РЕШЕНИЕ
№ 2711
гр. Варна, 16.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 17 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Иван Стойнов
при участието на секретаря Валентина М. Милчева
като разгледа докладваното от Иван Стойнов Гражданско дело №
20223110117053 по описа за 2022 година
Производството е образувано по подадена искова молба от „*“ ЕАД, гр. *, с която
срещу Д. Е. М., гр. *, са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове за
заплащане на дължими възнаграждения по силата на сключени между страните два договора
за поддръжка и управление на комплекс, в който ответникът притежава обекти.
В исковата си молба ищецът „*“ ЕАД, твърди че е сключил с ответника Д. Е. М. два
договора за поддръжка и управление от *г. и *г., в които срещу възнаграждение се задължил
да извършва посочените в тях услуги във връзка с притежаваните от последния обекти в гр.
Обзор. Сочи, че договорите са влезли в сила след подписването им пред нотариус. Излага, че
възнаграждението било уговорено на кв.м. от притежаваната от ответника площ и
пропадащите й се идеални части и се дължало авансово след издаване на проформа фактура
не по-късно от 31 декември на предходната година. Твърди, че уговорената такса се
индексирала ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ, съгласно чл. 5.1.
от Договорите, като посочва съответните индекси. Излага, че след индексацията
възнаграждението за процесния период 2020 г. и 2022 г. било 10 459.93 евро за единия обект
и 4 896.43 евро за другите два, които към настоящия момент не е заплатил, поради което
моли съдът да постанови решение в този смисъл, както и за присъждане на разноски.
Ответникът Д. Е. М., чрез особения си представител, е подал писмен отговор в срок, с
който оспорва исковете. Твърди, че между страните няма валидно сключен договор за
поддръжка и управление за процесния период, а същият е нищожен. Счита, че сградата, в
която се намират процесните обекти не е жилищен комплекс от затворен тип, поради което и
управлението на общите части следвало да се урежда от ОС на ЕС, а не чрез пряко
договаряне от инвеститора. Сочи, че след като липсва решение на ОС за определяне на такса
за поддръжка на общите части тя не следва да се дължи. Възразява още, че не обитава имота
повече от 30 дни в годината, поради което и не дължи такса. Счита, че ако договорът е
действителен, то клаузата в него, с която е уговорено възнаграждението, е нищожна поради
противоречието й с добрите нрави, защото същото значително надхвърля предоставените
услуги. Твърди и че ищецът е в неизпълнение на задълженията си по договора да предостави
услугите.
1
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалните си представител, поддържа
исковата молба.
В съдебно заседание ответникът, чрез назначения му особен представител, не се явява
и не се представлява.
Настоящият състав на съда, въз основа на твърденията и възраженията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение,
формира следните фактически изводи:
От Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № * г. на помощник-
нотариус **/л. 32-34/ се установява, че „*“ ЕАД е продало на Д. Е. М. самостоятелен обект,
находящ се на *етаж в сграда с идентификатор № *в ПИ с идентификатор *в гр. *, община *,
представляващ Апартамент № *с идентификатор *, с прилежащо избено помещение, както и
съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху поземления имот.
От Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №* г. на нотариус *А.ов
/л. 35-37/ се установява, че „*“ ЕАД е продало на Д. Е. М. самостоятелни обекти, находящи
се в сграда с идентификатор № *в ПИ с идентификатор *в гр. *, община *, представляващи
Апартамент № *с идентификатор *, с прилежащо избено помещение, както и съответните
ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху поземления имот и Гараж № *с
идентификатор *.
Представени са Договор за поддръжка и управление от 24.10.2012 г. /л. 13-25/
Договор за поддръжка и управление от 31.07.2013 г. /л. 38-50/, Задължителни вътрешни
правила /л. 26-31, л. 51-56/, Индексация и индекси на потребителски цени за периода 2012 г.
– 2021 г. от НСИ /л. 58-67/. Представени са предварителни договори за покупко-продажба на
недвижим имот между страните от 14.05.2012 г. и 08.03.2013 г. /л. 432-446, л. 464-480/, скици
на комплекса /л. 447-449, л. 481-/, договори за поддръжка и управление /л. 450-463, л. 483-
494/, описание на строителните работи /л. 495-496/, уведомително писмо от Община *, че
сградите в режим на ЕС са вписана като жилищен комплекс от затворен тип /л. 497/;
нотариални актове за покупко-продажба от 2004 г. на имотите от **, в които е изграден
процесния комплекс /л. 500-507/, разрешение за строеж от 2006 г. /л. 508-509/ и други
документи във връзка със сградата /л. 510-520/.
Във връзка с изпълнението от страна на ищеца на задълженията му договорите за
поддръжка и изпълнение за процесния период са представени банкови извлечения; договори
за абонаментно обслужване, поддържане, охрана и ремонти, фактури за заплатени
задължения, протоколи за ДДС обработка, кредитни известия и снимки /л. 69-164, л. 524 –
749/.
От заключението на вещото лице Р. С. по допуснатата по делото съдебно-счетоводна
експертиза /л. 428-429/ се установява, че размерът на дължимото възнаграждение за
поддръжка за 2020 г., 2021 г. и 2022 г. съгласно чл. 2.1. от Договора за поддръжка и
управление от 24.10.2012 г. е 10 459.93 евро, а по Договора за поддръжка и управление от
01.08.2013 г. 4 896.43 евро.
Въз основа на горната фактическа установеност, настоящият състав на съда
формира следните правни изводи:
Предявени са осъдителни искове за заплащане на възнаграждение по силата на
сключени между страните договори за поддръжка и управление на комплекс следва да се
квалифицират като искове за реално изпълнение на задължение по договор за изработка с
правна квалификация чл. 79, ал. 1, вр. чл. 258 ЗЗД.
Съобразно разпределената по делото доказателствена тежест ищецът е следвало да
докаже, че между страните са налице действителни договори с характера на договор за
поддръжка и управление, изпълнението си по договорите да извърши уговорените услуги в
процесния период, както и основанието и размера на претендираните възнаграждения. В
тежест на ответника е било да докаже, че е изпълнил задълженията си да заплати
уговорените между страните възнаграждения или че са налице посочените от него основания
2
за недължимост на вземанията (нищожност на договорите или на съответните клаузи).
Основните спорни въпроси в производството касаят валидността на процесните
договори за поддръжка и управление на комплекса, дали той е от затворен тип, необходимо
ли е решение на ОС относно дължимите такси, има ли значение дали ответникът обитава
имота целогодишно, налице ли е изпълнение на задълженията на ищеца да поддържа
комплекса и размерът на претендираните от ответника суми накърнява ли добрите нрави.
Установява се безпротиворечиво от събраните по делото писмени доказателства, че
процесният жилищен комплекс в режим на ЕС е от затворен тип, по смисъла на § 1, т. 3 от
ДР на ЗУЕС. Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим
на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти.
Процесните индивидуални договори между страните за поддръжка и управление от
2012 г. и 2013 г. са сключени в предвидената в закона форма и са във връзка с притежаваните
от ответника обекти в комплекса, които същият е закупил преди това, видно от
представените предварителни договори и съответните нотариални актове. Ответникът е бил
наясно, че придобива обекти в комплекс от затворен тип, какъв е размерът на дължимото от
него възнаграждение за управление и поддръжка и как се индексира същото. Не е било
необходимо това да се урежда със решение на ОС на ЕС, предвид спецификата на
възникването на етажната собственост. В тази връзка и е без значение дали ответникът
обитава или не имота повече от 30 дни в една календарна година.
Ответникът се е съгласил с размера на дължимите от него възнаграждения, като
същите не накърняват добрите нрави, доколкото е предвидено те да се индексират на база на
обективни фактори, зависещи от публична информация за инфлацията, публикувана то
НСИ. Предвид горното настоящият състав намира, че процесните договори за поддръжка и
управление са валидни, породили са предвиденото в тях правно действие и не страдат от
пороци, които да водят до тяхната нищожност.
По отношение на изпълнението на задължението за поддръжка и управление на
комплекса са представени множество писмени доказателства, от които се установява, че за
процесния период ищецът е положил необходимата грижа и е сторил съответните разходи за
това. Доказателствата са в голям обем и касаят всякакви фактически и правни дейности,
включително възлагане на подизпълнители на съответни задължения, извършване на
ремонти, охрана и др. Настоящият състав намира, че тези доказателства доказват
твърденията на ищеца, че е изпълнявал задълженията си по договорите. Размерът на
незаплатените от ответника суми се установи от допуснатата по делото ССЕ и той
съответства на отправените претенции.
В заключение съдът намира, че предявените искове са изцяло основателни и следва да
се уважат, като ответникът бъде осъден да заплати на ищеца дължимите суми за
възнаграждения във връзка с двата договора за поддръжка и управление на комплекса, в
който се намират собствените му обекти.
По разноските:
С оглед изхода на спора разноските следва да се възложат в тежест на ответника, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК. Ищецът е претендирал и е представил списък за заплащане на
следните суми в общ размер от 8 811,91 лв. - 1 201,38 лв. държавна такса, 15 лв. държавна
такса за вписване на възбрана, 2 001,90 лв. възнаграждение за превод на книжа, 30 лв.
държавна такса за призоваване чрез ДВ, 1 500 лв. възнаграждение на особен представител,
400 лв. възнаграждение на вещо лице, 3 663,63 лв. адвокатско възнаграждение.
За същите са представени съответните доказателства, поради което се следват на
ищеца. Съдът определя окончателно възнаграждение на особения представител в размер на
1 500 лв., за която сума следва да се издаде разходен касов ордер от внесения депозит.
Водим от горното, съдът
3
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Е. М., гражданин на *, роден на *г. в гр. *, с адрес: гр. *, м-ст „*, ПИ *,
бл. „*“, ет. *, ат. *, ДА ЗАПЛАТИ на „*“ ЕАД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление:
гр. *, бул. „*” № *, ет. *, ап. *, по предявените обективно кумулативно съединени
осъдителни искове, както следва:
1/ сумата в общ размер от 10 459.93 € /десет хиляди четиристотин петдесет и девет
евро и деветдесет и три евроцента/, представляваща дължимо възнаграждение по сключен
между страните Договор за поддръжка и управление от 24.10.2012 г. за самостоятелен обект
с идентификатор *, за 2020 г. в размер на 3 396.46 евро, за 2021 г. в размер на 3 399.08 евро и
за 2022 г. в размер на 3 664.39 евро, ведно със законната лихва върху сумата от датата на
подаване на исковата молба /29.12.2022 г./ до окончателното изплащане на задължението;
2/ сумата в общ размер от 4 896.43 € /четири хиляди осемстотин деветдесет и шест
евро и четиридесет и три евроцента/, представляваща дължимо възнаграждение по сключен
между страните Договор за поддръжка и управление от 31.07.2013 г. за самостоятелни
обекти с идентификатори *и *, за 2020 г. в размер на 1 589.93 евро, за 2021 г. в размер на 1
591.15 евро и за 2022 г. в размер на 1 715.35, ведно със законната лихва върху сумата от
датата на подаване на исковата молба /29.12.2022 г./ до окончателното изплащане на
задължението.
ОСЪЖДА Д. Е. М., гражданин на *, роден на *г. в гр. *, с адрес: гр. *“, ПИ *, бл. „*“,
ет. *, ат. *, ДА ЗАПЛАТИ на „*“ ЕАД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. *,
сумата в размер на 8 811,91 лв. /осем хиляди осемстотин и единадесет лева и деветдесет и
една стотинки/ сторени от ищеца разноски в производството по делото, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК.
ДА СЕ ИЗДАДЕ разходен касов ордер на адв. Р. Ж. И. – ВАК в размер на 1 500 лв.
/хиляда и петстотин лева/ за оказаното процесуално представителство на ответника Д. Е. М.
в настоящото производство.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
4