№ 15073
гр. София, 04.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Антоанета Г. Ивчева
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело №
20221110131251 по описа за 2022 година
Производството е по реда на глава осемнадесета, Раздел 1, чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от б, ЕИК: **, със седалище и адрес на
управление: **, срещу м, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, с която са
предявени в условията на обективно кумулативно съединяване осъдителни искове с
правно основание чл. 230, ал. 2, предл. трето, вр. чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. чл. 82 ЗЗД
за заплащане на сумите, както следва: 9 531,17 лв., представляваща обезщетение за
имуществени вреди от неизпълнение на сключения между страните договор за наем №
138 от 22.05.2019 г. за обект, помещение № 4, находящо се в метростанция
„Г.М.Димитров“ от страна на наемодателя м, изразяващи се в претърпени загуби,
равняващи се на наемната цена за периода от 29.06.2019 г. до 31.08.2019 г., ведно със
законната лихва от датата на предявяване на иска – 16.06.2022 г. до окончателното
плащане, и 6 800 лв., представляваща обезщетение за имуществени вредите от
неизпълнение на сключения между страните договор за наем № 138 от 22.05.2019 г. за
обект, помещение № 4, находящо се в метростанция „Г.М.Димитров“ от страна на
наемодателя м, изразяващи се в пропуснати ползи от нереализирана печалба от
дейността, за която е нает обектът, за периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2020 г., ведно
със законната лихва от датата на предявяване на иска – 16.06.2022 г. до окончателното
плащане.
Ищецът б твърди, че на 22.05.2019 г. е сключил договор за наем с ответника м,
по силата на който последният се е задължил да предостави ползването върху обект:
помещение № 4, находящо се във вестибюл 2 на метростанция г, в състояние, годно да
се използва за приготвяне и продажба на бързи закуски срещу заплащането на наемна
цена от 1965,00 евро (без ДДС). Твърди, че на 28.05.2019 г. обектът му е бил предаден,
като на 01.08.2019 г. е издадено удостоверение за регистрация на обект за обществено
хранене на д, съгласно сключен със същото договор за сътрудничество. Твърди да е
заплатил наем за периода от 29.06.2019 г. до 31.08.2019 г. По време на ползването на
обекта констатирал, че коминното тяло, предвидено за отвеждане на въздушните пари
1
не функционира, тъй като е запушено с бетон, поради което изпаренията навлизали в
асансьора, обслужващ метростанцията. Твърди, че описаното представлява скрит
дефект на отдадената под наем вещ, за което обстоятелство е уведомил наемодателя
своевременно, но последният не е предприел необходимите мерки по отстраняване на
неизправността. След проведена кореспонденция касателно проблема със заявление от
19.09.2019 г., адресирано до наeмодателя, е отправено изявление за разваляне на
договора за наем и покана за връщане на заплатените наеми за периода от 29.06.2019 г.
до 31.08.2019 г., както и обезщетение за нанесени материални щети (по съществото си
пропуснати ползи), но ответникът му възстановил единствено внесената преди
сключване на наемния договор парична гаранция в размер на 5895 евро. Наемателят
твърди, че заплатил до момента на разваляне на договора сума в размер на 9 531.17 лв.
на наемодателя за обект, който функционално не е разполагал с необходимите
характеристики на предназначението, за което е предоставен. Твърди, че претърпените
от неизпълнението на договора вреди възлизат на суми в размер на 9 531.17 лв. –
претърпени загуби и 6 800 лв. – пропуснати ползи от нереализирана печалба за
периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2020 г. (по 400 лв. на месец). По така изложените
съображения предявява разглежданите искове и моли да бъдат уважени.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника м, с който се оспорва
претенцията по основание и размер. Ответникът възразява да са налице
предпоставките за ангажиране на неговата отговорност при твърдения, че от една
страна, наемателят, съгласно предвиденото в чл. 4.3, чл. 4.4 и чл. 4.5 от договора, е
бил задължен да изготви съответните проекти по Ел, ВИК, ОиВ инсталации и да ги
съгласува, което не бил сторил, а от друга страна, бил подписал декларация след
извършен оглед на обекта, че е запознат с техническите му характеристики. Оспорва
наличието на скрит дефект на отдадената под наем вещ, поради което счита така
предявения иск за неоснователен в своята цялост. Поддържа още становище, че е било
налице неизпълнение от страна на наемателя, тъй като е нарушил забраната по чл. 4.10
от договора да не преотдава помещението, видно от Удостоверение за регистрация на
обект за обществено хранене, издадено на д. Поддържа становище, че хранителният
обект е работил през месеците юли и август 2019 г. и не функционира от 01.09.2019 г.,
респективно е реализирал оборот, поради което заплатените наеми не представляват
претърпяна загуба, а дължима престация с оглед фактическото ползване на наетия
обект през процесния период. Наемодателят признава, че за периода 29.06.2019 г. до
31.08.2019 г. наемателят е заплащал дължимите наеми и разходите за консумативи.
Оспорва претенцията по основание и размер и моли съдът да я отхвърли в цялост.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Безспорно е между страните, а и от събраните писмени доказателства е видно,
че въз основа на проведена конкурсна процедура по реда на НРУТДУПСОТД на
22.05.2019г. е сключен договор за наем между м и б, по силата на който ответникът се
задължил да предостави на ищеца ползването на помещение № 4 от 15,00 кв. м.,
находящо се в Метростанция г, вест. 2, с предмет на дейност бърза закуска за срок от 3
години срещу наемна цена в размер на 1 965 евро без вкл. ДДС. В 3.2 от процесната
сделка е вписано, че месечната наемна цена се дължи от датата на въвеждане на обекта
в експлоатация, но не по-късно от датата на приемо-предавателния протокол, като по
отношение на последващите периодични плащания е уговорено, че се заплащат за
следващия месец до 20-то число на текущия, за което наемодателят издава данъчна
фактура. С чл. 4.1 е предвидено задължение в тежест на наемателя да не създава
пречки за нормалната експлоатационна дейност на метрото, както и за безопасността
на пътниците, персонала и трети лица, като изготвянето на всички видове
допълнителни работи в обекта е възложено на наемателя след предварителното им
2
одобрение от наемодателя. Установява се, че предвид дейността, която ще се
осъществява в процесното помещение, страните са уговорили, ищецът да предвиди
при изготвянето на проектите по части ВиК и ОВ, съответно поставянето на
мазниноуловител и подходяща, работеща вентилационна система, така че да не се
допускат замърсявания в метростанцията, като пречистващите съоръжения следвало
да бъдат постоянно в работен режим, да се поддържат в изправност и да се почистват
ежеседмично. С чл. 4.10 е забранено пренаемането на наетото помещение.
Като писмено доказателство по делото е приобщен приемо-предавателен
протокол, от който е видно, че на 28.05.2019г. м е предало държането на въпросния
обект на б, в следното състояние: под – теракот, таван – окачен /ростер/, осветителни
тела – 3 бр., електрическо табло – 1 р., електрически контакти – 4 бр., електрически
ключ – 1 бр., дограма – стъклени врати и стъклена врата, водомер – 1бр. Установява се,
че на същата дата между съдоговарящите е подписан и двустранен протокол относно
подадено напрежение за СМР на обект № 4.
По делото е представено удостоверение от 01.08.2019г. на Областна дирекция по
безопасност на храните – гр. София, съобразно което обект б, с адрес: гр. София,
метростанция г, помещение № 4 е регистрирано с рег. № ********* като обект за
обществено хранене. Процесният документ е издаден на дружеството д.
Установява се, че на 22.05.2019г. между б и д е сключен договор, с който
страните са постигнали съгласие да извършват в свой общ интерес стопанска дейност
по продажба на закуски и напитки за срок от 3 години. Съобразно чл. 5 от процесната
сделка ищецът е поел задължението да заплаща наемната цена на обекта в полза на м,
както и да осигури описаната в чл. 5.2 материална база за експлоатация на обекта,
докато другият съдоговарящ следвало да се снабди с необходимите документи и
разрешителни за извършване на съвместната стопанска дейност, както и да осигури
необходимия персонал. В чл. 7 е уговорено, че оборотите от общата стопанска дейност
ще бъдат отчитани с касов апарат, собственост на б.
Като писмени доказателства по делото са представени 2 бр. фактури от
01.07.2019г. и от 12.07.2019г., както следва: Фактура № ********** на стойност от
4 919,32 лв., дължима сума за наем за периода от 29.06.2019г.-30.06.2019г. и за месец
07.2019г.; Фактура № ********** на стойност от 4 611,85 лв. за дължимия наем за
м.08.2019г. Приложени са и платежни нареждания, от които е видно, че дължимите
наемни вноски са преведени в полза на ответника.
Установява се, че на 20.08.2019г. ищецът е депозирал в деловодството на
ответното дружество „заявление-уведомление“, с което го уведомява за
нефункциониращо коминно тяло поради запушване с бетон“, в резултат на което
всички изпарения навлизат в асансьора, обслужващ метростанцията. Отправена е и
покана до ответника да предприеме необходимите действия за отремонтиране на
коминното тяло, с изявена готовност в случай че бъдат предприет въпросния ремонт
да бъде преустановена дейността в помещението. Приобщен е и отговор от
наемодателя, че вече било разпоредено изготвяне на проект и изпълнение на
съответната въздуховодна инсталация в минимални срокове, без необходимост да бъде
преустановявана дейността в наетото помещение.
Като писмено доказателство по делото е приобщено запитване от ищеца до
областната дирекция на БАБХ относно възможността да се извършва търговска
дейност в помещение № 4 предвид липсата на външна въздуховодна инсталация. От
констативен протокол № 0047880 от 24.09.2019г. се установява, че във връзка с
подаденото запитване е инициирана проверка, в която се съдържат констатации, че
към момента на извършването обектът не работи, както и че вентилационната
3
инсталация е неизправна.
По делото е представено и заявление от 19.09.2019г. на ищцовото дружество до
ответника, в което се съдържа изявление за разваляне на договора за наем, покана за
предаване държането на обекта, както и покана за възстановяването заплатените
наемни вноски в размер на 9 531,17 лв. От материалите е видно, че подобни покани са
изпратени и на 02.10.2019г. и на 07.10.2019г. От приемо-предавателен протокол от
07.10.2019г. се установява, че на процесната дата е предаденото държането на обекта, а
на 10.10.2019г. са издадени кредитни известия от наемодателя за общата сума от
9 531,17 лв.
Представен е акт за частна общинска собственост от 02.12.2009г. за търговски
обект № 4, с площ от 13,97 кв. м. за метростанция 11, „Г.М. Димитров, подземно ниво,
в който процесният недвижим имот е посочен като магазин за нехранителни стоки
съгласно екзекутивен и архитектурен чертеж, одобрен от Дирекция „Архитектура и
градоустройство“ на 27.12.2005г.
За установяването на обстоятелствата относно функционирането на помещение
№ 4 са събрани и гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Мария в – служител
на ответното дружество. Свидетелят предоставя показания, че от 1997г. заема
длъжност ръководител на сектор „Отопление, вентилация и климатизация“, като
отговаря за всички метростанции, административни сгради, депа и всички
съоръжения, свързани с отопление, вентилация и климатизация. Свидетелят изяснява,
че в метростанция г е имало няколко търговски обекта, през които преминавала
всмукателна вентилация, изведена в асансьорната шахта. Посочва, че към месец май
вентилация е съществувала и работела до месец август 2019г., когато била
демонтирана. Уточнява, че не била демонтирана, а прекъсната до предишното
помещение в частта, отвеждаща парите в асансьорната шахта, поради предписание от
техническия надзор. Допълва, че процесното помещение спряло да функционирало от
01.09, като от този момент насетне при отдаване на търговско помещение възникнало
изискване да бъде вписвано дали последното има изградена вентилация, съответно
дали има възможност да бъде изградена, като при липса на такава, помещенията не се
отдавали за търговска дейност с подобна цел. Предоставя сведения, че е запозната с
въпросното помещение, тъй като нейните механици са прекъснали вентилацията, което
действие било материализирано в оперативен дневник. Описва, че не е наясно със
ситуацията в самия търговски обект, тъй като самите наематели следвало да се
присъединят към изградената вентилация, поставяйки коминни тела. Сочи, че не е
запозната с конкретния обект, не е правила огледи и констатации, но е посещавала
метростанцията по повод друг проблем, при което установила, че всички търговски
обекти работят. Допълва, че до процесния обект, представляващ баничарница, през
месец юни-юли имало поставени маси, на които хората се хранели.
При преценката на събраните гласни доказателства, съдът, ръководейки се от
правилата на чл. 172 ГПК, намира следното: На първо място, във връзка с наведените
от ищеца доводи, че показаният на св. в не следва да бъдат кредитирани, поради
нейната заинтерсованост, следва да се отбележи, че наличието на трудова заетост на
свидетеля при ответника по делото не може да изключи изначално възможността
същия да свидетелства и да дава достоверни показания. Това обстоятелство е само
индиция, за да съдът при преценка на свидетелските показания да подходи с по-
завишена критичност. При данни за заинтересованост подлежи на изследване
обстоятелството доколко свидетелят е възприел вярно правноирелевантните факти и
ги възпроизвежда добросъвестно в показанията си /в този смисъл Решение № 312 от
11.01.2018г. по гр. д. № 191/2017г. на ВКС, IV г.о., Решение № 194 от 02.07.2012г. по
гр. д. № 92/2012г. на ВКС, II г.о., Решение № 76 от 12.10.2020г. по гр. д. № 1475/2016г.
4
на ВКС, I г.о./. При анализа на така възпроизведените по делото показания може да се
направи обосновано заключение, че същите се характеризират с вътрешна
противоречивост по отношение на някои от правнорелевантните факти. При
предоставянето на сведенията относно вида и обема на ремонтните дейности,
извършени върху процесната вентилация, се наблюдават несъответствия –
първоначално се сочи, че инсталацията е демонтирана, а след това, че е просто
прекъсната до съседното помещение /склад/. Открива се противоречие и с останалия
доказателствен материал – в частност със съобщението на ответното дружество с изх.
№ М – 3944 от 05.09.2019г., адресирано до ищеца. По данни на разпитания служител
въпросните дейности по отремонтиране на вентилационната инстанция са извършени в
края на август 2019г., но в цитираното решение обаче ответното дружество е указало
на ищеца, че била извършена проверка и било разпоредено изготвяне на проект и
неговото изпълнение в кратки срокове. Съмнения в достоверността на показанията
пораждат и изявленията на свидетеля, че е запознат с процесния обект, а впоследствие,
че не е запознат със ситуацията в помещение № 4, като се държи сметка за
обстоятелството, че разпитаният заема длъжността ръководител в отдел, занимаващ се
именно с проблемите по вентилацията. Дори да се приеме, че в качеството си на
ръководител не е извършвал лични огледи и констатации в процесния обект, то следва
да се държи сметка, че от последващото му изявление става ясно, че негови механици
са посетили обекта, като дори са премахнали вентилацията, което обстоятелство било
материализирано и в дневник. При това положение е трудно обяснимо в ръководителя
да липсва знание относно констатираната повреда, което разколебава вътрешното
убеждение на съда, че свидетелят възпроизвежда добросъвестно фактите, а по-скоро
излага данни в подкрепа на поддържаната от ответника теза. Що се касае до факта, че
свидетелят възприел непосредствено, че през месец юли и август 2019г. всички
търговски обекти в метростанция г осъществявали дейност, както и че в близост до
процесното помещение имало хора, които консумирали тестени закуски, съдът намира,
че тези възприятия също могат да бъдат кредитирани частично относно ползването
през месец август. Тяхната достоверност се потвърждава от изявлението на ищеца до
ответника от 20.08.2019г., с който го уведомява, че при ползване на обекта установил
недостатъка. Съдът намира, че доказателствена стойност на показанията е разколебана
относно сведенията за ползване през месец юли 2019г., тъй като не кореспондират с
останалия доказателствен материал – към този момент липсва издадено удостоверение
за регистрация, което възпрепятства до този момент помещението да се ползва като
обществен обект за хранене. По отношение на изложените факти, касаещи вида на
вентилацията, както и че са предприети действия по ремонт на външната вентилация
показанията следва да бъдат кредитирани като обективни, достоверни и
кореспондиращи с останалата доказателствена съвкупност.
За установяване средната стойност на месечната печалба на подобен търговски
обект за периода от 01.08.2019г. до 31.12.2020г. е назначена и изслушана съдебно-
счетоводна експертиза, изготвена от вещото лице С. И.. Според експертното
заключение, базирано на извършена проверка на пет обекта с приблизителна площ 15
кв. м., находящи се в метростанции, средната стойност на печалбата възлиза на: за
обект № 1 а в метростанция „Централна ЖП гара“ – 0 лв., за обект № 2 „Пица 15“
ООД в метростанция с – 83,34 лв., за обект № 3 а в метростанция м – 332,74 лв., за
обект № 4 „Пламко“ ЕООД в метростанция „СУ Св. Климент Охридски“ – 2 166,68 лв.
и за обект № 5 к в метростанция з – 416,67 лв.
При така установеното от фактическа правна, съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявените осъдителни искове намират правната си квалификация в чл. 230,
5
ал. 2, изр. трето, вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. с чл. 82 ЗЗД. Основателността на
исковите претенции е обусловена от установяването в условията на пълно и главно
доказване на следните обстоятелства: наличието на валидно облигационно
правоотношение, възникнало между страните по силата на договор за наем на
процесния обект, наличието на недостатък във вещта, който да е от такова естество, че
наемателят да не е могъл да знае за него (скрит дефект) и води до невъзможност за
използването му по договореното предназначение – б, надлежно изявление, изхождащо
от наемателя и получено от наемодателя, с което се разваля договора поради
неизпълнение, реално настъпилите вреди и техния размер: претърпяна загуба –
понесените от изправната страна разноски и пропусната полза – сигурното, но
ненастъпило увеличение на имуществото в правната сфера на наемателя, вследствие
прекратената облигационна връзка между страните, както и причинно-следствена
връзка между разваления договор като последица от неизпълнението от страна и
отпадналото задължение на наемодателя да предаде ползването на обекта и
настъпилите вреди.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от
доказване са отделени обстоятелствата, че между м и б е било налице валидно наемно
правоотношение за отдаване ползването на помещение № 4 срещу заплащане на
наемна цена от 1 965 евро за извършване на дейност по приготвяне и продажба на
бързи закуски, че през време на действие на договора от страна на наемателя е била
заплатена наемна цена за периода от 29.06.2019г. до 31.08.2019г. на обща стойност от
9 531,17 лв., че договорът за наем е бил развален на 19.09.2019г., както и че
вентилационната система в процесния обект е била неизправна поради запушване с
бетон на коминното тяло, предвидено за отвеждане на въздушните пари. При това
положение, правният спор се концентрира относно това дали вещта е била предадена в
надлежно състояние съобразно уговореното в договора предназначение, дали за
периода от 29.06.2019г. до 31.08.2019г. помещение № 4 е било използвано, дали са
възникнали претендираните вреди и какъв е техният размер.
Съобразно чл. 228, ал. 1 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати
наемна цена. С чл. 230, ал. 1 ЗЗД е регламентирано едно от основните задължения на
наемодателя – да предаде на наемателя наетата вещ и то в надлежно състояние, т.е.
което отговаря на ползването, за което е наета. Това означава, че наемодателят е
задължен да създаде възможност наемателят да упражнява необходимата за
ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я постави в
състояние, което я прави годно да служи, съобразно предназначението, за което е
наета, освен ако с договора е уговорено друго. Диспозитивният характер на нормата
позволява, когато друго не е уговорено между съдоговарящите, задължението на
наемодателя за надлежно предаване на наетия обект да се счита за изпълнено, ако към
момента на предаването му на наемателя и през времетраенето на наемния договор,
състоянието му отговаря на договореното с договора предназначение. От това свое
задължение наемодателят се освобождава само когато наетата вещ не може да бъде
предадена на наемателя в надлежно състояние не по негова вина, като в тази хипотеза
приложение намира общото правило на чл. 89 ЗЗД. Във всички останали случаи, при
които наетата вещ е предадена с недостатъци, изключващи или намаляващи годността
за нормално или уговорено нейно предназначение, наемателят разполага с правна
възможност да иска съобразно вида на повредата в наетата, както да бъде освободен от
задължението да плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно
неизползваема, респективно да бъдат поправени недостатъците от или за сметка на
наемодателя, така и да развали наемния договор по реда на чл. 87 ЗЗД с характерните
за този договор с продължително изпълнение правни последици /в този смисъл
6
Решение № 209 от 02.12.2013 г. по т. д. № 825/13 г. на ВКС, ІІ т. о.; Решение № 81
от 18.07.2013 г., по т. д. № 143/2012 г. на ВКС, ІІ т. о.; Решение № 97 от 23.07.13 г.
по т. д. № 73/2012 г. на ВКС, І т. о., Решение № 156 от 01.03.2021г. по т. д. №
2711/2019г. на ВКС, II т.о./.
В разглеждания случай, в чл. 1.1 от процесната сделка е уговорено, че
помещение № 4 се предоставя за ползване като б – т.е. за продажбата на хранителни
стоки. Поради този предмет на дейност с чл. 4.3 е уговорено, че всички видове
допълнителни работи в обекта се извършват по предварително изготвени от наемателя
проекти, които задължително преди това се съгласуват с наемодателя. Конкретно
проявление на това общо задължение е задължението по изготвяне на проекти по
части ВиК и ОВ, в частност поставянето на мазниноуловител и подходяща работеща
вентилационна система. От съдържанието на посочените клаузи може да се направи
обоснован извод, че страните са се отклонили от диспозитивната норма на чл. 230, ал.
2 ЗЗД, като са постигнали съгласие изброените допълнителни дейности, имащи
отношение към ползването на вещта по предназначение, да бъдат извършени от
наемателя. От материалите по делото, в частност от протокола за предаване обратно
държането на помещението, се установява, че проектът по водоснабдяване и
канализация е изпълнен, доколкото в протокола се съдържат отбелязвания на
стойности на водомер в складовата част на търговския обект. По отношение на
дейностите, включващи поставяне на мазниноуловител и подходяща работеща
вентилационна система, липсват ангажирани доказателства от страна на ищеца. Извод
за тяхното осъществяване обаче може да бъде изведен от издаденото удостоверение за
регистрация на помещението като обществен обект за хранене. Доколкото въпросната
регистрация се е осъществила през 2019г., то приложим е отмененият ЗХ.
Съобразно чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗХ /отменен/ производство и търговия с храни се
извършва само в обекти, регистрирани по реда на закона, които отговарят на
хигиенните и/или ветеринарно-санитарните изисквания, определени с нормативен акт.
По аргумент от ал. 8 на чл. 12 ЗХ /отменен/ издаването на този документ се
предшества от проверка на място за съответствие на обекта с условията по чл. 12, ал. 1
ЗХ /отменен/. Част от тези хигиенни изисквания са регламентирани в разпоредбите на
чл. 9, ал. 1 и чл. 10, ал. 1 Наредба № 1 от 26.01.2016г. за хигиената на храните обектите
за производство и търговия с храни, които повеляват изграждането на вентилационни
системи, отговарящи на изискванията на чл. 282 и сл. Наредба № 15 от 28.07.2015г. за
техническите правила и нормативи за проектиране, изграждане и експлоатация на
обектите и съоръженията за производство, преноси разпределение на топлинна
енергия в местата, в които ще се извършват дейности по производство и търговия с
хранителни продукти. В тази връзка, доколкото процесното удостоверение е издадено
от компетентен орган в рамките на неговата компетентност и в предвидената форма,
то последното по аргумент от чл. 179 ГПК се ползва с материална доказателствена
сила относно констатациите на органа, че хигиенните и ветеринарно-санитарните
изисквания в процесното помещение са отговаряли на нормативните изисквания.
В допълнение следва да се отбележи, че от изявленията както на ответника,
така и на свидетеля – негов служител за предприетите действия по ремонт на
вентилационната система и в съседни на процесния обекти, може да се направи
обоснован извод, че неизправността всъщност е касаела външната вентилационна
система, а не вътрешната в конкретното помещение, тъй като в противен случай не
биха се възприели тези действия и в обекти, в които не съществува проблем с
вентилацията. В тази връзка, недоказани и неоснователни се явяват доводите на
ответника, че всъщност ищецът не е изпълнил произтичащите от договора задължения
за реализиране на описаните допълнителни работи.
7
Неоснователни се явяват и възраженията на ответното дружество, че при
участието си в търга управителят на б се запознал и изразил съгласие с техническото
състояние на търговския обект без забележки, като подписал декларация в тази насока.
На първо място, следва да се отбележи, че подобен документ не е ангажиран като
писмено доказателство по делото, като по аргумент от чл. 154, ал. 1 ГПК ответникът
носи доказателствената тежест да установи обстоятелствата, на които основава своите
възражения, а недоказаният факт е неосъществен факт. Поддържаната теза е
несъстоятелна и поради това, че въпросният дефект е от такова естество, че не
позволява да бъде констатиран от наемателя дори да е положил дължимата грижа на
търговец професионалист при оглед и получаване държанието на помещението, а е
необходимо търговският обект да е въведен в експлоатация и да е започнал да развива
своя предмет на дейност по производство и продажба. Аргумент в тази насока е
обстоятелството, че по данни на свидетеля самата вентилация е всмукателна, т.е. без
да протече технологичния процес по производство на тестени закуски, в резултат на
който се отделят пари, не би могло да се установи дали изградената вентилационна
система е изправна.
Поради гореизложените съображения, съдът намира за основателни доводите
на ищеца, че ответното дружество в качеството си наемодател е било неизправна
страна по договора, не изпълнявайки задължението си да предаде вещта в надлежно
състояние без недостатъци. От събраните в хода на производството доказателства се
установи, че в тежест на наемателя са възложени допълнителни дейности по поставяне
на работеща вентилационна система в конкретния обект, която е следвало да се
присъедини към общата за търговските помещения външна вентилация. Надлежното
осъществяване на тази допълнителна дейност е обусловено от изграждането и
изправността на външната вентилация, чието изграждане и поддържане в изправност е
възложена в тежест на наемодателя предвид липсата на уговорки в друг смисъл.
Неизпълнението на това задължение от своя страна препятства използването на
отдаденото под наем помещение по предназначение, тъй като в противен случай би се
стигнало до резултат да се осуети нормалното функциониране дейността на метрото, а
и би довело до неблагоприятни последици и за самия наемателя – да бъде ангажирана
неговата административно-наказателна дейност или да бъдат предприети
принудителни административни мерки по реда на ЗХ /отменен/. Както беше посочено,
естеството на дефектите е от такова естество, че не могат да бъдат установени към
момента на огледа, поради което не може да се приеме, че е налице основание по чл.
230, ал. 3, изр. 1 ЗЗД, което да ескулпира наемодателя от отговорност. При това
положение, наемателят надлежно е упражнил предоставената му правна възможност
да покани ответното дружество да отстрани скритите недостатъци.
За пълнота на изложението и в изпълнение на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 236, ал.
2 ГПК да се обсъдят всички доводи и възражения на страните съдът намира за
необходимо да представи мотиви и относно възражението на ищеца, че му е
предоставено помещение с предназначение търговски обект за нехранителни стоки. На
първо място следва да се отбележи, че доказателства в подкрепа на твърденията, че
наемателят бил въведен в заблуждение относно предназначението, не са ангажирани
по делото, поради което следва да се приемат за недоказани. Настоящият състав
намира, че ако при сключването на договора ищцовото дружество бе положило
дължимата грижа по чл. 302 ТЗ е могло своевременно да констатира това
обстоятелство, при което или да вземе решение да не сключи дадената сделка, или да
инкорпорира в договора клауза, по силата на която да се предвиди задължение в
тежест на ответника да инициира процедура по промяна на предназначението по реда
на чл. 147а ЗУТ.
8
Поради гореизложените съображения, настоящият състав намира, че е
установена и втората предпоставка от фактическия състав по чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД –
наличието на недостатък във вещта, който да е от такова естество, че наемателят да не
е могъл да знае за него (скрит дефект) и води до невъзможност за използването му по
договореното предназначение – б.
По аргумент от противното от чл. 230, ал. 3 ЗЗД наемодателят отговаря за
недостатъците на наетата вещ, които наемателят не е знаел или не е могъл при
полагане на дължимата грижа да узнае при сключването на договора. Неизпълнението
на основното задължение вещта да се предаде в надлежно състояние поражда няколко
правни възможности за ищеца съобразно чл. 230, ал. 2 ЗЗД – поправянето или
съразмерно намаление на цената, или да развали договора, както и да иска
обезщетение във всички случаи. От материалите по делото е видно, че последният се е
възползвал от първата алтернатива – поискал е поправянето на вещта. Установява се,
че в периода от 20.08.2019г. /датата на уведомлението до ответника/ до 19.09.2019г.
констатираният недостатък не е отстранен, поради което е отправено едностранно
изявление за разваляне на договора в изискуемата от чл. 5.5 от процесната сделка
писмена форма, депозирано лично в деловодството на ответното дружество.
Обстоятелството, че договорът е развален е обявено за безспорно за страните, а и се
подкрепя и от събраните по делото доказателства. От съдържанието на тази по
естеството си еднострА. правна сделка се установява, че липсва предоставен подходящ
срок на длъжника за изпълнение. С разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД е създадена
правна възможност за кредитора да развали договора без предоставяне на такъв срок,
ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на
длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време. В процесния случай наемателят се е позовал на
частично неизпълнение на договора, доколкото липсва съобразяване с архитектурния
проект на сградата и с предназначението на помещенията. Следователно, в
обективната действителност се е проявил и третият елемент, обуславящ уважаването
на исковата претенция – разваляне на облигационното правоотношение.
Съобразно чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД кредиторът разполага с право да
претендира вредите от неизпълнението на разваления договор. Съобразно чл. 82 ЗЗД
на обезщетяване подлежат вредите, които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, а
при недобросъвестност на длъжника – всички преки и непосредствени вреди. Като
твърдени неблагоприятни последици се сочат, на първо място, претърпени загуби,
изразяващи се в заплатените наеми вноски за периода от 29.06.2019г. до 30.08.2019г.
Претърпените загуби са вид имуществени вреди, изразяващи се в намаляване
имуществото на кредитора или увеличаване на неговия пасив след неизпълнението.
Безспорно е между страните, че наемните вноски за съответния период са заплатени в
полза на наемодателя. За да бъде ангажирана отговорността на наемодателя обаче
следва да се установи, че неизпълнението на задължението вещта да се предаде в
надлежно състояние е в причинно-следствена връзка с претендираните
неблагоприятни последици. От съвкупния анализ на материалите по делото съдът
намира, че исковата претенция в тази си част следва да бъде оставена без уважение
поради следните съображения: От писмените доказателства се установява, че
всъщност в края на месец юни и през месец юли 2019г. в търговското помещение все
още са протичали подготвителни дейности – подадено е напрежение за започване на
дейността след СМР, все още липсва издадено удостоверение за регистрация като
обществен обект за хранене, което възпрепятства ищцовото дружество да започне
осъществяването на процесната търговска дейност. Същевременно обаче
обстоятелството, че към този момент търговският обект не е бил използван във връзка
9
с вписаното му в договора предназначение не може да се приеме, че е следствие от
действията на наемодателя, тъй като изпълнението на необходимите изисквания, за да
бъде въведен в експлоатация търговския обект, не са възложени в негова тежест. При
това положение дори да вещта да беше предадена в надлежно състояние, то отново в
обективната действителност щяха да съществуват пречки пред използването на вещта
съгласно уговореното предназначение, поради което следва да се изключи причинно-
следствената им връзка с неизпълнението на договора от страна на наемодателя. Не
следва да бъдат репарирани и твърдените претърпени загуби, изразяващи се в
заплатена наемна цена за месец август 2019г. В изявлението до ответното дружество,
съдържащо уведомяване за открития недостатък, се съдържа признание на ищеца, че
процесното помещение е ползвано. Аргумент в тази насока може да бъде изведен
както от използвания в уведомлението словесен израз „при ползването“, така и от
самото естество на скрития дефект. Както беше посочено, държейки сметка за
физическите закономерности и техническите особености на вентилационната система,
нейното запушване може да бъде установено само ако в търговския обект е протекъл
технологичният процес по производство на тестени закуски, по време на който се
отделят изпарения. Анализът на доказателствената съвкупност също налага
заключение в тази насока – след 01.08.2019г. ищцовото дружество е легитимирано да
извършва законосъобразно търговската си дейност като обект за обществено хранене.
В тази насока и свидетелските показания на служителя. Поради тези съображения
исковата претенция досежно претърпените загуби следва да бъде отхвърлена в цялост.
Относно претендираните пропуснати ползи за периода от 01.08.2019г. до
31.12.2019г. съдът намира следното: Пропуснатите ползи представляват имуществени
вреди, изразяващи се в сигурно, но неосъществено увеличаване имуществото на
кредитора вследствие на неизпълнението. Съобразно ТР 3 от 21.01.2023г. по т. д. №
3/2021г. на ОСГТК на ВКС на обезщетяване подлежат само реалните вреди, т.е.
правото на обезщетение се поражда само за действително претърпените вреди, а не
предполагаеми или хипотетични. Дали пропуснатата полза е щяла да бъде реализирана
е въпрос на съществуване или несъществуване на обективни факти от
действителността, които подлежат на доказване и от които произтича тази възможност.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието,
в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил
точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на
неизпълнението. Сигурна възможност за увеличаване на имуществото ще е налице,
когато на база доказани обективни факти и при обичайното развитие на нещата,
отчитайки особеностите на конкретния случай, може да се направи достатъчно
обоснован извод, че в патримониума на ищеца действително е могла да настъпи
положителна промяна /в този смисъл и ТР от 3 от 12.12.2012г. по т.д. № 3/2012г. на
ОСТК на ВКС/.
В разглежданата хипотеза от събрания доказателствен материал се
установява, че осъществяваната от ищеца дейност е свързана с производството и
търговията на тестени закуски, съвместно със сътрудничеството на д. Касае се за
сключването на неформални сделки на ниска стойност, които служат за
удовлетворяване на основните биологически потребности на човека, като печалбата от
подобен вид дейност в процесния обект произтича от ежедневни продажби на
хранителни продукти, поради което реализацията на посочените стоки не изисква
създаването на преддоговорни отношения с клиенти, нито с предварителни поръчки,
договори и т.н., каквито са традиционните хипотези. Именно естеството на този тип
търговска дейност се явява обективно обстоятелство на конкретния случай, което е
индиция за сигурното увеличаване на имуществото. От определящо значение е и
фактът, че се касае за търговски обект, ситуиран в метростанция, което предполага
10
относително постоянен поток от минувачи. Следва да се държи сметка и за това, че в
настоящото производство не се установиха данни друго или други помещения да са
предоставени за възмездно ползване за развиване на търговска дейност по продажба
на хранителни продукти, което обуславя изводи за голям кръг потенциални купувачи.
Отчитайки тези особености на конкретния случай настоящият състав намира, че може
да се направи достатъчно обоснован извод, че в патримониума на ищеца действително
е могла да настъпи положителна промяна, ако вещта бе предадена в надлежно
състояние. При това положение, исковата претенция в тази част следва да се счита за
установено по основание.
Съобразно чл. 162 ГПК когато искът е доказан по основание, но няма
достатъчно данни за неговия размер, съдът определя размера по своя преценка или
използва експертиза. Относно размера на пропуснатите ползи следва да се държи
сметка, че по делото липсват данни ищцовото дружество да е развивало такъв тип
дейност в сходен търговски обект, от което да се направи обосновано заключение за
настъпването на пропусната полза. Поради това релевантният в случая факт, при
доказването на който би могъл да бъде направен извод за настъпването на пропусната
полза, е икономическият резултат от извършваната в подобни обекти търговска
дейност през исковия период. В тази връзка, неоснователни се явяват доводите на
ответника, че изследваните с експертното заключение примери не били относими към
настоящия правен спор, доколкото като основа за изготвянето му са изследвани пет
търговски обекта със същия предмет на дейност, сходна площ и подобно
местоположение – в метростанции. Отделно от това, изследваните помещения
включват такива, които не се намират на ключови метростанции, които са връзка
между отделните линии на метрото и предполагат по-голям обем от клиенти. Не могат
да бъдат възприети и аргументите за некредитиране на съдебно-счетоводната
експертиза, тъй като анализ, извършен на база годишен отчетен доход и неговото
разделяне по месеци, не установявало релевантно средномесечната стойност на
извършените продажби, тъй като не се държи сметка, че задача на експертизата е
стойността на евентуално реализираната печалба за претендирания период като цяло, а
не за отделни календарни месеци. В експертното заключение изрично е посочено, че е
извършена проверка на множество търговски обекти, но същото е изградено на базата
на тези, за които липсват данни реализираната печалба да е продукт от стопанисването
и управлението на няколко обекта. Настоящият състав счита, че в унисон с доводите
на ищеца, наемната цена следва да бъде взета предвид при определяне средната
стойност на печалбата. Действително, общоизвестно е, че печалбата е един от
възможните финансови резултати при осъществяване на търговска дейност, който е
обусловен от съотношение между величините на приходите и разходите на даден
търговец. На последно място, от определящо значение е обстоятелството, че в
разглежданата хипотеза се касае за нов търговски обект в метростанцията, за който
липсват данни за създадена и утвърдена клиентела. При използване данните от
експертното заключение средната стойност на печалбата за периода от 01.08.2019г. до
31.12.2020г. от петте изследвани търговски обекта възлиза на 10 198,06 лв. Отчитайки
горепосочените факти и съобразно диспозитивното начало в гражданския процес,
съдът намира, че в полза на ищеца следва да бъде присъдено обезщетение в размер на
6 800 лв., а исковата претенция в тази част – уважена в цялост.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора право на разноски има всяка от страните съразмерно
с уважената, респ. с отхвърлената част от исковете.
Ищецът е поискал присъждането на разноски, като реално е доказал, че е
сторил такива, поради което с оглед уважената част от исковете и на основание чл. 78,
11
ал. 1 ГПК следва да му бъде присъдена сумата от 1063,12 лева, представляващи
деловодни разноски и адвокатско възнаграждение за първоинстанционното
производство.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника следва да се присъди
сумата от 116,72 лева, представляващи юрисконсултско възнаграждение. Съдът
определи в размер от 200 лева юрисконсултското възнаграждение на ответника на
основание чл. 78, ал. 8 ГПК (изм. ДВ, бр. 8 от 2017 г.), като съобрази вида и обема на
извършената дейност от процесуалния му представител, както и фактическа и правна
сложност на делото.
На основание чл. 77 ГПК страните следва да бъдат осъдени да заплатят по
сметка на Софийски районен съд увеличения размер на депозита за изготвяне на
ССчЕ, както следва: сумата от 83,28 лв. за ищеца и 116,72 лв. за ответника, съразмерно
с уважената, респ. с отхвърлената част от исковете.
Мотивиран от гореизложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА м, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, да заплати на
б, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, на основание чл. 230, ал. 2, пр. 3,
вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. чл. 82 ЗЗД, сумата от 6 800 лв., представляваща
обезщетение за имуществени вредите от неизпълнение на сключения между страните
договор за наем № 138 от 22.05.2019 г. за обект, помещение № 4, находящо се в
метростанция „Г.М.Димитров“ от страна на наемодателя м, изразяващи се в
пропуснати ползи от нереализирана печалба от дейността, за която е нает обектът, за
периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2020 г., ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска – 16.06.2022 г. до окончателното плащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от б, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление:
**, срещу м, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, осъдителен иск с
правно основание чл. 230, ал. 2, пр. 3, вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. чл. 82 ЗЗД за
заплащане на сумата от 9 531,17 лв., представляваща обезщетение за имуществени
вреди от неизпълнение на сключения между страните договор за наем № 138 от
22.05.2019 г. за обект, помещение № 4, находящо се в метростанция „Г.М.Димитров“
от страна на наемодателя м, изразяващи се в претърпени загуби, равняващи се на
наемната цена за периода от 29.06.2019 г. до 31.08.2019 г., ведно със законната лихва от
датата на предявяване на иска – 16.06.2022 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА м, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, да заплати на б,
ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата 1063,12 лева, представляващи деловодни разноски и адвокатско
възнаграждение за първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА б, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, да заплати на м,
ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата от 116,72 лева, представляващи юрисконсултско възнаграждение за
първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА б, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, да заплати на
основание чл. 77 ГПК по сметка на Софийски районен съд сумата от 83,28 лв.,
представляваща депозит за изготвяне на ССчЕ.
ОСЪЖДА м, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, да заплати на
основание чл. 77 ГПК по сметка на Софийски районен съд сумата от 116,72 лв.,
12
представляваща депозит за изготвяне на ССчЕ.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13