестите, но окончателен договор така и не бил сключен и
ищецът не усвоил предоставените му кредити.
Съдът
кредитира с доверие показанията на свидетелите, тъй като са непротиворечиви,
вътрешно логични и се подкрепят от писмените доказателства по делото.
Основен
спорен момент между страните е фактът дали със сключения договор за цесия между
... и ищеца, ищецът е придобил правата на купувача по предварителния договор.
Съдът констатира, че навсякъде в предварителния договор и в анекса към него
купувачът е определен като „КУПУВАЧЪТ или посочено от него трето лице“.
Така е още в началото на договора, където е определен предмета му, като
продавачът се е задължил да прехвърли собствеността на „купувача или на
посочено от него трето лице“, задължил се е по същия начин да предаде
владението върху имота, „купувачът или посочено от него трето лице“ се е
задължило да заплати остатъка от цената при сключването на окончателния
договор, „купувачът или посочено от него трето лице“ се задължава да сключи
окончателен договор, всички права и задължения за купувача са предвидени за
него или посоченото от него трето лице. Дори отговорността за неустойка е
предвидена като задължение или право на „купувача или посочено от него трето
лице“. По този начин съдът намира, че страните предварително са уговорили
възможността правата на купувача по договора да бъдат прехвърлени на трето лице
и че договорът не е сключен с оглед личността на купувача. Впоследствие
купувачът по предварителния договор - ... е прехвърлил правата си по него на
ищеца с Договор за продажба на
вземане от 14.05.2019г. В чл.1, ал.2, т.3 от Договора изрично е
предвидено, че „С подписването на настоящия договор за цесия посоченото от
цедента трето лице занапред се явява “Бързострой” ЕООД“. Съдът намира, че с
този начин на сключване на предварителния договор и на договора за цесия на
практика се е стигнало до замяна на страна на предварителния договор, като
цесионерът – ищец по настоящото дело, е придобил всички права и задължения на
купувача по предварителния договор. Това положение не е оспорено от страна на
ответника при узнаването му, видно от Констативен протокол от 16.05.2019г., акт №75, том I, на нотариус ..., в който като купувач присъства
ищеца, както и при последващите преговори между страните във връзка с
евентуалното продължаване срока на предварителния договор. От последващата
кореспонденция между страните - Уведомление
от „...и-инвест“ ЕООД гр.Стара Загора, Уведомление от “Бързострой” ЕООД
гр.Стара Загора, Отговор на уведомление от 15.07.2019г., също става ясно, че продавачът
по предварителния договор – ответникът възприема като купувач по предварителния
договор ищеца, като дори претендира разваляне на предварителния договор по
негова вина и заплащане на неустойка. Не се представиха доказателства за
евентуални претенции на ответника към първоначалния купувач по предварителния
договор - ... за неустойка или за някакво друго неизпълнение на задължения по
договора.
Предвид
изложеното съдът намира за безспорно установено, че правата и задълженията на
купувач по предварителния договор и анекса към него принадлежат на ищеца.
Съдът
намира, че вина за развалянето на предварителния договор носи именно ответника.
При сключването на предварителния договор е записано, че върху процесния имот
има вещни тежести, а именно два броя възбрани в полза на НАП. В чл.7, ал.2,
б.б/ от Предварителния договор ответникът е декларирал, че имотът няма вписани
вещни или други тежести, които да пречат на купувача да упражнява правата си на
собственик, с изключение на вписаните възбрани. Видно от Констативен протокол от 16.05.2019г., акт
№75, том I, на нотариус ..., при извършена справка в Служба по вписвания гр.Стара Загора се е
установило, че върху имота има и други тежести – два сервитута и вещни права в
полза на БТК АД. Това се е оказало пречка за купувача да придобие имота с
нотариален акт, поради изисквания на банката, която е финансирала сделката и
поради инвестиционните намерения на ищеца. Съдът намира, че ответникът не е
изпълнил задълженията си по предварителния договор да предостави на купувача
свободен от тежести имот. Декларирал е невярно обстоятелство, което, ако е било
известно на купувача, е нямало да се стигне до сключването на предварителния
договор. Освен това макар страните да са водили разговори за продължаване срока
на предварителния договор и уреждане на отношенията така, че все пак продажбата
да бъде осъществена, ответникът е продал имота на трето лице, с което е осуетил
окончателно сделката. Съдът не споделя доводите на ответника, че купувачът не е
имал готовност да заплати цената на 16.05.2019г. Поради тази причина съдът
приема, че вина за развалянето на предварителния договор има действително
ответникът.
Страните са предвидили клауза за
неустойка при неспазване на задължението на продавача да сключи окончателен
договор за покупко-продажба на недвижимия имот в чл.9 от Предварителния договор
в размер на 20000,00лв.
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД „Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.”
Неустойката е акцесорна на главното задължение на страната, тя обезпечава кредитора при неизпълнение на задължението на длъжника, като установява предварително размера на обезщетението за вредите, които кредиторът би претърпял в случай на неизпълнение. Вредите, чийто размер покрива неустойката, не е необходимо да бъдат доказвани.
Съгласно Тълкувателно решение №1/15.06.2010г. на ОСТК на ВКС, като клауза, уговорена в договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в частното право (чл.9 ЗЗД). С нея страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от неизпълнението. Неустойката е винаги форма на договорна отговорност. Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл.9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави.
Добрите
нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието
на договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка
съдът следи служебно.
Един от
тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от
закона интерес.
Условията
и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на
добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат
използвани някои от следните критерии: естеството им на парични или на
непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с
неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни
способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди;
Неустойката
следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена,
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на
добрите нрави.
Прекомерността
на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез
съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди.
В конкретния случай съдът намира,
че цитираната кауза за неустойка в процесния договор не е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Тя цели да обезщети купувача по договора и ищец
по настоящото производство за вредите, които той може да претърпи поради
неизпълнението на задължението за прехвърлянето на правото на собственост.
Съдът намира и, че размерът на
предвидената в договора неустойка не е прекомерен с оглед размера на
евентуалните вреди, които ищецът би могъл да претърпи. Установено бе, че ищецът
е заплатил банкови такси по сключените от него договори за кредит, по които не
е усвоил предоставените му средства, като това са само част от вредите, които
ищецът евентуално е претърпял.
Предвид гореизложеното, съдът
намира предявения осъдителен иск за основателен и доказан и следва да бъде
уважен в пълен размер.
По отношение на претенцията за съдебните и деловодните
разноски, съдът намира, че ответникът е станал причина с поведението си за
завеждане на иска, поради което в негова тежест следва да възложат разноските. Ответникът
е направил възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, но съдът
констатира, че същото е в минималния размер, предвиден за този размер искове, с
начислен ДДС. Ето защо и на основание чл.78, ал.1 ГПК в тежест на ответника
следва да бъдат възложени разноските в размер на 800,00лв., представляващи
платената от ищеца държавна такса и 1365,00лв., представляващи платеното от
ищеца адвокатско възнаграждение.
Воден
от горните съображения, съдът
Р Е Ш
И:
ОСЪЖДА „...И-ИНВЕСТ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Стара Загора, ул.“Свети Княз Борис“ №85, вх.А, ет.3,
ап.5, представлявано от Веселин Костов ... да
заплати на “БЪРЗОСТРОЙ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Стара Загора,
ул.“Калояновско шосе“ №1,
представлявано от Аделин Вълчанов ..., сумата от 20000,00лв. /двадесет хиляди лева/ представляваща неустойка
по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.02.2019г.,
допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г., както и направените по делото
разноски в размер на
2165,00лв. /две хиляди сто шестдесет и пет
лева/, представляващи
платената от ищеца държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Присъдените суми могат да бъдат
внесени по сметка на ищеца: IBAN: ***.
Решението подлежи на обжалване
пред Старозагорски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: