Р Е
Ш Е Н И Е
№……….../…….04.2019г., гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско отделение, в открито съдебно заседание, проведено на
трети април през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Д. МИТЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТА ПАВЛОВА
ПЛАМЕН АТАНАСОВ
при секретар Албена Янакиева, като разгледа
докладваното от съдията Атанасов, въззивно търговско дело №198 по описа за 2019г., за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба на “Адрес Недвижими Имоти“ АД, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр.София, пл.“Света Неделя“ №4, ет.6, представлявано Г Б П,
чрез адв.С.Т., със съдебен адрес:***, партер, против Решение №4956 от
03.12.2018г. по гр.д.№922/2018г. по описа на Районен съд Варна, с което са
отхвърлени предявените от въззивника, против Д.С.Д.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, със съдебен адрес:***, чрез адв.О.Р., иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК за приемане за
установено съществуването на вземане на ищеца за сумата от 2325 евро,
представляваща неустойка за неизпълнение по чл.9.1, изр.2 от Договор за
посредничество от 30.04.2014г., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за
изпълнение-12.10.2017г. до окончателното ѝ изплащане, за което вземане е
издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д.№15534/2017г. по описа на РС Варна, и
предявените в условията на евентуалност осъдителни искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на
сумата от 1647 евро, представляваща възнаграждение по чл.4.6(1), чл.4.6(2) и
чл.4.8 от Договор за посредничество от 30.04.2014г. и с правно основание чл.92
от ЗЗД за сумата от 139 евро, представляваща договорна неустойка за забава по
чл.9.1 от договора, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на подаване на исковата молба-22.01.2018г. до окончателното изплащане не
задължението.
В жалбата се
излага, че решението на РС Варна е неправилно, тъй като неправилно
първоинстанционния съд е счел, че ексклузивния договор за посредничество е
развален, поради наличие на имплицитно съдържащо се в исковата молба изявление
за разваляне на договора. Поддържа се, че в исковата молба липсва изявление за
разваляне, като извод за това не може да се направи и от претенциите на ищеца.
Сочи се, че претенцията е за неустойка, а не за връщане на дадено, като изрично
в ИМ изрично е посочено, че ищеца счита договора за развален въз основа на
поканата, но не се съдържа изявление за развалянето му. Ето защо се поддържа,
че главния установителен иск, следва да бъде уважен, а решението в тази част да
бъде отменено като неправилно. По отношение на евентуалните претенции се сочи,
че тъй като договорът не е развален, то са налице валидни договорни
правоотношения, при които ответникът дължи възнаграждение в размер на 1395 евро
без ДДС или 1647 евро с ДДС, което е станало изискуемо най-късно на
16.10.2014г. и към настоящия момент не е платено. Сочи се, че върху тази сума
на основание т.9 от договора за посредничество, ответницата дължи неустойка за
забава в размер 1 % на ден, но не повече от 10% общо, което задължение е в
размер на 139 евро. Моли се за отмяна на атакуваното решение и уважаване на
предявените претенции, ведно със присъждане на сторените разноски в двете
инстанции.
В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната жалба, с който се
поддържа становище за нейната неоснователност. Поддържа се, че решението на
първоинстанционния съд е законосъобразно и правилно, тъй като при
постановяването му, съдът се е ръководил от материалния и процесуалния закон, и
от приложимата съдебна практика на ВКС. Моли за потвърждаване на обжалваното
решение, ведно с присъждане на съдебни разноски за въззивната инстанция.
В съдебно заседание въззивника, чрез процесуалният си представител
поддържа жалбата, оспорва отговора на същата и моли за присъждане на разноските
направени пред двете инстанции.
Въззиваемата страна, чрез пълномощниците си, оспорва жалбата и поддържа
отговора си. Моли за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на
разноски.
За да се произнесе
по спора съдът съобрази следното:
Съдът е сезиран с
иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК и чл.92 от ЗЗД за приемане за
установено в отношенията между страните на съществуването на вземане на ищеца
за сумата от 2325 евро, представляваща неустойка за неизпълнение по чл.9.1,
изр.2 от Договор за посредничество от 30.04.2014г., за което вземане е издадена
Заповед за изпълнение по ч.гр.д.№15534/2017г. по описа на РС Варна, ведно със
законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за
изпълнение-12.10.2017г. до окончателното изплащане на задължението, съединен
при условията на евентуалност с осъдителни искове с правно основание чл.79,
ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 1647 евро, представляваща
възнаграждение по чл.4.6(1), чл.4.6(2) и и чл. 4.8 от договора за
посредничество и сумата от 139 евро, представляваща неустойка за забава по
чл.9.1 от договора, ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба до окончателното ѝ изплащане.
Твърди се в
исковата молба, че между страните е сключен ексклузивен Договор за
посредничество от 30.04.2016г., по силата на който ответницата, в качеството си
на продавач на недвижим имот е възложила на ищеца да осъществява посредничество
при продажбата на недвижим имот в ***„. Според клаузите на договора ответницата
е поел задължение да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството
на трето лице. В чл.9.1 от договора е предвидена неустойка в размер на 5 % от
продажната цена при неизпълнение на задължението на продавача да сключи
договора за продажба с посредничеството на ищеца. Сочи се, че в отклонение от
договореното, ответницата се е разпоредила с имота в полза на лицето Л.К. с
договор за покупко-продажба на недв.имот, обективиран в
НА вх.рег.№23063/16.10.2014г. на СВ при цена от 46500
евро. Сочи се, че купувачът също е имал сключен с ищеца договор за
посредничество, като процесният имот му е бил предложен по посредника. Поддържа
се, че тъй като договорът за продажба на процесния имот, е сключен без
присъствието на представител на ищеца, с нарочно изявление посредника е поканил
ответницата да му заплати договореното възнаграждение като е определил срок за
това. С поканата за плащане е отправено предупреждение, че при неизпълнение
ищецът ще счита договора за развален като на основание чл.9.1 от договора
продавача ще дължи неустойка в размер на 5 % от продажната цена предвидена в
чл.6, пр.1 от договора в размер на 46500 евро. В условията на евентуалност, се
поддържа, че ако не се установи, че договора е развален, ответницата дължи на
ищеца възнаграждението дължимото на основание чл.4.6.(2) в размер на 3% от
продажната цена или сумата от 1647 евро с ДДС, което е станало изискуемо
най-късно на 16.10.2014г. Поддържа се, че след тази дата ответницата, е била в
забава, поради което дължи и мораторна неустойка в максималният размер от 10 %
от продажната цена на основание чл.9.1, пр.1 от договора в размер на 139 евро.
С постъпилият
отговор на исковата молба от ответницата, се поддържа становище за
неоснователност на иска. Поддържа се, че имота не е продаден в резултат от
посредничеството на ищеца, тъй като купувача е узнал за него от трето физически
лице. Поддържа се още, че продавача е прекратил договора за посредничество,
чрез телефонен разговор със служител на ищеца. Моли за отхвърляне на иска.
Настоящият състав
на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна
страна, следното:
Жалбата, инициирала
настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана
страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима
и следва да се разгледа по същество.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда,
същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на
отрицателните процесуални предпоставки.
По отношение на
неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на
чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд по принцип е ограничен от посочените
в жалбата оплаквания за неправилно формираните от съда изводи. В разглеждания
случай оплакванията на въззивника, съставляват оспорване на изводите на
районния съд за прекратяване на облигационното правоотношение, респективно за
отсъствие на предпоставките за заплащане на претендираните неустойки и
възнаграждение. Така направеното оспорване не съставлява новонаведено
възражение или фактическо твърдение, поради което следва да бъде разгледано по
същество.
Не е налице спор по
делото и видно от представеният препис от Ексклузивен договор за посредничество
с продавач от 30.04.2014г., че между страните е сключен договор по силата, на
който ответницата е възложила и ищецът е приел, срещу възнаграждение, да
осъществява изключителни права на посредничеството за продажба на собствен на
първата недвижим имот в ***, при цена от 46 500 евро. Според чл.4.1 от
договора възложителят се е задължил в срок от три месеца да не продава имота
самостоятелно или чрез посредничеството на трето лице, като срока се подновява
автоматично и неограничено във времето, в случай, че не е отправено писмено
волеизявление за прекратяване, не по късно от 5 дни преди изтичане на
предходният срок. Според чл.4.6.1 от договора възложителят дължи възнаграждение
за продажба на имота, в денят на сключване на предварителен договор, а ако
такъв не се сключва, в момента на продажбата, което възнаграждение е дължимо и
ако купувачът не е представен от посредника. С чл.4.6.2 е предвидено, че
размерът на възнаграждението е 3 % от продажната цена, но не по малко от 600
евро. В чл.4.7 от договора е предвидено, че ако в 12 месечен срок от
прекратяване на договора, възложителят продаде имота на купувач, представен от
посредника или свързано с него лице, това ще се счита за опит на продавача
недобросъвестно да избегне заплащането на обезщетение, като според чл.4.8
възнаграждението по чл.4.6 е дължимо поради самия факт на свързване на страните
по сделката. Съгласно дефинициите
съдържащи се в чл.6 от договора за продажната цена се приема цената, посочена в
предварителен договор за покупко-продажба на имота, ако е сключен в
присъствието на посредника, а иначе цената посочена в настоящия договор, като
ако такава цена не е посочена се взема предвид цената посочена в нотариалния
акт или друг документ за придобиване на имота. Клаузите на чл.9 съдържат
договорени между страните неустойки, като според т.1 при забава на купувача при
заплащане на възнаграждението, се дължи мораторна неустойка в размер на 1 % на
ден от дължимата сума, но не повече от 10 %, а ако забавата продължи повече от
един месец или продавача продаде имота без посредничеството на ищеца дължи
компенсаторна неустойка в размер на 5 % от посочената в договора продажната
цена, а според т.2 в случаите по чл.4.7 неустойката е в размер на 3 %.
Видно е от
представения заверен препис от Договор за посредничество с продавач от
10.05.2014г., че Л.С.К., е възложил на
ищеца да му посредничи при придобиването на имот.
От приложеният по
делото Регистър на продажбите, е видно, че на 10.05.2014г. на Л.С.К. е
предложен процесният недвижим имот. От заключението на назначената по делото
СГЕ, което се кредитира от съдът, като компетентно дадено и неоспорено от страните
се установява, че подписа в горецитирания документ, е положен от Л.К..
Установява се от
представеният препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№68, том II, рег.№2658, д.№217/2014г. на Варненски нотариус с рег.№190, че на
16.10.2019г. ответницата е прехвърлила на Л.С.К. собствеността върху процесният
имот, като по делото няма спор, че сделка, е сключена без участието на ищеца.
С Покана изх.№389
от 12.02.2015г., препис от която е приложен в заповедното производство, ищецът
е поканил ответница да заплати възнаграждение в размер на 1395 евро без ДДС с
оглед продажбата на процесният имот, с предупреждение, че при неизпълнение на
задължението за заплащане на възнаграждение, ще счита договора за развален и ще
претендира неустойка за неизпълнение.
По делото са събрани гласни
доказателства, чрез разпита на свидетелите Г.А.Ж. и Н.Д.Ч..
С оглед
установеното от фактическа страна, от правна страна съдът приема за установено от следното:
По отношение на
главния установителен иск :
Настоящото
производството се развива след проведено заповедно такова по
ч.гр.д.№15534/2017г. на РС Варна,
където в полза на ищеца, срещу ответницата е издадена Заповед за
изпълнение по чл.410 от ГПК за сумата от 2325 евро,
представляваща неустойка за неизпълнение по чл.9.1, изр.2 от Договор за
посредничество от 30.04.2014г. В срока по чл.414 от ГПК ответницата е
депозирала възражение срещу дължимостта на сумата по заповедта, което е
обусловило интереса на заявителя да предяви иска по чл.422 от ГПК.
Анализа на гореописаните писмени
доказателства води до извода, че ответницата е възложила и предоставила
изключителни права на ищеца да предлага и посредничи при продажбата на
собственият ѝ недвижим имот. Лицето Л.К. има сключен с ищеца договор за посредничество, с цел покупка на
недвижим имот. В изпълнение на двата договора за посредничество, ищеца е
организирал оглед на процесният имот на 10.05.2014г. от купувача
Л.Константинов, който в последствие на 16.10.2014г., е придобил собствеността
върху имота на ответницата.
Предмет на главната претенция, е
ангажиране на отговорността на ответницата-възложител, за вреди от
неизпълнението на задълженията ѝ по договор за посредничество, тъй като
същата се е разпоредила с имота без участието на ищеца, чрез заплащане на
неустойката предвидена в текста на чл.9.1, изр.2 от договора. За
основателността на посочената претенция, следва да се установи, че са се
сбъднали предвидените в нея негативни условия, в резултат, от което следва да
се реализира отговорността на възложителя. Процесната клауза предвижда
заплащане на компенсаторна неустойка в случай, че възложителя се разпореди с
имота без участието /посредничеството/ на ищеца, като разглеждания случай, не попада
в приложното ѝ поле. Това е така с оглед факта, че и двете страни по
покупко-продажбата на процесният имот, към момента на изповядване на сделката,
са се намирали в договорни правоотношения с ищеца, което изключва хипотезата тя
да е сключена, без неговото посредничество. Изповядването на сделката, без за
това да е уведомен посредника, попада в приложното поле на чл.4.7 от договора и
съставлява нарушение на облигационната връзка, но не изключва участието на
ищеца, доколкото същият е осигурил информацията за имота и за намерението на
насрещните страни, съответно за продажба и за покупка. Този извод се подкрепя и
от съвкупното тълкуване на клаузите на договора от 30.04.2016г.,
който очевидно има за цел да предостави изключителни права на посредника да предлага
за продан имота, включително и на лица, които също представлява с цел покупка,
отново срещу възнаграждение, респективно да ограничи продавача при ангажирането
на други посредници. Аргумент в тази посока е и факта, че размера на
неустойката надхвърля този на договореното възнаграждение, което сочи, че се
цели обезщетяване на посредника за евентуалната невъзможност да реализира
продажба на лице, на което пак той посредничи, съответно да получи допълнително
възнаграждение. В този смисъл клаузата на чл.9.1, изр.2 от договора от 30.04.2016г., е неприложима към въпросното неизпълнение на възложителя,
съответно не може да породи задължение за заплащане на неустойка от страна на
ответницата.
С оглед изложеното главният иск,
се явява неоснователен и като такъв правилно е отхвърлен от първоинстанционния
съд, макар и по различни съображения.
По отношение на евентуалните
претенции:
С оглед сбъдване на вътрешно
процесуалното условие-отхвърляне на главният иск, на разглеждане подлежат
евентуално заявените претенции.
Първия от евентуалните искове, е
за реално изпълнение на договорно задължение, чрез заплащане на възнаграждение
за свършена работа.
Възникването на облигационната
връзка между страните, бе обсъдено по-горе, поради което не се налага
преповтаряне на мотивите в тази насока.
В разглежданият казус основният
спорен въпрос между странните, е развален ли е процесният договор, респективно
какви са правните последици от това. Настоящият състав на въззивният съд, с
оглед конкретните обстоятелства, намира, че отговора на този въпрос, е
принципно ирелевантен за изхода на спора.
В случая се касае за договор за посредничество, като за
основателността на претенцията за реално изпълнение, чрез заплащане на
уговореното възнаграждение, ищеца следва да установи, че е изправна страна и
настъпването на предвидено в договора основание, което поражда задължение за
насрещната страната да плати възнаграждение. Тук е мястото да се посочи, че
този тип договор се характеризира с продължително изпълнение, тъй като длъжникът /посредникът/ трябва непрекъснато
в течение на определен период да извършва еднакви по същество
престации-предлагане на имота за покупка от трети лица. С оглед посочената
характеристика на договора, по отношение на същия е неприложимо правилото на
чл.88 от ЗЗД и развалянето му няма обратно действие, респективно настъпилите до
момента на прекъсване на облигационната връзка правни последици, не се
заличават с обратна сила. Ето защо извършените до момента на разваляне на
договора правни и фактически действия запазват значението си. Както вече се
посочи по-горе, ищеца в качеството на посредник, е осъществил връзка между
продавача и купувача на процесния имот, с което той е изпълнил основното си
задължение по договора за посредничество от 30.04.2016г., като това се е случило
далеч преди да са били предприети, каквито и да било действия за разваляне на
договора. След като е налице изпълнение, в границите на валидна облигационна
връзка, на посредника се дължи възнаграждение, като последващите действия на
страните не променят този резултат. Наред с това в процесния договор са налице
специални клаузи-чл.4.8 вр. с чл.4.7 и чл.4.6, които предвиждат плащането на
възнаграждение и при отклонение от нормалното развитие на правоотношението
поради проявено недобросъвестно поведение от страна на продавача, каквото в
случая е налице. В тази хипотеза възнаграждението е дължимо, поради
предоставянето на информация за намерението за продажба, съответно за покупка,
което има за последващ резултат сделка между лицата, на които ищеца е посредничил.
Във връзка с горното, следва да се има предвид, че ответницата не твърди
и не ангажира доказателства прекратяване на договора, преди имотът и да е бил
предложен на бъдещия купувач или за неизпълнение от страна на посредника. Не се
доказа и твърдението, че процесната сделка е сключена в резултат от действията
на трети лица, което да изключва участието на посредника.
В заключение следва извода, че ищеца е изпълнил задълженията си по
договора от 30.04.2016г. по време на действие на същия, поради което в негова
полза се следва възнаграждението уговорено в чл.4.6.2 вр. с чл.4.8 и с чл.6,
пр.1 от договора, или 3 % от 46500 евро, които възлизат на 1395 евро без ДДС,
или 1647 евро с ДДС.
За пълнота следва да се посочи, че визираните от ответницата решения на
ВКС са ирелевантни за резултата от настоящото съдебно производство, тъй като не
съдържат произнасяне по същество на спора, а имат за предмет отмяна на
арбитражни решения, поради допуснати процесуални нарушения. Въпросните решения
на ВКС, всъщност са причината за иницииране на настоящото дело и правят
допустимо разглеждането на спора.
По изложените съображения състава на съдът намира, че предявеният в
условията на евентуалност, иск за реално изпълнение, се явява основателен и
като такъв подлежи на уважаване.
Като акцесорна,
основателна се явява и претенцията по чл.86, ал.1 от ЗЗД за присъждане на лихва
за забава върху главницата, считано от подаване на исковата молба-22.01.2018г.
до окончателното ѝ изплащане.
По иска за
заплащане на мораторна неустойка:
Според текста на
чл.4.6.1 от договора за посредничество най-късният момент, от който се дължи
възнаграждение, е сключването на договор за покупко-продажба на имота, като в
случая това е станало на 16.10.2014г. В чл.9.1 от договора е визирана неустойка
за забавено плащане в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от
10 %. От датата на изповядване на сделката, с която ответницата е отчуждила
собствеността върху имота, до предявяване на иска са изтекли повече от десет
дни, поради което се дължи максималния размер на неустойката, т.е. 10 % от
стойността на възнаграждението, без ДДС, или сумата от 139.50 евро. Предявената
претенция е в размер на 139 евро, до който същата следва да се уважи.
С оглед изложеното,
въззивният състав на съдът приема, че предявените евентуални претенции са
основателни и следва да бъдат уважени, респективно че като е достигнал до
различни правни изводи, първоинстанционния съд, е постановил неправилно и незаконосъобразно
решение, което следва да бъде отменено, като вместо него се постанови ново в
обратният смисъл.
По разноските:
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца се дължат деловодни
разноски съразмерно на уважената част от иска и според доказателствата за
направените разходи пред двете инстанции. Изчислени по посоченият начин
следващите се разноски на ищеца възлизат на 738.56лв. В полза на ответницата,
на основание чл.78, ал.3 от ГПК се дължат разноски съразмерно с отхвърлената
част от претенциите, чиито размер изчислен на база доказателствата за направени
такива, възлиза на 593.83лв.
Предвид
гореизложеното и предвид еднородният и насрещен характер на вземанията на
страните, в полза на ищеца, следва да се присъдят съдебно деловодни разноски по
компенсация за двете инстанции в размер на
144.73лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№4956 от 03.12.2018г. по гр.д.№922/2018г. по описа на Районен съд Варна, в
частта, с която е отхвърлен предявеният от “Адрес Недвижими Имоти“ АД, с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, пл.“Света Неделя“
№4, ет.6, представлявано Г Б П, иск за приемане за установено на съществуването на задължение
на Д.С.Д., с ЕГН **********, с
адрес: ***, за
заплащане на сумата от 2325 евро, представляваща неустойка за неизпълнение
по чл.9.1, изр.2 от Договор за посредничество от 30.04.2014г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на заявлението
за издаване на заповед за изпълнение-12.10.2017г. до окончателното ѝ
изплащане, за което вземане е издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д.№15534/2017г.
по описа на РС Варна.
ОТМЕНЯ Решение
№4956 от 03.12.2018г. по гр.д.№922/2018г. по описа на Районен съд Варна,
в частта, с която е отхвърлен предявеният от “Адрес Недвижими Имоти“ АД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, пл.“Света Неделя“ №4, ет.6, представлявано Г Б П, иск за осъждане на Д.С.Д., с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати сумата от 1647 евро, представляваща възнаграждение по чл.4.6(1), чл.4.6(2) и
чл.4.8 от Договор за посредничество от 30.04.2014г. и сумата от 139 евро, представляваща максимален размер на договорна
неустойка за забава по чл.9.1 от договора, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба-22.01.2018г. до
окончателното ѝ изплащане,
както и в частта за разноските, вместо което
ОСЪЖДА Д.С.Д., с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на “Адрес Недвижими Имоти“ АД, с ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр.София, пл.“Света Неделя“ №4, ет.6, представлявано Г Б
П, сумата от 1647
евро, представляваща възнаграждение по
чл.4.6(1), чл.4.6(2) и чл.4.8 от Договор за посредничество от 30.04.2014г. и сумата от 139 евро, представляваща
максимален размер на договорна неустойка за забава по чл.9.1 от договора, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба-22.01.2018г.
до окончателното ѝ изплащане, както и сумата от 144.73лв., представляваща съдебно деловодни разноски по
компенсация за двете инстанции.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.