РЕШЕНИЕ
№ 1763
гр. Бургас, 08.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА Гражданско дело №
20212120109084 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК
****, със седалище и адрес на управление: гр. В***, чрез пълномощник адв. Д.Д. - БлАК,
със съдебен адрес гр. С***, против Д. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б**** чрез
пълномощник адв. П* С*-М*, със съдебен адрес гр. Б**, с която се иска осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 1980 евро, частично от 2 595 евро, представляваща
възнаграждение по договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от
20.11.2021 г., а при условията на евентуалност претендира същата сума като неустойка по
чл. 7.1. от договора.
Твърденията са, че на *****г. между страните е сключен договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот, с който ищецът, в качеството си на търговски
посредник, приема да посредничи при продажбата на недвижим имот с идентификатор ****,
с адрес на имота в гр. Б**** представляващ жилище-апартамент, състоящ се от стая: дневна,
кухня, баня-WC и антре с площ от 61.05 кв.м., ведно с прилежащото избено помещение
номер 6 с площ от 2,62 кв.м. Страните са договорили, процесния имот да бъде продаден за
сумата от 66 000 евро. В точка 3 от договора било уговорено, че продавачът дължи на
посредника възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената с краен купувач
продажна цена за имота, но не по-малко от 1 000 евро без ДДС. Твърди се, че към момента
на сключване на договора за посредничество имотът е бил собственост на ответника. Чрез
посредничеството на ищеца редица потенциални купувачи са проявили интерес към
закупуването на имота. След сключване на договора продавачът не е изпълнявал
задълженията описани в т.5.2 от него, като няколко дни преди сделката, след като вече е
1
уговорен час за подписване на предварителен договор за покупко-продажбата, той спрял да
вдига телефона на брокера. Изпратена му е била нотариална покана за явяване. С
неявяването си в уговорения ден и час в нотариалната кантора на нотариуса, ответникът е
възпрепятствал сбъдване на условието за заплащане на уговореното по т.3 възнаграждение.
С тези мотиви моли исковете да бъдат уважени.
Исковете са с правно основание чл.79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от Търговски закон, а в
условията на евентуалност чл. 92 от ЗЗД.
В преклузивния срок по чл.131 ал.1 ГПК ответникът представя писмен отговор, в
който оспорва претенциите. Оспорва да е имал сключен договор с ищцовото дружество при
условията, каквито се твърдят с исковата молба. Твърди, че видно от цитираното в исковата
молба, клаузите на договора противоречат на добрите нрави, морала и закона - налице са
неравноправни клаузи. Нарушени са норми на ЗЗП. Търсената сума е неоснователна и
прекомерна за работата, която се твърди, че е изпълнена от страна на ищцовото дружество.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните не е спорно обстоятелството, че за процесният имот не са подписани
нито предварителен договор, нито окончателен договор за прехвърляне на собствеността.
Спорни са наличието на валидно сключен договор за посредничество, респективно
задължение на ответника за плащане.
По делото е представен договор за посредничество при покупко-продажба на
недвижим имот от ****г., с който ответникът е възложил на ищцовото дружество, срещу
възнаграждение, да посредничи за продажбата на собствения му недвижим имот -
апартамент с идентификатор *****, находящ се в гр.Б* за цена не по-ниска от 66 000 евро. В
чл. 3.1 от договора е предвидено, че продавачът се задължава да плати на „Хоум Ту Ю“
еднократно възнаграждение в размер на 3% без включен ДДС от договорената с краен
купувач продажна цена за имота, но не по-малко от 1000 евро без включен ДДС.
Възнаграждението е дължимо в деня на сключване на предварителен договор, а ако не е
сключен такъв – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на
собственост върху имота. Съгласно уговорката на чл. 7.1 в случай на пълно неизпълнение на
договора неизправната страна се задължава незабавно да изплати на изправната неустойка в
размер на 3% без включен ДДС от цената по т.II. В чл. 5.2 е уговорено, че всяко нарушаване
на задължение по тази точка се приравнява на пълно неизпълнение, като сред изброените
конкретни действия са и задължението на продавача да се въздържа от всякакво действие,
бездействие и/или поведение, което възпрепятства „Хоум Ту Ю“ да осъществи целта на
договора, включително необоснован отказ от действие (включително но не само явяване
пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за изпълняване целта на
договора.
Видно от договора за посредничество, същият носи подписите на ищцовото
дружество и ответника, предвид което възраженията на ответника за липсата на валидно
сключен договор са неоснователни.
По делото са представени още споразумение за условия по предоставяне на
посредничество от *****. и договор за намерение с купувач от същата дата, сключени между
ищцовото дружество и Н* А* Ч* за закупуването на процесния имот. Подписването на
договора за намерение служи за разписка за получената от „Хоум Ту Ю“ сума в размер на
2000 лева като гаранция за закупуването на имота при цена от 72 100 евро със срок на
сключване на предварителен договор 03.12.2021г. Видно от представения протокол за избор
2
на клиент, на ***г. ответникът е избрал Ч* за купувач. Представен е и констативен протокол
на нотариус Л* К*, рег.№ *****на НК, в който нотариусът е удостоверил, че ответникът и
П* К. не са се явили в нотариалната кантора до 12 часа на 03.12.2021г., както и до края на
работния ден.
По делото са представени и разпечатки от кореспонденция по електронна поща, от
които не може да се установи естеството на разменените между страните съобщения под
формата на прикачени файлове. От представените разпечатки от електронни съобщения по
вайбър е видно, че на 06.12.2021г. ответникът е отправил изявление, че се отказва от
сделката.
От показанията на разпитаната по делото свидетелка В*-Я*, брокер при ищцовото
дружество, се установява, че тя лично е водила кореспонденция по вайбър с ответника за
продажбата на процесния имот. Свидетелката изпратила споразумението и след
подписването му направила професионални снимки на имота. В един и същи ден били
организирани 7-8 огледа на апартамента, като трима или четирима човека изразили желание
да го купят. Ответникът сам избрал клиента, предложил най-висока цена и най-дълъг срок.
Преди подписването на споразумението, ответникът я уверил, че наличието на ползвател в
имота няма да е пречка за продажбата. Свидетелката сочи, че не е разговаряла с
ползвателката. Няколко дни след изпращането на предварителния договор, свидетелката
разбрала от ответника, че неговата майка отказва да направи отказ от правото си на ползване
върху апартамента, каквато клауза била включена в предварителния договор. Съдът
кредитира свидетелските показания, тъй като те кореспондират с останалия доказателствен
материал.
Предвид така установената фактическа обстановка, Бургаският районен съд намира
иска по главната претенция за неоснователен.
Направеното от ответника бланкетно възражение за недействителност на договора
като противоречащ на добрите нрави, морала и закона, както и за наличието на
неравноправни клаузи, съдът счита за неоснователно с оглед характера на договора – за
търговско посредничество и обичаите в практиката.
Страните са били обвързани от валиден договор за търговско посредничество, по
който дължимото за посредника възнаграждение е обусловено от постигане на определен
резултат - намиране на потенциален купувач, посредничество между продавача и купувача и
сключен договор (предварителен или окончателен), вследствие посредничеството (Р-37-
2012-І т.о.). Този извод се налага от тълкуването на разпоредбите в договора, в които
впрочем липсват уговорени задължения за ищцовото дружество. Същите следва да се
изведат чрез тълкуване на уговорките в него и целта за която е сключен – посредничество за
продажбата на имота, при условията уговорени в него. Уговорено е, че възнаграждението се
дължи при сключването на предварителен договор, а при липсата на такъв – при
сключването на окончателен. Същевременно ищецът е оправомощен да извърши редица
фактически действия, от които могат да бъдат извлечени по същество задълженията му, а
именно да организира рекламата, огледи, да посредничи за намирането на купувач, да
консултира продавача за нужните документи като изготви същите, да участва в процеса на
договаряне на условията между страните, да съдейства за подписването и подсигури
организационно сделката - предварителен и окончателен договор.
Както се посочи по-горе, страните не спорят, че до подписване на предварителен
договор за продажбата на процесния имот не се е стигнало. Предвид това не се доказа да са
осъществени предпоставките за заплащане на уговореното в член 3 възнаграждение.
Неоснователни са и твърденията на ищеца, че с оглед разпоредбата на чл. 288, ал. 1 от ЗЗД
3
ответникът дължи възнаграждение и при оттегляне на поръчката. Нормите на договора за
поръчка и комисионния договор не са приложими дори и субсидиарно, доколкото
посочените договори имат различно съдържание.
Предвид гореизложеното главната претенция следва да се отхвърли като
неоснователна и съдът следва да разгледа предявения в условията на евентуалност иск за
неустойка по чл. 7.1 от договора.
Съобразно приетото от съда, страните са били обвързани от валиден договор за
търговско посредничество. В посочената разпоредба страните са уговорили, че в случай на
пълно неизпълнение на договора неизправната страна се задължава незабавно да изплати на
изправната неустойка в размер на 3% без включен ДДС от цената по т.II. Тук следва да се
посочи, че в т.II от договора липсва уговорена цена. Съдът счита, че този факт се дължи на
очевидна техническа грешка, при която краят на описанието на имота по точка I е пренесен
в точка II чрез започването на нов параграф, който няма самостоятелно значение и не
представлява отделна уговорка. Предвид това уговорената цена е вписана в точка III, вместо
в точка II от договора, a неустойката по чл. 7.1 възлиза на 3% от вписаната в точка III цена
от 66 000 евро. Съгласно уговорките на чл. 5.2 страните са приравнили на пълно
неизпълнение редица конкретни действия/бездействия, като ищецът се позовава на
нарушаване на задължението на ответника да се въздържа от всякакви действия/
бездействия или поведение, което възпрепятства посредника да осъществи предмета на
договора, както и необоснован отказ от действия, изразяващи се в преустановяването на
контакти с брокера (спира да си вдига телефона) и неявяването в уговорения ден и час при
нотариус Л* К* за подписване на предварителен договор, а впоследствие оттеглянето на
поръчката.
Безспорно се установи по делото, че предварителен договор с избрания от ответника
купувач не е подписан. Срокът за сключване на предварителен договор – 03.12.2021г. е
вписан в подписания от продавача протокол за избор на клиент, предвид което същият му е
бил известен. Установи се също така, че между посредника и ответника е разменяна
кореспонденция по електронна поща и вайбър. Установява се от последната, както и от
показанията на свидетеля В*-Я*, че продавачът се е отказал от сделката. Настоящият
съдебен състав приема, че с тези действия и бездействия ответникът действително е
възпрепятствал посредника да осъществи предмета на договора и необосновано е отказал да
сключи сделката с избрания от него купувач при постигнати по-благоприятни параметри от
заложените в договора за посредничество. С оглед горното следва да бъде ангажирана
отговорността на ответника за неустойка по чл. 7.1 от договора, която възлиза на 1980 евро,
колкото е и претендираният от ищеца частичен размер на иска.
Отговорността за разноски следва да се определи в зависимост от изхода на делото по
евентуалния иск /Определение № 681/15.11.2019г. по т.д. № 657/2019г. на ВКС/. На
основание чл. 78, ал.1 от ГПК, ответникът следва да заплати направените от ищеца разноски
по делото в размер на 906,51 лева, както и в обезпечителното производство в размер на
588,31 лева. Неоснователни са исканията за присъждане на разноски за гориво, които са
подкрепени с неубедителни доказателства, както и за разноски за д.т. такса от 5 лв. за
обезпечителна заповед и 15 лв. за вписване, за които липсват доказателства за заплащането
им.
4
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК ****,
представлявано от М* Б* С*, със седалище и адрес на управление: гр. В*, район
„***********, срещу Д. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б**** за осъждане на ответника
да заплати на ищеца сумата от 1980 евро /хиляда деветстотин и осемдесет евро/, предявен
като частичен от 2595 евро, представляваща възнаграждение по договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот от **** г.
ОСЪЖДА Д. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б*, ж.к. „******** да заплати на
„Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК ****, представлявано от М* Б* С*, със седалище и адрес
на управление: гр. В*, район „*******, сумата от 1980 евро /хиляда деветстотин и осемдесет
евро/, предявен като частичен от 2595 евро, представляваща неустойка по чл. 7.1. от договор
за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от ***** г.
ОСЪЖДА Д. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б****, ж.к. „******* да заплати на
„Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК ******, представлявано от М* Б* С*, със седалище и адрес
на управление: гр. В*, район „**, сумата от 906,51 лева (деветстотин и шест лева и петдесет
и една стотинки), представляваща направените по делото разноски, както и сумата от
588,31 лева (петстотин осемдесет и осем лева и тридесет и една стотинки), представляваща
направените разноски за обезпечение на бъдещ иск по ч.гр.д. *****/2021 г. по описа БсРС.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/
5