Решение по дело №1479/2019 на Районен съд - Горна Оряховица

Р Е Ш Е Н И Е

№ 206

гр. Горна Оряховица, 26.08.2020 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

 

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА,  трети състав, в публично съдебно заседание на    втори юли две хиляди и  двадесета година в състав:   

                                       

                                           РАЙОНЕН СЪДИЯ: Цветелина Цонева

 

при секретаря  Снежана Георгиева като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1479 по описа на Районен съд – Горна Оряховица за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Предявени обективно кумулативно съединени искови претенции с правно основание чл. 26,ал.1, пр.1 и пр. 2 ЗЗД вр. с чл. 34 ЗЗД, иск с правно основание чл. 108 ЗС, иск с правно основание чл. 59 ЗЗД.

 

 

Депозирана е ИМ от К.Д.К. и Д.Д.К. чрез адв. Ч. против ЕТ”ПОЛИХИМ-Е.К.”***, представлявано от Е.Б.К..Ищецът твърди, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 1798, том 9, рег.№ 1362 6648, дело № 1362/2015г. на нотариус Иван Мазнев, К.К. купува от Ц. М. Г., К. С. П., И. Б. И., И. К. Б., М. К. Н.и Й. С. Б., техен съсобствен нед .имот, намиращ се в землището на с. Д.д.- нива от 9.495 дка, трета категория, местност Босилковец, № 158018  по КВС на с. Д.д., при съседи № 158019-нива, наследници на Г. Д. К., № 158021-нива на кметство с. Д.д., № 158017-нива на  „Ставен”ООД, № 158016-нива на Ж. А. И.,№ 000235полски път на Община Лясковец.Посоченият имот е наследствен на продавачите от общ наследодател С. М. П..След изповядване на процесната сделка купувачът установява, че наследодателят С. П. е сключил договор за аренда на земеделски земи с ответника, вписан в служба по вписвания-гр.Г.Оряховица с рег. 3 7735/30.11.2011г.Излагат се съображения, че съгласно чл. 17,ал.2 ЗАЗ ищците заместват наследниците на С. П. като арендодатели. Посочва се, че процесната сделка за аренда от 06.11.2006г. е нищожна, поради накърняване на добрите нрави, противоречие и заобикаляне на закона.Процесният договор за аренда е сключен за 20 години/ стопански/, като е уговорено, че се продължава автоматично за същия срок,наемното плащане  в пари 20 лв. за един декар. Твърди се, че договорът е нищожен тъй като нарушава принципите на справедливост, добросъвестност и морала, съдържа условия, които нарушават целта на закона, противоречат на добрите нрави и лишават ищците от правата им на собственици Посочва се, че пазарната стойност за отдаване на ниви под аренда в областта е около 40,00 лева на декар, освен това договорът е сключен за двадесет години без уговорка, че наемът ще се увеличи за всяка стопанска година, в изложения смисъл процесният договор  противоречи на морала/ срокът е несправедливо и неоправдано дълъг с оглед възрастта на арендодателя/.Нищожна е клаузата на чл. 2 от процесния договор за автоматично продължаване срока на договора, ако няма сключено нотариално заверено споразумение-противоречие с чл. 27,ал.1 ЗАЗ и на правните принципи.Клаузата на чл.10 от процесния договор противоречи на чл.9,ал.3 ЗАЗ – относно начина на трайно ползване.Инвокират се доводи, че посочените клаузи влекат нищожност на целия договор.Излагат се съображения, че пълномощното на наследодателя при изповядване на сделката за процесния имот не  е било изрично. Налице е заобикаляне на ЗАЗ, договорът е в противоречие със закона относно срока за плащане, липсват и доказателства за плащане.Въведени са твърдения за пропуснати ползи, за стопанската година 2016-2017г. в размер на 379,80 лв., за стопанската година 2017г.-2018г. -379,80 лева, за стопанската 2018г.-2019г. 379,80 лева, общо 1139,40 лева.

Отправя се искане да бъде постановено съдебно решение, с което да се прогласи нищожност на процесния договор, като накърняващ добрите нрави и сключен в противоречие и/или заобикаляне на закона, да бъде осъден ответника да върне държането на процесната нива и да заплати на ищците обща сума в размер на 1139,40 лева/ за периода 01.10.2016г.-01.10.2019г./ , ведно със законна лихва от момента на депозиране на ИМ до окончателното изплащане, да бъде прието за установено, че ищците са собственици на процесния недвижим имот .Претендират се разноски.    

В законноустановения срок е депозиран писмен отговор от ответника чрез пълномощник адв. И., счита исковата претенция за допустима, но неоснователна.Посочва се, че не са налице твърдените обстоятелства за нищожност, ищците са заместили аредодателя по отношение на правата и задълженията му в процесния договор. При сключването на процесния договор за аренда, страните свободно са изразили волята си.Посочва се, че ищците не са изпълнили задължението си, предвидено в нормата на чл. 17 ал. 3 ЗАЗ да уведомят арендатора за настъпилото правоприемство, което ги лишава от правото да искат изпълнение по договора за аренда.Липсва нищожност на процесния договор, доколкото при сключване на договора за аренда страните са договорили цена и начин на плащане, авансово заплащане, заплатена от арендодателя на 100 процента при подписване на договора.Твърдението, че клаузата  в договора за автоматично продължаване на договора е нищожна, е неоснователно, доколкото ищците са придобили качеството на арендодатели и са имали възможността да се възползват от уредените, в процесния договор за аренда, възможности за изменение или прекратяване на договора.Не са конкретизирани и посочени твърденията на ищците за заобикаляне на закона. Несъстоятелни са и останалите доводи на ищците за нищожност на договора за аренда.Оспорва се искането за заплащане на сумата от 1139,40 лева, доколкото по процесния договор цената е уговорена и заплатена авансово в пълен размер.Оспорва се искането за допускане на гласни доказателства.

 След като взе предвид твърденията на страните съдът намира от фактическа страна следното.

  С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №1798, том IX, per. № 6648, дело № 1362 от 2015Г., вписан в Служба по вписванията с вх. per. № 7289/02.12.2015Г., акт № бб, том XXVI, дело № 3310/2015Г., К.Д.К. купува от Ц. М. Г., К. С. П., И. Б. И., И. К. Б., М. К. Н.и Й. С. Б. следния техен сьсобствен недвижим имот, находящ се в землището иа с. Д.д.а именно: Нива от 9.495 дка /девет декара и четиристотин деветдесет и пет квадратни метра/, трета категория, местност „Босилковец", представляваща имот № 158018 /сто петдесет и осем хиляди и осемнадесет/ по КВС на землището на с. Д.д., общ. Лясковец, при граници /съседи/: №158019 - нива на наследници на Г. Д. К., №158021 - нива на кметство с. Д.д., №158017 - нива на „Ставен" ООД, №158016 - нива на Ж. А. И., №000235 - полски път на Община Лясковец, на ищците.

На 06.11.2006г. С. М. П. с ЕГН **********/ общ наследодател на продавачите/, представляван от пълномощника си Г. М. М. с ЕГН **********, в качеството му на арендодател е сключил договор за аренда на земеделски земи с ЕТ „Полихим - Е.К.", който договор за аренда е вписан в служба по вписвания - гр. Горна Оряховица с per. № 7735/30.11.2011. Съгласно чл. 2 от договора за аренда същият се сключва за срок от 20 /двадесет/ стопански години, като е уговорено, че договорът се продължава АВТОМАТИЧНО за същият срок, ако няма друго сключено споразумение между страните с нотариална заверка на подписите. В чл. 5 е посочено, че наемното плащане е дължимо само в пари и е 20 /двадесет/ лева за един декар площ за една година. В чл. 9 е посочено, че арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице, БЕЗ изричното писмено съгласие на арендодателя. В чл. 10 е уговорено, че арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на арендата и да извършва неотделими подобрения в него без изричното писмено съгласие на арендодателя.

При така установената фактическа обстановка съдът намира искът за прогласяване нищожност на процесния договор за  основателен.

С оглед събраните по делото доказателства се установява, че договорът, макар и не в предвидената форма / липсва нотариална заверка на подписите към датата  на сключването му- 06.11.2006г./, поражда действие съгласно Тълкователно решение № 2/2015г. на ОСГТК  и създава наемно правоотношение между страните.

Установява се, обаче, че договорът за аренда на земеделски земи от 06.11.2006г.  е нищожен поради накърняване на добрите нрави и поради противоречие и заобикаляне на закона. Съгласно чл. 2 от договора, същият се сключва за срок от 20 стопански години с договорено автоматично продължаване на договора. В чл. 5 от договора  е посочен размер на дължимото наемно плащане -20 лева за един декар. Нарушени са принципите на справедливост, добросъвестност и морала.

Процесният договор за аренда в частта му относно договореното арендно плащане противоречи на добрите нрави, като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за района при занижено значително договорено арендно плащане повече от два пъти. С клаузата за плащане 20лв. на декар се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно обогатяване на  арендатора. При приложението й е налице неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните  си функции. Константната съдебна практиката на ВКС приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори, какъвто е и процесния случай,  може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят  границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С оглед на това и съгласно нормата на чл.26 ал.1 предложение трето от ЗЗД, сделки сключени при нееквивалентност на престациите, каквато е настоящата са нищожни. Противоречието  с добрите нрави представлява нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният договор да породи  съответните прави последици. Нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Нищожността на  договора в частта относно арендното плащане влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.

Съдът намира, че е основателно и твърдението за нищожност на договора предвид дългия срок, за който е отдаден под наем имота - 20 г. Действително ЗАЗ, след промените си през 2015г. не предвижда максимален срок на наем на земеделска земя, а единствено минимален от пет години, но предвид ниската стойност на арендната цена в процесния казус и липсата на заложена индексация спрямо инфлационни процеси и други фактори през годините, съдът намира, че срокът е прекалено дълъг. Средната продължителност на арендните договори. Още повече, че  е предвидено и  автоматично продължаване след изтичане на двадесет годишния срок. Поради което, съдът намира, че клаузата за срока на договора създава неравнопоставеност и като такава противоречи на добрите нрави и е нищожна. Същата би могла да бъде заместена от нормата на чл.4 от ЗАЗ, в случай, че целия договор не е нищожен, какъвто е настоящия.

Посочените основания за нищожност на процесния договор, независимо от съглашението в  чл. 16 от същия, влекат нищожност на целия договор, тъй като не биха могли да бъдат санирани по смисъла на чл. 26,ал. 4 ЗЗД, доколкото тези клаузи няма как да бъдат заместени от нормите на ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение. 

По делото не се установи и индивидуализира пълномощно № 19758/17.10.2006г., с което наследодателят С. М. П. е упълномощил лицето Г. М. М. Посоченото води до липса на доказателства, налице ли е била воля у лицето С. М. П. да сключи договор за аренда с ответника с посочените клаузи, касаещи срока на договора, наемното плащане, начина на продължаването му, както и получил ли е С. М. П. в брой , посочената сума от 3798 лева., доколкото договора за аренда е сключен от пълномощник , а не от собственика.

По отношение на иска по чл. 108 от ЗС:

Съгласно чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.

За уважаване на предявената ревандикационна претенция в тежест на ищците е да докажат правото си на собственост върху процесния имот, чиято ревандикация иска, както и, че ответниците го владеят без правно основание.

В случая поради прогласената нищожност на продажбената сделка следва, че не са настъпили правните й последици и ищците са останали собственици на процесния имот. Това  означава, че ищците са доказали първата предпоставка на ревадикационната си претенция, а именно, че са собственици на процесния поземлен имот.

По отношение на втората предпоставка на иска по чл. 108 от ЗС, страните не спорят, че ревандикирания имот се намира във фактическа власт на ответниците по делото въз основа на обявения за нищожен нотариален акт за покупко-продажба. Съгласно чл. 34 от ЗЗД когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея. Този извод следва от обстоятелството, че при прогласяване на нищожност на покупко-продажбената сделка са отпаднали нейните привидни за третите лица правни последици и привиден вещно-правен ефект. В случая обаче въпреки доказателствената тежест, която носи ответниците не доказаха наличието на правно основание, противопоставимо на ищците, на което да основа упражняваната от тях фактическа власт върху ревандикирания имот, поради което съдът счита, че те държат собствения на ищците имот без да има основание за това.

Предвид горното поради наличието на основанията на чл. 108 от ЗС, предявеният срещу ответника ревандикационен иск за осъждането му да предаде на ищцата владението върху процесния имот се явява основателен и следва да бъде уважен.

По отношение претенцията по чл. 59 ЗЗД, съдът счита същата за неоснователна. 

Ищцовото искане да се присъди връщане на сума която било възможно да се получи(арендно плащане за регион), не кореспондира с нито един от съставите на неоснователно обогатяване. При всеки от тях на връщане подлежи нещо действително получено от обогатилия се. Осъждане за хипотетична престация е познато при други институти, предполагащи неизпълнен договор, или фактическо положение, който дефинитивно изключват неоснователно обогатяване, тъй като те представляват основание за имуществена размяна, а то предполага липса. Ищецът не е установил по делото, че през стопанските 2016-2017 г., 2017-2018 г., 2018-2019 г., имотът е обработван, респ. ползван от ответника по делото.   Недоказано е и твърдението, че ответникът е потребявал материално благо, извличайки полезните свойства на процесния недвижими имоти, собственост на ищеца, без да престира насрещен еквивалент, поради което се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца.   В случаите, когато собственикът на една вещ неправомерно е бил лишен от възможността да я ползва - той реално е бил възпрепятстван от възможността да реализира следващите се от вещта облаги. С това той търпи обедняване, защото е било възможно имуществото му да се увеличи и това не е станало. В настоящия случай ищецът не е доказал по несъмнен начин наличието на тези предпоставки, поради което   съд намира,  че в полза на ищеца не е възникнало вземане за изравняване на неоснователното обогатяване, тъй като не са налице всичките елементите от състава на чл.59, ал.1 от ЗЗД – обедняване на ищеца, обогатяване на ответника, наличие на причинно-следствена връзка между обогатяването и обедняването и липса на валидно основание за имущественото разместване,  поради което предявеният иск за обезщетение  по  чл. 59 ЗЗД в размер на 1139,40 лева за неоснователно обогатяване следва да бъде отхвърлен изцяло.

Разноски страните си дължат взаимно съгласно изхода на спора, на ищците се следват разноски в размер на 825 лева, на ответника разноски в размер на 87, 50 лева.

Мотивиран от горното,  Горнооряховски  районен съд

                                

                                                           Р Е Ш И :

 

 

ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл. 26,ал.1, пр.1 и пр. 2 ЗЗД вр. с чл. 34 ЗЗД – като сключен в противоречие и заобикаляне на закона и накърняващ добрите нрави, договор за аренда на земеделски земи от 06.11.2006г., вписан в Служба по вписванията - гр. Горна Оряховица с per. № 7735/30.11.2011г., сключен  между лицата С. М. П. с ЕГН **********, представляван от пълномощника си Г. М. М. с ЕГН **********, в качеството му на арендодател  и ЕТ „Полихим - Е.К.", със седалище и адрес на управление гр.Лясковец, ул."Трети март" №11, ЕИК104115314, представляван от Е.Б.К., ЕГН **********,в качеството му на арендатор.

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че К.Д.К., ЕГН **********,*** и Д.Д.К., ЕГН ********** *** са собственици на Нива от 9 495 дка /девет декара и четиристотин деветдесет и пет квадратни метра/, трета категория, местност „Босилковец", представляваща имот № 158018 /сто петдесет и осем хиляди и осемнадесет/ по КВС на землището на с. Д.д., общ. Лясковец, при граници /съседи/: №158019 - нива на наследници на Г. Д. К., №158021 - нива на кметство с. Д.д., №158017 - нива на „Ставен" ООД, №158016- нива на Ж. А. И., №000235 - полски път на Община Лясковец.

ОСЪЖДА ЕТ „Полихим - Е.К.", със седалище и адрес на управление гр.Лясковец, ул."Трети март" №11, ЕИК104115314, представляван от Е.Б.К., ЕГН **********,на основание чл. 108 от ЗС ДА ПРЕДАДЕ на К.Д.К., ЕГН **********,*** и Д.Д.К. с ЕГН********** *** владението на следния недвижим имот: Нива от 9.495 дка /девет декара и четиристотин деветдесет и пет квадратни метра/, трета категория, местност „Босилковец", представляваща имот № 158018 /сто петдесет и осем хиляди и осемнадесет/ по КВС на землището на с. Д.д., общ. Лясковец, при граници /съседи/: №158019 - нива на наследници на Г. Д. К., №158021 - нива на кметство с. Д.д., №158017 - нива на „Ставен" ООД, №158016 - нива на Ж. А. И., №000235 - полски път на Община Лясковец

ОТХВЪРЛЯ иска  на К.Д.К., ЕГН **********,*** и Д.Д.К. с ЕГН********** *** с правно основание чл. 59 ЗЗД за  сума в размер на 1139-40 лв. /хиляда сто тридесет и девет лева и четиридесет стотинки/, ведно със законната лихва от момента на завеждане на делото до окончателното й изплащане.

ОСЪЖДА ЕТ „Полихим - Е.К.", със седалище и адрес на управление гр.Лясковец, ул."Трети март" №11, ЕИК104115314, представляван от Е.Б.К., ЕГН ********** да заплати на К.Д.К., ЕГН **********,*** и Д.Д.К. с ЕГН********** ***, направените по делото разноски в размер на  825/ осемстотин двадесет и пет/ лв.

 

ОСЪЖДА К.Д.К., ЕГН **********,*** и Д.Д.К. с ЕГН********** ***  да заплатят на ЕТ „Полихим - Е.К.", със седалище и адрес на управление гр.Лясковец, ул."Трети март" №11, ЕИК104115314, представляван от Е.Б.К., ЕГН **********, направените по делото разноски в размер на  87,50/ осемдесет и седем лева и петдесет стотинки/ лв.

 

 

Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред  Великотърновски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                                                         

РАЙОНЕН СЪДИЯ: