РЕШЕНИЕ
№
гр. София, 20.02.2025 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното
съдебно заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Антоанета С., като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 3402 по
описа за 2020 г. по описа на СГС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са П.Б.Н. срещу З.Б.Н. иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 22.03.2019 г.
предварителен договор за продажба на недвижим имот между З.Б.Н., в качеството
на продавач и П.Б.Н., в качеството на купувач и
осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на
неустойка в размер на 100 000 лв. за неизпълнение на задължението за
сключване на окончателен договор.
В исковата молба се поддържа, че П.Б.Н. е сключил с З.Б.Н. на
22.03.2019 г. предварителен договор за покупка – продажба на недвижим имот, по
силата на който ответницата се е задължила
да му продаде имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор №
68134.905.751 в гр. София, ул. *********, а по нотариален акт дворно място с
площ от 548 кв.м., съставляващо УПИ VI- 751, от кв. 36 по плана на гр. София,
м. „Витоша - ВЕЦ - Симеоново“, при съседи: ул. „Симеоновско
шосе“, имот пл. № III – 750, имот № 752 и имот № 753.
Ищецът П.Б.Н. сочи, че в деня на подписване на предварителния
договор З.Б.Н. му е представила документи, легитимиращи я като собственик на
имота по наследство. Договорената продажна цена е в размер на 150 000 лв.,
от която ищецът твърди, че е платил в деня на сключване на предварителния
договор сумата от 100 000 лв. в брой, срещу разписка. В същия ден му е
предадено и владението на имота, като от тогава до настоящия момент владее
имота необезпокоявано.
В чл. 5 от предварителния договор е предвидено, че при
неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор неизправната
страна дължи на изправната неустойка в размер на 100 000 лв. За остатъка
от продажната цена, ищецът релевира възражение за
прихващане с насрещното задължение на З.Б. за заплащане на неустойка, до размер
от 50 000 лв. Срокът за сключване на окончателен договор е три месеца,
т.е. до 22.06.2019 г., но не е сключен.
Ответницата З.Б.Н. оспорва изцяло исковете, като твърди че не
познава ищеца, и подписите в предварителния договор и разписката не са нейни.
Поддържа, че не е единствен собственик на процесния
имот, а собственик на идеална част по наследство, с която част никога не се е
разпореждала. Оспорва да е получавала
сума и иска за неустойка, поради липса на предпоставките в договора. В отговора
се поддържа, че З.Б.Н. е с влошено здравословно състояние и не може
самостоятелно да го подпише, без другите
съсобственици, като обстоятелството, че не може да се грижи за себе си,
опровергава твърдението за подписан самостоятелно от нея предварителен договор.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на
събраните по делото доказателства, съобразно чл. 235 ГПК, намира за установено
следното:
Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния
договор, като в случая същият следва да е в писмена форма и да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор.
По делото е представен предварителен договор от 22.03.2019 г., сключен
между З.Б.Н., в качеството на продавач и П.Б.Н., в качеството на купувач, за процесния недвижим имот, с
идентификатор № 68134.905.751 в гр. София, ул. *********.
Съгласно чл. 2 от него продавачът се
задължава да прехвърли на купувача правото на собственост за цена в размер на
150 000 лв., платима по следния начин: на датата на подписване на
предварителния договор, купувачът плаща задатък в
размер на 100 000 лв., а остатъкът от продажната цена в размер на
50 000 лв. е дължима при подписване на нотариалния акт за
покупко-продажба.
В чл. 5 е записано, че при неизпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор, в договорения срок,
изправната страна има право да предяви иск по реда на чл. 19 от ЗЗД и
едновременно с това да получи неустойка в размер на 100 000 лв., без да е
необходимо да покани неизправната страна с нотариална покана или по какъвто и
да е било начин да изпълни поетото задължение. Срокът за сключване на
окончателен договор е три месеца, считано от подписване на предварителния
договор, т.е. до 22.06.2019 г.
Представен е констативен нотариален акт №
65, том I, рег. № 17205, дело № 321 от 2000 г. на нотариус Б.Я., с който С. Ц.С.е признат за собственик въз основа на давностно владение върху процесния
имот, представляващ дворно място с площ от 548 кв.м., находящо
се в гр. София, ул. *********.
Видно от удостоверение за наследници изх. № 02551 от 14.03.2019 г. на
Столична община, район „Подуяне“, С. Ц.С.е починал на 16.08.2018 г. и е оставил
за наследници следните лица (негови племенници): Р.М. С., Б.М.И. и
З.Б.Н..
Във връзка с оспореното авторство на подписа на ответницата върху
предварителния договор и разписката от 22.06.2019 г. са изслушани две експертизи
от едно вещо лице и една тройна почеркова експертиза.
Съгласно експертиза от вещото лице М.М. и
тройната експертиза, ръкописният текст в предварителния договор и подписите в
договора и разписката са написани, респ. положени от З.Б.Н..
Съгласно експертизата от вещото лице Д.К. ръкописните текстове и подписа
в предварителния договор и разписката, вероятно не са изпълнени/положени от З.Б.Н..
Налице са различия в наклон и разположение на елементите на подписа, както и в следните
частни признаци: форма на двама полуовални, полуелепсовидни елементи, при изпълнение на главна буква
„З“; форма на свързване на първия, втори и трети елементи при изпълнение на
главна буква „Н“, размер и форма на изпълнение на всички елементи, образуващи
конфигурация на Я образния параф и др.
По делото е представен договор за доставка на социални услуги от
20.04.2018 г., между Общинско предприятие „Социален патронаж“ и З.Б.Н., за
доставка на храна, както и други социални услуги.
Видно от експертно решение на ТЕЛК № 0180 от 22.01.2014 г. на ТЕЛК Общи
заболявания при IV МБАЛ София, след
прекаран инсулт (мозъчен инфаркт), на З.Б.Н. е определена 95 % трайна
неработоспособност с чужда помощ.
СвидетелкатаК.Г. Ф. сочи, че П. Н.е имал желание да купи имота,
като се е запознал с една от наследниците на имота - З.. Сочи, че го е
придружила до жилището на жената, но не е присъствала на срещата. Имал е сума
пари в него. След срещата, са отишли до „Практикер“
за катинар и са отишли до имота и са сложили катинара. Няма представа къде и
кога се е сключил предварителния договор. От П. знае, че е имало други
наследници и затова не се е състояла сделката. Свидетелят сочи, че П. всеки ден
е носел в него пари, и си купува коли, кемпери,
къщички.
Свидетелката Т.И.В.сочи, че З. е братовчедка на С. и А., но не са й
казали за смъртта на братовчедите, защото през 2013 г. е получила инсулт. З. не
знае за имота на „Симеоновско шосе“. Сочи, че
ответницата само лежи в къщи, не може да се обслужва и да си пазарува.
Въз основа на изложеното, съдът намира, че дори и да се приеме, че
договорът е подписан от ответницата, от събраните по делото доказателства
обаче, не може да се формира категоричен извод, че сумата от 100 000 лв. е
платена на ответницата. От разписката от 22.13.2019 г., представена към
исковата молба, е посочено, че З.Б.Н. декларира, че с предаване на владението е
получила сума от 100 000 лв. На първо място, по делото не се установи
предаване на владението, което предпоставя получаване
на сумата. В тази връзка съдът съдът
съобрази и показанията на свидетеляК.Ф., независимо, че са общи и не дават конкретна
информация. Същата не е присъствала на среща с ответницата, но сочи, че ищецът
е поставил катинар на „обрасло“ дворно място, което опровергава твърдението за
предаване на владението. Освен това същите следва да се ценят при възможната
заинтересованост на свидетеля, тъй като е във фактическо съжителство с ищеца П.Б.Н..
Отделно от това, с оглед установеното здравословно състояние (свидетелските показания на Т.В.кореспондират
с представените писмени доказателства в тази връзка, като съдът ги кредитира), начина на живот на ответницата и необходимостта
от чужда помощ, както и обстоятелството, че няма промяна в начина й на живот
или данни, че същата притежава в банка сума в такъв голям размер, обуславя
извод, че предаване на същата не е извършено.
С оглед императивната разпоредба на чл. 363 ГПК, в тежест на
ищцата е да докаже, че ответникът-продавач е титуляр на правото на собственост
върху процесния недвижим имот. В случая, се установи
обратното, а именно, че имотът е съсобствен и ищцата
не притежава изключителна собственост върху него. (така
решение 775 от
16.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 906/2009 г., IV Г. О., ГК). Следователно
иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Неоснователен е иска за неустойка,
защото не се установи по делото, че ответницата е неизправна страна по
договора. Независимо, че е посочен срок (3
месеца – чл. 4 ) и нотариус в
чл. 6, няма уговорена конкретна дата и час, поради което, и при липса на
допълнителна уговорка, няма как ответницата да знае кога да се яви, респ. няма
как да изпадне в забава. Освен това, като съобрази клаузата на чл. 5 от предварителния
договор, предвиждаща едновременно право на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и право на
ищеца да получи неустойка в размер на 100 000 лв., настоящият състав
намира, че тази клауза за неустойка е нищожна, поради противоречие с добрите
нрави, защото е прекомерна, дължи се заедно с реалното изпълнение на договора и
не съответства на обезпечителния характер на същата, предвиден в чл. 92 ЗЗД, за
репариране на вредите от неизпълнението. Следователно подлежи на отхвърляне и
иска по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
При този изход на спора, в полза на
ответницата З.Н. следва да бъдат присъдени разноски, в размер на 3530 лв., за
възнаграждение за адвокат.
Предвид
изложените съображения, съдът
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от П.Б.Н.,
ЕГН **********,***, представляван от адв. И.Д.,***
срещу З.Б.Н., ЕГН **********,***, представлявана от адв.
А. Н.,***, както следва: иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключения на 22.03.2019 г. предварителен договор за
продажба на недвижим имот между З.Б.Н., в качеството на продавач и П.Б.Н., в
качеството на купувач, за продажба на следния недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор № 68134.905.751 в гр. София, ул. *********,
а по нотариален акт дворно място с площ от 548 кв.м., съставляващо УПИ VI- 751,
от кв. 36 по плана на гр. София, м. „Витоша - ВЕЦ - Симеоново“, при съседи: ул.
„Симеоновско шосе“, имот пл. № III –
750, имот № 752 и имот № 753 и осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал.1
от ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 100 000 лв. за неизпълнение
на задължението за сключване на окончателен договор.
ОСЪЖДА П.Б.Н.,
ЕГН **********,*** да
заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на З.Б.Н.,
ЕГН **********,*** сума в размер на 3530
лв., представляваща възнаграждение за адвокат.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия
в Софийски градски съд: