Определение по дело №475/2018 на Окръжен съд - Враца

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №...

 

Врачанският окръжен съд, Гражданско отделение, в закрито заседание на

11.09.2018 г., в състав:

 

          Председател: ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА

Членове: ТАТЯНА АЛЕКСАНДРОВА

      Мл.с. ИВАН НИКИФОРСКИ

                                                                                     

Като разгледа докладваното от съдия СИМЕОНОВА в.ч.гр.дело N 475 по описа

за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл.274 и сл. ГПК вр. чл.577 ГПК и чл.32а, ал.4 ПВ.

Образувано е по частна жалба на Д.П.Т. *** и Г.П.Т. от с.гр. , чрез пълномощника им адв.Г.В., против Определение № 24/21.08.2018 г. на съдията по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е отказано вписване по заявление № 2352/21.08.2018 г. за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията - Бяла Слатина в дв.вх.рег.№ 2865, том VІІ, № 123/23.06.2011 г.

В жалбата се твърди, че определението е незаконосъобразно и се иска отмяната му и задължаване на съдията по вписванията да извърши исканото вписване. Посочва се, че договорът за аренда е прекратен на основание чл.28 ЗАЗ поради неплащане на арендните плащания от страна на арендатора, като изявлението за прекратяване е обективирано в писмо изх.№ 090015/09.05.2018 г. и е изпратено до дружеството-арендатор по куриер ЕКОНТ с товарителница № 5300003383199/09.05.2018 г. Изтъква се, че в описанието на пратката в товарителницата е посочено "Писмо изх.№ 090015/09.05.2018 г.", както и че пратката е получена на 10.05.2018 г. от служител на дружеството-арендатор. Навеждат се доводи, че товарителницата на куриерската служба се ползва с удостоверителна доказателствена сила за удостоверените в нея факти, в т.ч. и за съдържанието на пратката. В подкрепа на тези доводи се цитира практика на ВКС на РБ.

Частната жалба е процесуално допустима, като подадена от процесуално легитимирани лица - молители в производство по чл. 569, т.5 от ГПК, в срока по чл. 275, ал.1 ГПК и срещу акт, подлежащ на обжалване съгласно чл. 577, ал.1 ГПК и чл.32а, ал.4 ПВ.

За да се произнесе по основателността на жалбата, настоящият съдебен състав обсъди представените към заявлението за вписване доказателства във връзка с изложените в частната жалба доводи, при което приема за установено от фактическа страна следното:

Пред Служба по вписванията-Бяла Слатина е постъпило заявление с вх.№ 2352/21.08.2018 г. от адв.Г.В., като пълномощник на Г.П.Т. *** и Д.П.Т. от с.гр. /надлежни  пълномощни от 28.06.2018 г. и 02.07.2018 г. са приложени към заявлението/, с искане да се впише прекратяването на договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - Бяла Слатина в дв.вх.рег.№ 2865, том VІІ, № 123/23.06.2011 г.

Към заявлението са представени: документ за собственост - нотариален акт № 633, т.ІV, дело № 655/98 г.,  договора за аренда от 15.06.2011 г., 2 броя скици на имотите,  преписи-извлечения от акт за смърт, 2 броя удостоверения за наследници, уведомление за прекратяване на договорите, писмо от "Еконт-Експрес" ООД и пълномощни.

Видно от договора за аренда, същият  е сключен на 15.06.2011 г. между Т.Л.Т., като наследник на П.Д.Т., в качеството й на арендодател, и "Алтимир-БС" ЕООД, гр.Карлово, в качеството му на арендатор, и има за предмет два земеделски имота-ниви, в землището на с.Галиче, общ.Бяла Слатина. Договорът е вписан под № 123 в дв.вх.регистър 2865, том VІІ и е сключен за срок от 7 стопански години - от 01.10.2011 г. до 01.10.2018 г. Договорено е годишно арендно плащане, платимо в периода от 01.09. до 30.11 на всяка текуща  година. В чл.10, т.2 от договора е предвидено, че договорът може да бъде прекратен  едностранно с писмено искане, когато арендното плащане е забавено с повече от четири месеца.

От приложените препис-извлечение от акт за смърт и удостоверение за наследници се установява, че арендодателката Т.Л.Т. е починала на 31.12.2015 г.  и нейни единствени законни наследници са заявителите Д.П.Т. и Г.П.Т..

В приложеното уведомление за разваляне на договора за аренда и покана за доброволно изпълнение с изх.№ 090015/09.05.2018 г. адв.Г.В., като пълномощник на Г.П.Т. и Д.П.Т., е посочил, че за стопанската 2016/2017 г. арендаторът не е изплатил дължимото арендно плащане в посочените в договора срокове, поради което на основание чл.10, т.2 от договора арендодателите упражняват своето право за разваляне на договора за аренда и канят арендатора в едноседмичен срок за заплати доброволно всички дължими суми.

В приложеното писмо от "Еконт Експрес" ООД е посочено, че пратка с товарителница № 5300003383199 е изпратена на 09.05.2018 г.от Адвокатска кантора "М." до "Алтимир-БС" ООД и е връчена на 10.05.2018 г. в 11:31 ч. на П.К.. Посочено е, че пратката е документална с описание: "Писмо с изх.№ 090015/09.05.2018г."

Въз основа на така представените документи, с обжалваното определение № 24/21.08.2018 г. съдията по вписванията при РС- Бяла Слатина е постановил отказ да извърши вписване на прекратяването на договора за аренда, излагайки мотиви, че липсват достатъчно доказателства за получаване на уведомлението за прекратяване на договора от адресата, че връчителите не констатират съдържанието на пратката, а същата се описва по данни на изпращача, както и че не е в правомощията на приемащия служител Г.Н.К. да удостовери, че получената от него пратка за разнос с описание "Писмо с изх.№ 090015/09.05.2018г." е еднообразна с представеното пред съдията по впиванията уведомление със същия изходящ номер.

Пред настоящата съдебна инстанция е представено заверено копие от товарителница № 5300003383199. От извършените върху същата отбелязвания се потвърждават изложените данни в приложеното към заявлението за вписване писмо от "Еконт Експрес" ООД, а именно - че на 09.05.2018 г. в гр.София от Адвокатска кантора "М." е предадена пратка на куриера Г.Н.К., както и че пратката е адресирана до "Алтимир-БС" ООД, гр.Карлово и е връчена на служител на дружеството на 10.05.2018 г. в 11:31 ч. Пратката е описана като документ - "Писмо с изх.№ 090015/09.05.2018 г.".

При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав прави следните изводи:

В т.1 на Тълкувателно решение № 2/2015 от 20.07.2015 г.по т.д.№ 2/2015 г., ОСГТК на ВКС е дадено задължително за съдилищата разрешение на въпроса "Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал.2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал.1, във връзка с чл. 27, ал.1, т.2 от Закона за арендата в земеделието?"

Съгласно дадения отговор вписването е приложимо, като за да се извърши същото е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писмения документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от 3 месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Що се отнася до проверката, която съдията по вписванията извършва по чл. 32а, ал.1 от ПВп, то тя е тази по т.6 на ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, а именно - проверява се дали представения за вписване акт подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Проверка на материалноправните предпоставки на акта не се извършва, освен ако това изрично не е предвидено в закон.

В разглеждания случай с подаденото до съдията по вписванията заявление е поискано вписване на прекратяването на договор за аренда, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца. Вписването на това обстоятелство е допустимо, съгласно разпоредбата на чл. 4, б."л" от ПВп., доколкото това е изрично предвидено в чл. 27, ал.2 от ЗАЗ. Разпоредбата на чл. 27 от ЗАЗ използва общия термин "прекратяване", но от съдържанието й, както и от нормите на чл. 28 и чл. 29 от ЗАЗ, се извлича безусловно, че употребената терминология обхваща както хипотезите на разваляне на договора за аренда, поради неизпълнение /чл. 27, ал.1, т.2 вр. чл. 28 от ЗАЗ и чл. 87 от ЗЗД/, така и случаите на едностранното му безвиновно прекратяване /чл. 27, ал.1, т.4 вр.с чл. 29 от ЗАЗ/.

Както това се установява от приложеното към заявлението за вписване уведомление за разваляне на договор за аренда, извършено е извънсъдебно разваляне на договора поради неизпълнение на задължението за арендно плащане. Следователно, основанието, на което договорът за аренда е прекратен, е това по чл. 28, ал.1 вр. с чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ и чл. 87, ал.1 от ЗЗД и във връзка с чл.10, т.2 от арендния договор.

Съгласно чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ договорът за аренда се прекратява при неизпълнение по общия ред, т.е. по реда на чл. 87 от ЗЗД, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. Доколкото с арендните договори не се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права, по силата на чл. 87, ал.1, вр.с ал.3 от ЗЗД развалянето се извършва извънсъдебно, с писмено предупреждение и даване на подходящ срок за изпълнение. Допълнителните условия, които специалната норма на чл. 28 от ЗАЗ поставя са тези, че ако договорът за аренда е по-дълъг от 10 години, той следва да бъде развален по съдебен ред, и че развалянето му поради забавяне на арендното плащане, може да стане ако забавата е за повече от 3 месеца.

В случая договорът за аренда е сключен за срок от 7 години, поради което безспорно може да бъде развален извънсъдебно. Пред съдията по вписванията е представен актът /писмения документ/, материализиращ срок за изпълнение и изявление за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от 3 месеца.

Мотивите за отказа на съдията по вписванията са свързани единствено с начина на удостоверяване на факта на достигане на уведомлението за разваляне на договора  до адресата. Както бе посочено, към заявлението за вписване е приложено писмо изх.№ 7708/19.07.2018 г. от "Еконт Експрес" ООД, в което подробно е описано, че   на 09.05.2018 г. е изпратена пратка с товарителница № 5300003383199 от Адвокатска кантора "М." до "Алтимир-БС" ООД и е връчена на 10.05.2018 г. в 11:31 ч. на П.К.. Посочено е, че пратката е документална с описание: "Писмо с изх.№ 090015/09.05.2018г.". Към жалбата е приложена и самата товарителница, от записванията в която се установяват същите обстоятелства. Така представената товарителница се ползва с формална доказателствена сила относно удостоверените с нея факти  /в този смисъл е и практиката на ВКС на РБ - напр. Определение № 206/26.03.2013 г. по ч.гр.д.№ 42/2013 г., ГК, ІІІ г.о., Решение № 88/11.07.2016 г. по т.д.№ 1211/2015 г., ТК, ІІ т.о. и др./.  Ето защо в рамките на извършваната формална проверка в едностранното охранително производство по вписване, следва да бъдат приети за установени удостоверените обстоятелства относно датата на приемане, съдържание и връчване на пратката. Евентуален спор относно верността на удостоверените факти от служители на куриерската фирма и достигането на изявлението за разваляне на договора до знанието на арендатора може да бъде разрешен единствено в рамките на спорно исково производство.

При тези съображения, въззивният състав приема, че изложените от съдията по вписванията основни мотиви за отказа са неправилни, поради което отказът ще следва да бъде отменен.

Водим от горното, Врачанският окръжен съд

 

 

                        О  П  Р  Е  Д  Е  Л  И:

 

 

ОТМЕНЯ Определение № 24/21.08.2018 г. на съдията по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е отказано вписване по заявление № 2352/21.08.2018 г. за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията - Бяла Слатина в дв.вх.рег.№ 2865, том VІІ, № 123/23.06.2011 г.

ВРЪЩА делото на съдията по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина за извършване на исканото вписване.

Определението подлежи на касационно обжалване с частна жалба пред ВКС в условията на чл.274, ал.3, т2 вр. чл.280, ал.1 и 2 ГПК в едноседмичен срок от връчването му на жалбоподателите, чрез пълномощника им адв.Г.В..

 

 

 

 

Председател:...........        Членове:1..........               2..........