Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 260073/14.05.2021г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, гражданско отделение, в открито съдебно заседание, проведено
на 14.04.2021 год, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА
РОСИЦА СТАНЧЕВА
при секретаря
Ю.К., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 546/2020, за да се
произнесе, взе предвид:
Подадена
е въззивна жалба от „ГЕКО 16“ ООД, представлявано от
управителя К.Н.А. чрез процесуалния му представител адв.
Г.В.В. *** срещу решение № 260493/01.09.2020 год по гр.д. № 1977/2019 год на
Окръжен съд Варна, г.о., с което е отхвърлен предявения срещу „Термстрой-96“
ООД иск с правно осн. чл. 19 ал.3 от ЗЗД за обявяване
за окончателен на сключения на 28.04.2017 год
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ само
10.500 дка от УПИ с идентификатор 20482.505.16, намиращ се в гр.Девня, целият с
площ от 14500 кв.м. по документ за собственост, а по скица – 17152 кв.м., ведно
с изградените и прилежащи към продаваната част сгради: склад производствен-
закрит, с площ от 842 кв.м., навес производствен с площ от 369,60 кв.м., ГСМ с
площ от 22 кв.м., склад производствен с площ от 78 кв.м. за цена в размер на
65000 лв, както и в осъдителната част за разноските.
Въззивникът изразява несъгласие с
изводите на съда, че предварителният договор не съдържа всички необходими
уговорки относно съществените условия на сделката, а именно – липсата на
индивидуализация на имота. Позовавайки се на даденото заключение на вещото лице
Ш.Х., въззивникът изтъква, че от целия имот №
20482.505.16, са обособени два имота с идентификатори съответно 20482.505.611 и
20482.505.612. Имотът, описан в предварителния договор, ведно със сградите в
него, съответства на новообразувания имот № 20482.505.611 и представлява
½ ид.ч. от целия имот преди разделянето му.
Посочва също, че ответникът е неизправна страда по договора, защото не е изразил
готовност за сключване на окончателния договор, не е снабдил купувача с
необходимите документи – скици, схеми, удостоверения за данъчни оценки и
удостоверение за тежести, което съгласно договора е условие за заплащане на
цената по уговорения начин, а именно – заплащане на публичните задължения на
продавача към НАП. Възражението на ответника за неавтентичност на договора е
опровергано от заключението на съдебно-графологичната
експертиза.
По
изложените съображения възивникът моли за отмяна на
решението и постановяване на друго, с което предявеният иск бъде уважен.
Претендира за присъждане на разноски за двете инстанции.
В
постъпилия отговор от „Термстрой-96“ ООД, представлявано от управителя И.Г.С.
чрез процесуалния му представител адв. Л.П. *** е
изразено становище за неоснователност на въззивната
жалба и за потвърждаване на решението. Поддържат се твърденията, че
предварителният договор е неавтентичен, а тъй като между страните са подписани
и други варианти на договор, като от изоставен проект за договор е взета само
последната страница. Страните са ползвали общ офис, което е осигурило достъп на
ищеца до книжата на ответника, и му е дало възможност да манипулира
съдържанието на представения по делото договор.
По
изложените съображения ответникът моли за потвърждаване на решението, както и
за присъждане на разноски за настоящата инстанция.
Подадена
е и частна жалба от „Термстрой-96“ ООД, срещу определение № 260015/23.10.2020 год, постановено по реда на чл. 248 от ГПК. Изразено е
несъгласие с мотивите на съда, че определящ критерий за определяне на
адвокатското възнаграждение е данъчната оценка на имота. Според жалбоподателя
защитаваният материален интерес е съизмерим с действителната пазарна цена на
имота, поради което претендираното адвокатско
възнаграждение в размер на 5000 лв не е прекомерно.
В
отговора на частната жалба, подаден от „ГЕКО 16“ ООД са изложени доводи за
нейната неоснователност и за потвърждаване на определението.
Съставът
на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба и
частната жалба са подадени в срок от легитимирани страни срещу подлежащи на
обжалване съдебни актове, поради което са процесуално допустими.
Разглеждайки
ги по същество, съдът намира следното:
Предявеният
иск е с правно осн. чл. 19 ал.3 от ЗЗД.
Съгласно
чл. 19 ал.2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, а такива са уговорките относно
предмета на договора и цената. Те трябва да бъдат достатъчно конкретни, точни и
ясни относно волята на страните за параметрите на подготвяното окончателно
правоотношение. Това изискване е продиктувано от обстоятелството, че съдът при
предявен иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД трябва да обяви решение, с което да замести
окончателния договор. При постановяване на решението си съдът трябва да се
увери също, че продавачът е собственик на имота.
От
представените писмени доказателства – нот.акт за
покупко-продажба № 169, том II,
рег.№ 1486, дело № 451/2002 год и нот.акт
№ 142, том III,
рег.№ 1946, дело № 621/2003 год се установява, че
„Термстрой-96“ ООД е собственик на 14 500 кв.м. от недвижим имот, целият с
площ 17 152 кв.м., намиращ се в гр. Девня, Западния край на Девненския
промишлен район, заедно с построените в него сгради: Заготвителна
работилница с покрита площадка пред нея и обща застроена площ от 390 кв.м.,
Секция – отворен склад с площ 282 кв.м., Склад (производствен) и Секция – затворен склад с площ 248 кв.м.,
Гараж (производствен) и гаражни клетки с площ 390 кв.м., Склад производствен
закрит с площ 864 кв.м., Навес производствен с площ 369,60 кв.м., ГСМ с площ 22
кв.м., Склад производствен с площ 78 кв.м., при граници на целия имот: имот пл.№ 101 на „Полимери“ АД, имот п.№ 15 на“КЗУ-София“
ЕАД, клон Девня, имот пл.№ 140 на Община Девня, имот пл.№ 9502 и път.
Този
имот е нанесен в кадастралната карта и кадастралния план на гр.Девня, одобрен със Заповед №
РД-18-85/17.09.2008 год на Изпълнителния директор на
АГКК София, с идентификатор № 20482.505.16 с площ 17 152 кв.м., а
впоследствие – разделен на два самостоятелни имота с идентификатори
съответно: 20482.505.611 с площ
15 314 кв.м. и идентификатор № 20482.505.612 с площ 1832 кв.м.
В
предварителния договор страните са постигнали съгласие за бъдеща
покупко-продажба на само 10,500 декара от урегулиран поземлен имот с
идентификатор 20482.505.16 в гр. Девня, целият с площ от 14 500 кв.м. по
документ за собственост, а по скица – 17 152 кв.м., ведно с изградените и
прилежащи към продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ 864
кв.м., Навес производствен с площ 369,60 кв.м., ГСМ с площ 22 кв.м.- и Склад
производствен с площ 78 кв.м.
От
заключението на съдебно-техническата експертиза е установено, че сградите,
разположени в имота с идентификатор 20482.505.611, са заснети в специализирания
кадастрален план, одобрен през 2002 год за
промишлената територия на гр. Девня, както следва: сграда с идентификатор
20482.505.611.1 с площ 868 кв.м. – едноетажен склад – метална конструкция;
сграда с идентификатор 20482.505.611.2 с площ 424 кв.м. – селскостопанска
сграда; сграда с идентификатор 20482.505.611.3 с площ
170 кв.м. – едноетажен склад; сграда с идентификатор 20482.505.611.4 с площ 139
кв.м. – едноетажен склад; сграда с идентификатор 20482.505.611.5 с площ 79
кв.м. – едноетажен склад – метална конструкция; сграда с идентификатор
20482.505.611.6 с площ 36 кв.м. – едноетажен склад, представляващ цистерна на
бетонна основа (и с вкопана цистерна) с контейнер, ползван за офис.
При
огледа на място вещото лице е констатирало, че в имота са съществуващи сградите,
посочени по-горе, без описания в предварителния договор навес с площ от 370
кв.м. Такъв не е отразен в действащата кадастрална карта към датата на
сключване на договора – 28.04.2017 год, а е наличен и
отразен в специализирания кадастрален план от 2002 год.
Начинът,
по който е формулиран текстът на чл. 1.1 от договора, съдържа неясноти относно
неговия предмет, които налагат да бъде извършено от съда тълкуване на
действителната обща воля на страните.
Ако
се приеме, че задължението на продавача да прехвърли „само 10,500 декара” се
отнася за реална част от имота, неуточнено е разположението на тази реална част
с нейните граници спрямо общата площ на целия имот. В този смисъл в
постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 49/29.03.2013 год по гр.д. № 363/2012 год на
ВКС, Четвърто г.о. е прието, че е достатъчно имотът да бъде индивидуализиран
чрез поне три от границите си. Такова описание не се съдържа нито в
предварителния договор, нито в исковата молба.
Другата
алтернатива е допускането, че страните са имали предвид идеална част от имота. Като
се съобрази факта, че обособяването на два самостоятелни имота от целия имот с
идентификатор № 20482.505.16 е станало преди сключването на предварителния
договор, съществува неяснота относно това дали страните са договорили
продажбата на съответни идеални части от новообразуваните имоти и в какво
съотношение, както и дали същите идеални части се отнасят и за описаните
сгради. От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че
има несъответствие между посочените в договора сгради и действително
съществуващите в имота, като навесът с площ от 370 кв.м. не е нанесен в
актуалния кадастрален план, а сградата, отразена като ГСМ с площ от 22 кв.м. е
премахната. Не може да се възприеме становището, изразено от вещото лице, че
имотът по предварителния договор представлява ½ ид.ч.
от целия имот 20482.505.16, тъй като продаваемата част е с площ 10 500
кв.м., а имотът е с обща площ 17 152 кв.м., от които продавачът притежава
по документите за собственост само 14 500 кв.м.
Неясни
са също уговорките относно покупната цена и начина на заплащането й. Клаузата
на чл. 2 от договора предвижда, че със заплащането на сумата 65 000 лв продавачът се задължава да погаси задълженията на
дружеството към ТД на НАП и Община Варна, като същият се съгласява плащането да
се извърши директно от купувача. Липсва конкретизация кои именно задължения на
продавача следва да бъдат погасени от купувача – каква част от тях са към НАП и
каква част – към Община Варна, за да се приеме, че задължението му за заплащане
на цената е изпълнено.
Важно
е да се подчертае, че съдът не може по никакъв начин да внася промени в
съдържанието на предварителния договор, а трябва да го възпроизведе дословно в
решението си. Предвид това и при липса на изрично изразена воля от страните,
констатираните неясноти относно индивидуализацията на предмета на
предварителния договор и плащането на цената се явяват пречка за обявяването му
за окончателен.
По изложените мотиви настоящият състав намира,
че постановеното решение е правилно и законосъобразно и следва да бъде
потвърдено.
С оглед изхода на спора в полза на ответника
следва да се присъдят направените разноски по делото в размер на 900 лв.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260493/01.09.2020
год по гр.д. № 1977/2019 год
на Окръжен съд Варна, г.о
ОСЪЖДА „Геко
16“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Девня,
Промишлена зона, представлявано от управителя К.Н.А. да заплати на
„Термстрой-96“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Варна, район Владислав Варненчик, кв. Владиславово, бл. 408 вх.№ ет.4 ап.12, представлявано от
управителя И.Г.С., разноски за настоящата инстанция в размер на 900 лв.
Решението подлежи на касационно
обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при
наличие на предпоставките по чл 280 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.
ОСОБЕНО МНЕНИЕ
на съдия Росица Станчева по въззивно
гр.д.№ 546/2020г. по описа на ВАпС, гражданско
отделение
Не споделям решаващите изводи на мнозинството на съдебния
състав за неоснователност на предявения от „Геко 16“
ООД против „Термстрой 96“ ООД иск с правно основание
чл.19 ал.3 ЗЗД.
Сключеният между страните предварителен договор от
28.04.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот е валиден и съдържа всички
съществени условия на окончателния договор – предмет /надлежно
индивидуализирана вещ/ и цена.
В чл.1.1
от договора е посочено, че предмет на прехвърляне са само 10.500 дка от
собствен на продавача имот с идентификатор № 20482.505.16, находящ
се в гр.Девня, целият с площ от 14 500 кв.м. по документи за собственост,
а по скица с площ от 17 152 кв.м., ведно с изградените и прилежащи към
продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ от 864 кв.м.,
навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв.м. и склад
производствен с площ от 78 кв.м. Индивидуализацията на поземления имот, част от
който се продава е по документ за собственост на продавача, кореспондираща на
заснемането му по кадастралния план от 2002г. /имот пл.№ 16/ и съобразно
първоначалния идентификатор по КК от 2008г. Сградите, които се продават също са
индивидуализирани по нот.акт за собственост на
продавача от 2003г.
Тълкуването
на уговорките между страните относно продавания имот, съгласно разпоредбата на
чл.20 ЗЗД не обуславя извод, че същите са уговорили продажбата на реална част
от ПИ 20482.505.16 с площ на тази реална част от 10.5 дка. Застроената площ на
продаваните сгради е значително по-малка от продаваната плащ от ПИ, дори и при
отчитане на евентуално прилежаща площ към тези сгради, необходима за ползването
им, поради което и изразът в процесния договор „ведно
с изградените и прилежащи към продаваната част сгради“ не може да се тълкува в
смисъл на постигната договорка за продажба на реална част. При воля за
последното логично би било да е посочено поне едно от двете – че се продава
реална част, независимо дали впоследствие е индивидуализирана, или да са посочени
граници, евентуално ситуиране на продаваната реална
част спрямо останалата площ от ПИ. Аргумент за това е и обстоятелството, че
продаваните сгради се намират в различни части на имота, наред с други
съществуващи сгради, които не са предмет на продажбата /заключение на СТЕ и
приетите по делото скици/.
Ето защо
считам, че постигнатото съгласие между страните по предварителния договор е за
продажба на 10 500 кв.м. ид.ч. от собствения на
„Термстрой 96“ ООД недвижим имот, целия с площ от
14 500 кв.м. по документи за собственост, а по скица 17 152 кв.м.,
ведно с построените в този имот сгради, посочени в договора.
Посочена
е по ясен начин и цената срещу която се продават, а именно сумата от
65 000 лева. Начинът на плащането й не е част от задължителното съдържание
на окончателния договор.
Наведените
от ответното дружество възражения по валидността на договора /автентичност,
недействителност поради липса на взето решение на управителния орган за
сключването му, нищожност поради противоречие с добрите нрави/ са
неоснователни, с оглед събраните по делото доказателства и приложимите към тези
възражения материално-правни разпоредби.
Обстоятелството,
че впоследствие и към настоящия момент ПИ 20482.505.16 е разделен според КК на
два отделни ПИ не е пречка, респ. не влияе към действителността на процесния договор, тъй като заснемането по КК не
създава/прекратява собственост.
Правото
на собственост на продавача върху ПИ със стар идентификатор 20482.505.16 и
сградите в него е установено по делото.
С оглед
на горното, намирам, че предявеният иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД е
основателен и следва да бъде уважен, при отчитане извършените плащания на част
от продажната цена, уговорения между страните начин на плащане на остатъка и
установеното несъществуване на една от продаваните сгради – ГМС с площ от 22
кв.м. /пропорционално приспадане стойността на тази сграда на база дадените
пазарни, евентуално данъчни оценки на отделните сгради и земя спрямо стойността
на целия продаван имот/
Съдия
в Апелативен съд: