РЕШЕНИЕ
№ 123
гр. Варна, 06.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
десети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Маринела Г. Дончева
Росица Сл. Станчева
при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева
като разгледа докладваното от Маринела Г. Дончева Въззивно гражданско
дело № 20213000500440 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид:
Подадена е въззивна жалба от „Интернешънъл тийм“ ООД,
представлявано от А.М.Ш.А. – гражданин на Арабска република Египет чрез
процесуалния му представител адв. Ф.Р. Р. от АК София срещу решение №
260058/20.05.2021 год по гр.д. № 1369/2019 год на Окръжен съд Варна, с
което са отхвърлени исковете срещу „Ен Ди-98“ ЕООД за установяване
правото на собственост и предаване владението върху недвижим имот,
представляващ ПИ с идентификатор 10135.2564.1664 по КК на гр.Варна,
намиращ се в гр. Варна, район „Приморски“, ул. „Първа“ с площ от 1954 кв.м.
с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване7 за друг обществен обект;стар идентификатор 10135.2564.321, както
и иска за отмяна на нотариален акт по обстоятелствена проверка № 28, том
I,рег.№ 591, дело № 92/25.04.2017 год на нотариус Веселин Петров, вписан в
Дв.вх.рег. № 9784, Вх.рег.№ 9930 от 26.04.2017 год, акт № 4, том XXIII, дело
№ 4753/2017 год. По съображения за незаконосъобразност и необоснованост
на решението, въззивникът моли за неговата отмяна и постановяване на
друго, с което предявените искове бъдат уважени. Не претендира разноски за
настоящата инстанция. При първоинстанционното разглеждане на спора е
предявил искане за присъждане на разноски.
В постъпилия отговор от „Ен Ди-98“ ЕООД чрез адв. К.А. Д. е изразено
становище за неоснователност на въззивната жалба и за потвърждаване на
1
решението. Претендира разноски за настоящата инстанция.
Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е
подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, тя е ОСНОВАТЕЛНА по следните мотиви:
Предмет на разглеждане е иск с правно осн. чл. 108 от ЗС, предявен от
„Интернешънъл тийм“ ООД срещу „Ен Ди-98“ ЕООД за признаване правото
на собственост на ищеца по отношение на ответника и осъждането на
последния да предаде владението върху недвижим имот, представляващ ПИ с
идентификатор 10135.2564.1664 по КК на гр.Варна, намиращ се в гр. Варна,
район „Приморски“, ул. „Първа“ с площ от 1954 кв.м.
Ищецът се позовава на право на собственост върху имота, придобито по
силата на два договора за покупко- продажба, сключени под формата на
нот.актове № 2/1994 год и нот. акт № 4/1994 год, на нотариуса при Районен
съд Варна. Предмет на двете сделки са съответно: хавра от 1100 кв.м. във
вилната зона на гр. Варна, местност „Ваялар”, съставляваща парцел ХХХII-
1537 в кв. 12 по плана на вилна зона гр. Варна и хавра от 1000 кв.м.,
съставляваща парцел XII-1537 в кв. 12 в същата местност.
В отговора на исковата молба ответникът е оспорил иска с твърдение,
че е придобил чрез договор за покупко-продажба, сключен с В. Ст. Ст.
недвижим имот с идентификтатор 10135.2564.1664 с площ от 1954 кв.м. на
ул. „Първа” в гр. Варна, който е различен от имотите, предмет на
представените с исковата молба нотариални актове. В случай, че бъде
установена идентичност на имотите, прави възражение за придобивна
давност, изтекла в негова полза в периода от 01.04.2006 год до настоящия
момент, с присъединяване на владението към това на праводателя му.
По делото е конституиран като помагач на страната на ответника
праводателят на последния – В. Ст. Ст., който е депозирал отговор, в който
оспорва иска по съображения, идентични с тези на ответника, с позоваване на
придобивна давност в негова полза, считано от 01.04.2007 год.
По делото е прието заключение на съдебно-техническа експертиза,
което е дало положителен отговор на въпроса за идентичността на имота.
След проследяване на измененията в кадастралния и регулационен план на гр.
Варна, вещото лице е констатирало следното:
Със заповед № 1035/19.09.1961 год е одобрен регулационният план на
вилна зона Варна, видно от който парцел XXXII-1537 в кв. 12 (образуван от
имот № 1537) с площ 1020 кв.м., е при граници: от изток – имот № 1538 на
А.М.А., от запад – имот № 1536 на Д.Д., от север – парцел № XXII-1537 на
К.В.С. и А.К.С. и от юг – парцел XXXIII-1537. За територията на вилна зона
гр. Варна, местност „Траката” е изработен кадастрален план през 1987 год,
като процесният имот попада в част от имот № 2945, записан в регистъра на
Малта В.К., А.В.С. и К.В.С..
2
Съгласно одобрения регулационен план на вилна зона гр. Варна, парцел
XII-1537 в кв. 12 е образуван от имот № 1537 с площ 1069 кв.м. при граници:
от изток – имот № 1540 на И. П. и имот № 1538 на А.М.А., от запад - имот №
1536 на Д.Д., от север – имот № 1551 на С.Ф. и от юг – парцел XXXII- 1537 на
К.В.С. и С.Л.С.
Парцел XXXII-1537 в кв. 12 с площ от 1020 кв.м. съответства на имота,
описан в нот. акт № 2, том XXXVII, дело № 13634/1994 год. Част от този
имот с площ 892 кв.м. попада в имот с идентификатор 10135.2564.1664.
Парцел XII-1537, кв.12 с площ 1069 кв.м. съответства на имота, описан
в нот.акт № 4, том XXXVII, дело 13639/1994 год. Част от този имот с площ
940 кв.м. попада в имот с идентификатор 10135.2564.1664.
В заключение: двата имота, описани съответно в нот. акт № 2/1994 и
нот.акт № 4/1994 год по плана на вилна зона Варна, попадат в имот с
10135.2564.1664, целият с обща площ 1954 кв.м. Налице е пълна идентичност
на имотите, като според обясненията на вещото лице разликата между 1832
кв.м. (площта, с която двата имота попадат в имот с идентификатор
10135.2564.1664) и 1954 кв.м. (площта, с която този имот е нанесен в
кадастъра) може да се дължи на неточности при измерването на място, тъй
като кадастралната карта е изготвена въз основа на фотограметрия, която има
известни размествания в годините. Тези размествания се получават при
работата с различен картен материал – единият план е от 1956 -1961 год,
другият – през 1987 год, а третият материал е кадастралната карта, одобрена
през 2008 год.
По делото са събрани гласни доказателства във връзка с възраженията
на ответника за изтекла в полза на праводателя му придобивна давност.
От показанията на свидетеля Г.Г. се установява, че в качеството си на
брокер на недвижими имоти е бил потърсен преди около 10-12 години от
свой клиент - К. Д., във връзка с продажбата на имота. По думите на Д.
собственикът М.А. бил починал и той представлявал наследниците му, които
искали да продадат парцела. К.Д. се познавал отпреди със собственика на
имота – М.А., бил негов преводач. Според описанието, дадено от свидетеля
Г., имотът се намирал след хотел „Траката”, на 200 м вляво по уличката, или
на около 30 м след хотел „Елианс”. Улицата била асфалтирана, но тясна за
две коли. Първия път свидетелят Г. отишъл заедно с К.Д., за да огледа имота,
а втория път водил клиент. Процесният имот представлявал празно място,
затревено и с изоставен вид. Бил ограден с обикновена телена ограда, а при
второто им посещение имало метална ограда, боядисана в светлосиньо. В
дъното на улицата имало хубава голяма къща. Още при първия оглед от
къщата излязъл собственикът и попитал от какво се интересуват и защо
надничат, като заявил, че иска да купи имота. Втория път същият човек
отново им казал повече да не идват тук, защото иначе ще пусне охраната,
имал две големи кучета в двора си. От съседи свидетелят Г. научил, че името
на този човек е С. След повторното предупреждение от страна на последния,
3
свидетелят повече не е посещавал имота и не е водил клиенти.
По делото е разпитан и свидетелят К.Д. Познавал се с М.А. от
далечната 1993 год до смъртта му през 2003-2004 год. Бил добре запознат с
плановете на М., който искал да инвестира заедно с канадски партньор и
затова закупил процесния имот през 1994год. След неговата смърт синът му
господин А. и дъщеря му А. потърсили свидетеля с молба да им съдейства
при продажбата на имота. Във връзка с това Д. започнал да търси клиенти,
като разговарял и със съседите, включително със С. Последният имал
желание да закупи парцела, но нещата се проточили във времето и се отказал
от намерението си. През 2011-2012 год му се обадил свидетелят Г. Г. –
брокер на недвижими имоти, с когото се познавали от по-рано, и му казал, че
имотът е хубав и може да се намерят клиенти, но бил озадачен, че в парцела
се извършват някакви работи. Когато отишъл на място се запознал със
съседите С.и С., като и двамата изразили желание да закупят имота.
Междувременно е имало проявен интерес и от агенции за недвижими имоти и
свидетелят е водил клиенти за огледи, включително и строителни фирми.
По делото са разпитани като свидетели и лицата, участвали в
процедурата по обстоятелствена проверка за снабдяване на праводателя на
ответника - В. Ст. Ст. с нотариален акт.
Първият от тях – свидетелят В.Ц.Д. е заявил, че познава В.С. от 2003 –
2004 год. Свидетелят често ходел в къщата на С.С., с когото имал връзка по
сватовство, и така се запознал с В., който бил съсед на имота. Виждал го да
работи нещо в дворището, отсякъл дърветата, направил парник, заградил
мястото, което до тогава имало ограда с мрежа. От тясната уличка имотът
граничел с този на С.С. с бетонни блокчета. През първите години от
познанството си с В. свидетелят ходел по-често в дома на С., защото водел
племенника си след детската градина. Виждал, че понякога В. си паркира
колата в мястото, както и че го обработва.
Свидетелят В.К.А. е бил служител в хотела на С.С., ходил е често по
работа в къщата му, която се намира на Траката. Познава се с В. поради това,
че той е съсед на С. и го е срещал често през периода от 2005-2006 год до
2015 год. Виждал е имота, който е незастроен, с телена ограда. Не е заварвал в
мястото друг, освен В. Последният му споделил, че има проблеми със
собствеността и го помолил да свидетелства пред нотариуса за снабдяване с
нотариален акт.
При така изяснената фактическа обстановка съдът намира следното:
Основателността на предявения осъдителен иск с правно основание
чл.108 ЗС следва да бъде преценена с оглед кумулативното наличие на
следните предвидени в закона материално - правни предпоставки: ищецът да
притежава право на собственост върху спорния имот, същият да се владее или
държи от ответника, както и липса на основание, което последният да може
да противопостави на ищеца.
4
Съвкупният анализ на събраните по делото доказателства обосновава
извод за наличие на всички изброени предпоставки.
В настоящия случай, ищецът е доказал притежаваното от него право на
собственост на основание нотариален акт за покупко-продажба. Той е
придобил имота въз основа на титул, годен да го направи собственик –
валиден договор за покупко-продажба, сключен в изискуемата нотариална
форма. Безспорно е установена идентичността на имота, описан в
придобивното основание, и спорния имот.
Ответникът е установил фактическа власт върху имота, опирайки се на
сключен между него и В. Ст. Ст. договор за покупко-продажба. Последният
от своя страна се позовава на изтекла в негова полза придобивна давност. При
конкуренция между правата на ищеца и ответника в разглежданата хипотеза,
следва да се даде отговор на въпроса дали праводателят на последния е
придобил имота на соченото от него основание.
С Тълкувателно решение № 4/2012г. на ОСГК на ВКС се прие, че за да
се трансформира фактическото състояние на упражнявана фактическа власт
чрез действия, съответстващи на определено вещно право в самото вещно
право, е необходимо потвърждаване наличието на намерение за своене чрез
позоваване на последиците от придобивната давност. Разпоредбата на чл.120
от ЗЗД във връзка с чл.84 от ЗС урежда волевото изявление на субективния
елемент на владението чрез процесуални средства – предявяване на иск или
възражение при наличие на спор за собственост или чрез снабдяване с
констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка с цел легитимиране
на придобитото вещно право. До момента, в който предполагаемото от закона
намерение за своене не бъде потвърдено чрез волево изявление, не може да се
придобие и право на собственост. При наличие на позоваване, правните
последици – придобиване на вещното право – се зачитат от момента на
изтичане на законно определения срок, съобразно елементите на фактическия
състав на придобивното основание по чл.79, ал.1 от ЗС и чл.79, ал.2 от ЗС.
Когато и двете страни в правния спор легитимират с нотариални актове
правото си на собственост върху имота (било констативни или такива за
правна сделка), то разпределението на доказателствената тежест при
оспорването ще се извърши по общото правило на чл.154, ал.1 от ГПК, като
всяка страна следва да докаже своето право, т.е. фактическия състав на
съответното удостоверено от нотариуса придобивно основание. Такова
доказване не е проведено успешно от ответника и от третото лице – негов
помагач.
От свидетелските показания по делото се установява, че ищцовото
дружество е закупило имота с инвестиционна цел, която не се осъществила
поради преждевременната смърт на едноличния собственик на капитала и
управител - М. Ш.А.А., настъпила на на 02.04.2003 год (факт, установен с
представения смъртен акт). По инициатива на наследниците му и като техен
представител, свидетелят К.Д. в периода след 2004 год до 2012 год
5
включително, предприел действия за продажба на имота, като започнал да
търси клиенти, разговарял със съседите във връзка с намеренията на
собствениците, контактувал с наследниците, организирал снабдяването на
последните с необходимите документи за пререгистрация на дружеството,
провеждал огледи на имота, включително със строителна фирма като
евентуален купувач. Усилията му не довели до резултат, поради което през
2011-2012 год К.Д. се обърнал за съдействие към свидетеля Г.Г. в качеството
му на брокер на недвижими имоти. При извършените от двамата свидетели
огледи, те запознали съседите със желанието на наследниците да продадат
парцела, двама от които изразили намерение да го закупят. Тези показания
съдът кредитира изцяло, тъй като са дадени от лица, чужди на правния спор и
незаинтересовани от изхода му. Показанията на останалите двама свидетели
следва да се преценяват критично с оглед на това, че единият от тях е в
служебна зависимост, а другият – в отношения на сватовство със С.С. – съсед
и кандидат за закупуване на имота. От друга страна, и двамата свидетели са
участвали при извършване на обстоятелствената проверка за снабдяване на
В.С. с нотариален акт, от което следва заинтересоваността им да се
придържат към вече дадените показания пред нотариуса. Независимо от това
в известен смисъл техните показания допълват тези на свидетелите Г.и Д.. От
тях се установява обстоятелството, че В.С. също е бил съсед на спорния имот,
поради което е бил наясно, както и останалите съседи, които са искали да го
закупят, че имотът принадлежи на М., респ. на наследниците му. Този факт е
придобил гласност най-късно през 2011 – 2012 год, когато са предприети по-
активни действия от името на наследниците за продажба на имота. Дори да се
предположи, че дотогава на В.С. не са били известни правата на ищеца,
началният момент, от който той претендира да е завладял имота е 01.04.2007
год според собствените му твърдения в качеството на подпомагаща страна в
отговора на исковата молба. От тогава до 2011 - 2012 год не е изтекъл
необходимия 10 – годишен давностен срок за придобиване на имота на това
основание. Тук е мястото да се изтъкне несъответствието относно началния
момент на установяване на фактическа власт върху имота според твърденията
на самия В.С. и на разпитаните свидетели, които сочат по-ранна дата, а това е
още едно основание съдът да постави под съмнение техните показания в тази
им част.
Упражняваната от В.С. фактическа власт има характеристиките на
държане със знанието, че друго лице е собственик, и към момента на издаване
на констативния нотариален акт през 2017 год той не е могъл да придобие
правото на собственост. Дори и да се приеме, че е упражнявано владение от
праводателя на ответното дружество, за да стане собственик по давност,
владението му трябва да е несъмнено. Намерението да се държи вещта като
своя е нужно да се изрази по ясен и недвусмислен начин, като владелецът
трябва да отрича и отблъсква чуждата власт върху вещта и в частност следва
да манифестира своето намерение да свои вещта пред нейния собственик - в
случая пред ищеца, респ. неговите наследници. Намерението за своене обаче
6
не е достигнало до знанието на последните – по делото липсват такива
доказателства, а тежестта за установяване на този факт е на ответника.
За акуратност следва да се отбележи, че предприетото на 25.04.2017 год
от праводателя на ответника действие по снабдяване с констативен
нотариален акт за собственост върху имота следва да се третира само като
начало на давностно владение. Тогава той за първи път е изявил намерението
си за своене по ясен и несъмнен начин, като се отрича чуждата власт върху
имота и се декларира, че същият се владее като собствен, и за което законът е
установил презумпцията по чл.69 от ЗС. Изтеклият срок от тогава до
завеждането на иска – 23.07.2019 год не е достатъчен за придобиване по
давност.
Следователно ответното дружество също не е придобило правото на
собственост, защото е договаряло с несобственик. Не е могъл и да
присъедини владението си към това на своя праводател.
При тези обстоятелства и съобразно събраните доказателства по делото,
съдът намира, че са изпълнени предпоставките за уважаването на исковата
претенция по чл.108 от ЗС.
При този изход на делото, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК в тежест на
ответника следва да се възложат разноските по делото в размер на 2313,14 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 260058/20.05.2021 год по гр.д. №
1369/2019 год на Окръжен съд Варна, г.о. и вместо него
П О С Т А Н О В И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „ЕН ДИ-98” ЕООД с
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул.
„Карамфил” № 35 вх.А ет.5 ап.13, представлявано от управителя Д. Ст. Вл.,
че „ИНТЕРНЕШЪНЪЛ ТИЙМ – ЕООД” ООД с ЕИК *********,
представлявано от управителя А.М.Ш.А., гражданка на Арабска Република
Египет, родена на 22.07.1981 год в гр. Гиза, АР Египет, е собственик на
следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с идентификатор
10135.2564.1664 (едно нула едно три пет точка две пет шест четири точка
едно шест шест четири) по КК на гр. Варна, намиращ се в гр. Варна, район
„Приморски”, ул. „Първа”, с площ от 1954 кв.м. (хиляда деветстотин петдесет
и четири кв.м.), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана,
начин на трайно ползване: За друг обществен обект; Стар идентификатор
10135.2564.321, номер по предходен план 2945, при съседи: ПИ с
идентификатори 10135.2564.1663, 10135.2564.1662, 10135.2564.325,
10135.2564.322, 10135.2564.1674, 10135.2564.318 и 10135.2564.318, и
ОСЪЖДА „ЕН ДИ-98” ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
7
управление гр. Варна, ул. „Карамфил” № 35 вх.А ет.5 ап.13, представлявано
от управителя Д. Ст. Вл. да предаде на „ИНТЕРНЕШЪНЪЛ ТИЙМ – ЕООД”
ООД с ЕИК *********, представлявано от управителя А.М.Ш.А., гражданка
на Арабска Република Египет, родена на 22.07.1981 год в гр. Гиза, АР Египет
владението на същия имот.
ОСЪЖДА „ЕН ДИ-98” ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Карамфил” № 35 вх.А ет.5 ап.13, представлявано
от управителя Д. Ст. Вл. да заплати на „ИНТЕРНЕШЪНЪЛ ТИЙМ – ЕООД”
ООД с ЕИК *********, представлявано от управителя А.М.Ш.А., гражданка
на Арабска Република Египет, родена на 22.07.1981 год в гр. Гиза, АР Египет,
разноски по делото в размер на 2313,14 лв.
Решението е постановено при участието на В. Ст. Ст. с ЕГН **********
като трето лице – помагач на страната на ответника.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при наличие на предпоставките
по чл 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8