№ 876
гр. Бургас, 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX СЪСТАВ, в публично заседание на
десети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20212120104451 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на Г. П. Н., ЕГН
**********, от гр.Перник, *** против Етажната собственост на комплекс “***“ -
гр.Созопол, представлявана от управителя К.В.В. за приемане за установено, че не
съществуват възникнали правоотношения между страните, произхождащи от взети решения
от свикани и проведени на 29.05.2014г., 08.06.2015г., 06.06.2016г. и 28.06.2017г. събрания
на етажната собственост, в която етажна собственост се помещава самостоятелния обект на
ищцата.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
***.3, представляващ апартамент № 13, в сграда *** в гр.Созопол. В поземления имот, в
който се намира сградата, в която се помещава апартаментът на ищцата, са разположени още
пет други сгради. Ответникът разполага с протокол от проведено заседание на ОС на ЕС от
29.05.2014г. на собствениците на жилищна сграда в гр.Созопол, вилно селище ***. Не е
посочено обаче точно коя е сградата. Според ЗУЕС етажна собственост възниква за всяка
сграда поотделно. Съвместно общо събрание на етажни собствености се провежда само по
чл.18 ЗУЕС, какъвто не е конкретният случай. ЗУЕС не допуска учредяване на етажна
собственост, а тя възниква по силата на закона, ето защо е неправилно записаното в
протокола, че е проведено учредително събрание на етажните собственици. В случая едно
лице е учредило етажна собственост и се е самопровъзгласило за неин управител. Ищцата
заявява, че липсва изобщо взето решение на ЕС, в която се намира нейният имот, понеже не
е ясно на коя от шестте сгради, респ. етажни собственици, е проведено “учредителното“
събрание, както и последващите събрания. Моли се искът да се уважи. Искът е по чл.124,
ал.1 ГПК.
Ответникът е представил отговор, с който оспорва иска. Счита го за недопустим, тъй
като е погасена възможността за предявяване на иск. Срокът по чл.40 ЗУЕС е изтекъл и
правото да се иска отмяна на решения на ОС е преклудирано. Основанието, че всяка от
отделните сгради е следвало да проведе отделно ОС, а не е сторено, не води до липса на
взети решения. То би могло да доведе само до отмяна на решенията. След като срокът по
чл.40 ЗУЕС не е спазен, всеки предявен иск, включително настоящият установителен иск, се
явява недопустим. Взетите решения на ОС са законосъобразни. Целият комплекс *** поради
своята обособеност и функционална цялост действа като едно цяло, поради което общите
събрания се провеждат за целия комплекс. В случая формираната етажна собственост между
отделните блокове има единна форма на управление и единни органи. Налице е единна
1
етажна собственост с обща форма на управление и общи органи. Моли се за отхвърляне на
иска.
Бургаският районен съд намира иска за допустим. Този извод е базиран на
определение № 98/15.03.2022г. на ВКС по ч.гр.дело № 479/2022г. В това определение е
прието, че нищожност на решението на общото събрание на етажната собственост може да
се установи както чрез самостоятелен иск, който не е ограничен със срок, така и в друго
производство, чрез предявяване на насрещен или инцидентен установителен иск. Една от
хипотезите на нищожност е липсващо /невзето/ решение, което обаче е отразено като
съществуващо или което е взето извън пределите на компетентността на органа, определена
от закона и учредителния акт. ЗУЕС не ограничава защитата на етажните собственици само
до възможността в законовия срок да претендират отмяна на решението на ОС. Искът за
отмяната на такова решение е конститутивен и с него се упражнява потестативно право,
което следва да бъде упражнено в предвидения в закона срок. Но ако се търси нищожност
на същото решение, искът за прогласяването й не е конститутивен, а установителен. Ето
защо, според ВКС, е допустим иск за прогласяване нищожност на решение на ОС.
Настоящият случай е подобен. Подаден е иск за приемане за установено, че не
съществуват възникнали правоотношения между страните – ищцата и Етажната
собственост, произхождащи от взети решения от свикани и проведени на 29.05.2014г.,
08.06.2015г., 06.06.2016г. и 28.06.2017г. заседания на общото събрание. За да претендира, че
такива правоотношения не съществуват, ищцата излага твърдения, че в парцела има общо
шест сгради. Според нея, ЗУЕС предвижда етажна собственост да възниква за всяка сграда
поотделно. Законът не допуска учредяване на етажна собственост, а тя възниква по силата
на закона, ето защо е неправилно записаното в протокола, че е проведено учредително
събрание на етажните собственици. В случая според ищцата липсва изобщо взето решение
на ЕС, в която се намира нейният имот, понеже не е ясно на коя от шестте сгради, респ.
етажни собственици, са проведени събранията. Тезата на ищцата е, че е неправилно и
недопустимо да се провежда общо събрание на всички сгради в парцела заедно, тъй като
според закона етажната собственост възниква отделно за всеки вход, респ. за всяка отделна
сграда, т.е. трябва да действат няколко отделни етажни собствености чрез свои
самостоятелни общи събрания. В случая това законово изискване не е спазено, а е
провеждано общо събрание заедно на всички сгради в комплекса, поради което решенията,
приети от такова общо събрание, не пораждат правен ефект, те са извън компетентността на
общото събрание по ЗУЕС, оттам не съществуват валидно възникнали правоотношения
между ищцата и ЕС. Всъщност, по съществото си заявленията на ищцата попадат в
предметния обхват на цитираното определение на ВКС. Това определение допуска да се
иска прогласяването на нищожност на решения на общото събрание, а в конкретния случай
ищцата твърди, че дадени решения са вземани извън компетентността на общото събрание,
т.е. са нищожни и не пораждат правоотношения. Ето защо съдът намира производството по
делото за допустимо.
Фактът, че ответник е Етажната собственост на целия комплекс *** /всичките
сгради/,а не е етажната собственост на дадена отделна сграда не прави делото недопустимо.
2
Следва да се има предвид, че според ЗУЕС етажната собственост не е персонифициран
правен субект. Тя е съвкупност от всички собственици на отделните самостоятелни обекти в
сградата. По заведените граждански дела, ЕС се представлява от управителя – чл.41 ЗУЕС,
но това е законово уредено представителство, за удобство при движението на самото
съдебно производство. Всъщност управителят представлява всички етажни собственици,
страни по делото. В случая за ответник формално е посочена Етажната собственост на целия
комплекс ***, т.е. на всичките сгради в комплекса, но всъщност ответници са всички
собственици на самостоятелни обекти в тези сгради. Тези собственици имат съответната
процесуална правоспособност да участват в делото като страни, ето защо за районния съд
следва извод, че настоящото производство е допустимо. Няма причини да бъде прието
обратното, поради което искът, както е заведен, следва да се разгледа по същество.
По същество искът се явява основателен.
Няма спор, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***.3. Тази сграда, видно от представените скици на СГКК, е една от общо
шестте сгради, находящи се в поземлен имот с идентификатор ***. Видно е също така от
скиците, че шестте сгради са самостоятелно построени и съществуващи върху терена, като
не са свързани помежду си с никаква физическа връзка.
Според чл.8, ал.1 ЗУЕС управлението обхваща реда и контрола върху ползването и
поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна
собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите. Съгласно чл.8, ал.2 ЗУЕС когато сградата е с повече от един
вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Това управление
обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния
вход. Следователно законът допуска етажна собственост да съществува или за отделен вход
на сградата, или в краен случай за цялата сграда. Във втората хипотеза, за цялата сграда
функционира една етажна собственост, като общото събрание се състои от собствениците на
всички самостоятелни обекти, находящи се в сградата.
Случаят обаче не е такъв. Явно е от данните по делото, че процесните решения от
29.05.2014г., 08.06.2015г., 06.06.2016г. и 28.06.2017г. са приети от общото събрание на
собствениците на етажната собственост с адрес гр.Созопол, местност ***, вилно селище
“***“. От записването в титулната част на протоколите се прави извод, че решенията са
взети от общото събрание на цялата ЕС, състояща се от самостоятелните обекти във всички
шест сгради на комплекса. Това е така, доколкото никъде не е записано, че решенията се
приемат от общото събрание на една конкретна сграда в терена. Ето защо съдът приема, че
всички процесни протоколи касаят приемане на решения по управление на общите части,
взети от общото събрание, формирано от собствениците на имоти, находящи се във
всичките шест сгради на комплекса. Впрочем самият ответник изрично в отговора си излага
тезата, че е формирана единна етажна собственост между всички сгради на комплекса и тя
има единна форма на управление и единни органи. В открито съдебно заседание тезата е
доразвита и е заявено, че единната етажна собственост обхваща всички сгради, понеже има
3
техническа свързаност между тях, инсталациите за ВиК и електричество за общи и
съоръженията обслужват всички сгради. Следователно, несъмнено е за БРС, че ответникът
счита, че всички сгради формират само една обща етажна собственост, а не са налице
отделни етажни собствености за всяка една от сградите. Това разбиране на ответника обаче е
в разрез с разпоредбите на чл.8, ал.1 и ал.2 ЗУЕС. Както стана ясно, законът позволява да
съществува ЕС и тя да взема своите решения по управлението на общите части или за
самостоятелна сграда, или за самостоятелен вход от сградата. Не е допустимо да
функционира и да се конституира със своите действия етажна собственост, която да обхваща
всички сгради в комплекса и която в случая ответникът нарича “единна“.
По горните съображения искът е основателен. Процесните решения са взети от
некомпетентен орган, а именно общо събрание на ЕС, обхващаща всички сгради в
поземления имот. Такава правна конструкция не се позволява от ЗУЕС. След като това е
така, решенията на такова ОС са нищожни, не са породили правно действие и съответно не
съществуват възникнали правоотношения между страните, произхождащи от тези решения,
приети на събрания, проведени на 29.05.2014г., 08.06.2015г., 06.06.2016г. и 28.06.2017г.
Дори и да се приеме, че сградите в терена представляват комплекс от затворен тип,
доколкото според ответника те се обслужват от общи съоръжения и са технически свързани
помежду си, то отново според БРС решенията на ОС са нищожни и не са породили
действие. Това е така, доколкото според чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се
урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Следователно, ако е налице затворен комплекс по
смисъла на чл.2 ЗУЕС, не следва да се провеждат общи събрания, които да вземат решения,
тъй като управлението е уредено по друг начин – с писмен договор с нотариално заверени
подписи между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Ето защо и в този
случай процесните решения са нищожни и не са породили правни последици.
Следва решение, с което искът се уважи и се приеме за установено, че не
съществуват възникнали правоотношения между страните, произхождащи от тези решения.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да се осъди да заплати на ищцата
разноски по делото за държавна такса и адвокатско възнаграждение от общо 380 лева.
Доколкото посочената обща ЕС за целия комплекс е неперсонифицирана, разноските трябва
да се платят от всички собственици на самостоятелни обекти в шестте сгради на комплекса.
Така мотивиран Бургаският районен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иска на Г. П. Н., ЕГН **********, от гр.Перник, ***
против Етажната собственост на комплекс “***“ - гр.Созопол, представлявана от управителя
К.В.В., че не съществуват възникнали правоотношения между страните, произхождащи от
взети решения от свикани и проведени на 29.05.2014г., 08.06.2015г., 06.06.2016г. и
28.06.2017г. общи събрания на етажната собственост с адрес гр.Созопол, местност “***“,
4
вилно селище “***“, в която етажна собственост се помещава самостоятелния обект на
ищцата.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс “***“ - гр.Созопол, с адрес гр.Созопол,
местност “***“, представлявана от управителя К.В.В. /състояща се собствениците на
самостоятелните обекти, находящи се във всички шест сгради, построени в поземлен имот с
идентификатор ***, с адрес на поземления имот гр.Созопол, п.к. 8130, Каваците/ да заплати
на Г. П. Н., ЕГН **********, от гр.Перник, *** сумата от 380 лева /триста и осемдесет лева/
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщението.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5