РЕШЕНИЕ
гр.
София, 24.10.2024 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в публично заседание на шести юни две хиляди двадесет и четвърта година в
състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
при секретаря К. Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 12120 по описа за 2019 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 30, ал.
3 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът П.З. твърди, че на 11.06.2014 г. с
ответницата Т.Т. са сключили договор за предоставяне ползването на земеделски
земи (договор за наем на земеделски земи) в землището на община Перущица с
нотариално заверени подписи, по силата на който той предоставя временно и
възмездно на ответницата ползване на поземлени земеделски имоти с обща площ от
1 147,441 дка, подробно описани в цитирания договор и анекс № 1 от
20.06.2014 г. към него, като договорът и анексът са вписани в Службата по
вписванията на 24.06.2014 г. Ищецът твърди, че земите са предадени на
ответницата преди сключване на договора на 01.10.2013 г., без възражения
от нейна страна, като това обстоятелство е отразено в самия договор. Посочва,
че съгласно договора земеделските земи се предоставят за ползване за период от 01.10.2013
г. до 01.10.2019 г. или за шест стопански години. Твърди също така, че с анекс
№ 2 от 19.08.2014 г. към договора, вписан в Службата по вписванията на 08.09.2014
г., договорът е прекратен по взаимно съгласие на страните за част от
земеделските земи, находящи се в землището на гр. Перущица, като тази част е в
общ размер от 110,802 дка, като така общата площ на предоставените за ползване
по договора земеделски земи е намалена до 1 036,639 дка. Ищецът твърди
още, че ответницата не е извършвала дължимите по договора плащания, освен авансовото
плащане в размер на 20% от дължимата цена за първата стопанска година. Поради
това с нотариална покана от 29.10.2014 г. той е поканил ответницата да изпълни
доброволно паричните си задължения по договора, като я е предупредил, че ако не
изпълни задълженията си, ще прекрати едностранно договора, както е уговорено в
него. Тъй като ответницата не е платила дължимите суми в предоставения ѝ
срок, ищецът твърди, че с последваща нотариална покана, връчена на ответницата
на 23.04.2015 г., е заявил изрично, че прекратява действието на договора, като
е поканил ответницата да му върне имотите, което обаче тя не е направила. Посочва,
че прекратяването на договора е било заявено за отбелязване в Службата по
вписванията, но поради постановени откази за вписване и обжалването им, то е
вписано едва на 31.08.2016 г., до която дата ищецът счита, че ответницата е
можела да упражнява правата си по договора, противопоставяйки ги и на трети
лица. Поради това ищецът иска ответницата да му заплати сумите, дължими по
договора за третата стопанска година (01.10.2015 г. – 01.10.2016 г.), представляваща
80% от дължимата наемна цена за периода 01.10.2015 г. – 31.08.2016 г. (дата на
вписването на прекратяването на договора), чийто размер възлиза на 29 387,90
лв., заедно със законната лихва върху тази сума от 17.09.2019 г. до
окончателното ѝ изплащане, както и сумата 8 800,05 лв. – лихва за
забава върху главницата за периода 04.10.2016 г. – 16.09.2019 г. Претендира
разноски по делото.
Ответницата Т.Т. оспорва исковете. Не оспорва, че между
нея и ищеца е сключен соченият от него договор, както и че той е прекратен
едностранно от ищеца с нотариалната покана, която ѝ е връчена на
24.04.2015 г. Поради това счита, че претенциите на ищеца са неоснователни, тъй
като между страните не е налице договорно отношение за процесния период, нито е
налице фактическо ползване на посочените земи от нейна страна. При евентуалност
прави възражение за погасяване по давност на процесните вземания. Не претендира
разноски.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира
следното:
Между страните не е
спорно, а и се установява от представения по делото договор и анекси към него,
че между тях е сключен договор, наименуван „договор за наем на земеделски земи
в землището на община Перущица“, от 11.06.2014 г. и Анекс № 1 към него, с
нотариално удостоверени подписи на страните, с който ищецът П.З., определен в
договора като „наемодател“, предоставя на ответницата Т.К. (сега Т.), определена
като „наемател“, подробно описани в приложение № 1 към договора земеделски земи
с цел земеделско ползване и производство на едногодишни зеленчукови и полски
култури. Договорът е вписан в Служба по вписванията на 24.06.2014 г. Съгласно т.
2 от договора той е сключен за периода от
01.10.2013 г. до 01.10.2019 г., т.е. за шест стопански години.
Сключеният между
страните договор следва да се определи като договор за аренда, към който се
прилага Законът за арендата в земеделието (ЗАЗ), в редакцията му към момента на
сключване на договора – 11.06.2014 г. (с последно изменение към този момент,
обнародвано в ДВ, бр. 43 от 29.04.2008 г.). Аргументите за това от една страна
са, че страните по договора са избрали значително по-тежката и скъпа форма на
сключване на договора, а именно с нотариално удостоверяване на подписите, както
и вписване в Службата по вписванията, която форма съответства на предвидената в
ЗАЗ и е условие за действителност на арендния договор (така ТР № 2/2017 г. на
ОСГТК на ВКС). Също така обект на договора са земеделски земи, което съответства
на обекта по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ. На следващо място, договорът е сключен за шест
стопански години, което отговаря на изискванията по чл. 4, ал. 1 ЗАЗ.
Посоченото води до извода, че страните са избрали да сключат един формален и
дългосрочен договор за аренда, а не договор за наем. В подкрепа на товар
разбиране е и начинът, по който е уговорено заплащането на наемната цена, който
е съобразно правилото на чл. 8, ал. 5 ЗАЗ (арендното плащане се дължи в първия
работен ден след изтичането на стопанската година – т. 4.1.2 от договора).
Останалите клаузи от договора също следват изискванията на ЗАЗ по отношение на
ползването на предоставените земеделски земи, правото за отдаването им под
аренда на други лица, изграждането на съоръжения върху тях и др. (в този смисъл
напр. решение № 59/2009 г. по т. д. № 525/2008 г. на ВКС, I т.о. и решение №
703/2010 г. по гр. д. № 1060/2009 на ВКС, IV г.о., с които е прието, че за
вещите, посочени в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ е възможно да се сключват както договор за
наем, така и договор за аренда, като за съществото на договора трябва да се
изхожда, както от естеството на вещите, така и с оглед задълженията, поети от
страните по него, а не само от избраното от страните наименование на сделката).
Договорът за аренда се
урежда от специалните правила на ЗАЗ. В чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ е предвидено,
че прекратяването на договора за аренда при неизпълнение на договорните
задължения се осъществява по общия ред, доколкото в закона не е предвидено
изрично противното. Съгласно чл. 27, ал. 2 ЗАЗ прекратяването на договора се
вписва в Службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба
по земеделие.
Между страните не е
спорно, а и се установява от представените по делото доказателства
(нотариалните покани до ответницата от 29.10.2014 г. и от 01.04.2015 г.), че
договорът е прекратен, считано от връчване на нотариалната покана от 01.04.2015
г. на 24.04.2015 г. Вписването на прекратяването на договора е постановено с
определение от 28.09.2016 г. по в. ч. гр. д. № 2269/2015 г. на ОС – гр. Пловдив,
считано от 31.08.2016 г. Следва да се има предвид обаче, че вписването в
службите по вписвания не е условие за действителността или за влизането в сила
на арендния договор, тъй като вписването не е елемент от фактическия състав на
договора и няма конститутивно действие (чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, така и ТР № 2/2017
г. на ОСГТК на ВКС). Следователно отбелязването (вписването) на прекратяването
на арендния договор също няма конститутивно действие. Следователно
облигационното правоотношение между страните, произтичащо от договора за аренда,
е прекратено, считано от 24.04.2015 г., когато е получено изявлението за
разваляне на договора, обективирано в нотариалната покана от 01.04.2015 г.
Следва да се посочи и че доколкото страните не спорят, че договорът е прекратен
с получаването от ответницата на нотариалната покана, за безспорно следва да се
приеме и обстоятелството, че към момента на направеното изявление за
прекратяване на договора са били налице предпоставките за това (в случая
неплащане от страна на ответницата).
След като договорът е
прекратен на 24.04.2015 г., трябва да се приеме, че предявеният в настоящото
производство иск е за заплащане на обезщетение за вреди, произтичащи от
неизпълнение на задължението на ответницата като арендатор да върне имотите
след прекратяването на действието на договора. Поради това предявеният иск за
заплащане на дължими суми за ползване на земеделски земи следва да се
квалифицира на основание чл. 30, ал. 3 ЗАЗ, като периодът, за който е предявена
претенцията, е 01.10.2015 г. – 31.08.2016 г.
Със сключения между
страните договор се признава действието му за период, предхождащ датата на
сключване, а именно считано от 01.10.2013 г. (т. 20 от договора). Наред с това направеното
от страните изявление в т. 20 и т. 21 от договора има характера на приемно-предавателен
протокол, т.е. налице е признание от страна на ответницата за това, че тя е
получила от ищеца като арендодател фактическата власт върху имотите – обект на
договорното правоотношение, считано от 01.10.2013 г. и то в състояние, годно за
ползване съгласно предвиденото в договора предназначение. Следователно, имотите
са били ползвани от ответницата, която съгласно представения договор е осъществява
и фактическа власт върху тях.
Изложеното не се
опровергава от свидетелските показания, дадени от свидетеля С.Т.(брат на
съпруга на ответницата, който също така работи при нея), от които също се
установява, че именно ответницата е подписала договорът, по силата на който
имотите, обект на арендното правоотношение, са ѝ предадени. Свидетелските
показания не следва да бъдат съобразявани в частта, в която свидетелят заявява,
че липсва предаване на фактическата власт върху посочените имоти, тъй като това
обстоятелство, както се посочи, се установява от подписания от страните
договор. Поради това и доколкото ищецът не е дал изрично съгласие за допускане
на свидетели за това обстоятелство, а дори се е противопоставил, съгласно чл.
164, ал. 1, т. 6 ГПК са недопустими свидетелските показания, с които
ответницата иска да докаже обратното на отразеното в подписания от нея
документи, т.е. иска да опровергае съдържанието на изходящ от нея частен
документ.
Доказателствената
тежест относно факта на предаване и на връщане на фактическата власт върху
обекта на договора за аренда съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК се разпределя между
страните, като всяка страна следва да докаже фактите, от които черпи
благоприятни последици. Следователно в тежест на ищеца като арендодател е да
докаже реалното предаване на имотите при сключване на договора, а в тежест на ответницата
като арендатор е установяването на връщането на имотите, обект на арендата.
Неоснователни са
доводите на ответницата за това, че ищецът не установява, че ответницата като
арендатор осъществява фактическа власт върху имотите, тъй като, както се посочи
по-горе, това обстоятелство е установено с договора между страните и съставения
опис за предаване на имотите при сключване на договора. Правилото на чл. 6,
ал. 4, изр. 2 ЗАЗ задължава страните по арендното правоотношение да съставят
опис и за връщане на имотите, като този опис ползва арендатора, който следва да
докаже, че е върнал земите, обект на арендата. Тъй като по делото не са налице
доказателства, които да установяват връщане на фактическата власт върху обекта
на арендата, в това число и опис, което е в тежест на ответницата, следва да се
приеме, че връщане на обекта на арендния договор не е осъществено. В подкрепа
на изложеното, макар и косвено, е и представената по делото справка от ОСЗ –
Стамболийски, от която се установява, че по отношение на земите, обект на процесния
договор за аренда, няма представени и регистрирани договори за наем или аренда
за процесния период, а именно 01.10.2015 г. – 31.08.2016 г., което косвено
потвърждава, че имотите не са ползвани от други лица, тъй като съответно не са
върнати от ответницата.
В тази връзка следва да
се отбележи, че оборимата презумпция, регламентирана в чл. 6, ал. 5 (отм.) ЗАЗ
(която разпоредба е отменена с изменение на закона, обнародвано в ДВ, бр. 61 от
2016 г., в сила от 5.08.2016 г. и съответно е действала по време на прекратяване
на договора и почти през целия процесен период) относно предаване и връщане на
обекта на арендата в надлежно състояние, не размества доказателствената тежест
относно факта на предаване и връщане на обекта и съответно не освобождава
арендодателя от тежестта да докаже реалното предаване на имота при сключване на
договора, както и арендатора да докаже връщането на имота, а се отнася
единствено до състоянието, в което се предава имотът (в този смисъл и
определение № 286 от 24.04.2015 г. по т. д. № 2141/2014 г. на ВКС, І т. о.).
Следователно липсата на опис при прекратяването на договора за аренда не
означава, че земите, обект на договора, са върнати на арендодателя. В случая
ответницата не е доказала връщане на земите, обект на арендното правоотношение.
Следователно по делото
е установено, че между страните е сключен договор за аренда, който впоследствие
е прекратен, както и че ищецът е предал на ответницата процесните земеделски
земи в изпълнение на задълженията си по договора. Не се установява обаче ответницата
да е върнала фактическата власт върху тези земи на ищеца след прекратяването на
договора. Нормата на чл. 30, ал. 3 ЗАЗ предвижда задължение на арендатора да
заплати обезщетение за вредите, които понася арендодателят от това, че
арендаторът не е върнал земите, които са обект на договора за аренда. В тази
хипотеза вредите се изразяват в самото задържане на арендния обект от страна на
арендатора, което лишава арендодателят от възможността да го ползва или да го
отдава под аренда на други лица.
Вредите от задържането на
имотите, обект на договора, не следва да са стойностно съпоставими с размера на
дължимото от ответницата по прекратения договор арендно възнаграждение за
съответната стопанска година, тъй като договорът е прекратен и няма действие за
процесния период. Налице е специална уредба съгласно чл. 30, ал. 3 ЗАЗ, според
която на арендодателя се дължи обезщетение за вреди и пропуснати ползи
вследствие на задържането на имота, поради което не следва да бъдат прилагани и
правилата за прекратено наемно правоотношение (по-конкретно не следва да се
прилага нормата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД). Вредите от задържането на имотите следва
да бъдат определени съгласно средния размер на цените на рентата на земеделска
земя в България и за съответния район по местонахождение на имотите за процесния
период. Съгласно заключението на съдебно-икономическата експертиза по делото,
която е използвала информация, публикувана от Националния статистически
институт за 2015 г. и 2016 г. за Южен централен район, където се намират и
процесните земи (землището на гр. Перущица, обл. Пловдив) този среден размер
възлиза на 26,50 лв./дка (осреднено за двете години). Общата площ на земите, за
които се претендира процесното обезщетение, възлиза на 1 036,639 дка, т.е.
общият размер на средната пазарна рента за една година за посочените земи
възлиза на 27 470,93 лв. Същевременно периодът, за който се претендира
обезщетението (01.10.2015 г. – 31.08.2016 г.), е по-малък от една година, като
включва 336 дни (тъй като е изключен само м. 09.2016 г., който има 30 дни, а
същевременно 2016 г. е високосна година). Така обезщетението, дължимо за
процесния период, възлиза общо на 25 219,21 лв.
Ищецът посочва, че
претенцията му е в размер на 80% от уговорената в договора арендна цена за
процесния период, чийто размер е 36 734,88 лв., съответно 80% възлизат на
процесната сума от 29 387,90 лв. Останалата част от сумата (20% от
уговореното плащане или 7 346,98 лв.) ищецът заявява, че не е част от
предявения иск. Трябва да се има предвид обаче, че начинът, по който ищецът
изчислява дължимия размер на обезщетението, е без значение. Съществен в случая
е размерът на предявения иск, както и изложените от ищеца обстоятелства, които
сочат, че претенцията му е за обезщетение, дължимо след прекратяване на
договора, т.е. на извъндоговорно основание (чл. 30, ал. 3 ЗАЗ). При това
положение, както се посочи и по-горе, дължимият размер на обезщетението следва
да се определи по средни пазарни цени, а не въз основа на вече прекратения
договор между страните. Поради това и уговорения начин на определяне на
арендното плащане по договора няма отношение към определянето на размера на
процесното обезщетение и по-конкретно няма основание дължимото обезщетение да
бъде определено само в размер на 80% от изчислената по-горе сума, доколкото тя
при това е по-малка от предявения размер на иска. От друга страна няма
основание и от определеното обезщетение да се приспадне сумата от 7 346,98
лв., тъй като няма твърдения на страните, нито данни по делото тази сума да е
била заплатена. Поради това предявеният иск за заплащане на обезщетение следва
да бъде уважен за сумата от 25 219,21 лв.
Неоснователно е
възражението на ответницата за погасяване по давност на вземането на ищеца за
обезщетение по чл. 30, ал. 3 ЗАЗ. В случая вземането, предмет на предявения иск,
е за обезщетение за претърпени вреди, произтичащи от неизпълнен договор –
вследствие от неизпълнение на задължението на арендатора по чл. 30, ал. 1 ЗАЗ
за връщане на обекта на арендата. Това обезщетение представлява единно задължение и се погасява по давност с тригодишен
срок съгласно чл. 111, б. „б“ ЗЗД. Тъй като по делото не са ангажирани
доказателства от страна на ответницата относно обстоятелството дали земите са
били върнати на ищеца, а последният претендира обезщетение до 31.08.2016 г.,
началният момент на погасителната давност следва да бъде отнесен към посочената
дата 31.08.2016 г., когато е последният момент, за който се дължи
обезщетението. Исковата молба е подадена на 17.09.2019 г., но в случая следва
да бъдат съобразени разпоредбите на чл. 3, т. 2 от Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на народното
събрание от 13 март 2020 г. и за преодоляване на последиците и §13 ЗИД на
Закона за здравето (обн. ДВ, бр. 44 от 13.05.2020 г.), според които за
периода 13.03.2020 г. – 21.05.2020 г. теченето на давностните срокове е спряно.
Поради това към момента на подаване на исковата молба погасителната давност за
вземането на ищеца не е изтекла.
Искът с правно
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва върху дължимата сума на
обезщетението за периода 04.10.2016 г. – 16.09.2019 г. в размер на 8 800,05
лв. следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Обезщетението, произтичащо от
чл. 30, ал. 3 ЗАЗ, е претендирано от ищеца за периода 01.10.2015 г. – 31.08.2016
г. Както се посочи, това обезщетение е единно задължение, произтичащо от
неизпълнение на договорно задължение – задържане на арендния обект от страна на
арендатора след прекратяване на арендното правоотношение. Поради това вземането
е изискуемо от 31.08.2016 г. Настъпването на изискуемостта е начало и на
погасителната давност за вземането съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД, но същевременно
настъпването на изискуемостта не води автоматично до забава на длъжника. За
забава на длъжника в случая е необходимо той да бъде поканен от кредитора да заплати
обезщетението съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД, тъй като за изпълнението на това
задължение не е предвиден срок нито в закона, нито в договора. В случая тази
покана е извършена едва с подаването на исковата молба на 17.09.2019 г., поради
което от посочената дата се дължи лихва за забава, а предявеният иск за
по-ранен период в неоснователен.
По разноските:
С оглед изхода на
делото на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца следва да се присъдят
направените по делото разноски съобразно уважената част от исковете, които
възлизат общо на 2 175,69 лв.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Т.Х.Т.,
ЕГН **********, адрес *** да
заплати на П.В.З., ЕГН **********,
адрес *** на основание чл. 30, ал. 3 ЗАЗ
сумата 25 219,21 лв. (двадесет
и пет хиляди двеста и деветнадесет лева и 21 ст.), представляваща обезщетение
за вредите от неизпълнение на задължението за връщане на земеделски земи,
находящи се в землището на община Перущица с обща площ от 1 036,639 дка,
описани в договор за аренда (наем) на земеделски земи в землището на община
Перущица с нотариално заверени подписи от 11.06.2014 г. и анекс № 1 към него от
20.06.2014 г., без земите, описани в анекс № 2 от 19.08.2014 г. към договора, дължимо
след прекратяването на договора за периода 01.10.2015 г. – 31.08.2016 г., заедно
със законната лихва върху тази сума от 17.09.2019 г. до окончателното ѝ изплащане,
като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 29 387,90 лв., както и иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 8 800,05 лв. – законна лихва за забава
върху главницата за периода 04.10.2016 г. – 16.09.2019 г.
ОСЪЖДА Т.Х.Т.,
ЕГН **********, адрес *** да
заплати на П.В.З., ЕГН **********,
адрес *** сумата 2 175,69 лв. (две
хиляди сто седемдесет и пет лева и 69 ст.) – разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: