Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е № 70

 

гр.София, 15.06.2020г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

            Софийски окръжен съд, търговско отделение, І-ви състав, в публично заседание на 29.май две хиляди и двадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ:РАДИ ЙОРДАНОВ

 

при секретаря Юлиана Божилова, като разгледа докладваното от съдията т.д. №238 по описа за 2019 година на СОС и за да се произнесе, взе предвид следното:

            Ищецът – П.“ с ЕИК.със седалище и адрес на управление *** пл.“Македония“ №1 е предявил срещу О.З. с адрес *** пл.“Македония“ №1 иск по чл.228 ЗЗД за заплащане на сумата 28000лв. главница по договор за наем и по чл.92 ЗЗД за сумата 24096лв. неустойка по договора.

Ищецът П.“ твърди, че са сключили договор за наем с ответника О.З. на 01.02.2008г., по силата на който ищецът е предоставил временното възмездно ползване на следния имот в гр.З.: 502,42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352,42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 400 лева с ДДС, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден.

Твърди се, че и към настоящия момент договорът между страните е в сила, ответникът ползва наетия имот, но не е заплащал дължимия наем за периода от 01.10.2018г. до 30.09.2019г. – в размер на 28 800 лева. Отделно му дължи и на осн. чл.3.3 от договора мораторна неустойка в размер на 24 096 лева, дължима за забава в плащането на дължимия наем за периода от 01.10.2018г. до 30.09.2019г.

            Ето защо ищецът П.“ предявява иск срещу ответника О.З. за заплащане на сумата 28 800 лв. главница (двадесет и осем хиляди и осемстотин лева) с ДДС, съставляваща дължими наемни вноски за периода от м. октомври 2018г. до м. септември 2019г. вкл. на основание сключен между страните на 01.02.2008г. Договор за наем на недвижим имот, както и иск за сумата от 24 096 лева /двадесет и четири хиляди и деветдесет и шест лева/, представляваща дължимата неустойка за забава в плащането на наема за периода от м. октомври 2018г. до м. септември 2019г. вкл., изчислена съгласно чл. 3, ал. 3 от горепосочения договор за наем, законната лихва върху дължимите суми от датата на предявяване на настоящата искова молба до датата на окончателното им изплащане, както и направените в настоящото производство съдебни и деловодни разноски, и адвокатски хонорар.

            Ответникът О.З. с писмения си отговор на и.м., подаден в срока по чл.367, ал.1 от ГПК, оспорва предявените искове по основание и размер. Сочи, че договорът за наем, сключен за срок, по-малък от три години, е действал за срока, уговорен между страните, а след изтичането му – при хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок. Оспорва, че за посочения в исковата молба период от 01.10.2018 г. до 30.09.2019г. О.З. продължава да ползва имота, предмет на договора.

Ищецът следва да установи и докаже, че договорът се е трансформирал от срочен, в такъв за неопределен срок и че ползването на имота от наемателя продължава, респективно наемната цена се дължи. С оглед на което, обстоятелството, ответникът - О.З. оспорва факта, че след изтичане на едногодишния срок на договора за наем, ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, същото следва да бъде предмет на доказване от страна на ищеца.

Ответникът О.З. счита, че така предявения иск за плащане на наемна цена в размерна 28 800,00 лв. за периода м. октомври 2018 г. - до септември 2019 г., е предявен спрямо лице, което няма пасивна легитимация.

На следващо място, О.З. счита, че така предявения иск не е конкретизиран по размер, доколкото съгласно договора за наем площта, която се ползва от партерния етаж е 352.42 кв.м., от които видно от описаните по- горе писмени доказателства, от 01.10.2017 г. площта от 210.84 кв.м. следва да бъде приспадната. В случай, че съдът уважи претенцията на ищеца за разликата в ползваната площ (в случай, че същият успее да докаже продължилото ползване), то следва размерът на дължимия наем да бъде преизчислен.

О.З. оспорва изцяло претенцията на ищеца за иск за неустойка в размер на 24 096,00 лв., изчислен към 30.09.2019 г.

О.З. счита, че в конкретния случай липсва въобще валидно задължение за изплащане на неустойка, тъй като същата е акцесорно плащане по дължимия наем, който е оспорен изцяло.

В случай, че съдът прецени, че делото следва да не бъде спирано и в случай, че уважи основния иск за дължима наемна цена, то следва неустойката да бъде преизчислена на база конкретния размер на дължимата наемна цена на база използваната наемна площ и конкретизирана с оглед периода на забава.

С допълнителната искова молба, подадена в срока по чл.372, ал.1 от ГПК, ищецът П.“ пояснява първоначалната искова молба.

На първо място съгласно разпоредбата на чл.236, ал.1 от ЗЗД „Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок''.

В случая е налице именно тази хипотеза - след изтичането на уговорената в договора 1 година на 01.02.2009г., наемателят е продължил да ползва наетото помещение и към днешна дата, както и да заплаща наемните вноски със знанието и без противопоставянето на наемодателя. Следва да се има предвид, че на стр. 2 от отговора на исковата молба, ответникът изрично признава действието на договора до 01.10.2017г., т.е. ответната община изрично признава, че договорът е бил действащ и валиден и след изтичането на едногодишния срок на 01.02.2009г., с оглед на което по силата на чл.236, ал. 1 от ЗЗД, договорът за наем се счита за продължен за неопределен срок.

Друго доказателство за това, че след изтичането на уговорения 1-годишен срок на договора, а и след изтичането и на 3-годишния срок, наемателят е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, е и самото поведение на ответната община, изразяващо се в заплащане на дължимите наемни вноски за определени периоди и след 2011г.

Към настоящата допълнителна искова молба прилага фактури, издадени от П." по договора за наем от 01.02.2008г., с номера: 442/22.07.2013г.; 471/20.08.2013г.; 503/20.09.2013.; 561/20.11.2013г. и 587/19.12.2013г., същите са представени от самия ответник в о.с.з. по т.д.87/2015г., по описа на 3 състав на СОС, което дело касае същите наемни правоотношения, но за друг период. Видно от тези документи и от извършените плащания на наемните вноски, ответната община изрично признава съществуването и действието на договора за наем от 01.02.2008г., до края на 2013г. - много след изтичане както на 1-годишния, така и на 3-годишния срок. Предвид това безспорно е налице трансформация на процесния договор в безсрочен. Същият не е бил прекратяван нито от една от страните, поради което ги обвързва.

Разпоредбата на чл.229 от ЗЗД не дерогира приложението на чл.236 ал.1 от ЗЗД, тъй като както беше посочено по-горе ВКС приема, че чл.229 от ЗЗД не урежда валидността на договора спрямо страните /тях той обвързва/, а само неговото действие по отношение на собственика. В случая наемодателят-страна по договора за наем, е самият собственик на имота. Като страна по договора за наем той е обвързан от всички клаузи в него, като включително е спазил разпоредбата на чл.229 от ЗЗД при сключването му, а и е налице предварително овластяване за сключване на договор със срок по-дълъг от 3 години. По отношение на срока, наемодателят-собственик знае и не се противопоставя на продължаващото ползването на имота от о.З. и след изтичане на наемния срок. В този смисъл е и Решение №57 от 07.06.2011г. по т.д. №546/2010г. на Върховен касационен съд, съгласно което „Фактическите действия по ползване на имота и плащането на наемна цена биха могли да бъдат факти и обстоятелства, въз основа на които да се направи извод за липса на противопоставяне от страна на търговеца - наемател на сключен от негово име, но без представителна власт, договор за наем".

В този смисъл без правно значение са твърденията в отговора за прекратяването на договора, поради изтичане на срока, тъй като ответникът е продължил ползването на имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя. Не на последно място следва да се обърне внимание на факта, че в приложените с първоначалната искова молба съдебни решения по предходното дело, касаещо същия договор за наем, но друг наемен период, както СОС, така и САС, са приели за установено, че договорът за наем се е превърнал в безсрочен и е действал и след 2011г., и доколкото наемателят и до настоящия момент не е представил доказателства за прекратяването на договора с предизвестие, то същият е валиден и към днешна дата.

Представените с ИМ съдебни решения се ползват със сила на пресъдено нещо и обвързват страните. Безспорно е доказано, че договорът за наем, първоначално сключен като срочен, се е трансформирал в безсрочен, тъй като наемателят е продължил да ползва наетото помещение със знанието и без противопоставяне на наемодателя.

П.“ прилага и извлечение от сметката на ищеца за цялата 2011г., от което е видно, че ответникът регулярно е заплащал наемната цена по процесния договор и през 2011г.-след изтичането, както на едногодишния, така и на тригодишния срок на договора.

П.“ възразява срещу приемането като доказателство по делото на представеното от ответника Постановление от 21.12.2018г. на Районна прокуратура - Етрополе, по пр.пр. №98/2018г. като неотносимо към настоящия спор. Същото е издадено въз основа на искане за проверка от трето, неучастващо в спора лице. Освен това договорът за замяна от 2003г. е на етап проверка. Не е установено по никакъв начин, че е извършено престъпление, а дори в един бъдещ момент да се установи, че П. „З.9." не е собственик на процесния имот, то няма законова пречка да се отдават под наем чужди вещи. Отдаването под наем на чужда вещ не е нищожна сделка. Чл.228 от ЗЗД, не изисква наемодателят да е собственик. Наемодателят може да има право на ползване върху вещта, може самият той да е наел вещта, а може и да е владелец без всякакви права върху вещта. С договора за наем наемодателят се задължава да предостави ползването на една вещ на наемателя. Ако наемателят предостави ползването ще изпълни задължението си по договора, ако не може да го предостави ще е в неизпълнение, но и в двата случая собствеността няма нищо общо с действителността на договора.

Оспорва твърдението на ответника, че предявеният иск не е конкретизиран по размер. Наемната цена е уговорена в процесния договор за наем. Също така е недопустимо искането на ответната страна за преизчисляване на наемната цена и размерът на дължимата неустойка, още по-малко въз основа на твърдения, че част от наетия имот не се ползва, тъй като договорът за наем не е реален, а консенсуален, по съображенията, изложени в ИМ и по-горе в настоящата допълнителна искова молба.

            Договорът не е реален, а консенсуален.

В срока по чл.373 ал.1 от ГПК ответникът О.З. е подал допълнителен отговор.

Така цитираната разпоредба на чл.229 от ЗЗД относно валидността на договора спрямо страните и неговото действие спрямо собственика са от основно значение за изясняване на фактическите обстоятелства по делото, именно в тази връзка е приложено Постановление от 21.12.2018 г. на Районна прокуратура - Етрополе пр. пр. №98/2018г. В тази връзка, моли да се остави без уважение искането на ищеца посоченото постановление да не бъде приемано като доказателство по делото, тъй като същото касае предмета на сключения договор за наем.

На следващо място, че делото следва да не бъде спирано и в случай, че уважи основния иск за дължима наемна цена, то следва неустойката да бъде преизчислена на база конкретния размер на дължимата наемна цена на база използваната наемна площ и конкретизирана с оглед периода на забава.

Поддържа изложеното в подадения отговор на исковата молба в цялост, като моли да се оставят без уважение възраженията на ищеца посочени в допълнителната му искова молба и да се приемат исканията на О.З. и представените доказателства по делото.

            Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното :

Видно от представения с исковата молба договор за наем от 01.02.2008 год., сключен между „П.” и О.З. със същия ищецът е отдал на ответника за срок от една година недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 000 лева без ДДС /2 400 лева с ДДС/, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден. Разпоредбата на чл.4, ал.2 от договора приповтаря законовата разпоредба на чл.236, ал.1 от ЗЗД.

            Видно от представените решение №40/14.04.2016г. на СОС по т.д. №87/2015г., влязло в сила на 27.02.2017г. и  решение №48/17.04.2018г. на СОС по т.д. №216/2017г., влязло в сила на 20.03.2019г., горните две дела са водени между същите страни по искове по чл.232, ал.2 и чл.92, ал.1 от ЗЗД за парични задължения на наемателя О.З. за неплатен наем и дължима неустойка, произтичащи от същия договор за наем, предмет и на настоящото дело. Делата са приключили с осъдителни решения, с които наемателят О.З. е бил осъден да заплати на наемодателя „П.” незаплатена наемна цена, дължима съотв. за периода от 01.01.2014г. до 31.05.2015г. /решение № 40/14.04.2016г. на СОС по т.д. №87/2015г./ и за периода от 01.06.2016г. до 30.09.2017г. /решение № 48/17.04.2018г. на СОС по т.д. № 216/2017г./. И с двете решения е прието, че договорът за наем, сключен между страните, се е превърнал в безсрочен и е бил в сила съотв. до 31.05.2015г. /т.д. №87/2015г./ и до 30.09.2017г. /т.д. №216/2017г./.

            Ответникът О.З. не е изложил твърдения и не е сочил доказателства, че е прекратил договора за наем по реда на чл.14, ал.1 – с едномесечно писмено предизвестие от негова страна, отправено след 30.09.2017г.

При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи :

            Предявените обективно съединени искове с правно основание чл.232, ал.2 и чл.92, ал.1 от ЗЗД, са доказани изцяло по основание и размер.

            Както е указано и в доклада по делото, с който е разпределена доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти, представените по делото решение №69 от 08.05.2019г. по т.д.№211/2018г., влязло в сила на 20.01.2020г. решение №40/14.04.2016г. на СОС по т.д. №87/2015г., и  решение №48/17.04.2018г. на СОС по т.д. №216/2017г., водени между същите страни, са формирали сила на пресъдено нещо по предявените и уважени от отделните съдебни състави искове с правно основание чл.232, ал.2 и чл.92, ал.1 от ЗЗД с предмет договора за наем от 01.02.2008г., предмет и на настоящите искове. Силата на пресъдено нещо се простира върху дължимостта на сумите за неплатен наем от О.З. за периодите от 01.01.2014г. до 31.05.2015г., от 01.06.2016г. до 30.09.2017г. и 01.10.2017г.-30.09.2018г., поради което горният спор не може да бъде пререшаван. От изложеното следва, че не може да бъде пререшаван и спора, че договорът за наем, първоначално сключен като срочен, се е трансформирал в безсрочен и е бил в сила до 30.09.2018г. – доколкото по второто от двете решения съдът е присъдил дължим наем /по действащ договор/ до 30.09.2018г.

            Поради изложеното съдът не обсъжда и наведените доводи от страна на ответника, че бил прекратил договора с писмо изх. № 39-01-3/28.05.2015г. до ищеца, връчено му на 01.06.2015г., както и с второ такова, с рег. №39-01-2/21.02.2017г., връчено му на 22.02.2017г.; горните доводи е следвало да бъдат изложени по предходните дела и поради наличието на влезли в сила решения по същите спорът дали договорът за наем е действал до 30.09.2018г. не може да бъде пререшаван.

Ответникът О.З. нито е изложил твърдения, нито е сочил доказателства, че е прекратил договора за наем по реда на чл.14, ал.1 – с едномесечно писмено предизвестие от негова страна, отправено след 30.09.2018г., поради което следва да се приеме, че договорът за наем е бил в сила и за процесния период, сочен в и.м. – от 01.10.2018г. до 30.09.2019г.

            Ответникът О.З. не твърди и не установява плащане на наемната цена за горния период, възлизаща общо на 28 800 лева /12 вноски х 2 400 лева/, поради което съдът следва на осн. чл.232, ал.2 от ЗЗД да го осъди да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от 01.10.2019г., до окончателното й заплащане.

            По отношение на предявения иск за неустойка съдът намира следното:

            Установено бе, че за периода, за който се претендира мораторната неустойка, договорът за наем е бил в сила, както и че за същия период ответникът е бил в забава в плащането на дължимите наемни вноски. Страните са договорили в чл.3.3 от сключения договор за наем неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % от месечния наем за всеки просрочен ден, или сума в размер на 12 лева на ден, която неустойка за всички просрочени вноски по и.м. /наем за периода от 01.10.2018г. до 30.09.2019г./ възлиза в общ размер на               24 096 лева/; към изчисленията на дължимата неустойка за всеки просрочен наем съдът препраща към изчисленията в исковата молба, имащи в тази им част характер на справка по чл.366 от ГПК, правилността на която бе проверена от съда, доколкото за същото не са необходими специални знания.

            С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да се осъди да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 5 112,-лева, от които заплатено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство в размер на 2 996 лева и внесена ДТ в дължимия й размер от 2 116 лева.

            Воден от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОСЪЖДА на осн. чл.232, ал.2 от ЗЗД О.З. с адрес *** пл.“Македония“ №1 да заплати на „П.”, ЕИК. със седалище и адрес на управление *** пл.“Македония“ №1 сумата от 28 800,-лева /двадесет и осем хиляди и осемстотин лв./, съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.10.2018г. до 30.09.2019г., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008г. за нает от ответника недвижим имот в гр. З.– 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.10.2019г. до окончателното й заплащане.

            ОСЪЖДА на осн. чл.92, ал.1 от ЗЗД О.З. с адрес *** пл.“Македония“ №1 да заплати на „П.” с ЕИК.със седалище и адрес на управление *** пл.“Македония“ №1 сумата от 24 096,-лева /двадесет и четири хиляди и деветдесет и шест лева/, съставляваща мораторна неустойка, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем от 01.02.2008г. за забава в плащането на дължим наем за периода от 01.10.2018г. до 30.09.2019г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.10.2019г. до окончателното й заплащане.

ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 от ГПК О.З. с адрес *** пл.“Македония“ №1 да заплати на „П.”, ЕИК. със седалище и адрес на управление *** пл.“Македония“ №1 направените по делото разноски в размер на 5 112,-лева /пет хиляди сто и дванадесет лева/.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

СЪДИЯ :