№ 11
гр. Панагюрище, 24.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАНАГЮРИЩЕ в публично заседание на тридесети
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВА. Н. ПЕНЧЕВА
при участието на секретаря Нонка Цв. Стоянова
като разгледа докладваното от ИВА. Н. ПЕНЧЕВА Гражданско дело №
20245230100760 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал. 3 ЗЗД от А. А. К. срещу
А. Т. К. и С. А. К. за обявяване за окончателен на предварителен договор от
15.02.2019г. за продажба на поземлен имот с пл. № 136, в кв. 44 по плана на с.
Левски, общ. Панагюрище, ведно с построената в него паянтова жилищна
сграда, еднофамилна, на един етаж, с площ 55 кв. м., ведно с всички
подобрения, находящ се в с. Левски, ул. ***, при съседи: от северозапад улица,
от североизток ПИ с пл. № 135, от югоизток ПИ с пл. № 137 и ПИ с пл. № 138,
от югозапад ПИ с пл. № 139.
Ищцата твърди, че страните са сключили предварителен договор от
15.02.2019г., по силата на който ответниците, в качеството си на продавачи, се
задължили сключат договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ: поземлен имот с пл.№ 136, с площ от 914 кв.м. в кв.44 по
плана на с. Левски, общ. Панагюрище, за който е отреден УПИ VIII-136 с
площ от 959кв.м. по графични данни, в кв.44 по плана на с. Левски, общ.
Панагюрище, ведно с построената в него паянтова жилищна сграда,
еднофамилна, на един етаж, с площ от 55 кв. м., ведно с всички направени в
имота подобрения, който имот се намира в с. Левски, общ. Панагюрище,
ул.***, при съседи от северозапад улица, от североизток- ПИ 135, от
югоизток- ПИ 137 и ПИ 138 от югозапад- ПИ 139, срещу заплащане от страна
на ищеца на сумата 6 000 лв.
Излага, че цената била заплатена на ответниците в момента на
сключване на договора.
Страните се уговорили окончателният договор да бъде сключен до
12.05.2021 г.
1
От тази дата до настоящия момент многократно канил продавачите да
сключат окончателния договор, но същите измисляли всевъзможни причини,
за да отлагат това и да не изпълнят задължението си по договора.
Поддържа, че е изправна страна по предварителния договор от
15.02.2019г. за продажба на недвижим имот и владелец на имота през тези
години. Продавачите обаче не изпълнили задължението си да сключат
окончателен договор. По изложените съображения, иска от съда да се
произнесе с решение, с което сключения предварителен договор да бъде
обявен за окончателен.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците не депозират отговор на исковата
молба.
В съдебно заседание на 23.01.2025г ответниците се явяват лично, не
оспорват сключването на предварителния договор и не възразяват да бъде
обявен за окончателен.
Съдът, като се запозна с доводите и възраженията на страните и като
обсъди представените по делото доказателства поотделно и в съвкупност,
установи следното от фактическа правна страна:
На 15.02.2019г. между А. Т. К. и С. А. К. /непълнолетен/, действащ със
съгласието на своя баща А. Т. К., от една страна и А. А. К., от друга, е сключен
Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който А.
К. и С. К. /непълнолетен/, действащ със съгласието на А. К., са се задължили
да прехвърлят на А. А. К. правото на собственост на поземлен имот с пл.№
136, с площ от 914 кв.м. в кв.44 по плана на с. Левски, общ. Панагюрище, за
който е отреден УПИ VIII-136 с площ от 959кв.м., в кв.44 по плана на
с.Левски, общ.Панагюрище, ведно с построената в него паянтова жилищна
сграда, еднофамилна, на един етаж, с площ от 55 кв.м. ведно с всички
направени в имота подобрения, находящ се в с.Левски, общ.Панагюрище,
ул.***, при съседи от северозапад улица, от североизток- ПИ 135, от
югоизток- ПИ 137 и ПИ 138 от югозапад- ПИ 139, а К. да заплати сумата от
6 000 лв. Уговорено е окончателният договор да бъде сключен в едномесечен
срок от навършване на пълнолетие на продавача С. А. К. - на 12.05.2021г.
Посочено е в договора, че продажната цена от 6 000 лв. е изплатена
изцяло в брой към датата на сключване на договора.
Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните, не е едностранно развален, поради което обвързва
валидно страните.
Предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по
силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да
продаде, а другата да закупи обещаната й вещ при уговорената от тях цена. т.е.
насрещните престации са правото на собственост върху вещта и цената. Под
насрещно задължение на прехвърляне на собствеността се разбира престиране
на насрещното благо т. е. на цената.
2
При неизпълнение на насрещните задължения на страните по
предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да
се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка
една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. За
уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба
ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено
със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е
изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на
уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Ако
към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на
цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача се уреждат от
разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК. Заплащането на уговорената цена от
купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се
осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се
разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица
отхвърлянето на претенцията. В производството по този иск следва бъде
разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за
сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси
относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и
задължения, доколкото неизпълнението на задължението на купувача може да
се дължи на спор между страните относно действителната цена, на
поведението на продавача, който неоснователно не приема изпълнението или
не оказва необходимото съдействие Дори и в производството по иска с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и
неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на
обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е
пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на
облигационната връзка между страните. /в този смисъл ТР № 4/09.05.2023г. по
тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС/. Следователно предпоставка за
уважаване на иска е наличието на валидно облигационно задължение по
сключен предварителен договор, съдържащ съществените условия на
окончателния-предмет и цена и принадлежността на правото на собственост у
продавача на предмета на престацията към датата на вписване на исковата
молба за предявяване на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В случая е налице валидно действащ предварителен договор за покупко-
продажба на процесния имот, представляващ поземлен имот с пл. № 136, в кв.
44 по плана на с. Левски, общ. Панагюрище, ведно с построената в него
паянтова жилищна сграда, еднофамилна, на един етаж, с площ 55 кв. м.,
находящ се в с. Левски, ул. ***, при съседи: от северозапад улица, от
североизток ПИ с пл. № 135, от югоизток ПИ с пл. № 137 и ПИ с пл. № 138, от
югозапад ПИ с пл. № 139. Договорът е сключен в предвидената от чл. 19, ал. 3
ЗЗД писмена форма и съдържа съществените уговорки на окончателния-
имотът по отношение на който е поето задължение да бъде продаден и
3
неговата цена. Предметът на бъдещата продажба е реално обособена
съществуваща вещ, годен обект на правото на собственост. Правото да се иска
сключване на окончателен договор е възникнало едновременно и за двете
страни на 12.05.2021г. Ищцата е изправна страна по него. Изпълнила е
задължението си да заплати продажната цена от 6 000 лв. В чл. 3 от
предварителния договор е записано, че цената е изцяло заплатена в брой към
момента на подписването му. В тази част предварителният договор, носещ
подписите на ответниците, съдържа писмено изявление за неизгоден за тях
факт и служи като доказателство, че се е осъществил. В случая ответниците не
оспорват, че са получили цената за имотите, а и както вече се посочи
неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска.
Към датата на приключване на устните състезания пред настоящата
инстанция ответниците са собственици на процесните имоти. Всеки от тях
притежава по ½ ид. част от него по наследство от А. Г. К., починала на
15.11.2016г., съпруга на ответника А. К. и майка на ответника С. К., съгласно
чл. 5, ал. 1 ЗН и чл. 9, ал.1 ЗН. Наследодателката е придобила имота на
основание договор за дарение, обективиран в Нотариален акт №
76/03.07.2002г., нот. дело № 263/2002г. от своите баба и дядо А. Г. А. и М. Г.
А.а. Вещното право на ползване, което дарителите са си запазили, се е
погасило със смъртта им съответно на 06.02.2006г. и 06.03.2008г.
Съществуващото ограничено вещно право на ползване, не е пречка за
обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като собственикът
не е лишен от правомощието да се разпорежда с него.
По тези съображения съдът намира, че предявеният иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.
Съобразно разпоредбата на чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права
върху недвижими имоти се допуска след проверка, че прехвърлителя няма
непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци,
мита и задължителни осигурителни вноски, което за имота се удостоверява в
данъчната му оценка. В настоящия случай по делото не е представено
актуално удостоверение за данъчна оценка, в което да е вписано, че неговите
собственици, ответниците А. К. и С. К. нямат непогасени публични
задължения. Представената такава е със срок до 31.12.2025г. Непредставянето
на актуална данъчна оценка, в която да е вписано, че собствениците на имота
нямат непогасени публични задължения пред съда, разглеждащ иска по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД или наличието на непогасени публични вземания, удостоверено в
актуалното удостоверение за данъчна оценка на процесния имот, не
съставляват пречка за уважаване на предявения конститутивен иск, предвид
разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК. Целената с тях ефект - за защита на
интересите на фиска - в случай на уважаване на иска, се постига с вписване на
възбрана върху имота - предмет на договора до заплащане на нотариалните и
местни такси по прехвърляне на имота и със забраната да бъде издаден препис
от решението до представяне на доказателства за плащането им /в този
4
смисъл решение № 313 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 584/2009 г., г. к., ІІІ г. о. на
ВКС, решение № 100 от 03.07.2012 г. по т. д. № 307/2011 г., т. к., ІІ т. о. на
ВКС/.
Не представлява пречка за уважаване на иска и вписаната на
08.01.2025г. възбрана върху имота за задължения на С. А. К., тъй като
вписването е след вписване на настоящата искова молба.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК в тежест на ищцата е да заплати следващите
се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише
възбрана за обезпечение на вземанията.
Нотариалната такса се дължи по сметка на съда, чието решение има
функцията на нотариален акт, съгласно чл. 87 изр.1 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 ЗННД.
Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, раздел II, т. 8 ред 4. Съгласно чл. 96, ал. 3 вр. §
2 ПЗР ЗННД вр. чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ интересът, върху който се определя
нотариалната такса, е продажната цена /6 000 лева/, тъй като същата се явява
по-висока от данъчната оценка /2559,80 лв./. Същата възлиза на 108.50 лева.
По продажната цена следва да се определи и дължимият местен данък
съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ. Данъчният размер е 2,6 на сто /чл. 47, ал. 2
ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредба по чл. 1, ал. 2 от ЗМДТ на Общински съвет
Панагюрище, т. е. 156,00 лв.
На основание чл. 364, ал. 2 ГПК ищцата не може да се снабди с препис
от решението, докато не представи доказателства за платените разноски по
прехвърлянето на имота и за наличните задължения на праводателя му за
публични вземания и тяхното погасяване.
При този изход на правния спор право на разноски има ищцата А. А. К.,
По делото ищцата е заплатила разноски за държавна такса в размер на
50 лв. В производството по делото А. К. е представлявана от адв. Р. К.-АК
Пазарджик. От приложения по делото Договор за защита и упълномощаване
/л. 6/ се установява, че е заплатила адвокатско възнаграждение в размер на
1500 лв., в брой, с което размерът на възнаграждението и начинът на плащане
се явява доказан. Общо на ищцата се дължат разноски в размер на 1550 лв.
По изложените съображения, настоящият състав на Районен съд-
Панагюрище
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между А. А. К., ЕГН:
********** от с. Панагюрски колонии, ул. *** и А. Т. К., ЕГН: ********** от
с. Априлци, ул. *** и С. А. К., ЕГН: ********** от с. Априлци, ул. ***,
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.02.2019г. - поземлен имот с пл.№ 136 по плана на с. Левски, общ.
Панагюрище, с площ от 914 кв.м. в кв.44, за който е отреден УПИ VIII-136 с
5
площ от 959 кв.м. по графични данни, ведно с построената в него паянтова
жилищна сграда, еднофамилна, на един етаж, с площ от 55 кв.м. ведно с
всички направени в имота подобрения, находящ се в с. Левски, общ.
Панагюрище, ул.*** *, при съседи от северозапад улица, от североизток- ПИ
135, от югоизток- ПИ 137 и ПИ 138 от югозапад- ПИ 139.
ОСЪЖДА А. А. К., ЕГН: ********** от с. Панагюрски колонии, ул. ***,
да заплати на ДЪРЖАВАТА сума в размер от 156,00 лева /сто петдесет и шест
лева/-местен данък на основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ
и сума в размер от 108.50 лева /сто и осем лева и 50 ст./ лева на основание чл.
85 от ЗННД във връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
НАРЕЖДА на Службата по вписванията при РС-Панагюрище, на
основание чл. 364, ал. 1, ГПК и чл. 25 от Правилника за вписванията, да
впише възбрана върху следния недвижим имот: поземлен имот с пл.№ 136 по
плана на с. Левски, общ. Панагюрище, с площ от 914 кв.м. в кв.44, за който е
отреден УПИ VIII-136 с площ от 959 кв.м. по графични данни, ведно с
построената в него паянтова жилищна сграда, еднофамилна, на един етаж, с
площ от 55 кв.м. ведно с всички направени в имота подобрения, находящ се в
с. Левски, общ. Панагюрище, ул. *** *, при съседи от северозапад улица, от
североизток- ПИ 135, от югоизток- ПИ 137 и ПИ 138 от югозапад- ПИ 139, до
заплащане на разноските по прехвърлянето му, както следва: сумата в размер
от 156,00 лева /сто петдесет и шест лева/, представляваща местен данък на
основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и сума в размер от
108.50 лева /сто и осем лева и 50 ст./, на основание чл. 85 от ЗННД във връзка
с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК да не се издава препис от
решението, докато ищцата не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Дава, на основание чл. 115, ал. 2 изр.1 ЗС, шестмесечен срок на А. А. К.
за отбелязване на настоящето решение в Служба по вписванията -
Панагюрище.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, А. Т. К., ЕГН: ********** от с.
Априлци, ул. *** и С. А. К., ЕГН: ********** от с. Априлци, ул. ***, да
заплатят на А. А. К., ЕГН: ********** от с. Панагюрски колонии, ул. ***
разноски по гр. д. 760/2024г. на Районен съд – Панагюрище, в размер на 1 550
лв. /хиляда петстотин и петдесет лева/.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд
Пазарджик, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Панагюрище: _______________________
6