РЕШЕНИЕ
№ …
Гр. София, 21.08.2017г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I- 20- ти състав, в публичното заседание на петнадесети май две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Илиана Станкова
при секретаря Е. Калоянова, като разгледа гр.д. № 5032/2015г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове по
чл. 79, ал.1, пр. 1, вр. с чл. 200 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът В.Д.С. твърди, че на 22.07.2013г. сключила с ответницата К.К.П. предварителен договор за продажба на недвижим имот- апартамент № 2, във вх. А, ет. 1 в сграда на адрес гр. София, ул. *******, като била уговорена продажна цена в размер на 58 000евро, от които 1000евро били заплатени като капаро, а остатъкът от продажната цена следвало да се плати при сключване на окончателния договор. За изплащане на продажната цена на ответницата бил отпуснат банков кредит за сумата от 57 000евро- 111 482,00лева. Ищцата твърди, че в последствие срокът и условията за плащане на продажната цена бил променен, като страните се уговорили част от нея в размер на 84 000лева да бъде преведена след сключване на окончателния договор и представяне на удостоверение за тежести и вписана първа по ред договорна ипотека, а остатъкът от 27482,00лева да бъде платен след постановяване и влизане в сила на решение по адм.д. № 1322/2012г. по описа на Административен съд София- град, в случай че с него се отменя допуснатото застрояване в имота, в който е закупеният апартамент, като за така постигнатата уговорка банката била уведомена писмено. Твърди, че с влязло в сила решение № 6863/22.05.2014г. по адм.д. № 13035/2013г. по описа на ВАС, е оставено в сила решение на АССГ по адм.д. № 1322/2012г. за отмяна на заповед № РД-50-64/06.12.2011г. на гл. архитект на СО, район „Витоша“. Твърди, че с нотариална покана, връчена на ответницата на 22.08.2014г. я е поканила да изплати остатъка от продажната цена, но това не било сторено в дадения в поканата срок до 31.08.2014г.. Иска от съда да осъди ответника да заплати незаплатената част от продажната цена в размер на 27 482,00лева, както и лихва за забава в размер на 1751,77лева за периода 01.09.2014г.- 17.04.2015г.. Претендира законната лихва и разноски.
Ответникът К.К.П. оспорва исковете. Твърди, че с уговорената в окончателния договор продажна цена е променена първоначално уговорената между страните цена, поради установено в хода на преговорите, че котлето за отопление на апартамента, предмет на продажбата се намира в имот на трети лица, с претенции за заплащане на наем за ползването. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази
събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По иска по чл. 79, ал.1, пр. 1 вр. чл. 200 от ЗЗД:
Предявеният иск е за реално изпълнение на задължението за заплащане на дължимата цена по договор за покупко- продажба на недвижим имот.
В тежест на ищеца е да установи възникването на облигационни отношения между него и ответника, по силата на които за ответника е възникнало задължението за плащане на цена в посочения в исковата молба размер и настъпване изискуемостта на това вземане.
В тежест на ответника е да докаже положителния факт на плащането.
Установява се от предварителен договор от 22.07.2013г., че страните са се уговорили да сключат окончателен договор за продажба на недвижим имот при продажна цена от 58 000евро, от които капаро в размер на 1000евро, платимо в деня на сключване на договора. Остатъкът от продажната цена е уговорено да бъде изплатен от купувача чрез банков кредит, след сключване на окончателния договор и представяне на удостоверение за тежест, от които е видно вписване в полза на банката на първа по ред ипотека.
Видно от удостоверение за поет кредитен ангажимент от 13.09.2013г. „У.Б.“ АД е удостоверила, че на ответницата К.П. е отпуснат банков ипотечен кредит в размер на 111 482,00лева за закупуване и ремонт на имота, предмет на процесния договор за продажба, като е посочено, че плащането ще стане при посочените в договора условия.
На 13.09.2013г. е сключен окончателен договор за продажба, в който страните са посочили, че продажната цена е в размер на 84 000лева, която следва да се изплати след сключване на договора и представяне на удостоверение за тежести, от които е видно вписване в полза на банката на първа по ред ипотека. Плащането на тази цена в срок, чрез средства от банковия кредит, отпуснат на ответницата, не е спорно между страните.
С уведомително писмо от 25.09.2013г., подписано от страните по договора за продажба, същите са уведомили „У.Б.“ АД, гр. Разград, че страните по договора за продажба са постигнали споразумение за промяна в начина на заплащане на цената на горния имот, а именно: при получаване на вписания нотариален акт да бъде изплатена цената посочено в него, а остатъкът да бъде преведен като обезщетение само, ако сега станалото известно на П. дело № 1322/2012г. при АС- София град завърши с отмяна на допуснатото със заповед на общинските органи застрояване на свободната част от парцела, в който се намира закупения имот.
Твърденията на ищеца, че действителната продажна цена е останала тази посочена в предварителния договор, а не тази в окончателния, представляват по естество си такива за опровергаване съдържанието на изходящ от страна частен документ. Приетото по делото уведомление от 25.09.2013г. представлява изходящ от страните по сделката обратен документ, тъй като в него се съдържа действителната им, съвпадаща воля, че незаплатената продажната цена по договора остава в размер на стойността на отпуснатия банков кредит, като е променен срокът на плащане за част от нея, представляваща разлика между тази сума и посочената в нотариалния акт. Съдът намира, че именно това е действителната воля на страните, обективирана в удостоверението, тъй като те макар да се опитали да прикрият собствените си симулативни действия използвайки думата „обезщетение“ ясно са посочили, че променят само начина на заплащане на цената, но не и нейния размер. Извод в тази посока се прави и от обстоятелството, че разликата е размерът на първоначално определената цена, както и от това, че реално характерът на това плащане не е обезщетителен, а като част от насрещната престация по сделката, при настъпване на допълнително условие за нейната дължимост и изискуемост. Сам по себе си този обратен документ установява действителната вола на страните относно размера на продажната цена и начина на плащането й различни от отразените в нотариалния акт. Независимо от това в подкрепа на този извод са и събраните по делото, при условията за допустимост на чл. 165, ал.2 от ГПК, гласни доказателства чрез показаният на свидетелите Д.В. и Г.Н..
Според показанията на свидетеля В., той е служител в банка и във връзка с отпускане на кредит за покупка на недвижим имот на К.П. се запознал с нея и с ищцата В.С., която била продавач на имота. В деня на сключване на окончателния договор той отишъл при нотариуса като представител на банката във връзка с учредяването на ипотека върху имота. В стаята на нотариуса, в последния момент и в присъствието на свидетеля, страните преговаряли за промяна в продажната цена, тъй като срещу блока имало заповед за застрояване, а основният мотив за закупуването била именно гледката. С. казала, че към момента имало висящо административно производство за отмяна на заповедта за застрояване и се очаква изгледа да остане, като страните се съгласили да се заплати по- ниската цена посочена в нотариалния акт, а разликата до цената по предварителния договор да се заплати тогава. Тогава В. се обадил на директора на банката в гр. Разград да го уведоми за промяната в цената, като в последствие му било изпратено и писмено уведомление за променената воля относно начина на плащане на цената. В последствие директорът на гр.Разград му препратил писмо, с което го уведомява, че заповедта е отменена, като свидетелят сочи, че за да бъде изплатена разликата следва да бъде подписано и платежно нареждане от клиента на банката.
Според показанията на свидетелката Н. тя е позната на В.С. и като брокер е съдействала за продажбата на имота й през 2013г.. Първоначално страните постигнали споразумение за продажна цена в размер на 58 000евро, но в деня на нотариалната сделка купувачката казала, че разбрала за обжалване на разрешение за застрояване на дворното място пред сградата и че няма да има сделка на тази цена. За разликата купувачката предложила да се заплати по- късно, когато отпадне това решение за застрояване.
Съдът кредитира показанията на тези двама свидетели, тъй като същите са непосредствени, незаинтересовани, пълни, логични и непротиворечиви. Показанията на разпитаната по делото свидетелка, доведена от ответника- С.Б.не изключват тези на свидетелите В. и Н., тъй като касаят различни моменти от процеса на преговори между страните. Според показанията на свидетелката Б.тя е леля на купувачката и била с нея при извършване на втори оглед на имота. Тогава се разбрало, че котлето се намира не в общите части, а в помещение частна собственост на друго лице, за което се плаща наем. Решили да се консултират със специалист и се оказало, че трябва да се събарят общи части и племенничката й решила да се отказва от сделката. Свидетелката Б.не е присъствала при сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт, докато свидетелите В. и Н. са преки свидетели на разговорите между страните относно причините за промяна на условията на договора и тяхното съдържание.
Предвид изложеното съдът приема за установено по делото, че действителната воля на страните е била продажната цена по договора /извън платеното капаро/ да е в размер на отпуснатия кредит от 111 482,00лева, като разликата над заплатената сума от 84 000лева да бъде заплатена от купувача след отмяна с влязло в сила решение на съществуваща заповед за застрояване на парцела, за което имало образувано адм. д. № 1322/2012г. при АС- София град.
С решение № 6863/22.05.2014г., влязло в сила на същата дата, по адм. дело № 13035/ 2013г. на ВАС, е потвърдено решение № 4390/ 02.07.2013г. по адм.д. № 1322/2012г. по описа на АС София- град в частта, с която е отменена заповед № РД-50-64/06.12.2011г. на гл.арх. на район „Витоша“. С нотариална покана, връчена на ответницата на 22.08.2014г., тя е уведомена за влязлото в сила решение по административното дело и е поканена в срок от 7 дни от получаване на поканата да изплати незаплатената разлика от продажната цена в размер на 27482,00лева. Не е спорно между страните, че тази сума не е заплатена.
Предвид изложеното предявеният иск за незаплатена част от цена по договор за продажба на недвижим имот следва да бъде уважен.
По исковете
по чл. 86 от ЗЗД.
Установи се съществуването на главен дълг. Моментът на изпадане на длъжника в забава се уговаря от страните, а ако това не е сторено – съобразно правилото на чл. 200, ал. 2 ЗЗД.
В настоящия случай страните са уговорили, че незаплатената част от продажната цена е дължима при условие и след влизане в сила на решението за отмяна на допуснатото застрояване, като с изпратената нотариална покана ищецът е дал нов срок за изпълнение, с изтичане на който ответникът е изпаднал в забава на 30.08.2014г.. Искът за лихва за забава следва да бъде уважен за предявения период и размер от 01.09.2014г. до 17.04.2015г. за сумата в размер на 1751,77лева /изчислена от съда на основание чл. 162 от ГПК, с помощта на лихвен калкулатор на електронния сайт на НАП, размерът на лихвата е над претендирания- в размер от 1751,86лева/.
По разноските:
При този изход от делото ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените от него разноски по делото
за държавна такса и адвокатско възнаграждение в общ размер на 2569,35лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е
Ш И
ОСЪЖДА К.К.П., ЕГН: **********, да заплати на В.Д.С., ЕГН: **********, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 200, ал. 1 ЗЗД сумата от 27482,00лева, представляваща незаплатена част от продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 18, том. ІІ, рег. № 2979, дело № 182/ 2013г. на нотариус С.Л., ведно със законната лихва, считано от 17.04.2015г. до плащането, както и на основание чл. 86 от ЗЗД сумата общо в размер на 1751,77лева лихва за забава за периода 01.09.2014г. до 17.04.2015г., както и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от 2569,35лева разноски.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: