Р Е Ш Е Н И Е
София, 03.04.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО , І-3 състав, в открито заседание на четвърти декември през две
хиляди и седемнадесета година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БОГДАНА ЖЕЛЯВСКА
при секретаря Ели Гигова, като разгледа докладваното от съдия Желявска гр.д. № 4988
г. по описа за 2015 г. и
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Предявен е от „М.“ ЕООД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление:*** против Е.П.С., ЕГН **********, с адрес: ***
иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД – за прогласяване за нищожен
сключения договор за покупко-продажба от 04.04.2011
г., обективиран в нотариален акт № 192, том I, рег. № 4021 на нотариус М.Г. с
рег. № 622 на НК, съединен при условията на алтернативности
с иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД – за разваляне на същия договор.
Претендират се разноски.
.
В исковата молба се твърди, че бащата
на М.П., управител на ищцовото дружество „М.“ ЕООД, е
живял на семейни начала с ответницата за периода от 2002 г. до 01.04.2015 г.
През това време последната не е работила и е била само на негова издръжка. След
раздялата им той е установил липсата на оригинални документи относно
собствеността на недвижимите имоти, намиращи се в гр.София, ул.“********,
собственост на М.П., дъщеря му М.и на представляваното от него дружество „М.“
ЕООД.
Твърди
се, че цитираната в основанията за сключване на договора Заповед №
РД-562-178/15.12.2007 г. на кмета на СО не е относима към предмета на
покупко-продажбата, а се отнася до подадено заявление за издаване на разрешение
за извършване на таксиметрова дейност.
На 04.04.2011 г., поради забавяне строителството на жилищната сграда
на посочения по-горе адрес, М.П., с нотариален акт № 192, т.I, рег.№ 4021, д.№ 168/2011 г. на нотариус М.Г. с рег.№ 622 в НК, фиктивно е прехвърлил собствеността върху Апартамент № 17, /седемнадесет/, на VI /шести/ жилищен
етаж, на кота +17.16 /плюс седемнадесет цяло и шестнадесет/ метра, със застроена площ
от 68,30 /шестдесет и осем цяло и тридесет
стотни/ квадратни метра, заедно с МАЗЕ № 13 /тринадесет/, на сутерена на сградата
на кота - 3.50 метра /минус три
цяло и петдесет стотни/ метра, със застроена площ
от 2.49 /две цяло и четиридесет и девет стотни/ квадратни
метра, заедно с припадащите се към апартамента и мазето 3.87% /три цяло и осемдесет и седем стотни върху
сто/ идеални части от общите
части на сградата и съответните идеални части от
правото на строеж върху мястото
и с данъчна оценка; Гараж № 11, /единадесет/, находящ се на сутерена
на сградата на кота - 3.05 /три цяло и пет
стотни / метра, със застроена площ
от 17,37 /седемнадесет цяло и тридесет и седем стотни/ квадратни
метра, заедно с 6.76 % /шест цяло и седемдесет
и шест стотни върху сто/ идеални
части от общите части на
подземната част на сградата /сутерена/
и съответните идеални части от правото
на строеж върху мястото; и Гараж № 12, /дванадесет/, находящ се на
сутерена на сградата на кота
- 3.05 /три цяло и пет стотни / метра,
със застроена площ от 17,37 /седемнадесет цяло и тридесет и седем стотни/ квадратни метра, заедно с 6.76 % /шест цяло и седемдесет
и шест стотни върху сто/ идеални
части от общите части на
подземната част на сградата /сутерена/
и съответните идеални части от правото
на строеж върху мястото , описано по -горе,
които два гаража, образуват гаражна клетка при съседи: калкан,
двор, гаражна клетка 9 и 10 и подземна улица, находящи се в жилищна сграда
в гр. София, на ул. „********.
При тази сдЕ.Е.С.
не е плащала никакви пари, което
е видно от счетоводството на „М.“ ЕООД. Ищецът твърди, че тази сдЕ.е
сключена единствено с цел имотите да
не остават собственост на дружеството, като след решаване на
проблема със строителството и предаване на сградата, ответницата
е следвало да върне имотите. Като гаранция за
това е подписан между нея и ищцата – М.П., предварителен договор за покупко-продажба
на процесните имоти, в който е било упоменато, че цената е платена
изцяло.
Съставен е констативен протокол за
неявяване на определената дата на Е.С. за изповядване на сдЕ.та.
През 2012 г. същата е настоявала М.П. да подпише някакъв документ, който „ да я
успокой“ за собствеността на апартамента и гаражите. Бащата на ищцата е настоял
този документ да бъде подписан, без да се усъмни в намеренията на ответницата.
В последствие се е установило, че с това споразумение М.П. се е съгласила да
развали предварителния договор и е декларирала, че й е върната от Е.С.
платената сума от 70 000 лв. От този момент ответницата отказва да говори с
бащата на ищцата, а на 05.04.2015 г. е изпратила брокери на недвижими имоти да
направят оглед и да продават имотите.
Пред
вид изложеното ищцата моли съда да прогласи нищожност на сключения договор за
покупко-продажба от 04.04.2011 г., обективиран в нотариален акт № 192, том I, рег. № 4021 на нотариус М.Г. с
рег. № 622 на НК.
В условията на алтернативност моли да бъде
развален процесния договор за покупко-продажба от 04.04.2011 г. поради
неплащане на договорената продажна цена. Претендира разноски в производстовото.
Ответникът
Е.С. оспорва предявените искове. Счита същите за недопустими, тъй както той,
така и договорът за правна помощ, не са подписани от управителя на дружеството М.П..
Не
отрича да е живяла на семейни начала с М.П. през описания в исковата молба период.
Твърди, че е работила като организатор в офиса на дружеството, поддържала е
неговата дейност. Продължила е и с първоначалната си работа – кинезитерапевт.
През годините освен неформална съпруга е била и дясна ръка на собственика на
дружеството. Твърди, че не са сключили брак заради дъщерята М.. С М.се
разбрали, че няма да се женят, а той ще върне отпуснатите от нея и нейни близки
заеми на дружеството чрез продажба на малко жилище на груб строеж.
Твърди,
че сдЕ.та с процесните
имоти от 2011 г. за сумата от 74 500 лв. е осчетоводена и е издадена фактура, а
в нотариалния акт е отбелязано, че цената е получена.
Оспорва
твърденията, че никога не е работила и не е имала средства – подпомагана е от
децата си, освен това професията й на кинезитерапевт и козметик е била добре
платена. Твърди, че предварителния договор за покупко-продажба, сключен с
дъщерята М.П., по настояване на бащата М.П., е развален през ноември 2011 г. с
двустранно споразумение за прекратяването му. Не пази нито предварителния
договор, нито споразумението към него.
През
последните години от съвместното съжителство Е.С. твърди, че здравето на бащата
на ищцата се е променило ментално, станал е сприхав и озлобен, тя го е
издържала с оглед пенсията му от 250 лв. Решили са да продадат процесния имот
на пазарна цена, като М.върне на ответницата по делото платена от нея сума в
размер на 74 500 лв. Сключен е договор с брокер на недвижими имоти. Нещата са
се влошили, при последния скандал мъжът е заплашил жената с личния си пистолет.
В последствие тя е напуснала. Две седмици по-късно М.П. внезапно е починал.
Дъщеря му е започнала самоуправни действия с процесните
имоти.
Предвид
изложеното моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни и
недоказани. Претендира разноски в производството.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Предявен
е иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД с искане за прогласяване за
нищожен сключения договор за покупко-продажба от 04.04.2011 г., обективиран в
нотариален акт № 192, том I,
рег. № 4021 на нотариус М.Г. с рег. № 622 на НК. В условията на алтернативност моли да бъде развален процесния договор за
покупко-продажба от 04.04.2011 г. поради неплащане на договорената продажна
цена.
В
отговора на исковата молба е направено възражение за недопустимост на същата
поради неподписването й от управителя на ищцовото
дружество към онзи момент. Във връзка с последвалите действия от страна на
управителя на дружеството – М.П., и изричното й потвърждаване на действията на
предишния управител, настоящата съдебна инстанция счита, че предявените искове
са допустими.
Атакуваният
договор се твърди да е сключен фиктивно между „М.“ ЕООД, чрез управителя си М.П.,
в качеството му на продавач, и Е.С., в качеството на купувач.
Безспорно
е установено в хода на производството, че М.П. и Е.С. са живеели на съпружески
начала за периода 2002 г. – 2015 г.
По
делото е представен Нотариален акт № 192, том I, рег. № 4021, дело № 2011 г. от
04.04.2011 г. на нотариус М.Г. с рег. № 622 на НК, по силата на който „М.“
ЕООД, чрез управителя си М.П., продава на Е.С. Апартамент №
17, /седемнадесет/, на VI /шести/ жилищен етаж, на кота +17.16 /плюс
седемнадесет цяло и шестнадесет/ метра, със застроена площ от 68,30 /шестдесет
и осем цяло и тридесет стотни/ квадратни метра, заедно с МАЗЕ № 13
/тринадесет/, на сутерена на сградата на кота - 3.50 метра /минус три цяло и
петдесет стотни/ метра, със застроена площ от 2.49 /две цяло и четиридесет и
девет стотни/ квадратни метра, заедно с припадащите се към апартамента и мазето
3.87% /три цяло и осемдесет и седем стотни върху сто/ идеални части от общите
части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото и с данъчна оценка; Гараж № 11,
/единадесет/, находящ се на сутерена на сградата на кота - 3.05 /три цяло и пет
стотни / метра, със застроена площ от 17,37 /седемнадесет цяло и тридесет и
седем стотни/ квадратни метра, заедно с 6.76 % /шест цяло и седемдесет и шест
стотни върху сто/ идеални части от общите части на подземната част на сградата
/сутерена/ и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото; и
Гараж № 12, /дванадесет/, находящ се на сутерена на сградата на кота - 3.05
/три цяло и пет стотни / метра, със застроена площ от 17,37 /седемнадесет цяло
и тридесет и седем стотни/ квадратни метра, заедно с 6.76 % /шест цяло и
седемдесет и шест стотни върху сто/ идеални части от общите части на подземната
част на сградата /сутерена/ и съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото , описано по -горе, които два гаража, образуват гаражна клетка
при съседи: калкан, двор, гаражна клетка 9 и 10 и подземна улица, находящи се в
жилищна сграда в гр. София, на ул. „********. Продажната цена от 74 500
лв. е изплатена изцяло от купувача на продавача на 07.02.2011 г.
От
събраните в хода на производството писмени доказателства се установява, че
ответницата Е.С. е разполагала с финансови средства – от работа, от продажба на
моторни превозни средства, от продажба на акции, средства, получени като помощ
от роднини.
По
делото са разпитани свидетелите М.Н., Д.А., Т.Х., Н.Б., Е.С. и М.Н..
В
разпита си свидетЕ.та Накова твърди, че познава Е.С.
и М.П.. М.е отворил козметичния салон на Е., тя е работила като масажист там.
Твърди, че М.е приел Е. да живее в апартамента си. Знае, че М.е прехвърлил процесния имот на ответницата Е.С. поради временни
финансови затруднения, като Е. е поела задължение да върне имота на дъщерята на
М.след известно време.
От
разпита на свидетЕ.та А.се установява, че тя не е
знаела за прехвърляне на имота от М.П. на Е.С.. Знае, че М.е строял кооперация,
а Е.е помагала в домакинството, без да работи. Твърди, че Е.не е купувала
никакъв имот от „М.“ ЕООД. Твърди, че прехвърлянето е било фиктивно, без да е
имало никакви плащания. СвидетЕ.та Х.в разпита си
споделя, че знае за процесната сдЕ.,
но същата е била фиктивна. Причината е била финансови затруднения на М.П..
Твърди, че Е.С. не е работила никога, била е изцяло на издръжката на М.П..
В
разпита си свидетЕ.та Б.твърди, че познава М.и Е.,
знае, че М.е започнал строителство на кооперация, както и че в последствие е
прехвърлил по нотариален ред имот на ответницата. Ответницата е работила като
кинезитерапевт и козметик, по-късно и в офиса на „М.“ ЕООД като секретар, като
е водила цялата документация на дружеството.
В
разпита си свидетЕ.та С. – дъщеря на ответницата по
делото, твърди, че майка й е започнала работа при М.П., работила е като козметичка. Знае, че апартаментът е прехвърлен по
нотариален ред на майка й, както и за даваните от майка й на „М.“ ЕООД заеми.
Твърди, че майка й Е.С. винаги е имала финансови средства и е помагала на М.П.
когато е изпитвал затруднения със строителството. За покупката на процесните
недвижими имоти тя, брат й и баба й са помогнали на Е.С. с финансови средства.
От
разпита на свидетеля Н., братовчед на М.П., се установява, че Е.е работила през
цялото време докато е живяла на семейни начала с М.. Не знае ответницата да е
давала пари в заем на М., знае, че последният е искал да съди Е.С. с цел да си
вземе обратно апартамента. Знае, че процесния имот е прехвърлен чрез
покупко-продажба, но не знае дали е заплащана цената по сдЕ.та.
Знае, че дружеството е имало финансово затруднения.
От
заключението на вещото лице по изслушаната съдебно-счетоводна експертиза е
видно, че е издавана фактура за продажбата на процесното жилище, същата е
отразена в НАП, като е отразена продажбата и е постъпило плащане от Е.С. в
брой.
По
делото е изслушано и прието заключение на вещи лица по назначената тройна
Съдебно-счетоводна експертиза, която дава следните отговори на поставените
въпроси: налице е издадена фактура № 027/07.04.2011 г. за продажба на
процесните имоти за сумата в размер от 74 500 лв. от името на „М.“ ЕООД на
Е. С., като фактурата не е подписана от нито един от двамата – издател и
получател. Общата стойност на фактурата е осчетоводена.
По
отношение първоначално предявения иск при претендирана
нищожност на сдЕ.та поради липса на съгласие:
Съдът
намира, че предявеният иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД за нищожност на
договора поради липса на съгласие, е неоснователен.
"Липса
на съгласие" като основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр.
2 от ЗЗД по дадена сдЕ. е налице, когато няма две
насрещни, противоположни по съдържание волеизявления или ако те не се отнасят
за един и същ предмет, като тази липса трябва да е съзнателна.
В
конкретния случай е налице валиден договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, обективиран в Нотариален акт № 192, том I, рег. № 4021, дело № 2011 г. от
04.04.2011 г., между „М.“ ЕООД, чрез управителя си М.П., в качеството му на
продавач, и Е. С., в качеството на купувач. Договорът е издържан в предвидената
от закона форма, подписан е от страните по него. Същият е насочен към две
противоположни волеизявления – от една страна волята на продавача е да продаде
собствените недвижими имоти, а от друга страна – волята на купувача е да закупи
имотите срещу определената в договора цена. Настоящият състав на съда счита, че
от събраните по делото доказателства не се установява липса на съгласие за
сключване на договора за покупко-продажба. Напротив, страните са постигнали
съгласие за покупко-продажба на недвижимите имоти, договорили са продажната
цена, купувачът е декларирал, че е получил същата изцяло.
По
тези съображения съдът намира, че не следва да се обуслови правният извод за
липса на съгласие по смисъла на чл.26, ал.2 от ЗЗД за сключване на атакувания
договор, поради което предявеният иск за прогласяване за нищожен сключения
договор за покупко-продажба от 04.04.2011 г., обективиран в нотариален акт №
192, том I,
рег. № 4021 на нотариус М.Г. с рег. № 622 на НК, е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
По
отношение на алтернативно предявения иск за разваляне на процесния договор за
покупко-продажба от 04.04.2011 г. поради неплащане на договорената продажна
цена:
Съгласно чл. 87, ал.3, вр.
ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението
си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора,
като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след
изтичането на срока ще смята договора за развален, като развалянето на
договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни
права върху недвижими имоти, става по съдебен ред.
За
да възникне в патримониума на ищеца потестативното право да иска разваляне на процесния
договор, следва да е налице виновно неизпълнение от ответницата на нейните
задължения.
В
случая ищецът се позовава на неизпълнение на задължението за заплащане на
продажната цена на имота. В нотариалния акт за изповядване на сдЕ.та е записано изявление на ищцовото
дружество, че е получило уговорената цена преди подписване на договора. Това
нотариално удостоверяване представлява официален документ относно
обстоятелството, че ищците са направили цитираното изявление. По същество
вписването има характера на разписка за получаване на продажната цена. Този
факт може да се е осъществил обективно, може и да не се е осъществил. Тежестта
на доказване е върху ищеца, който твърди, че не са получили посочената в нотариалния
акт цена, т.е. навежда твърдение за симулативност на
изявленията за получаване на цената, удостоверени в нотариалния акт.
Твърдението
на ищеца за симулативност следва да бъде доказано с
обратно писмо (изходящ от насрещната страна писмен документ, удостоверяващ
симулацията) или изявление на насрещната страна пред държавен орган в този
смисъл. По делото ищецът не ангажира достатъчно доказателства в съответствие с
твърдението си за липса на плащане. Напротив, изслушаните съдебно-счетоводни
експертизи потвърдиха обстоятелството, че купувачът Е. С. е заплатила
продажната цена на имотите в брой. Поради това съдът приема, че вписването в нотариалния
акт за плащане на продажната цена не е опровергано.
По
изложените съображения съдът намира, че по делото не се установява твърдяното
неизпълнение от страна на ответницата на задължението й по процесния договор да
плати уговорената продажна цена. Не са налице предпоставките на чл. 87, ал.3 ЗЗД и в полза на ищцовото не е възникнало потестативното
право да развали договора. Предявеният иск за разваляне на договора е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора и на основание
чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника следва да се присъдят направените
разноски в производството, които възлизат на 2 880 лв. – за заплатено
адвокатско възнаграждение и депозит за съдебни експертизи.
Водим
от горното, Софийският градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „М.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** против Е. П.С.,
ЕГН **********, с адрес: *** иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД –
за прогласяване за нищожен сключения договор за покупко-продажба от 04.04.2011
г., обективиран в нотариален акт № 192, том I, рег. № 4021 на нотариус М.Г. с
рег. № 622 на НК и иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД – за разваляне на
договор за покупко-продажба от 04.04.2011 г., като
неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА
„М.“ ЕООД, ЕИК ******** да заплати на Е. П.С., ЕГН ********** сумата от 2 880
лв. – разноски в производството на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред САС в
двуседмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: