№ 15085
гр. София, 04.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20241110102712 по описа за 2024 година
Ищците С. Д. К., с ЕГН **********, С. П. К., с ЕГН ********** и Е. С. А., с ЕГН
**********, тримата със съдебен адрес: гр. С..., чрез адв. В. В. като пълномощник, са
предявили срещу Е. К. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. М..., следните искове:
Да се обяви за окончателен предварителен договор за замяна на реални части от недвижим
имот по чл. 15, ал.3 от ЗУТ от 24.04.2023г., с нотариална заверка на подписите №
.../24.04.2023г., извършена от нотариус Ю К.
В условията на евентуалност, ако се отхвърли главния иск, да се постанови решение, с
което да се осъди Е. Л. в 6-месечен срок от влизане в сила на решението по настоящото
дело, да извърши всички необходими правни и фактически действия за сключването на
окончателен договор за замяна на реални части между УПИ ... по плана на с. М, с
идентификатор ............. и УПИ .... по плана на с. М, с идентификатор ..............., така както е
предвидено в предварителен договор за замяна на реални части от недвижим имот по чл. 15,
ал.3 от ЗУТ от 24.04.2023г. с нотариална заверка на подписите, вкл. да извърши
необходимите правни и фактически действия за влизане в сила на плановете за изменение на
действащия ПУП за двата имота.
Правното основание на предявените искове е чл. 19, ал.3 от ЗЗД, във вр. с чл. 15, ал. 3 от
ЗУТ.
Ищците основават исковете на твърдението, че са собственици на имот с идентификатор
............., а ответницата е собственик на имот с идентификатор ................ Сочат, че границата
между двата имота, съгласно кадастралната карта и кадастралния план на район В,
преминава през две от сградите, прилежащи към имота на ищците, а именно: сгради с
идентификатори ..............1 и ..............2, като части от тях реално се намират в съседния УПИ
1
..... По тази причина ищците не могат да се снабдят с удостоверения за търпимост на двете
сгради, което е невъзможно преди да бъде извършена корекция на имотната граница между
двата имота така, че сградите изцяло да попаднат в УПИ ....
Ищците твърдят, че фактическата имотна граница не съответства на кадастралната такава.
Още от 80-те години на миналия век двете посочени сгради се намират изцяло от страната на
издигната между двата имота тЕ. мрежа, като ответницата и наследодателят й никога не са
имали претенции относно този факт. Затова искат да бъде извършена корекция на
кадастралната граница между двата имота така, че тя да отрази фактическата такава. Затова
на „Г“ ЕООД, с ЕИК ********* било възложено изготвянето на проект за изменение на
плана за регулация и застрояване по чл. 135а, ал.1 ЗУТ за УПИ ... и УПИ ...... За да може да
бъде изменена границата между двата имота с плана за регулация, между ищците и
ответницата е сключен предварителен договор за замяна на реални части от недвижим имот
по чл. 15, ал. 3 ЗУТ от 24.04.2023г., с нотариална заверка на подписите № .../24.04.2023г.,
извършена от нотариус Ю К. В предварителния договор е предвидено, че от собствения на
ищците УПИ ........, към съседния УПИ .... ще бъде придадена реална част с площ от 15 кв. м.,
а от съседния УПИ, към ищцовия имот ще бъде придадена реална част с площ от 59 кв. м.
След сключването на предварителния договор, обаче, ответницата започнала да изразява
несъгласие, защото счела намаляването на площта на нейния имот за прекомерно, което ще
намали и стойността му. Ищците твърдят, че ответницата е преустановила всякакво
съдействие във връзка с административните процедури, включително за депозирането пред
НАГ и Столична община на съответно заявление и на изготвения от Г“ ЕООД проект за
изменение на плановете за регулация и застрояване по чл. 135 а, ал.1 ЗУТ, за УПИ .... и УПИ
.....
Ответницата Е. Л. оспорва исковете като неоснователни и недоказани. Твърди, че страните
по договора не са постигнали съгласие за сключване на сделка за замяна на реални части на
недвижим имот, доколкото в предварителния договор липсва предмет, имотите не са
обособени по площ, местонахождение и граници. Счита, че не може да се направи извод кои
точно реални части от имотите биха могли да бъдат предмет на прехвърлителната сделката,
както и, че не е поемала задължение да оказва съдействие за издаване на заповед на кмета на
общината, като административен акт, който да показва как са индивидуализирани тези
имоти. Претендира разноски. Прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, заплатено от ищцовата страна.
Правното основание на предявените искове е чл. 99, ал. 3 от ЗЗД, във вр. с чл. 15, ал.3 от
ЗУТ.
От събраните по делото писмени доказателства се установи следното във фактическо
отношение:
Ищците са съсобственици на следния недвижим имот: Урегулиран поземлен имот ..., по
плана на село М, Столична община, с идентификатор ............. по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.../25.09.2009г. на изпълнителния
директор на АГКК и изменени с Заповед КД-.../30.10....3 г. на началника на СГКК - София,
2
със стар номер ..., ...., квартал 7, парцел IV-..., с площ по кадастрална карта от 651 квадратни
метра, находящ се в село М, Столична община, улица .... № ...., при граници на имота по
документ за собственост: улица, Б и В.
Съседният недвижим имот, представляващ Урегулиран поземлен имот ...., по плана на
село М, Столична община, с идентификатор ............... по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.../25.09.2009г. на изпълнителния
директор на АГКК и изменени с Заповед КД-.../30.10....3 г. на началника на СГКК - София,
със стар номер ..., ...., квартал 7, парцел IV - ..., с площ по кадастрална карта от 985
квадратни метра, находящ се в М, Столична община, улица .... № ...., при граници на имота
по документи: улица, М Д.а и В, е собственост на ответницата Е. К. Л. на основание
наследствено правоприемство и нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за издръжка и гледане № ..., том ...., дело № ..../1986г.
Видно от скица на поземлен имот № 15-.../29.09.2023г., издадена от СГКК – София,
границата между двата имота, съгласно кадастралната карта и кадастралния план на район
В, преминава през две от сградите, прилежащи към имота на ищците, а именно: сгради с
идентификатори ..............1 и ..............2, като части от тях реално се намират в съседния УПИ
.....
Като доказателство по делото е приет проект на изменение на план за регулация и
застрояване, изготвен от „Г“ ЕООД, с ЕИК *********, на основание чл. 135а, ал.1 от ЗУТ, за
образуване на нови УПИ XX..., .... - за ЖС и УПИ ...., .... – за ЖС.
На 24.04.2023г. е сключен Предварителен договор за замяна на реални части от недвижим
имот по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ, с нотариална заверка на подписите № .../24.04.2023г.,
извършена от нотариус Ю К. В сключения предварителен договор е предвидено, че от
собствения на ищците УПИ ........, към съседния УПИ .... ще бъде придадена реална част с
площ от 15 кв.м., а от съседния УПИ, към ищцовия имот ще бъде придадена реална част с
площ от 59 кв.м. В чл. 1.3 от договора страните са записали, че нямат каквито и да е било
финансови претенции една спрямо друга, във връзка с замяната на реални части от двата
имота. В чл. 2.1 от договора е предвидено, че окончателния договор за замяна на реални
части от имотите ще бъде сключен в шестмесечен срок след влизане в сила на плановете за
изменение на действащия подробен устройствен план за регулация относно същите.
Въз основа на събраните по делото доказателства, във връзка с твърденията на
страните, съдът направи следните правни изводи:
Предявеният главен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен е
неоснователен, поради следното:
Съгласно чл. 15, ал.3 от ЗУТ, границите на урегулирани поземлени имоти могат да се
променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със
заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени
подписи.
В разглеждания казус не са налице уредените в чл.19, ал.2 от ЗЗД предпоставки за
3
сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
За да бъде уважен предявения иск по чл.19, ал. 3 от ЗЗД, във вр. с чл.15, ал. 3 от ЗУТ,
следва да са налице следните предпоставки: страните да са собственици на недвижимите
имоти, реални части от които ще се прехвърлят на съседните имоти; между собствениците да
е сключен предварителен договор с форма и съдържание, предвидени в закона, а именно:
писмена форма със съдържание относно съществените условия на окончателния договор -
индивидуализация на прехвърляните реални части от недвижимите имоти, цената на
договора, както и наличие на влязла в сила заповед за изменение на ПУП-ПРЗ между УПИ
.... и УПИ ........ по плана на с. М, падеж на сключване на окончателния договор.
По силата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор. Процесният предварителен
договор за замяна на реални части от недвижим имот по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ, сключен между
страните по делото на 24.04.2023г. не отговаря на това изискване. Сключеният
предварителен договор трябва да има за предмет реална част от имота, който се придава към
съседния имот. Реалната част трябва да бъде ясно и точно опредЕ. не само по площ, но и по
местонахождение и граници, и това е необходимо с оглед издаването на административния
акт на общинската администрация, който се издава въз основа на заявлението на
собствениците на имоти и предварителния договор, и трябва да отразява точно волята на
страните по договора. Тъй като предварителният договор от 24.04.2023 г. съдържа само
площта на реалните части от двата имота, които ще бъдат заменяни, но не и други
индивидуализиращи белези, може да се направи извод, че сключения между страните по
делото предварителен договор за прехвърляне на реални части от недвижими имоти не може
да породи желаните правни последици - да служи за сключване на окончателен договор във
формата на нотариален акт.
Няма спор между страните, че предварителният договор по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ,
представлява предварителен договор по смисъла на чл.19, ал.3 от ЗЗД. По тази причина, той
трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор за прехвърляне
правото на собственост върху недвижим имот - площ, граници и съседи, номера, в това
число и на части от него.
В разглеждания казус, в подписания от страните предварителен договор по чл. 15, ал. 3 от
ЗУТ, липсва индивидуализация на прехвърляемите реални части от процесните недвижими
имоти, конкретизация относно местонахождението и границите на реалните части от
имотите, които ще се прехвърлят между страните, поради което и не може да се направи
извода, за кои точно реални части от тези имоти, собствениците им са постигнали съгласие
да прехвърлят и къде точно са разположени тези реални части, предмет на предварителния
договор. Липсата на индивидуализация на реалните части от недвижимите имоти се явява
пречка за бъде изповядана окончателна сделка за замяна на реални части от недвижим имот
по чл.15, ал. 3 от ЗУТ, поради което и предварителния договор се явява като такъв без
предмет и не може да послужи за сключване на окончателен договор.
Отделно от това, за да се сключи окончателен договор по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ относно
4
процесните имоти следва да е изпълнена административната процедура по одобряване на
измененията в подробните устройствени планове, която процедура в разглежданият казус не
е започнала.
Съгласно чл. 131, ал. 1 от ЗУТ, заинтересувани лица в производството по одобряване на
подробните устройствени планове /ПУП/ и на техните изменения са собствениците,
носителите на ограничени вещни права и концесионерите според данните от имотния
регистър, а до неговото въвеждане - по данни от кадастралния регистър, когато
недвижимите имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на плана.
Влезлите в сила ПУП могат да се изменят на основанията по чл. 134, ал. 1 от ЗУТ, но
съгласно чл. 134, ал.2, т. 6 от ЗУТ и когато има съгласие на всички собственици на имоти по
чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите на ограничени вещни права върху тях, и на
концесионерите.
По силата на чл. 135, ал.1 -3 от ЗУТ, лицата по чл. 131 могат да правят искания за
изменение на устройствените планове с писмено заявление до кмета на общината. Когато
искането е за изменение на подробен устройствен план, към заявлението се прилага скица с
предложение за изменението му. Компетентният орган по ал. 1 в едномесечен срок от
постъпване на заявлението със заповед разрешава или отказва да се изработи проект за
изменение на плана. Заповед по чл. 135 не се издава в случаите, когато при изменение на
влезли в сила подробни устройствени планове заинтересувани лица са само лицата, по чиято
инициатива се иска изменението.
Съгласно чл. 135а, ал. 3-5 от ЗУТ, лицата по ал. 1 внасят със заявление до кмета на
общината проект за изменение на ПУП, придружен от мотивирана обосновка на обхвата и
основанието за изменението. Заявлението по ал. 3 спира прилагането на действащия
подробен устройствен план по отношение на поземлените имоти, включени в обхвата на
изменението. Измененията на ПУП по ал. 3 се съгласуват, обявяват, одобряват и влизат в
сила при условията и по реда на раздел III от глава 7 „Създаване, одобряване и изменение на
устройствените планове“ на ЗУТ, която процедура не е стартирана съответно не е
реализирана.
По изложените съображения, предявения главен иск следва да се отхвърли като
неоснователен.
Разгледан по същество, предявения в условията на евентуалност иск също е
неоснователен, тъй като липсват фактически и правни основания съдът да осъди
ответницата поради Е. Л. в 6-месечен срок от влизане в сила на решението по настоящото
дело, да извърши всички необходими правни и фактически действия за сключването на
окончателен договор за замяна на реални части между УПИ ... по плана на с. М, с
идентификатор ............. и УПИ .... по плана на с. М, с идентификатор ..............., така както е
предвидено в предварителен договор за замяна на реални части от недвижим имот по чл. 15,
ал.3 от ЗУТ от 24.04.2023г. с нотариална заверка на подписите, вкл. да извърши
необходимите правни и фактически действия за влизане в сила на плановете за изменение на
5
действащия ПУП за двата имота. Не са налице валидно поети задължения за иницииране и
участие в процедурата по изработване и одобряване на ПУП за замяна на процесните части
от недвижими имоти, както и не е налице изпълнително основание.
При този изход на делото разноски се дължат на ответницата, която е направила разноски
за адвокатско възнаграждение в размер на 1600 лв.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, във вр. с чл.
15, ал. 3 от ЗУТ, предявен от С. Д. К., с ЕГН **********, С. П. К., с ЕГН ********** и Е. С.
А., с ЕГН **********, тримата със съдебен адрес: гр. С..., чрез адв. В. В. като пълномощник,
срещу Е. К. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. М..., за обявяване за окончателен на
предварителен договор за замяна на реални части от недвижим имот по чл. 15, ал.3 от ЗУТ,
сключен между посочените лица на 24.04.2023г., с нотариална заверка на подписите №
.../24.04.2023г., извършена от нотариус Ю К.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен в условията на евентуалност на главния
иск, от С. Д. К., с ЕГН **********, С. П. К., с ЕГН ********** и Е. С. А., с ЕГН
**********, тримата със съдебен адрес: гр. С..., чрез адв. В. В. като пълномощник, срещу Е.
К. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. М..., за осъждане на Е. Л. в 6-месечен срок от влизане в
сила на решението по настоящото дело, да извърши всички необходими правни и
фактически действия за сключването на окончателен договор за замяна на реални части
между УПИ ... по плана на с. М, с идентификатор ............. и УПИ .... по плана на с. М, с
идентификатор ..............., така както е предвидено в предварителен договор за замяна на
реални части от недвижим имот по чл. 15, ал.3 от ЗУТ от 24.04.2023г. с нотариална заверка
на подписите, вкл. да извърши необходимите правни и фактически действия за влизане в
сила на плановете за изменение на действащия ПУП за двата имота.
ОСЪЖДА С. Д. К., с ЕГН **********, С. П. К., с ЕГН ********** и Е. С. А., с ЕГН
**********, тримата със съдебен адрес: гр. С..., чрез адв. В. В. като пълномощник, да платят
на Е. К. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. М... сторените разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 1600 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в 2-
седмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6