№ 84
гр. *****, 11.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – *****, II-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Елена Ив. Стоилова
при участието на секретаря И.М.В.
като разгледа докладваното от Елена Ив. Стоилова Гражданско дело №
20223130100266 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по повод предявени от Д. М. К., ЕГН
**********, с адрес ******** и А. М. К., ЕГН **********, с адрес ********** срещу
Й. А. Х., ЕГН **********, с адрес с.*****, община ***** иск с правно основание чл.
40 от ЗЗД за прогласяване на недействителност на правно действие на ответницата,
изразяващо се в разпоредително действие обективирано в договор за покупко продажба
от 17.12.2018г., оформен с НА № 123, т. II, рег. № 2257, дeло № 228/2018г. на нотариус
Сияна Желева , рег. № 663 на НК, по силата на който ответницата, в качеството й на
представляващ наследодателя им Й. Х. Д., починала на 13.11.2021г. е прехвърлила на
себе си, собствеността върху следните недвижими имоти, находящи се в землището на
село *****, общ. *****, а именно: НИВА, цялата с площ от 12.202дка, ид. №
39829.18.17 по КККР, одобР. със Заповед № РД-18-28/03.01.2018г. на ИД на АГКК,
находящ се в м-ст „Стамат чешма”, категория на земята при неполивни условия пета,
при граници: имот №39829.18.318, №39829.18.53, №39829.18.52, №39829.18.51,
№39829.18.28, №39829.18.34; НИВА, цялата с площ от 3.499дка, ид. № 39829.4.20 по
КККР, одобР. със Заповед № РД-18- 28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст
„Козина могила”, категория на земята при неполивни условия шеста, при граници:
имот №39829.4.21, №39829.5.180, №39829.4.29, №39829.4.17; НИВА, цялата с площ от
7.372дка, ид. № 39829.16.08 по КККР, одобрена със Заповед № РД18-28/03.01.2018г. на
ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Кайряна”, категория на земята при неполивни
условия девета, при граници: имот №39829.16.112, №39829.16.12, №39829.16.9,
№39829.16.14, №39829.16.303, №39829.16.13, №39829.16.16, при договаряне на цена,
значително по-ниска от пазарната такава, във вреда на представлявания, а в условията
1
на евентуалност е предявен иск с правно основание чл.108 от ЗС да бъде прието за
установено в отношенията между страните, че ищците са собственици по наследство
на горепосочените имоти и да бъде осъдена ответницата да предаде фактическата власт
върху тях.
Твърди се в исковата молба, че ищците са наследници на Й. Х. Д., починала на
13.11.2021г. в с.****, общ. ****, област ***. Наследственото правоприемство е по
право на заместване на покойния им баща М.Д. К., б.ж. на гр.*****, починал на
20.06.2001г., който е бил единствен низходящ. При справка в СВ установили, че
ответницата, в качеството й на пълномощник на Й. Д. е продала на себе си процесните
три ниви, на цена от 1800лв. , която е многократно под пазарната такава.
В случай на положително произнасяне по първия иск, се моли да се приеме за
установено, че ищците са собственици на имотите и да се осъди ответницата да им
предаде фактическата власт върху тях. Претендират разноски.
В отговор на исковата молба, депозиран в срока и по реда на чл. 131 от ГПК,
ответницата оспорва насочения срещу нея иск по същество. Счита, че доколкото
упълномощителката е овластила ответницата да продаде или дари процесните имоти,
при условия, каквито договори, но не по-ниска от данъчната оценка, то не е налице
увреждане. Цената на сделката е в размер на данъчната оценка на имотите. Подчертава,
че в случая е имало възможност и за даР.е на имотите и че упълномощителната сделка
е в резултат на взаимно доверие между Й. Д. и Й. Х.. Моли за отхвърляне на исковата
претенция и присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищците чрез процесуалния си представител пледират за
уважаване на предявените искове като основателни и доказани. Ответницата чрез
процесуалния си представител пледира за отхвърлянето на предявените искове като
недоказани и неоснователни.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по
отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните
актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от
фактическа страна:
От нотариален акт, вписан под № 123, т. ІІ, рег. № 2257, дело № 228/2018 г.;
пълномощно рег. № 38/13.12.2018 г.; скица № 15- 457380/28.04.2022 г.; скица № 15-
457361/28.04.2022 г.; скица № 15- 3 457352/28.04.2022 г. се установява, че Й. Х. Д. е
упълномощила Й. А. Х. да я представлява пред нотариус като от нейно име продаде
или дари, при цена и условия каквито договори, но не по-ниска от данъчната оценка на
имотите, включително да договаря сама със себе си и с трети лица, които също
представлява, собствените й недвижими имоти, представляващи ниви, находящи се в
землището на с.***** общ.*****, а именно: НИВА, цялата с площ от 12.202дка, ид. №
39829.18.17 по КККР; НИВА, цялата с площ от 3.499дка, ид. № 39829.4.20 по КККР;
НИВА, цялата с площ от 7.372дка, ид. № 39829.16.08 по КККР. Пълномощното е с
нотариална заверка на подписа на Й. Д. и на съдържанието му от 13.12.2018г.
2
С договор за покупко-продажба, сключен на 17.12.2018г., обективиран в
нотариален акт, вписан под № 123, т. ІІ, рег. № 2257, дело № 228/2018 на нотариус
Сияна Желева, ответницата Й. Х. в качеството й на пълномощник на Й. Д. продава
сама на себе си процесните ниви, находящи се в землището на с.*****, общ.*****,
представяващи НИВА, цялата с площ от 12.202дка, ид. № 39829.18.17 по КККР, одобР.
със Заповед № РД-18-28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Стамат
чешма”, категория на земята при неполивни условия пета, при граници: имот
№39829.18.318, №39829.18.53, №39829.18.52, №39829.18.51, №39829.18.28,
№39829.18.34; НИВА, цялата с площ от 3.499дка, ид. № 39829.4.20 по КККР, одобР.
със Заповед № РД-18- 28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Козина
могила”, категория на земята при неполивни условия шеста, при граници: имот
№39829.4.21, №39829.5.180, №39829.4.29, №39829.4.17; НИВА, цялата с площ от
7.372дка, ид. № 39829.16.08 по КККР, одобрена със Заповед № РД18-28/03.01.2018г. на
ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Кайряна”, категория на земята при неполивни
условия девета, при граници: имот №39829.16.112, №39829.16.12, №39829.16.9,
№39829.16.14, №39829.16.303, №39829.16.13, №39829.16.16. Продажната цена е 1800
лева при обща данъчна оценка на имотите 1759,40 лева. Продавачът е декларирал, че е
получил продажната цена преди подписване на договора.
От извадка от Национален статистически институт се установява, че през 2018г.
средните цени на сделки със земеделска земя в област ***** е в размер на 1015 лева.
От удостовеР.е за наследници изх. № 29/17.11.2021 г. се установява, че Й. Д. е
починала на 13.11.2021г. като е оставила за свои наследници сина си М. К., починал на
20.06.2001г., оставил за свои наследници съпругата си А. К.а и синовете си ищци по
делото Д. К. и А. К..
От приетата по делото СОЕ, кредитирана от съда като обективна и компетентно
изготвена се установява, че средната пазарна стойност на процесните имоти към датата
на продажбата им на 17.12.2018 е: за НИВА, цялата е площ от 3.499 дка,
идентификатор 39829,4.20 по КККР, одобР. със Заповед РД-18- 28/03.01.2018 г. на ИД
на АГКК, находяща се в м-ст „Козина могила", категория на земята при неполивни
условия шеста, при граници: имот № 39829.4.21; имот № 39829.5.180; имот №
39829.4.29; имот № 39829.4.17 пазарна стойност: 3551 /три хиляди петстотин петдесет
и един/ лева; за НИВА, цялата е площ от 12,202 дка, идентификатор № 39829.18.17 по
КККР, одобР. със Заповед РД-18-28/03.01.2018 г. на ИД на АГКК, находяща се в м-ст
„Стамат чешма“, категория на земята при неполивни условия пета, при граници: имот
№ 39829.18.318; имот №39829.18.53; имот№ 39829.18.52; имот № 39829.18.51; имот №
39829.18.28; имот № 39829.18.34 пазарна стойност: 12385 /дванадесет хиляди триста
осемдесет и пет/ лева; за НИВА, цялата е площ от 7.372 дка, идентификатор
39829.16.08 по КККР, одобР. със Заповед РД- 18-28/03.01.2018 г. на ИД на АГКК,
находяща се в м-ст „Кайряна", категория на земята при неполивни условия девета, при
граници: имот № 39829.16.112; имот № 39829.16.12; имот № 39829.16.9; имот №
39829.16.14; имот № 39829.16.303; 39829.16.13; имот№ 39829.16.16, пазарна стойност:
7483 /седем хиляди четиристотин осемдесет и три/ лева.
От разпита на св.К. и св.Ф., чиито показания съдът кредитира като обективни и
кореспондиращи с останалите събрани по делото доказателства се установява, че
ответницата и Й. Д. били приятелки в добри отношения. Семейството на ответницата и
близките й също познавали Д. и знаели, че те са в добри отоншения. Роднините на Д.
не й обръщали внимание, не се грижели за нея. Ответницата посещавала Й. Д. през
месец или всеки месец, като й купувала лекарства, дърва, помагала й, обсъждали
3
здравословните проблеми на Д., водила я на лекар. Д. имала земеделски имоти в
землището на с.*****, като св.К. ги обработвал като техен арендатор. Д. била трудно
подвижна, затова упълномощила ответницата да я представлява, както за процесната
сделка, така и за други сделки.
Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ формулира
следните изводи от правна страна:
Предявени са следните искове:
- установителни искове с правно основание чл. 40 от ЗЗД за прогласяване в
отношенията между страните на недействителност на договор за покупко продажба от
17.12.2018г., оформен с НА № 123, т. II, рег. № 2257, дeло № 228/2018г. на нотариус
Сияна Желева , рег. № 663 на НК, по силата на който ответницата, в качеството й на
представляващ наследодателя им Й. Х. Д., починала на 13.11.2021г. е прехвърлила на
себе си, собствеността върху следните недвижими имоти, находящи се в землището на
село *****, общ. *****, а именно: НИВА, цялата с площ от 12.202дка, ид. №
39829.18.17 по КККР, одобР. със Заповед № РД-18-28/03.01.2018г. на ИД на АГКК,
находящ се в м-ст „Стамат чешма”, категория на земята при неполивни условия пета,
при граници: имот №39829.18.318, №39829.18.53, №39829.18.52, №39829.18.51,
№39829.18.28, №39829.18.34; НИВА, цялата с площ от 3.499дка, ид. № 39829.4.20 по
КККР, одобР. със Заповед № РД-18- 28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст
„Козина могила”, категория на земята при неполивни условия шеста, при граници:
имот №39829.4.21, №39829.5.180, №39829.4.29, №39829.4.17; НИВА, цялата с площ от
7.372дка, ид. № 39829.16.08 по КККР, одобрена със Заповед № РД18-28/03.01.2018г. на
ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Кайряна”, категория на земята при неполивни
условия девета, при граници: имот №39829.16.112, №39829.16.12, №39829.16.9,
№39829.16.14, №39829.16.303, №39829.16.13, №39829.16.16, при договаряне на цена,
значително по-ниска от пазарната такава, във вреда на представлявания.
В условията на евентуалност е предявен осъдителен иск с правно основание
чл.108 от ЗС да бъде прието за установено в отношенията между страните, че ищците
са собственици по наследство на горепосочените имоти и да бъде осъдена ответницата
да предаде фактическата власт върху тях.
В тежест на ищците е да докажат, че имат качеството наследник на Й. Д.;
наличието на извършено правно действие – разпоредителна сделка от страна на
ответницата, в качеството й на пълномощник на Й. Д., с която е договаряно във вреда
на последната на цена, значително по-ниска от пазарната, че са придобили правото на
собственост върху процесните имоти на твърдяното в исковата молба придобивно
основание, а именно наследствено правоприемство.
Съответно в тежест на ответника по делото е да установи онези положителни
твърдения за факти, от които черпи благоприятни за себе си правни последици –
действителността на договора, че владее имота на годно правно основание – договор за
4
покупко – продажба.
Ищците като наследници по закон на починалата Й. Д. са активно правно
легитимирани да предявят настоящите искове.
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от
два елемента – обективен и субективен, като в ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. д. №
5/2014 г. на ОСГТК на ВКС са разяснени предпоставките, при които се установяват
въпросните елементи. Прието е, че обективният елемент се изразява в наличието на
договор, сключен чрез представителя и насрещната страна във вреда на
представлявания, както и че увреждането на интересите на представлявания може да
има най-различни проявни форми – договор, сключен при неизгодни за него условия;
имуществото му е неоправдано обременено с уговоР. тежести или договорът поражда
допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за
конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни
други хипотези. Сочи се, че не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да
е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително
изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите
на представлявания, което не е незначително. Приема се, че преценката за наличието
на увреждане, респ. за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случаи, но във всички случаи – към момента на
сключването на договора. Увреждането не може да се дължи, например на последващо
изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната цена по
договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на неговото
сключване. Според тълкувателното решение, субективният елемент се изразява в
"споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представляваното лице, т. е. в недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания. Сочи се, че
споразумяването не съставлява отделна правна сделка между представителя и
насрещната страна, която сделка да е различна от самия договор, т. е. – че не е
необходимо да е налице изричен "сговор" между тях да увредят представлявания,
което би предполагало във всички случаи намеР.е за увреждане и умисъл за това, но в
голяма част от хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от
страна на представлявания. Приема се, че това "споразумяване" между представителя и
насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ
представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това,
вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява не винаги в общ
сговор и общо намеР.е (цел) у представителя и насрещната страна да увредят
представлявания, а именно – в тяхната недобросъвестност, т. е. че и двамата знаят
(осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представляваното лице.
5
С оглед така разясненото от правна страна, съдът намира, че в случая е налице
обективния критерий, но не е налице субективния елемент за основателността на иска
по чл.40 ЗЗД.
От приетото по делото пълномощно се доказа, че починалата Й. Д. е
упълномощила на 13.12.2018г. ответницата Й. Х. да сключи от нейно име и за нейна
сметка покупко-продажба или даР.е на процесните недвижими имоти. В
пълномощното изрично е предоставено право имотите да бъдат продадени на цена
каквато намери за добре, но не по-ниска от данъчната оценка на имотите.
Видно от сключения договор за покупко-продажба от 17.12.2018г. Й. Х. е
продала сама на себе си процесните имоти за сума в размер на 1800 лева, при обща
данъчна оценка на имотите 1759,40 лева.
Видно от изготвената по делото СОЕ общата пазарна стойност на процесните
ниви към 17.12.2018г. е в размер на 23 419 лева. Заплатената цена по сделката е 13
пъти по-ниска от пазарната цена. Поради това съдът намира, че в случая е налице
обективния критерий на чл.40 от ЗЗД, тъй като цената по процесната сделка е
многократно по-ниска от пазарната цена на имотите.
В случай не е налице субективния критерий на разпоредбата на чл.40 ЗЗД. От
текста на пълномощното е видно, че ответницата има право да продава имотите на
цена не по-ниска от данъчната им оценка, но и да ги дарява. От разпитаните по делото
свидетели стана ясно, че ответницата се е грижела за Й. Д., купувала й е лекарства,
дърва, водила я е на лекар. Роднините на Й. Д. са били дезинтересирани от нея. Св.К. в
качеството си на арендатор е обработвал процесните земи. Процесното пълномощно не
е било първото дадено от Д. на ответницата, а причината за упълномощаването е че Д.
е била трудно подвижна. Поради това съдът намира, че отношенията между страните
са били изпълнени с доверие и уважение и ответницата не е имала умисъла да накърни
по никакъв начин интересите на Д.. Обстоятелството, че ответницата и близките й, са
се грижили за Д. до смъртта й, като тези грижи са продължавали и след сключването на
сделката свидетелства за липса на умисъл у ответницата за увреждане интересите на
Д..
Предвид гореизложеното съдът намира, че предявения иск по чл.40 ЗЗД е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Искът по чл.108 ЗС предявен като евентуален, в случай, че бъде уважен иска по
чл.40 ЗЗД няма да бъде разгледан от съда, тъй като не се сбъднало условието под което
е предявен.
Страните са претендирали разноски. Предвид изхода на делото на ищцовата
страна не се дължат разноски. На ответника се дължат разноски предвид разпоредбата
на чл.78, ал.3 от ГПК. Според представения списък по чл.80 ГПК и доказателствата за
6
стоР.те от ответницата разноски те са в размер на 600 лева за адвокатско
възнаграждение. Поради това на ответницата следва да се присъдят разноски в размер
на 600 лева.
Мотивиран от така изложените съображения, Провадийски районен съд:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. М. К., ЕГН **********, с адрес ******** и А.
М. К., ЕГН **********, с адрес ********** срещу Й. А. Х., ЕГН **********, с адрес
с.*****, община ***** искове с правно основание чл. 40 от ЗЗД за прогласяване на
недействителността в отношенията между страните на договор за покупко продажба от
17.12.2018г., обективиран в нотариален акт № 123, т. II, рег. № 2257, дeло № 228/2018г.
на нотариус Сияна Желева, рег. № 663 на НК, по силата на който Й. А. Х., ЕГН
**********, в качеството й на представляващ наследодателя на ищците Й. Х. Д.,
починала на 13.11.2021г. е прехвърлила на себе си, собствеността върху следните
недвижими имоти, находящи се в землището на село *****, общ. *****, а именно:
НИВА, цялата с площ от 12.202дка, ид. № 39829.18.17 по КККР, одобР. със Заповед №
РД-18-28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Стамат чешма”, категория
на земята при неполивни условия пета, при граници: имот №39829.18.318,
№39829.18.53, №39829.18.52, №39829.18.51, №39829.18.28, №39829.18.34; НИВА,
цялата с площ от 3.499дка, ид. № 39829.4.20 по КККР, одобР. със Заповед № РД-18-
28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-ст „Козина могила”, категория на
земята при неполивни условия шеста, при граници: имот №39829.4.21, №39829.5.180,
№39829.4.29, №39829.4.17; НИВА, цялата с площ от 7.372дка, ид. № 39829.16.08 по
КККР, одобрена със Заповед № РД18-28/03.01.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в м-
ст „Кайряна”, категория на земята при неполивни условия девета, при граници: имот
№39829.16.112, №39829.16.12, №39829.16.9, №39829.16.14, №39829.16.303,
№39829.16.13, №39829.16.16,
ОСЪЖДА Д. М. К., ЕГН **********, с адрес ******** и А. М. К., ЕГН
**********, с адрес ********** да заплатят на Й. А. Х., ЕГН **********, с адрес
с.*****, община ***** разноски по делото в размер на 600 лева, на основание чл.78,
ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд,
в 14-дневен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Съдия при Районен съд – *****: _______________________
7