№ 59
гр. Поморие, 31.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, IV СЪСТАВ , в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Ивайло Й. Бъчваров
при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова
като разгледа докладваното от Ивайло Й. Бъчваров Гражданско дело №
20212160100555 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба от М. Х. и П.М.Х., граждани на
Ирландия, чрез пълномощника и съдебен адресат в гр.Бургас адв.Т.Ш. и адв.Ст.С., против
Етажната собственост (ЕС) на сграда Б „Бета”, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. ....,
представлявана от управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя Вл.
Г. Д..
Ищците твърдят, че на 22/23.06.2021 г., е било свикано общо събрание (ОС)
на ЕС на сграда Б „Бета”, в която се намира собственият им апартамент В1-04.
Оспорва като незаконосъобразни приетите решения на ОС.
Твърди се, че е нарушена процедурата за свикване на събранието, като не са
уведомени надлежно всички собственици за провеждането му и събранието е проведено при
липса на кворум. Твърди се, че на събранието са участвали пълномощници, без за тях да е
налице надлежно упълномощаване. Твърдят се нарушения на чл.16, ал.2 и ал.5 от ЗУЕС.
Твърди се участие на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, в качеството му на собственик на
множество СОС, част от които представляват обслужващи такива и са общи по
предназначението си части, за които дружеството не може участва в събранието на
самостоятелно основание. Твърди се определяне размер на разходите за поддръжка и
управление на общите части на сградата на база брой стаи на апартамент в нарушение на
чл.51 от ЗУЕС.Твърди се също неправилно преизчисление на представените дялове на ид.ч.
на собствениците към 100 %, с което е формиран неправилно изчислен кворум. Иска се
отмяна на всички решения на ОС на ЕС на сграда Б(Бета) приети на проведено събрание на
22/23.06.2021 г., обективирани в представения протокол за провеждането му.
1
Предявеният иск е с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на
горепосочените решения като незаконосъобразни.
Исковата молба е приета от съда за разглеждане и препис от нея с
приложенията е връчен на ответната ЕС, която е подала отговор, с който оспорва
предявената претенция като неоснователна и недоказана по посочените в отговора
подробни съображения.
В съдебно заседание ищците не се явяват, редовно призовани, представляват
се от процесуален представител- адвокат, който поддържа исковата молба и моли за
уважаване на иска.
Ответната ЕС в съдебно заседание се представлява от редовно упълномощени
процесуални представители – адвокати, които поддържат изразеното в отговора становище
за неоснователност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със
становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като
съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Между страните не е спорно и се установява от доказателствата по делото, че
ищеците са собственици на самостоятелен обект на собственост (СОС) – апартамент № 4, с
площ 107,88 кв.м., находящ се на ет.1 в сграда Б „Бета” на комплекс „Сънсет ризорт”
гр.Поморие.
Представен е заверен препис от покана за свикване на годишно ОС на
собствениците в ЕС на процесната сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Поморие
Мениджмънт 2” ЕООД, подписана от представителя на дружеството-управител В.Д., с която
собствениците са уведомени, че управителят свиква годишно общо събрание на
собствениците при дневен ред както следва:
т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2. Избиране на Управител
на сградата за срок от две години – 2022 г. и 2023 г.; т.3. Приемане на годишен бюджет за
2021 г. и 2022 г. за приходите и разходите на ЕС; т.4. Определяне размера на паричната
вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и
2022 г. и т.5. Определяне на сроковете и начина за плащане на годишната парична вноска за
разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и 2022 г.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на 22.06.2021 г., от 11.00 ч., в
конферентна зала „Емералд”, разположена в сутерена на сграда „Делта” в комплекса, като
регистрацията на участниците ще започне от 10.30 ч. до 11.00 ч. на същия ден.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата 21.05.2021 г., а като
час – 11.35 ч.
Поканата е изготвена и на английски и руски език.
Представен е заверен препис от протокол, датиран от 21.05.2021 г., относно
поставяне на поканата на датата на съставяне на протокола на входната врата на сградата.
2
Протоколът е подписан от представляващия управителя и Яни Мечков –
собственик на СОС в процесната сграда.
По делото е представен заверен препис от списък на собствениците,
присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено за 22.06.2021 г., в заглавната
страница на който е посочено, че същият е неразделна от протокола за проведеното ОС.
В списъка са посочени 82 СОС в сграда Б „Бета”, индивидуализирани с
пореден номер, номер на апартамент или идентификатор, площ (със и без идеални части
(ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с посочени собственици на СОС, ИЧ от ОЧ на
сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към всички ИЧ и подписи на присъствалите на
ОС събрание собственици, респ.пълномощници.
Представен е заверен препис от протокол от започналото на 22.06.2021 г., в
11.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда Б „Бета”, в който са посочени представените
на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите ИЧ от ОЧ на сградата
в проценти.
Отразено е в протокола и обстоятелството, че председателят на събранието,
същият пълномощник на управителя, е констатирал, че към обявения час за провеждане на
ОС последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1
ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага с един час
на същата дата.
Съгласно протокола в 12.00 ч. председателят на ОС е констатирал, че към този
час на събранието присъстват собственици/пълномощници на собственици, формиращи
кворум от 58,57647 % ИЧ от ОЧ, който е достатъчен съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-
малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, за провеждане на ОС и вземане на решения.
Видно от протокола по т.1 от дневния ред ОС е избрало за протоколчик Ваня
Илиева; по т.2 е избрало управител за сграда Б за срок от две години-2022г. и 2023 г. „Кондо
Мениджмънт“ЕООД; по т.3 от дневния ред е приело годишен бюджет за приходите и
разходите на сграда Б за всяка една от годините-2021 г. и 2022 г.; по т.4 е приета годишна
парична вноска за управление и поддръжка за 2021 г. и 2022 г., поотделно за всеки един
самостоятелен обект, да е сумата посочена в приходната част на бюджета. Приетите
годишни вноски са за всеки самостоятелен обект в сграда Б са изготвени в табличен вид и са
неразделна част от протокола. ; по т.5 е прието решение годишната парична вноска за
разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда Б да се заплати до
31.06.2021 г.
В протокола са отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с
посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в проценти ИЧ от ОЧ.
Поради изчерпване на дневния ред заседанието на ОС на ЕС е закрито от
председателя на събранието.
Протоколът е подписан от председателя на събранието и протоколчика.
3
По делото е представен заверен препис от съобщение, датирано от 02.07.2021
г., 16.20 ч., подписано от представляващия управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2“
ЕООД, с което са уведомени собствениците, че протоколът от ОС, проведено на 22.06.2021
г., е изготвен, както и за възможността собствениците да се запознаят с него и да получат
копие.
Представен е заверен препис от протокол за поставяне на съобщението за
изготвения протокол от ОС, подписан от представляващия управителя на ЕС „Поморие
мениджмънт 2“ ЕООД и собственик – Невена Панева, датиран от 02.07.2021 г., в който е
посочено, че съобщението е поставено на входната врата на сграда Б(Бета) на датата на
изготвяне на протокола.
Препис от протокола е изпратен и на собствениците, на посочените от тях
електронни пощи, включително и на ищците, които признават това обстоятелство в исковата
молба.
От оповестяването на протокола за ищеца е възникнала възможността в срока
по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително достоверността на
отразените в него решения.
Не се твърди, а и не се установи по делото ищецът да е направила такова
оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с
обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него
действия на ОС и взети решения са извършено съобразно отразеното в него, в какъвто
смисъл е и Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.
В производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът
дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност
на оспорените решения на ОС. Ако определени пороци на решението на общото събрание
не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с
правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху
тях, като в този смисъл е постановеното Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013
г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК.
Първото заявено от ищеца основание за незаконосъобразност на оспорените
решения на ИС е, че е нарушена процедурата за свикване на събранието, като не са
уведомени надлежно всички собственици за провеждането му и събранието е проведено при
липса на кворум. Това оплакване е неоснователно, като видно от представените по делото
доказателства свикването на събранието е оповестено по предвидения за това ред в чл.13 от
ЗУЕС като е залепена представената по делото покана съдържаща предвидените в ал.1 и ал.7
на цитираната разпоредба реквизити, като е съставен представения по делото протокол за
поставянето и, а останалите собственици, които отсъстват за повече от месец или не ползват
поС.но обектите си са уведомени по реда на чл.13, ал.2 от ЗУЕС на посочените от тях
електронни адреси, поради което и съдът прие, че общото събрание на процесната етажна
собственост е свикано при спазване на реда предвиден за това, поради което и не е налице
4
твърдяното основание за незаконосъобразност на приетите решения. Не се подкрепят от
доказателствата по делото и оплакванията за нарушения свързани с участието в общото
събрание на представители на собственици, които не са били надлежно упълномощени
съобразно с изискванията на чл.14 от ЗУЕС. Видно от представените по делото
пълномощни, същите съответстват на отбелязването в списъка на присъстващите на
събранието лица относно това, кои лица са представлявани от пълномощник. Същите
пълномощни са в изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписа, с
изключение на издадените на адвокати, за които пълномощни в чл.14, ал.3 от ЗУЕС не
изисква нотариална заверка на подписа на упълномощителя. Не е налице и твърдяното
нарушение на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, доколкото същата предвижда общото събрание да се
председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя,
като липсва изискване при провеждането на всяко общо събрание да се избира председател
на същото. В случая от доказателствата по делото се установява, че общото събрание е
председателствано от надлежно упълномощено от управителя на процесната ЕС лице-
адв.Гагашева, напълно в съответствие с изискването в тази насока на чл.16, ал.2 от ЗУЕС,
доколкото във въпросната разпоредба липсва забрана управителя да упълномощи друго лице
да председателства общото събрание. Не е налице и твърдяното нарушение на чл.16, ал.5 от
ЗУЕС изразяващо се в посочване в протокола от ОС само на процента при гласуване на
решенията, а не кой и как е гласувал.
Видно от протокола от процесното ОС, в същия са посочени общо процентите
гласували „за”, „против” и „въздържал се”, като според съда непосочването на конкретните
/за всеки представен на събранието/ проценти не е основание, само по себе си, за
незаконосъобразност на взетите решения, при положение, че не са ангажирани
доказателства, а и не се твърди, че решенията не са взети с мнозинство. Също така
протоколът от ОС не е подписан от всички лица, които са участвали в събранието, но
подписи на същите се съдържат в списък на собствениците, присъстващи на ОС, за който е
посочено, че е неразделна част от протокола, поради което съдът приема, че не е допуснато
нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС. Съдът намира за неоснователно и възражението относно
вида и характеристиките на СОС собственост на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, доколкото
релевантен за настоящото производство е единствено въпросът с притежаваните от тях
идеални части от общите части на процесната ЕС, които са посочени в документа за
собственост и са относими към формирането на кворума на събранието. В случая СОС са
апорт в капитала на дружеството и идеалните части от общите части на ЕС са посочени в
представеното извлечение от търговския регистър, като сборът от собствените на
дружеството ид. ч. съответства на посочения в протокола от общото събрание и не е
предмет на спор между страните дали „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е собственик на
посочените идеални части. Във връзка със спора относно кворума за провеждане на
събранието отбелязан в протокола е извършена съдебно техническа експертиза, видно от
заключението на която, действително записаният в протокола кворум 58,57647% се
различава от изчисления от вещото лице кворум 57,********** %, като това несъответствие
според настоящия съд е несъществено и по никакъв начин не се е отразило на валидността
5
на взетите от ОС решения, доколкото кворумът при всички случаи надвишава минимално
изискуемият кворум от 33 % съгласно чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
Отделно от това следва да се отбележи, че протоколът от ОС се е
стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда
доказателствена сила, че ОС е взело решения с посочените в него гласове, поради което
соченото от ищеца основание за незаконосъобразност на решенията според съда не е
налице.
В съвкупност от изложеното съдът прие, че при свикването, провеждането и
вземането на решения на процесното ОС не са допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до
незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, поради което следва да се разгледат
твърденията на ищците за незаконосъобразност на отделните решения.
Оспорва се като незаконосъобразно взетото по т. 4 решение от дневния ред, с
което е прието годишната парична вноска за управление и поддръжка за 2021 г. и 2022 г.,
поотделно, за всеки самостоятелен обект в сградата, да е сумата посочена в приходната част
на бюджета, като вноските за всеки обект са изготвени в табличен вид и са неразделна част
от този протокол, е оспорено като незаконосъобразно, с аргумент, че същото е взето в
противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като се определя дължима
такса за управление и поддръжка поотделно за всеки самостоятелен обект, а не се
разпределя поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.
Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите
части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола от проведеното ОС, приходната част на бюджета на
сградата е определен на база размер на годишната вноска за поддръжка и управление на
сградата от 700 евро, за всеки обитател, като е прието, че едно студио в сградата има двама
обитатели, апартамент с една спалня има трима обитатели, апартамент с две спални има
четирима обитатели, апартамент с три спални има петима обитатели и апартамент с четири
спални има шестима обитатели.
При размер на годишната вноска от 700 евро, за
собственик/ползвател/обитател, е определен и посочен в табличен вид размерът на
дължимата за всеки СОС вноска, съобразно вида на обекта.
Съдът намира, че така приетото решение не противоречи по никакъв начина
на предписанието на чл.51, ал.1 ЗУЕС, който изисква разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят поравно според
броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства,
което чисто аритметично изисква да се определи размера на дължимата сума за едно лице,
имащо някое от посочените по-горе качества, като този размер трябва да е един и същ за
всеки от тях. Така в случая е посочена такса за един ползвател от 700 евро, с което съдът
намира, че напълно е спазено изискването на закона в тази насока и решението е
6
законосъобразно в този си вид. Действително дължимата за всеки самостоятелен обект
такса е определена въз основа вида на обекта според функционалното му предназначение-
студио, апартамент с 1,2 и т.н. спални, склад, магазин и т.н. (както са посочени в табличен
вид в бюджета – л.83 от делото), като за всеки обект според вида му по презумптивен метод
е определен броя на ползвателите. Съдът намира, че поначало действителния брой лица
фактически обитаващи самостоятелния обект в качеството на собственици, ползватели,
обитатели и членове на техните домакинства е динамична величина, която не е поС.на във
времето на действие на решението, което е съобразено от законодателя и именно поради
това и в чл.6, т.16 от ЗУЕС е предвидено задължение на собствениците да вписват в вписват
в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите, като в
чл.7, ал.3 от ЗУЕС такова задължение е предвидено и при промяна в подлежащите на
вписване в книгата обстоятелства сред които е и броя на обитателите. Съответно в чл.51,
ал.2-7 от ЗУЕС са предвидени изключения относно размера на дължимата такса, като
посочените в тях обстоятелства подлежат на вписване и се установяват от книгата на
етажната собственост. Така конкретната сума дължима за всеки от СОС е поставена в
зависимост от броя на вписаните в книгата на ЕС лица, които го обитават. Очевидно няма
пречка собственика да впише в книгата на етажната собственост различен брой лица от
посочените в решението на ОС и да заплаща такса в определения размер за човек.
Следователно броя лица във всеки самостоятелен обект посочен в приходната част на
бюджета приет с решението на ЕС има отношение единствено към изискуемостта на
задължението. При възникване на спор между страните относно размера на таксата
дължима за всеки обект, няма пречка заинтересованата страна- собственик на СОС или ЕС,
да се обърне към съда, като установи по общия исков ред твърдения брой лица, въз основа
на който дължи, респ. претендира такса за управление и поддръжка. Както бе посочено,
конкретният размер на задължението за заплащане на разходи за поддръжка и управление за
всеки отделен СОС в ЕС е определим, на база на определената с решението вноска в размер
700 евро, за всеки собственик, ползвател и обитател и членовете на техните домакинства,
като ако сред посочените лица са налице деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от
собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30
дни в рамките на една календарна година, то при съответното възражение пред ЕС, в тежест
на последната е да установи дължимостта на разходите в претендираните от ЕС размери, в
това число и в съответен исков процес, различен от производството по чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Поради изложеното съдът намира, че решението по т.4 от дневния ред, с което е определена
таксата за управление и поддръжка в размер на 700 евро за един собственик, ползвател или
обитател е съобразено с изискването в тази насока на чл.51, ал.1 ЗУЕС, поради което е
законосъобразно.
С оглед изложеното съдът приема, че всички оспорени решения на
процесното ОС са законосъобразни, поради което искът е изцяло неоснователен и като
такъв следва да бъде отхвърлен.
7
И двете страни са направили искания за присъждане на разноски.
Предвид отхвърлянето на претенцията, неоснователно е и искането на
ищците за присъждане на разноски, поради което същото следва да бъде оставено без
уважение.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на
направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, поради което и с
оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС следва да бъдат присъдени направените от
нея разноски в производството в размер 1560 лв., от които 960 лв. представляващи
заплатено адвокатско възнаграждение и 600 лв. заплатено възнаграждение на вещо лице.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на М. Х., гражданин на Ирландия, роден на .... г. и П. Х.,
гражданин на Ирландия, родена на ... г., чрез пълномощниците адв.Т. Ш. и адв.С. С. и
двамата от АК-Бургас със съдебен адрес в гр.... против Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда „Б” (Бета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. ...., представлявана от
„Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя Вл. Г. Д., за отмяна на всички решения
на Общото събрание на Етажната собственост, проведено на 22/23.06.2021 г. обективирани
в протокол от същата дата.
ОСЪЖДА М. Х. и П.М.Х., да заплатят на Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда „Б” (Бета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. ...., представлявана от
управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя Вл. Г. Д., сума в
размер 1560 лв. (хиляда петстотин и шестдесет лева), представляваща разноски по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на М. Х. и П.М.Х., за присъждане на
разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
8