Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 27.04.2022г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, VI ТО - 24 състав, в открито съдебно заседание на осми март две хиляди двадесет и втора година, в състав:

                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА БОГДАНОВА

при участието на секретаря Ива Иванова, като разгледа докладваното от съдията т.дело №395 по описа за 2021г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Кооперация „Н.– КООП“ ЕИК ******** с адрес с.Горна Малина, община Горна Малина, обл.София, представлявана в производството от адв.Н.М. от САК срещу ЕТ „Т.Д.И.– ТОП - 92“ ЕИК ******** със седалище и адрес на управление ***, с която е предявен установителен иск по реда на чл.422 от ГПК за признаване за установено съществуването на парично вземане на ищеца от ответника за следните суми, дължими  към 19.02.2020г. – главница в размер на 39 372лв. – задължение по Договор за наем на земеделска земя от 30.07.2018г., както и законната лихва от 19.02.2020г. до окончателното изплащане на вземането, ведно с разноски, сторени в исковото и заповедното производство.

Ищецът обосновава правния си интерес от предявяване на иска на основание Договор за наем на земеделска земя, сключен на 30.07.2018г. /заверен нотариално с  рег.№5603 от 30.07.2018г. на Нотариус с №521/ с ответника ЕТ„Т.Д.И.– ТОП - 92“, по силата на който е предоставил за временно и възмездно ползване земеделска земя в общ размер на 1 124,917дка за срок от една стопанска година, считано от 01.10.2018г. до 30.09.2019г. при годишна наемна цена в размер на 35 лева на декар. На осн. чл.14 от договора наемателят е бил задължен да заплати в полза на наемодателя в периода от 01.09.2019г. до 15.10.2019г. дължимата наемна цена.

Поради неплащане на наемната цена, наемодателят е пристъпил към удовлетворяване на своето вземане чрез депозиране на заявление по реда на чл.417 от ГПК. Поради депозирано възражение за недължимост от страна на наемателя, ищецът е упражнил правото си по реда на чл.422 ГПК.

С писмения си отговор на исковата молба ответникът не оспорва сключения договор като срок и съдържание. Не оспорва и че дължи заплащане на наем. Признава се ползването на 743,544  дка и дължима наемна цена от 26 024,04 лева. Оспорва се частично изпълнението на договора от страна на наемодателя с мотиви, че той не му е предал за ползване всички описани земеделски земи в приложение №1 към договора и не му е осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на същите, тъй като той не бил собственик на отдаваните под наем земи и не бил осигурил тяхното освобождаване и предаването им на наемателя. Друга част от земите не били годни за обработване. Поради което за наемателя не било възникнало задължение за заплащане на наемна цена за 381,373дка в размер на 13 348лв.

Ответникът е направил и възражение за прихващане на вземането на ищеца за неплатената наемна цена за земите, които е обработвал по договора в размер на 24 321,99лв. с вземането на ответника в размер на 32 108,34лв., представляващи причинени от Кооперацията-ищец и претърпени от ответника имуществени вреди, настъпили в резултат неизпълнени задължения на наемодателя по договор за наем от 31.07.2018г. Твърди, че е уведомил ищеца за невъзможността да обработва неосвободените от собствениците земеделски земи, както и за негодните такива.

За доказване на своите твърдения страните са представили писмени доказателства, изслушани са свидетелски показания, както и е допусната и приета съдебно-техническа експертиза.

С представените от ищеца и приети доказателства същият установява сключването на Договора за наем на земеделска земя, сключен на 30.07.2018г. /заверен нотариално с  рег.№5603 от 30.07.2018г. на Нотариус с №521/ с ответника ЕТ„Т.Д.И.– ТОП - 92“, към който договор неразделна част представлява опис на отдадените под наем земеделски земи, наличието на такива договори за наем в периода 2010г-2017г. между същите страни, подадена от ответника на 04.10.2019г. молба пред СГС за откриване на производство по несъстоятелност спрямо него.

С представените от ответника и приети доказателства същият установява и цели да докаже твърденията си, че част от наетите имоти не са му били предадени от наемодателя: писмени документи – уведомление от 15.03.2019г. до ЗП „К.Ч.“ с покана за предаване държането на 177,838 дка земя, наета по договора му с ищеца; молба до кмета на община Горна Малина от 11.04.2019г. за съдействие за предаване на държани от ЗП „К.Ч.“ земи, молба до кмета на община Горна Малина от 29.08.2019г. за ожъната и прибрана реколта от ЗП К.Ч.; сигнал до Началника на РУ Елин Пелин от 29.08.2019г. Представени са и Геодезическо заснемане от месец септ.2019г., извършено от „Д.2000“ООД, както и Справка №1 за състоянието на част от наетите от ответника земи.

Ищецът оспорва твърденията на ответника. Твърди, че е изпълнил изцяло задълженията си като наемодател и е осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на наетите земеделски земи, като ги е предал в състояние, позволяващо ползването им за производство на селскостопанска продукция. Твърди, че ответникът в нито един момент не го е уведомявал, че трети лица ползват за своя дейност част от наетите земи, нито че друга част от същите имоти са в състояние, непозволяващо ползването им. Оспорва като неоснователно и направеното възражение за прихващане на вземането на ищеца с вземане на ответника в общ размер на 32 108,34лв., от които претърпени вреди поради непроизведена продукция – 20 667,15лв. и неполучени директни плащания /субсидии/ - 11 441,19лв. Развиват се подробни аргументи.

По делото е допусната и изслушана съдебно-техническа експертиза, както и са разпитани двама свидетели.

От приетата експертиза се установява, че реално ползваната от ответника за 2019г. земеделска земя по процесния договор е 743,180дка – обстоятелство, установено от справка в системата за декларирани площи на ДФ“Земеделие-РА“ и съдържанието на орто-фото картите за землището на с.Горна Малина. Експертизата установява и предвидената за отглеждане на слънчоглед земя от ответника за стопанската 2018-2019г., размерът на земята, върху която реално е отглеждан слънчоглед, наличието на техническа обезпеченост на ответника, добива, разходите за отглеждане и цената на слънчогледа през стопанската 2018-2019г., размерът на субсидиите за въпросната година, реално декларираните за ползване от ответника площи по процесния договор – 774 дка, както и негодните за ползване площи по договора – около 200 дка.

От изслушаните свидетелски показания на свидетелкатаС.и свидетеля С. се установява, че ответникът е дългогодишен наемател на земеделска земя в землището на с.Горна Малина, същият е ползвал такава земя и в стопанската година 2018-2019г., но не в обема по Договора за наем на земеделска земя, сключен на 30.07.2018г., тъй като: част от отдадените по договора площи са недостъпни за машини, обрасли с храсти или дървета, обработвани лично от собствениците им или от трети лица, заблатени са частично. Свидетелите установяват и отношенията между ищеца и ответника, както и с лицето К.Ч., процедурите по огледи, изораване и жънене на земеделските площи, несъответствието на отдавани под наем земеделски земи и реалните площи, които на практика се ползват от арендаторите. Установяват се и осъществени срещи с представителя на наемодателя, на която на последния е станало известно ползването на земи по процесния договор от трети лица.

При така установеното от фактическа страна, от правна страна съдът намира следното.

Договорът за наем на земеделска земя, сключен на 30.07.2018г. /заверен нотариално с  рег.№5603 от 30.07.2018г. на Нотариус с №521/ между Кооперация „Н.-КООП“ и ЕТ„Т.Д.И.– ТОП - 92“ е валиден такъв, като съдът го квалифицира като договор за наем, въпреки предмета му, страните и основни елементи, характерни за договор за аренда по смисъла на Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/. Независимо, че страните не са съобразили отделни текстове от ЗАЗ /чл.3, ал.2, чл.4/, съгласно ТР №2 от 20.07.2017г. по тълк. д.№2/2015г., ОСГТК на ВКС, договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния ЗАЗ, като  сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсията. Настоящият състав приема конвертирането на договора за аренда в действителен договор за наем, за който са приложими разпоредбите на ЗЗД.

Съгласно чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета /чл. 230, ал. 1 ЗЗД/, а ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето ѝ или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Съгласно чл.230, ал.3 от ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. Наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /чл.233 ал.1 изр. 1 и 2 ЗЗД/. Наемателят дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели /чл.233, ал.1 изр.3 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл.233, ал. 1, т. изр. 4 /последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние, същият следва да докаже тези обстоятелства.

От приетите по делото доказателства се установява, че на наемателя ЕТ„Т.Д.И.– ТОП - 92“ е била предадена за ползване по Договора от 30.07.2018г. от Кооперация „Н.-КООП“ 1 124,917дка земеделска земя. От предадената земя обаче не цялата е била в състояние, което да отговаря на ползването й по предназначение, съгласно договора. Това се установява, както от приетата по делото експертиза /заключението на която е, че реално ползваната от ответника за 2019г. земеделска земя по процесния договор е 743,180дка, реално декларираните за ползване от ответника площи по процесния договор са 774 дка, негодните за ползване площи по договора са около 200 дка./, така и от свидетелските показания /които навеждат на извод за площи по договора, които не са били в състояние да бъдат обработвани по различни причини между 180 и 360 дка/.

Ответникът доказа в процеса, че около 200 дка са били ползвани от ЗП“К.Ч.“. От приетите като доказателства документи не се установи наемателят да е уведомил писмено наемодателя за обстоятелството, че друг стопанисва земя по договора в посочения размер, но от свидетелските показания това се установява. Както се установява и от останалите доказателства /уведомлението от 15.03.2019г. до ЗП „К.Ч.“, писмата до Кметството на с.Горна Малина, до РУ на МВР Елин Пелин, свидетелските показания/, че наемателят е положил усилия /въпреки липсата на съдействие от страна на наемодателя/ да се преустанови ползването от страна на трети лица на земята, предмет на договора, но това не е се е случило. Наемодателят отговаря за недостатъците на наетата вещ. Наемателят е направил опит по време на действие на договора да иска поправянето на недостатъците.

Беше доказано също и че част от отдадената под наем земя не е била годна за ползване поради недостатъци, водещи до невъзможност да се ползва по предназначение. Това обстоятелство се доказва, както от приетата експертиза /която заключава, че около 200 дка по договора са били негодни за ползване/, така и от свидетелските показания /които говорят за негодна за ползване земя по различни причини/. Наемодателят отново следва да отговаря за недостатъците на наетата вещ, тъй като не се установи наемателят да е знаел предварително за тези недостатъци. Това, че същият е ползвал и по предходни договори за наем земеделска земя /вкл. и тази, предмет на процесния договор/ от същия наемодател не означава, че е знаел за недостатъците на вещта, тъй като е възможно при предходните договори земята или част от нея да не е имала тези недостатъци.

С оглед горните мотиви съдът приема за доказано, че сочените от ответника 381,373 дка не са могли да бъдат ползвани по предназначение. От отдадените под наем земи с процесния договор наемателят е ползвал 743,544  дка, за което дължимата наемна цена е в размер на 26 024,04 лева /което ответникът признава изрично/.

Съдът счита за неотносими към спора твърденията на ищеца относно невъзможността на ответника да обработва земята по договора, тъй като последният бил изпаднал в неплатежоспособност. В действителност ЕТ„Т.Д.И.– ТОП - 92“ е подал молба вх. №120356/04.10.2019 г. до СГС за откриване на производство по несъстоятелност, по която е образувано търг. дело № 2033/2019 г. по описа на СГС-ТО, VI-16 състав, но с Разпореждане от 09.01.2020г. съдът е върнал молбата и е прекратил производството.

По възражението за прихващане.

Фактическият състав на правото да се извърши прихващане по чл.103, ал.1 ЗЗД включва: съществуването на две действителни вземания/задължения, вземанията да са насрещни, двете вземания да имат за предмет пари или еднородни и заместими вещи, вземането на страната, която прихваща /активното вземане/ да е изискуемо и ликвидно. Ликвидно е вземането, по което няма спор между страните по материалното правоотношение, както и установеното с влязло в сила съдебно решение вземане.

В настоящия процес ответникът не доказа наличие на вземане от ищеца в претендирания размер от 32 108,34лв., представляващи причинени от Кооперация „Н.-КООП“ и претърпени от ответника имуществени вреди, настъпили в резултат частично неизпълнени задължения на наемодателя по договор за наем от 31.07.2018г. Част от претендираното вземане за вреда в размер на 20 667,15 лева ответникът обосновава като пропуск да увеличи стойността на своето имущество със стойността на добива от отглеждане на слънчоглед на 381,373 дка, а друга част – от 11 441,19 лева – като пропуск да увеличи своето имущество със стойността на субсидиите за тези декари от ДФ“Земеделие“. Видно от претенцията, същата е за пропуснати ползи. Пропуснатите ползи, причинени в резултат на неизпълнение на договорно задължение следва да бъдат доказани като основание и размер. Докато претърпените загуби представляват реалните, ефективни вреди, изразяващи се в намаляване на актива на имуществото на кредитора, пропуснатите ползи са само определяеми - при тях вредата произтича от нереализиране на възможност за увеличаване на актива на имуществото на кредитора. Пропуснатите ползи, за които се претендира обезщетение, трябва да имат качество на реалност и сигурност. Те биха имали характер на пропуснати ползи по смисъла на чл. 82, във вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД само в случай, че получаването им от страна на кредитора е сигурно. Доказването на тези релевантни факти, наред с установяването на фактическото положение, което би било налице, ако вредоносното действие не би било настъпило, е в тежест на кредитора, който твърди, че е пропуснал да реализира доходи и съответно по този начин да увеличи имуществото си. Ответникът по иска не доказа, че възможността за увеличаване на актива му от обработката и реализацията на слънчоглед от 381,373 дка е била реална, доколкото, за да бъде такава, същият е следвало да има намерение да обработва тези декари, декларирайки в системата на ДФ“Земеделие“, че обработва реално 1 124,917дка по договора /декларирал е обработката само на 774 дка/. От това е видна волята на наемателя да обработва само част от земята - 774 дка, а не цялата земя по договора. С това същият изначално не е имал намерение да придобие доход от недекларираните площи, както под формата на добит слънчоглед, така и под формата на субсидии.

            С оглед изложеното, възражението за прихващане не следва да бъде уважавано.

Според горните мотиви искът следва да бъде уважен частично за сумата от 26 024,04 лева, както и за законната лихва върху тази сума от 19.02.2020г. до окончателното изплащане на вземането, като за останалата част следва да се отхвърли. Претендираните разноски се уважават съразмерно с уважената и отхвърлена част от иска, като съдът не уважава възражението за прекомерност, направено от страна на процесуалния представител на ищеца.

Мотивиран от изложеното, Съдът

Р Е Ш И:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ЕТ „Т.Д.И.– ТОП - 92“ ЕИК ******** със седалище и адрес на управление ***, че съществува вземане на Кооперация „Н.– КООП“ ЕИК ******** с адрес с.Горна Малина, община Горна Малина, обл.София в размер на 26 024,04 лева главница, представляващо неплатена наемна цена по Договор за наем на земеделска земя от 30.07.2018г., както и законната лихва върху тази сума от 19.02.2020г. до окончателното изплащане на вземането, като за останалата част до 39 372 лева ОТХВЪРЛЯ иска като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОСЪЖДА ЕТ „Т.Д.И.– ТОП - 92“ ЕИК ******** със седалище и адрес на управление *** да плати разноски съобразно уважената част от иска в полза на Кооперация „Н.– КООП“ ЕИК ******** с адрес с.Горна Малина, община Горна Малина, обл.София в размер на 2 312,57 лева.

ОСЪЖДА Кооперация „Н.– КООП“ ЕИК ******** с адрес с.Горна Малина, община Горна Малина да плати разноски съобразно отхвърлената част от иска в полза на ЕТ „Т.Д.И.– ТОП - 92“ ЕИК ******** със седалище и адрес на управление *** в размер на 1 745,85 лева.

            Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – гр. София в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните.

 

СЪДИЯ: