РЕШЕНИЕ
№ 190
гр. Велико Търново, 15.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVII СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:АННА ДИМОВА
при участието на секретаря Лидия Кр. Симеонова Любенова
като разгледа докладваното от АННА ДИМОВА Гражданско дело №
20214110103151 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от Т. К. П., чрез адв. С.П. –
ВТАК, срещу „Вита Агри“ ЕООД – град Велико Търново и Н. Б. Н. иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1, във връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД. В исковата си молба
процесуалният представител на ищеца по делото развива съображения, че последният е
собственик на основание договор за дарение и договор за покупко-продажба,
обективирани в НА № 162, том 5, рег. № 3639, дело № 623 от 2018 година на нотариус
Хр. Кулев, рег. № 021 при НК на РБ и НА № 163, том 5, рег. № 3640, дело № 624 от
2018 година на нотариус Хр. Кулев, рег. № 021 при НК на РБ на 46 дка идеални части
от недвижим имот, представляващ нива, находяща се в землището на село Стежерово,
община Левски, област Плевен, местност Целините, с площ 61.782 дка, четвърта
категория, представляваща имот № 009004. Твърди, че по отношение на имота между
ответниците е сключен Договор за наем, peг. № 2248, том 2, акт № 140 от 19.04.2021
година на нотариус Д. Тютюнджиева, peг. № 582 при НК на РБ, който е вписан в
Служба по вписванията – Левски. Посочва, че към датата на сключване на договора
наемодателят е притежавал 15.782 дка идеални части от имота, т.е. 25.5 %, а в чл. 3 от
договора е уговорено, че е със срок действие 10 стопански години от стопанската
2025/2026 до стопанската 2035/2036 година. Навежда доводи, че с оглед разпоредбата
на чл. 32, ал. 1 ЗС съсобственик, притежаващ повече от половината от собствеността
1
има правомощия да използва и управлява общата вещ, включително да сключва
договори за управление, а именно такива, чиито срок не надвишава 3 години, а чл. 229,
ал. 2 ЗЗД предвижда, че лицата, които могат да извършват само действия по
обикновено управление не могат да сключват договори за наем за повече от 3 години.
В този смисъл договорът няма да прояви правно действие за периода след 3-тата
стопанска година, защото за периода надвишаващ трите първоначални години той е
нищожен, поради противоречието му със закона. Направено е искане да бъде
постановено решение, с което да бъде прогласена за нищожна, поради противоречието
й със закона, на основания чл. 229, ал. 2 ЗЗД, във връзка с чл. 26, ал. 1, предл. първо
ЗЗД, клаузата за уговорения срок в чл. 3 на сключения между Н. Б. Н. и "Вита Агри"
ЕООД – град Велико Търново Договор за наем на земеделска земя, рег. № 2248, том 2,
акт № 140 от 19.04.2021 година на нотариус Д. Тютюнджиева, рег. № 583 при НК на
РБ, вписан в Служба по вписванията – Левски за срока над 3 години до договорения
срок. Направено е искане да бъдат присъдени направените от ищцата разноски по
делото.
В срока по чл. 131 ГПК са постъпили отговори на исковата молба.
Процесуалният представител на ответниците развива съображения, че предявеният иск
е процесуално допустим, но по същество неоснователен. Не оспорва, че ищецът
притежава общо 46 дка от процесния недвижим имот, както и че за същият е сключен
посоченият в исковата молба договор за наем със срок от 10 стопански години.
Навежда доводи, че договорът е сключен в съответствие с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ, който в случая се явява специален по отношение на ЗЗД. Направено е искане
предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендира да бъдат
присъдени направените от ответниците разноски по делото.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и представените по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Няма спор между страните по делото, а и от приложените заверени копия на НА
№ 162, том 5, рег. № 3639, дело № 623 от 2018 година на нотариус Хр. Кулев, рег. №
021 при НК на РБ; НА № 163, том 5, рег. № 3640, дело № 624 от 2018 година на
нотариус Хр. Кулев, рег. № 021 при НК на РБ; Решение № 59 от 12.05.1994 година на
Поземлена комисия – град Левски; Удостоверение за наследници, изх. № 06-09-386 от
14.04.2021 година на Община Свищов /л. 4-6; 48-50/ безспорно се установява, че
ищецът по делото е собственик на недвижим имот, находящ се в землището на село
Стежерово, община Левски, област Плевен, а именно: 46 000/61 782 идеални части от
недвижимия имот, представляващ нива, в местност Целините, целият с площ 61.782
дка, четвърта категория, представляваща имот № 009004, съответно - ответникът Н. Б.
Н. притежава 15 782/61 782 дка идеални части от имота.
Видно от приложеното по делото заверено копие на Договор за наем на
2
земеделска земя, рег. № 2248, том 2, акт № 140 от 19.04.2021 година на нотариус Д.
Тютюнджиева, рег. № 583 при НК на РБ, вписан в Служба по вписванията – Левски /л.
38-39/ между ответниците по делото е сключен договор за наем на процесната
земеделска земя, като в чл. 3 от договора, страните по него са уговорили срок на
действие 10 стопански години, считано от стопанската 2025/2026 година до 2034/2035
година включително.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Предмет на разглеждане по делото са иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1,
във връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Основният спорен по делото въпрос е свързан с допустимия в закона срок за
отдаване под наем на земеделска земя, в хипотезата, при която договорът не е сключен
от всички съсобственици. В тази връзка следва да се има предвид, че както Законът за
собствеността и ползването на земеделските земи, така и Законът за арендата в
земеделието се явяват специални спрямо Закона за собствеността и Закона за
задълженията и договорите, като последните се прилагат когато законодателят не е
предвидил специални правила. В чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ е предвидена възможността
земеделската земя да се отдава под наем, т.е. за ползването на обектите по чл. 1, ал. 3
ЗАЗ може да бъде сключен както договор за аренда, така и договор за наем. При избора
на вида на договора, въз основа на който ще се ползва имотът, определяща е волята на
страните. В този смисъл е и Определение № 386 от 23.03.2012г. по гр. д. № 77/2012г. на
IV г.о. на ВКС. Ал. 2 от посочената по-горе разпоредба пък предвижда, че договор за
наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или
съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията
между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.
В случая по делото не е спорно между страните, а и от приложените
доказателства безспорно се установява, че ответникът Н. Б. Н. е собственик на
15 782/61 782 идеални части от процесната нива или 25.5 % от описаната в исковата
молба земеделска земя, за която е сключен договор за наем за срок от 10 години. В този
смисъл и предвид изричната разпоредба на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, която се явява
специална по отношение на чл. 32, ал. 1 ЗС, договорът поражда своето действие и по
отношение съсобствениците, които не са го сключили, като отношенията им се
уреждат по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД обаче лицата, които
може да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват
договор за наем за повече от три години. Съпоставяйки посочените разпоредби е
видно, че специалната норма на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ определя по различен начин
единствено лицата, които могат да извършват действия на управление, респективно –
3
да сключват договор за наем на земеделска земя. За разлика от общата норма на чл. 32,
ал. 1 ЗС, съгласно която действията на управление могат да се извършват от
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ, ЗСПЗЗ допуска
договорът за наем на земеделска земя да бъде сключен от собствениците притежаващи
повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, т.е. специалната норма
определя по различен начин само кръга от лица, които могат да извършват действия на
управление. В посочената разпоредба, законодателят не е предвидил специална уредба
относно максималния срок за сключване на договор за наем на земеделска земя,
респективно – приложение намира общата разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД. С
последната е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само
действия по обикновено управление на вещта /в случая притежаващи повече от 25 % от
общата вещ – земеделска земя/, да сключват договори за наем за повече от три години.
Няма спор както в правната теория, така и в съдебната практика, че договорът за наем
представлява сделка на управление, но сключеният за повече от три години наемен
договор следва да е сключен от лицата, които притежават правомощия за разпореждане
с вещта - от всички съсобственици. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем,
сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години, като същият
може да бъде продължен за неопределено време в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД.
Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само
на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения
срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД. Аргумент в тази насока са и
разясненията дадени в т. 2 от мотивите на ТР № 2/2015 година от 20.07.2017 година по
т.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които „договорът за аренда отговоря най-
пълно на особеностите на използването на земеделската земя, но негова алтернатива
може да бъде договорът за наем и от волята на страните зависи видът на
правоотношението - неформален и по правило по-краткосрочен наемен договор, който
макар и без определен срок е с максимален срок /10-3 години - чл. 229, ал. 1, съотв. ал.
2 ЗЗД/ или формален и дългосрочен – аренден.“, т.е. разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД
е приложима и по отношение на договорите за наем на земеделски земи.
Гореизложеното мотивира съда, в настоящия му състав, да приеме, че процесният
договор за наем е сключен в противоречие с императивната правна норма на чл. 229,
ал. 2 ЗЗД. В тази връзка и с оглед изричната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът
за наем следва да се счита сключен за период от 3 години, считано от стопанската
2025/2026 година.
Предвид всичко изложено по горе настоящият съдебен състав приема, че
предявеният по делото иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1, във връзка с чл. 229,
ал. 2 ЗЗД е основателен и доказан, поради което и като такъв следва да бъде уважен,
като бъде обявена за нищожна поради противоречието й със закона клаузата на чл. 3 от
Договор за наем на земеделска земя, рег. № 2248, том 2, акт № 140 от 19.04.2021
4
година на нотариус Д. Тютюнджиева, рег. № 583 при НК на РБ, вписан в Служба по
вписванията – Левски, в частта й с която е уговорен срок на действие на договора над
три години до десет години, като договорът има действие за срок от три години,
считано от стопанската 2025/2026 година.
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва
да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски по делото в
размер на 671.63 лева, от които 160.63 лева – внесена държавна такса и 511.00 лева -
заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за нищожна, на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД, във връзка
с чл. 229, ал. 2, вр. ал. 3 ЗЗД, по иск предявен от Т. К. П. от *, с ЕГН **********
срещу „ВИТА АГРИ“ ЕООД, със седалище и адрес на управление град Велико
Търново, ул. "Васил Левски" № 15, ет. 6, с ЕИК ********* и Н. Б. Н. от * с ЕГН
*********, като противоречаща на закона - чл. 229, ал. 2 ЗЗД клаузата на чл. 3 от
Договор за наем на земеделска земя, рег. № 2248, том 2, акт № 140 от 19.04.2021
година на нотариус Д. Тютюнджиева, рег. № 583 при НК на РБ, вписан с вх. рег. № 920
от 20.04.2021 година, акт № 69, том II, дело № 534/2021 година на Служба по
вписванията – Левски В ЧАСТТА Й, с която е уговорен срок на действие на договора
над три години до десет години, като на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД ОБЯВЯВА, че
договорът има действие за срок от три години, считано от стопанската 2025/2026
година.
ОСЪЖДА „ВИТА АГРИ“ ЕООД, със седалище и адрес на управление град
Велико Търново, ул. "Васил Левски" № 15, ет. 6, с ЕИК ********* и Н. Б. Н. от *, с
ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на Т. К. П. от *, с ЕГН ********** сумата в размер
на 671.63 лв. /шестстотин седемдесет и един лева и шестдесет и три стотинки/,
представляваща направените от ищеца разноски по делото.
Препис от решението да се връчи на страните.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Велико Търново в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
5