Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

№……гр. Варна 10.06.2013 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Варненският окръжен съд, търговско отделение, в публичното заседание на трети юни през  двехиляди и тринадесета  година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИСТРА НИКОЛОВА

 

При секретаря М. П. , като разгледа докладваното от съдията т.дело № 144 по описа на съда за 2013 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Предявен е иск от “Пазари ЕАД Варна  срещу “Атлант” ООД Варна за заплащане на сумата 74 261,76 лева,  представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот – търговско място № 536 с площ от 266,05 кв.м, находящо се на пазар ”Централен” гр.Варна след прекратяване на договор за наем от 30.05.08 г. за същото търговско място, дължимо за периода 01.05.10. г. – 31.12.12 г., както и на сумата 10 591,24 лева, представляваща незаплатени консумативни разноски – разходи за ел. енергия за периода 20.04.11 г. – 20.12.11 г., ведно със законната лихва върху двете главници и направените по делото разноски. В съотношение на евентуалност, в случай на отхвърляне на главния иск поради наличието на валидно наемно правоотношение между страните за исковия период , ищецът претендира заплащане на сумата  74 261,76 лева,  като дължима наемна цена за ползване на същия имот за периода 01.05.10. г. – 31.12.12 г., ведно със законната лихва и направените по делото разноски.

Ищецът излага, че на 30.05.08 г. сключил с ответното дружество договор за наем на търговско място № 536 с площ от 266,05 кв.м, находящо се на пазар ”Централен” гр.Варна, по силата на който предоставил на последния ползването на процесното търговско място срещу месечна наемна цена в размер на 1933,90 лева без ДДС. Договорът бил сключен за срок от една година, като месечните наемни вноски следвало да бъдат заплащани от първо до пето число на месеца, за който се дължат, като наемателят дължи заплащането и на всички консумативни разноски - за ток и вода за ползването на имота. Съгласно клаузата на чл. 11 ал.2 от договора наемателят няма право да преотдава или пренаема имота, нито да го предоставя на трети лица. На 28.07.2008 г. била извършена проверка от вътрешно - ведомствен контрол на ищцовото дружество , която установила че търговската дейност в обекта, предмет на договора се осъществява не от наемателя, а от трето лице. С оглед на това с предизвестие от 11.08.08 г., получено от ответника на 27.08.08 г. договорът за наем бил развален, като наемателят бил поканен да освободи имота. Въпреки валидното прекратяване на наемното правоотношение, наемателят не предал на наемодателя държането върху процесния  обект, като продължил да ползва същия и към датата на предявяване на исковата молба. За периода 01.05.10 г. – 31.12.12 г. ответникът  дължи обезщетение за ползване на процесния обект след прекратяване на наемния договор в размер на 74 261,76 лева, развяващо се на средния месечен пазарен наем за ползване на подобен вид обекти. Ответникът дължи и заплащане на стойността на консумираната и незаплатена електроенергия за обектна в размер 10 591,24 лева, дължима за пеирода за периода 20.04.11 г. – 20.12.11 г. Ищецът моли съда да уважи предявените искове. Същите са с правно основание разпоредбата на чл. 236 ал.2 от ЗЗД.

Ответникът изразява становище за неоснователност на предявените искове.  Твърди, че притежава право на собственост върху процесния  обект, по силата договор за покупко- продажба, сключен с продавача ЕТ ”Атлант- Павел А.”, обективиран в нот. акт № 66 том. І рег. № 1935, дело № 43/07 г. Твърди, че за установяване валидността на процесния договор за наем и неговото прекратяване е налице гр.дело №311/10 г. на ВРС, решението по което все още не е влязло в законна сила. С оглед на горното  навежда довод, че не дължи заплащането на наем, а твърденията си за недължимост на сумите за консумативни  разноски обосновава с  липсата на осъществено плащане от ищеца в полза на третото лице - доставчик на електроенергия . Моли съда да отхвърли исковете.

            След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното:

            С договор за наем № 1131010053608007832 от 30.05.08 г. “Пазари” ЕАД Варна е отдало на “Атлант” ООД Варна за временно възмездно  ползване търговско място № 536 с площ от 266,05 км.в., находящо се в гр.Варна, пазар Колхозен за осъществяване на продажба на захарни изделия, подправки и ядки.  Цената на ползването на отдадения под наем имот е определена в размер на 1933,90 лева без ДДС / чл. 3 от договора/ , която следва да бъде заплащана от първо до пето число на текущия месец в касите на наемодателя/ чл.4 ал.1 от договора/. Съгласно клаузата на чл.1, договорът е сключен за срок от една година и влиза в сила на 01.06.08 г. Съгласно клаузата на чл.8 ал.1 от договора наемателят дължи заплащането и на всички консумативни разноски във връзка с ползването на имота, като заплащането им следва да бъде осъществено от първо до пето число на текущия месец. Договорът за наем е подписан от страните по него и носи печата на дружеството на наемателя.

            Ответникът – наемател не оспорва факта, че осъществява   фактическа власт върху имота, предмет на процесния договор за наем, която обосновава с правото си на собственост върху същия имот. За установяване на горното същият се позовава на нот. акт № 66 том. І рег. № 1935, дело № 43/07 г. на нотариус Светлана Димова. От същия се установява, че на 14.02.07 г. ответникът “Атлант” ООД Варна сключил с ЕТ ”Атлант – Павел  А.”*** договор за покупко- продажба на  търговски обект, находящ се в гр. Варна , пазар Колхозен, в кв.333 по плана на 9-ти подрайон на гр.Варан,  терен общинска собственост, с обща застроена площ от 319 к.м., състоящ се от сладкарница, магазини и сервизни помещения.  Тъй като ответникът не оспорва факта на валидно сключване на договор за наем № 1131010053608007832 от 30.05.08 г. с ищцовото дружество и факта на осъществяване на фактическа власт върху имота по силата на договора за наем, то същият дължи изпълнение по всички свои задължения по договора, както и връщане на неговото държане след прекратяването му. Наведените възражения за правото му на собственост върху имота, предмет на наемния договор са ирелевантни за настоящия спор, който има за предмет установяване на обстоятелства , възникнали след прекратяване на валидно сключен между страните договор за наем. С оглед на това възраженията  за право на собственост не могат  да бъдат противопоставени на ищеца, който претендира получаване на държането върху имота като последица от прекратяване на сключения с ответника наемен договор.

            С влязло в сила решение от 06.07.11 г. по гр.дело № 311/10 г. на ВРС, ХІІ състав наемателят “Атлант” ООД Варна е осъден да предаде на “Пазари” ЕАД Варна държането върху процесния недвижим имот, поради разваляне на наемния договор от 30.05.08 г. Обстоятелството, че договорът за наем е развален е установено в мотивите на същото решение. Съгласно разпоредбата на чл.297 от ГПК влязлото в сила решение на съда е задължително всички съдилища, а силата на присъдено нещо обвързва страните по спора- чл. 298 от ГПК.  Тъй като страните по настоящия спор  имат качеството и на страни по гр.дело № 311/10 г. на ВРС, ХІІ състав, установеното в мотивите на последното обстоятелство за разваляне на договора за наем ги обвързва както относно факта на развалянето, така и относно датата, на която същото е осъществено.

            Фактът на разваляне на договора за наем от № 1131010053608007832 от 30.05.08 г. се установява по безспорен начин и от представения по делото констативен протокол № 1062/28.07.08 г. От същият е видно, че на датата на неговото съставяне отдадения под наем обект се ползва от ЕТ ”Розова долина”, като в обекта се осъществява търговия с лекарствени средства. С оглед на констатациите по протокола наемодателят е приел, че ползването на обекта от трето лице представлява нарушение на клаузата на чл. 11 ал.2 от договора, която забранява на наемателя да пренаема, преотдава , както и да предоставя на търговското място на трети лица под каквато и да е форма.  Предвид констатираното неизпълнение на договорните задължения от страна на наемателя, с писмо изх. № 2160/11.08.08 г. наемодателят е отправил предизвестие за разваляне на договора в седмодневен срок от получаването му. Предизвестието е изпратено на наемателя с писмо с обратна разписка и е връчено редовно на адреса му на управление на 27.08.08 г.

            По делото не са ангажирани доказателства, че в срока за доброволно изпълнение , изтекъл на 02.09.08 г. наемателят е изпълнил задължението си за предаване на държането на наетият обект. Липсата на осъществено предаване на държането се установява и от датата на вливане в сила на решението по гр.дело № 311/10 г. на ВРС, ХІІ състав,  образувано по иск на наемодателя за предаване държането на наетия обект - 05.04.2013 г. Обстоятелството, че ответното дружество е продължило осъществяването на фактическа власт върху имота, предмет на наемния  договор се установява по безспорен начин и от представения по делото протокол за принудително  отнемане на недвижим имот. От същия е видно, че по изп.дело № 201271804002657, образувано въз основа на изпълнителен лист, издаден по гр.дело № 311/10 г. на ВРС, ХІІ състав,  на 28.05.23 г. ЧСИ № 718 Станимира Данова е извършила въвод във владение на взискателя в процесния обект. При осъществяване на въвода същата е ЧСИ е намерил и отстранил от имота  “Атлант” ООД Варна, която установява по несъмнен начин факта на осъществяване на фактическа власт върху наетото  помещение от страна на наемателя в периода 02.09.08 г. – 28.05.2013 г.

            Съгласно разпоредбата на чл. чл. 236 ал.2 от ЗЗД, в случай, че наемателят по прекратен наемен договор продължи ползуването на наетата вещ  въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Целият исков период -  01.05.10. г. – 31.12.12 г. попада напълно в периода, за който в процеса е безспорно установено, че ответното дружество е упражнявало фактическа власт върху обекта, предмет на прекратения договор за наем. От заключението на назначената съдебно- оценителна експертиза, което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните се установява, че размерът на средния месечен пазарен наем за ползване на обекти от същия вид и местоположение за 2010 г. възлиза на 1 792,78 лева месечно без ДДС или на 2 151,33 лева с ДДС. За 2011 г. размерът на средния месечен пазарен наем възлиза  на 1862,96 лева без ДДС или на 2235,55 лева, а за  2012 г. наемът е в размер на 1910,81 лева без ДДС или в размер на 2292,97 лева. С оглед на това за периода 01.05.10 г. – 31.12.10 г. обезщетението  за ползване на имота възлиза на 17 210,64 лева, за периода 01.01.11 г. -31.12.11 г. на 26 826,60 лева и за периода 01.01.12 г. – 31.12.12 г. в размер на 27 515,64 лева. За целия исков период размерът на обезщетението за ползване на наетият имот след прекратяване на наемния договор, равнящ се на средния месечен пазарен наем за ползване на подобни обекти възлиза на 71 552,88 лева. До размера на тази сума претенцията се явява основателна и следва да бъде уважена,  а за разликата над нея до претендираните по исковата молба 74 261,76 лева,  същата следва да бъде отхвърлена, като неоснователна.

От представената по делото справка за показанията на електромера, монтиран в обекта ,  изготвена от ищцовото  дружество и неоспорена от ответника се установява, че в периода 20.04.11 г. – 20.12.11 г. в обекта са консумирани 5060 киловатчаса електоренергия. Съгласно клаузата на чл. 8 ал.1 от договора за наем заплащането на консумираната ел.енергия  в обекта по сметка на наемодателя е вменено в задължение на наемателя е, в процеса е ирелевантно обстоятелството дали наемодателят е изпълнил задължението си за заплащане на същата по сметка на електроразпределителното дружество. От представените по делото фактури и счетоводна справка , неоспорена от ответника се установява, че стойността на консумираната електроенергия в обекта за периода 20.04.11 . – 20.12.11 г. възлиза на 10 591,24 лева. До размера на тази сума претенцията се явява основателна и следва да бъде уважена.  

Поради уважаване на главния иск съдът не дължи произнасяне по предявеният в съотношение на евентуалност иск за заплащане на сумата  74 261,76 лева,  като дължима наемна цена за ползване на същия имот за периода 01.05.10. г. – 31.12.12 г., ведно със законната лихва и направените по делото разноски.

На основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 10 255,90 лева, съразмерно с уважената част от иска.

            Водим от гореизложеното, съдът,

 

 

Р   Е   Ш   И   :

 

 

            ОСЪЖДА “Атлант” ООД Варна, ЕИК *********, представлявано от А.П.А. да заплати на “Пазари” ЕАД Варна , ЕИК *********, представлявано от М. С. Г. сумата 71 552,88 лева,   представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот – търговско място № 536 с площ от 266,05 кв.м, находящо се на пазар ”Централен” гр.Варна след прекратяване на договор за наем на същото търговско място, сключен между страните на 30.05.08 г., дължимо за периода 01.05.10. г. – 31.12.12 г., както и сумата 10 591,24 лева, представляваща незаплатени консумативни разноски – разходи за ел. енергия за периода 20.04.11 г. – 20.12.11 г.,  ведно със законната лихва върху двете главници, считано от 24.01.13 г. до окончателното им изплащане и направените по делото разноски в размер на 10 255,90 лева.

            ОТХВЪРЛЯ ИСКА за заплащане на обезщетение за ползване на търговско място за разликата над 71 552,88 лева до претендираните 74 261,76 лева, като неоснователен.

            РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВАпС.

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: