Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 05 юни 2012год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд,
Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 24
април две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря И.А., като разгледа
докладваното от съдия Гигов гр.дело №4960/2011год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен е от И.Г.П. против Ц.И.Ц. иск с правно основание
чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД за заплащане на сумата 15 000 евро, ведно със
законната лихва считано от предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението и иск с правно основание чл.93,ал.2 ЗЗД във вр.р.І,
чл.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.03.2010год. за заплащане на сумата 3 500 евро, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от предявяване на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението и направените по делото разноски.
В исковата молба ищцата посочва, че с
ответницата сключили на 25.03.2010год., предварителен
договор за покупко-продажба, с който
ответницата се задължила да й прехвърли правото на собственост върху апартамент
№14,в сграда секция 3,вх.”В”,построен в груб строеж, в УПИ ІІ-1165,кв.102,м.”В.
В.С.”,по плана гр.С.,м.”Л.”, на втори етаж с обща площ 59.13кв.м. с мазе 7, при
продажна цена 35 000 евро, като при подписването ищцата била платила
15 000 евро, като сумата 3 500 евро от тази сума страните определили
за задатък.Срокът, в който следвало да се сключи окончателен договор във формата на нотариален
акт – 31.10.2010год., сградата следвало да бъде завършена и въведена в
експлоатация с удостоверение за ползване, но сградата не е завършена, на обекта
не се извършват строителни дейностии
продавачът е в неизпълнение на задълженията си по договора.
Ответницата – Д. И.Ц. оспорва изцяло
предявените искове, като неоснователни и недоказани.Счита, че в настоящия случай
не е налице хипотезата на чл.87,ал.2
ЗЗД, като посочва, че е нарушена разпоредбата на чл.87,ал.1 ЗЗД, тъй
като от страна на ищцата не е даден какъвто и да било срок за реално изпълнение
на задълженията. Изпълнението е възможно, но такова не е поискано от ищцата.Сградата
е изградена на етап груб строеж, поради което е налице самостоятелен обект, по
отношение, на който е допустимо прехвърляне на правото на собственост. В
представения по делото предварителен договор не е вменено задължение на
продавача да се снабди и да осигури издаването на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата.Купувачът не е поканил ответницата и не се е свързал с
нея по какъвто и да е начин, за да я уведоми, при кой нотариус желае да бъде
подписан окончателния договор и ищцата бидейки недобросъвестна страна по
сключения предварителен договор, черпи права от собственото си недобросъвестно
поведение. Позовава се на споразумение от 25.03.2010год.,-датата на която е
подписан и процесния предварителен договор,между ответницата и „Б.*”ЕООД, с
което се прекратява действието на сключения със строителя договор за СМР, като
изпълнителят се задължава да подпише с купувача по предварителния договор – И.Г.П.
договор за СМР в същия ден-25.03.2010год.
След преценка доводите на страните и
доказателствата по делото, с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
С предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 25.03.2010год. Ц.И.Ц., в качеството на продавач и И.Г.П.,в
качеството на купувач са се договорили да сключат окончателен договор, с който
продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост върху апартамент №*,вгр.С., район”Л.”, заедно с мазе 7, в сграда
построена в груб строеж подробно индивидуализиран чл.1,ал.1,т.1 от същия
договор.Срокът за сключване на окончателен договор под формата на нотариален
акт бил определен до 31.10.2010год., при получаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация – акт 16 на сградата, в която се намира имота. Продажната
цена на имота била определена на 35 000 евро, платима съгласно схема по
чл.2,ал.1 от предварителния договор на 25 03.2010год. – 15 000 евро, като
договорът служи, като разписка за платената сума, при завършени инсталации и
фасади сумата от 10 000 евро и на акт 16,при нотариално прехвърляне на
имота-остатъка от 10 000 евро, като задатъка се определя на сумата от
3 500 евро.
Ответницата се легитимира за собственик на
процесния недвижим имот с нотариален акт за продажба на недвижим имот от
11.05.2009год. на нотариус Ч. с район на действие-СРС,вписан в регистъра на НК
под №210.
В констативен протокол изх.№АБ 80/10/ от
12.06.2008год.,с отбелязване че важи и към дата – 156.06.2009год. на СО-район”Л.”
се посочва, че на основание чл.182,ал.2 ЗУТ се е извършило проверка на място и
по документи на обект: жилищна сграда-секция 3 с гаражи, находяща се в УПИ
ІІ-1165,кв.102, по плана на гр.С.,м.”В.-В.С.” с разрешение за строеж №179/09.07.2007год.,влязло в сила на
14.08.2007год. и се констатирало, че сградата е изпълнена в груб строеж, не е
монтирана дограма, изпълнени са частично ел.инсталации и В и К инсталации,не са
изпълнени вътрешни и външни мазилки.
Със споразумение от 25.03.2010год.
ответницата Ц.И.Ц., в качеството на възложител се е договорила с „Б.* „ЕООД, в качеството на
изпълнител, че прекратяват действието на договора за СМР поради предстоящо
прехвърляне на собствеността на обекта: апартамент №14, заедно с мазе 7.В чл.2
от същото споразумение е предвидено, че възложителя прехвърля правата и
задълженията си по договора за СМР на новия собственик на обекта – И.Г.П./ищцата
в настоящото производство/, съгласно предварителен договор за покупко-продажба
от 25.03.2010год. и изпълнителят, съгласно чл.3 се задължава още същият ден –
25.03.2010год. да сключи договор за СМР с И.Г.П..
С договор от 25.03.2010год. за изграждане
на готов строителен продукт И.Г.П./ ищцата в настоящото производство/, в
качеството на възложител сее договорила с „Б.*”ЕООД, в качеството на изпълнител
- „Б.* ”ЕООД да изгради за възложителя в срок до 31.10.2010год.
процесния недвижим имот-апартамент №14 с мазе 7, с общата цена на недвижимия
имот, във вид завършен съгласно клаузите на раздел5, чл.5.1 - 20 000 евро, като същата включва всички
разходи за проектиране и строителство на обекта до вид и степен съгласно раздел
4,чл.4.1.
Съгласно заключението на вещото лице – инж.Т.
по извършената съдебно-техническа експертиза/СТЕ/ в момента на огледа достъпът
към сградата е ограничен от изпълнената ограда.Не е установена наличието на
охрана, липсата на растителност и други пречки при външния оглед позволило на
вещото лице да установи, че на места има положени отделени елементи от
кабелните разводки на ел.инсталацията.Вещото
лице посочва ,че не е могло да види изпълнени видове СМР по В и К
мрежите.Цялата сграда на кота 0.00 била залята с вода.По тази причина вещото лице
счита, че е започната работа по изпълнението
на инсталационните видове работи, но те не са завършени.Фасадите на
сградата не са завършени. Има места където сградата е само на ст.бетоновата
конструкция,т.е. сградата не е затворена.Има места където положената тухлена
зидария не е измазана. Има места, на които не е положена топлинна изолация. Само
на отделни места има положени прозорци.Сградата е изпълнена до етап, при който
би могло да бъде съставен акт обр.14 за приемане на конструкцията.Няма данни
такъв акт да е съставян.Към момента сградата не е завършена до степен
необходима за съставянето на констативен акт обр.15 за установяване годността
за приемането на строежа и последващото
издаване на удостоверение за ползуване.
За да бъде уважен иск с правно основание
чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД, следва да е налице сключен валиден договор между
страните, ищцовата страна да е изправна страна по договора, ответникът виновно
да не е изпълнил договорните си задължения, ищцовата страна да е развалила
договора, а ответникът да не е върнал полученото по договора.
При третият фактически състав на чл.55,ал.1 ЗЗД, основанието е съществувало при получаване на престацията, но в последващ
момент е отпаднало с обратна сила. Поради
обратното действие на развалянето/чл.88,ал.1 ЗЗД/ за ищцовата страна, ако е
изправна страна по договорът е налице възможността да иска връщането на
даденото, като получено на отпаднало основание/чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД/.
Съгласно чл.20а ЗЗД договорите имат силата
на закон за тези, които са ги сключили.Те могат да бъдат изменени,
прекратени,разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания,предвидени в закона.
В разглеждания случай между страните
съществува облигационна връзка породена от предварителен договор, сключен на
25.03.2010год. за продажба на недвижим имот –процесния апартамент намиращ се в
сграда построена на етап груб строеж,
като следва да се има предвид, че този договор има само облигационно, а не
вещно-прехвърлително действие. Разпоредителната сделка, с която се прехвърля собствеността върху
недвижимия имот се осъществява със сключването на окончателен договор във
формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността.Правни последици поражда
окончателния договор, а не предварителния договор, който няма транслативно
действие.
В чл.87 ЗЗД се установява отговорността на
длъжника при неизпълнението на двустранния договор поради причина, за която той
– длъжникът отговаря. Кредиторът по такъв договор може предостави на длъжника
подходящ срок за изпълнение, като заедно с това го предупреди, че ако договорът
не бъде изпълнен в дадения срок, той кредиторът, ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да бъде направено писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма.
Кредиторът съгласно чл.87,ал.2 ЗЗД може
направо да заяви на длъжника, че разваля договора и без да му предоставя срок
за изпълнение.Такова разваляне на договора е допустимо само в случай, че изпълнението
е станало изцяло или отчасти невъзможно или когато, поради забавата на длъжника
изпълнението е станало безполезно, и най после – когато задължението е следвало
да бъде изпълнено непременно в уговореното време, ако кредиторът няма интерес
от изпълнението,предложено след срока.
Претендираното вземане на отпаднало
основание не произтича от договорното неизпълнение по предварителния договор, а
от облигационното задължение да се отстрани неоснователното обогатяване /чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД/. Предпоставка за връщане на получената без основание престация е липсата
на основание, тя да се задържи.
В разглеждания случай от събраните по
делото доказателства преценени в тяхната съвкупност се установява, че ищцата-И.Г.П.
в същият ден- 25.03.2010год., в който е сключила с ответницата Ц.И.Ц.
предварителен договор за продажба на апартамент №14 е сключила с „Б.*”ЕООД договор за извършване
в процесния апартамент на строително-монтажни работи/СМР/и довършителни
работи и следователно неоснователно се
вменява, че ответницата не е изпълнила договорно задължение сградата да е
завършена в срок до 31.10.2010год., тъй като отговорността за това е на трето лице, което не е страна по делото – „Б.*”ЕООД,
с което ищцата се намира в договорни отношения, съгласно договор за изграждане
на готов строителен обект от 25.03.2010год. Сградата е изградена
на етап груб строеж, поради което е налице самостоятелен обект, по
отношение, на който е допустимо прехвърляне на правото на собственост,те.
изпълнението е реално възможно. Ищцата не доказа, че е налице виновно
неизпълнение от страна на ответницата за изпълнение на довършителни работи и СМР
в процесния апартамент, които са задължения на „Б.*”ЕООД по втори договор от същата дата -25.03.2010год.,
от която дата е и предварителния договор.По никакъв начин не може да ангажира
отговорността на ответницата, която със споразумение от 25.03.2010год. е
прекратила договор за СМР с „Б.*”ЕООД и същият ден това дружество е сключило
договор за СМР с ищцата за процесното жилище.
В случая не е налице фактическия състав на
чл.55,ал.1,предл.3- то ЗЗД, поради което исковата претенция в размер на сумата
15 000 евро,ведно със законната лихва считано от предявяването на исковата
молба следва да бъде отхвърлена изцяло, като неоснователна и недоказана.Предвид
на това, че не се уважава иска по чл.55,ал.1предл.3-то ЗЗД изцяло следва да се
отхвърли, като неоснователна и недоказана и претенцията по чл.93,ал.2 ЗЗД във
вр. раздел І,чл.4 от предварителния договор от 25.03.2010год.
В случай, че задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна има право да се откаже
от договора, като го развали и да иска
задатъка в двоен размер/чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗД/. При положение, че не се установи виновно неизпълнение на
договорни задължения от страна на ответницата, ищцата няма право да бъде
обезщетена и иска в размер на сумата 3 500 евро,ведно със законната лихва,
считано от предявяването на иска следва
да се отхвърли, като неоснователен и недоказан.
С оглед изхода на спора на основание чл.78,ал.3 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответницата сумата 1500лв., с
включен ДДС за направени разноски за възнаграждение за един адвокат.
По изложените съображения съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО предявените от И.Г.П.,
ЕГН-**********,***,съдебен адрес: гр.С., бул.”Х. С.”№** *,ап.* против Ц.И.Ц., ЕГН-**********,***, съдебен адрес: гр.С.,ул.”Г.С.Р.”№***,ет.*,ап.* , иск с правно
основание чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД за заплащане на сумата 15 000
евро,ведно със законната лихва считано от предявяване на исковата молба в съда
до окончателното й изплащане, иск с правно основание чл.93,ал.2 ЗЗД във вр. с
р.І,чл.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.03.2010год. за заплащане на сумата 3 500 евро, ведно със законната лихва считано от предявяване на
исковата молба в съда до окончателното й изплащане, и разноски,като неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА
на основание чл.78,ал.3 ГПК И.Г.П.,
ЕГН-**********,***,съдебен адрес: гр.С., бул.”Х. С.”№** *,ап.* да заплати на Ц.И.Ц., ЕГН-**********,***,съдебен
адрес:гр.С., ул. ”Г. С. Р. ”№**, ет.*, ап.* сумата 1500лв.,с
включен ДДС, за направени разноски за възнаграждение за един адвокат.
Решението може да се обжалва пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщения от страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: