№ 2201
гр. Варна, 13.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Александър В. Цветков
при участието на секретаря Ивелина Ат. А.ова
като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело №
20253110100149 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от А. И. П.,
ЕГН **********, с адрес: ***, чрез процесуален представител адвокат В. Р. В.
от Адвокатска колегия – Варна, с която е предявен иск с правно основание чл.
40, ал. 1 от ЗУЕС срещу Етажна собственост с административен адрес: ***, с
управител „Триус-3“ ЕООД, ЕИК ***, представлявано от и. к. чрез г. к. д., за
отмяна на решение на Общото събрание на ответната етажна собственост,
взето на 29.11.2024 г., обективирано в протокол от същата дата, с което е
решено самостоятелните обекти ап. 5 и ап. 14 да заплащат ежемесечните
комунални разходи в петкратен размер спрямо припадащия им се дял,
съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, поради отдаването им под наем за нощувки.
В исковата си молба ищецът твърди, че е собственик на ап. 14 в
процесната етажна собственост. Сочи, че на 29.11.2024 г. е проведено ОС на
ЕС, на което са взети решения, включително такова по т. 2 от дневния ред,
което предвижда ап. 5 и ап. 14 да заплащат комунални разходи в петкратен
размер, поради мнение на ОС, че апартаментите се отдават за нощувки.
Твърди, че решението е незаконосъобразно, тъй като: 1) при свикването на ОС
не е изготвен протокол за залепване на поканата (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС); 2)
поканата не е съдържала конкретни проекторешения, срок за неприсъствено
гласуване и електронен адрес на управителя, вписан в регистъра по чл. 47а, ал.
1, т. 2 от ЗУЕС (чл. 13, ал. 7 ЗУЕС); 3) решението е взето по въпрос, неизрично
включен в предварително обявения дневен ред (чл. 16, ал. 3 ЗУЕС). Указва, че
не е присъствал на събранието, но е гласувал неприсъствено на 03.12.2024 г., а
протоколът му е изпратен на 09.12.2024 г. По изложените съображения моли
за отмяна на решението и спиране на изпълнението му.
В писмения отговор ответникът – Етажна собственост, чрез
управителя „Триус-3“ ЕООД, представляван от адвокат В. Т., оспорва иска
1
като неоснователен и незаконосъобразен. Твърди, че: 1) решението за
петкратен размер на разходите е взето в рамките на т. 2 от дневния ред (отчет
на управителя), където финансовите въпроси са резонно обсъждани, и е
допустимо по чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС; 2) поканата е редовно поставена, за което е
изготвен протокол; 3) в поканата са посочени дневен ред и възможност за
неприсъствено гласуване, а декларациите за гласуване са предоставени на
ищеца; 4) ищецът отдава ап. 14 под наем за нощувки чрез Airbnb.com, за което
са представени доказателства, и не е декларирал тази дейност по чл. 7, ал. 3 от
ЗУЕС. По изложените съображения моли за отхвърляне на иска и присъждане
на разноски.
След съвкупна преценка на ангажираните по делото писмени
доказателствата, по вътрешно убеждение и преценка на приложимия
закон, съдът прие за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявеният конститутивен иск намира правното си основание в
разпоредбата на чл. 40, ал. 3 от ЗУЕС. В това производството съдът не е
компетентен да проверява служебно дали са спазени процедурите по свикване
и провеждане на общото събрание и дали решенията са законосъобразни
извън наведените в исковата молба доводи относно тяхната
незаконосъобразност, т. е. се произнася по законосъобразността на решенията
въз основа на релевираните от страната ищец твърдения - в този смисъл
решение № 58/25. 03. 2014 г., постановено по гражд. дело № 5704/2013 г. по
описа на ВКС и решение № 37/20. 04. 2016 г., постановено по гражд. дело №
4432/2015 г. по описа на ВКС.
За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове
всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен,
ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е
преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за
уведомяването за събранието по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Началото на течене на същия е предпоставено от надлежно изпълнение
на процедурата по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, предвиждаща, че председателят на
управителния съвет (управителят) в едноседмичен срок от съобщението
оставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за
изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол
от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик,
ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на
поставяне на съобщението. В настоящия случай уведомяването е извършено
чрез изпращане на електронна поща на посочения от ищеца по реда на чл. 13,
ал. 2 от ЗУЕС email адрес на 09.12.2024 г., с което е извършена надлежно
процедурата. Исковата молба е изпратена на 04.01.2025 г., видно от приложена
обратна разписка, по което е процесуално допустима, с оглед спазването на
преклузивния срок.
Между страните е обявено за безспорно, а и от НА от от 27.08.2020 г. се
установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект (ап. 14) в сграда с
административен адрес: гр. Варна, ***, в режим на етажна собственост.
2
При на гореизложените факти, включени в предмета на спора и с оглед
спазване на преклузивния срок за образуване на исковото производство, в
тежест на ответната етажна собственост е да установи в условията на главно и
пълно доказване законосъобразността на оспорените решения и спазване на
нормативно предвидената процедура за тяхното приемане, включително
относно свикване на общото събрание.
Съобразно разпоредбата на чл.13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се
свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание,
която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-
късно от седем дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-
късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват
върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Тълкуването на нормата налага извод, че между денят на залепване
на поканата и денят на провеждане на общото събрание следва да има период
от пълни седем дни, като събранието бъде проведено едва на осмия.
Преценката за спазването на срока се извършва въз основа на
удостоверяването, извършено от лицата, свикващи общото събрание,
обективирано в протокола за поставяне на поканата.
Видно от представения от ответника протокол за поставена покана по
смисъла на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, пълномощникът на управителя на „Триус-
3“ЕООД“, свикало ОС и етажния собственик т. п. са удостоверили
обявяването на поканата в 16:30 на 21.11.2024 г., или в рамките на визирания в
разпоредбата срок, поради което възражението на ищеца за неспазване на това
е нормативно предвидено изискване е неоснователно.
От друга страна обаче, приложимата в темпорално отношение редакция
на разпоредбата на чл. 13, ал. 7 от ГПК преди 31.12.2024 г. предвижда
минимално изискуемо съдържание на поканата, както следва – тя трябва да
съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за
обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване,
датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на
неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет
(управителя).
Видно от съдържанието на приложената покана за свикване на ОС на
29.11.2024 г. е определен следния дневен ред: 1. Решение на ОС на снажната
собственост за провеждане на неприсъствено гласуване на собственици
имащи право на глас, съобразно чл.17а ал.З от ЗУЕС; 2.Отчет на Управителя за
периода 01.01.2024г.-30.09.2024г.; 3. Определяне на целите и определяне па
сроковете за изпълнение през 2024г,-2025r.;4. Определяне на размера на
сумата във фонд „Ремонт и обновяване" съобразно решението в т.З от
Дневния ред.; 5 Мнения и предложения.
Очевидно е, че взетото по т. 2 от дневния ред решение в смисъл, че ОС
„…самостоятелните обекти ап.5 и ап.14 ще заплащат ежемесечните
комунални разходи съобразния припадащия им се лял в петкратен размер
съобразно чл.51, ал.5 от ЗУКС поради мотивирано мнение на ОС за това, че
апартаментите се отдават за нощувки. ОС па КС взе решение, е което
3
средствата, изразходени от Фонда относно за доставка и монтаж на цифрова
домофонна централа Bеtamark па стойност 175,00 лв. през месец Март 2024-.,
ще бъдат възстановени от собственика на ап.5.“ излиза извън рамките на
същия. Същото представлява пряко нарушение на императивната правна
норма на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, предвиждаща забрана общото събрание на
собствениците да приема решения по въпроси извън предварително обявения
дневен ред, освен в неотложни случаи, доколкото такива не се доказват, а дори
и не се твърдят.
Макар горното да представлява достатъчно самостоятелно основание за
отмяна на незаконосъобразно взетите решения по т. 2 от дневния ред, с оглед
пълнота на обосновката следва да се посочи, че поканата не съдържа и други
нормативно предвидени реквизити, а именно конкретни проекторешения в
случай на неприсъствено гласуване,срока за провеждане на неприсъствено
гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя), които
макар и формални също обуславят извод за порочност на взетите решения.
В продължение на изложеното следва да се добави, с цел
изчерпателност на основанията, обуславящи уважаване на конститутивния иск
още, че ответникът не е изпълнил разпределената му доказателствена тежест
за установяване наличието на предпоставките на чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, в
частност твърдението си, че процесния недвижим имот е отдаван под наем с
цел нощувки на различни места. Приложената разпечатка от сайта за отдаване
и наемане на имоти Airbnb.com не е годно по същността си да докаже този
факт, тъй като от нея не може да бъде установена идентичност между
процесния апартамент, и този предмет на предложението в сайта.
Всички гореизложени основания обуславят единствения възможен и
категоричен извод за незаконосъобразност на оспорваното решение, което
налага неговата отмяна по реда на чл. 40, ал. 3 от ЗУЕС, чрез уважаване на
предявения конститутивен иск.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК в полза на
ищеца се дължат извършените в хода на производството съдебно-деловодни
разноски в общ размер на 1080 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение на Общото събрание на ответната етажна
собственост, взето на 29.11.2024 г., обективирано в протокол от същата дата,
с което е решено самостоятелните обекти ап. 5 и ап. 14 да заплащат
ежемесечните комунални разходи в петкратен размер спрямо припадащия им
се дял, съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, поради отдаването им под наем за
нощувки по предявения от А. И. П., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез
процесуален представител адвокат В. Р. В. от Адвокатска колегия – Варна, иск
с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС срещу Етажна собственост с
административен адрес: ***, с управител „Триус-3“ ЕООД, ЕИК ***,
представлявано от и. к. чрез г. к. д..
4
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: ***, с
управител „Триус-3“ ЕООД, ЕИК ***, представлявано от и. к. чрез г. к. д. да
заплати на А. И. П., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 1080 лева,
представляваща сторените съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в
двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5