Р Е
Ш Е Н
И Е
№....................
Гр. София,.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ТО, VI-21
състав, в публично съдебно заседание на пети юни две хиляди и седемнадесета
година
в състав:
СЪДИЯ : РАДОСТИНА ДАНАИЛОВА
при секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдията търговско дело N 2173 по описа за 2016 г. и за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са от „ГД- И.“ ЕООД, ЕИК ********, срещу ответниците „К.Б. ЕООД енд КО“ КД, ЕИК
********и „К.Б.“ ЕООД, ЕИК ********, при условията на солидарна
отговорност искове с правна квалификация
чл. 288, ал. 1 ЗЗД, вр.чл.99 ЗЗД за заплащане на сумата от 120000 лева,
представляваща направени от ИП Т.ЕООД по
възлагане от „К.Б. ЕООД енд КО“ КД и преди оттеглянето на поръчката разноски за
заплащането на капаро по три предварителни договора от 30.03.2011г. и евентуални искове по чл. 12, вр.чл.99 ЗЗД,
за заплащане на сумата от 120000 лева, представляваща обезщетение за претърпени
от ИП Т.ЕООД вреди от недобросъвестно
водене на преговори от страна на „К.Б. ЕООД енд КО“ КД под формата на платено капаро за сключването на предварителни
договори за три недвижими имота в гр.Гоце Делчев за целите на обект „Кауфланд“
в гр.Гоце Делчев, които вземания ищецът твърди да придобил от ИП Т.ЕООД по
договор за цесия от 29.02.2016г..
Ищецът
твърди, че като цесионер по договор за цесия от 29.02.2016 г. придобил вземания
на цедента „ИП Т.“ ЕООД към „К.Б. ЕООД енд КО“ КД за 120000 лева, произтичащи
от заплатено от цедента капаро за придобиване на недвижими имоти в землището на
гр. Гоце Делчев. Исковете са предявени, при условията на солидарност, и срещу „К.Б.“
ЕООД, в качеството му на неограничено отговорен съдружник в „К.Б. ЕООД енд КО“
КД. По твърдения на ищеца между цедента „ИП Т.“ ЕООД и свързаното лице „Е.С.А.“
ЕООД, от една страна, и ответниците, от друга, съществували дългогодишни
търговски отношения, по силата на които „ИП Т.“ ЕООД и „Е.С.А.“ ЕООД
осъществявали по възлагане всички необходими дейности за реализацията на
проектите на ответниците в България, в това число закупувало недвижими имоти,
извършвало е градоустройствени процедури с тях до издаване на разрешение за
строеж, след което прехвърляло собствеността върху имотите на ответниците.
Преди това били подписвани предварителни договори, по силата на които
ответниците се задължавали да закупят съответните имоти, след изпълнение на
заложените в договорите условия: влязъл в сила ПУП, издадена Виза за
проектиране, нанасяне на имота в кадастъра и разрешение за строеж. Един от
последните съвместно разработвани проекти между страните бил за обект
„Кауфланд“ в гр. Гоце Делчев, съгласно приложената кореспонденция за периода
2010 – 2011 г. В съответствие с утвърдената между страните практика, на
21.09.2010 г. от страна на „ИП Т.“ ЕООД е била изпратена оферта за цялостно
разработване на проекта в гр. Гоце Делчев, съдържаща необходимите дейности и
разноски, като на 30.09.2010 г. от страна на „К.Б. ЕООД енд КО“ КД бил
представен проект на предварителен договор за закупуване на недвижимите имоти
за изграждане на обекта в гр. Гоце Делчев. От процеса на преговорите по
сключване на предварителния договор могло да заключи за наличие на воля от
страна на ответника за сключването му, като в същото време „ИП Т.“ ЕООД
изпълнявало множество допълнителни дейности във връзка с реализиране на обекта,
възложени от ответника. Във връзка с изпълнение на клаузите на предложения от
ответника предварителен договор, и по
възлагане на „К.Б. ЕООД енд КО“ КД „ИП Т.“ ЕООД от своя страна, сключило със
собствениците на имотите, обхванати от инвестиционното намерение на ответника,
предварителни договори от 31.03.2011 г., по които заплатило на собствениците
задатък в общ размер на 120000 лева. Така сключените предварителни договори
били потвърдени в телефонен разговор от страна на П. В., която отговаряла пряко
за обекта в гр. Гоце Делчев. Междувременно между „К.Б. ЕООД енд КО“ КД и ИП Т.ЕООД
продължили преговорите по сключване на предварителен договор и по изработване
на генплан на обекта, „ИП Т.“ ЕООД изразило пълното си съдействие за подписване
на предварителния договор като междувременно изпратило и сключените със
собствениците на имотите предварителни договори, както и описание на
допълнително извършените в имотите дейности. На среща от 30.06.2011 г. „К.Б. ЕООД енд КО“ КД
заявил, че спира работа по проекта, поради съмнения за развитието му. От страна
на „ИП Т.“ ЕООД била отправена покана за заплащане на извършените по
реализацията на проекта разходи, но заплащане от страна на ответника не
последвало. Поради отказа за сключване на предварителен договор за капарираните
имоти, „ИП Т.“ ЕООД от своя страна не сключило окончателни договори със
собствениците на имотите и платените от него като капаро суми по
предварителните договори в размер на 120000 лева оставали за собствениците и не
подлежали на възстановяване. Така „ИП Т.“ ЕООД претърпяло имуществени вреди в
размер 120000 лева., представляващи направените по възлагане на ответника
разноски за стопиране на продажбата и сключването на предварителни договори за
имотите, обхванати от инвестиционното намерение на ответниците. При условие, че
съдът не уважи исковете за заплащане на вреди от оттегляне на поръчката ищецът
счита, че ответниците отговарят за вредите поради това, че в хода на водените
преговори за периода 21.06.2010 г. – 31.05.2011 г. от тяхна страна била
проявена недобросъвестност, изразяваща се в поддържане на невярна представа у
„ИП Т.“ ЕООД за сигурно подписване на предварителен договор за изкупуване на
имотите, мотивирала го да капарира същите. Поради произволното прекъсване на
преговорите и немотивирания и неоснователен отказ за сключване на
предварителния договор, направените от „ИП Т.“ ЕООД разходи следвало да бъдат
репарирани от страна на ответника.
В отговора на
исковата молба ответниците оспорват основателността на иска. Твърдят, че не са възлагали работи на
„ИП Т.“ ЕООД, сключването на предварителни договори със собствениците на
имотите в гр. Гоце Делчев не било поставяно като условие за сключване на
предварителен договор между „ИП Т.“ ЕООД и „К.Б. ЕООД енд КО“ КД, за
сключването и заплащането на капаро по тези предварителни договори не било
налице потвърждаване от страна на представител на ответника, същият не бил
придобил друг имот в гр. Гоце Делчев и не развивал друг проект. Твърдят, че при
воденето на преговорите е действано добросъвестно, като предварителен договор с
„ИП Т.“ ЕООД не бил сключен единствено поради липса на съгласие по съществени
елементи на договора и поради съмнения за икономическата обоснованост на
проекта. Договорът за цесия между ищеца и „ИП Т.“ ЕООД бил недействителен
поради несъществуване на вземането, което е било прехвърлено. „ИП Т.“ ЕООД
нямал вземане срещу ответника за възстановяване на заплатеното капаро – между
страните нямало договорни отношения, а „ИП Т.“ ЕООД е следвало да придобие
собствеността върху имотите едва след сключването на предварителния договор с
ответника. „ИП Т.“ ЕООД сключило предварителни договори на собствен стопански
риск и отговорност, като проявило небрежност за собствените си интереси, за
което ответникът не носел отговорност. В рамките на преговорния процес били
вложени значителни ресурси и средства от страна на ответника, последният бил
положил грижа да се уточнят параметрите на сделката и не бил въвеждал „ИП Т.“
ЕООД в заблуждение. По този начин липсата на противоправно поведение изключвало
отговорността на „К.Б. ЕООД енд КО“ КД за вреди. Претендираните вземания били
погасени по давност. Всички възникнали вреди били в резултат единствено на
небрежността на „ИП Т.“ ЕООД. По отношение на евентуалния иск считат, че е
неоснователен и недоказан.
В
допълнителната искова молба ищецът поддържа исковете си и оспорва изложените в
отговора твърдения и възражения. Твърди,че сключването на предварителни
договори със собствениците на земите било необходимо условие за сключване и
изпълнение на предложения от ответника предварителен договор, като у „ИП Т.“
ЕООД е била поддържана убеденост за предстоящото сключване на предварителния
договор и след датата на сключване на предварителните договори със
собствениците на имотите. Ответниците се били отказали от проекта при
положение, че били наясно с всички сторени от „ИП Т.“ ЕООД разходи във връзка с
него. Между страните били налице преддоговорни и договорни отношения. Не е
имало несъгласие по съществени елементи на предварителния договор, като вината
за неговото несключване била единствено на ответниците, които неоснователно
поискали обезпечение на авансовото плащане по предварителния договор.
Претендираните вземания не били погасено по давност.
В допълнителния
отговор ответниците поддържат направените с отговора възражения.
Съдът, като взе
предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото доказателства,
приема следното от фактическа и правна страна:
В тежест на
ищеца по главните искове е да
докаже качеството си на цесионер по договор за цесия от 29.02.2016 г., по
силата на който е придобил вземане, произтичащо от договор за поръчка между
цедента и ответника К.Б. ЕООД енд
Ко КД
за закупуване на обект в землището на гр. Гоце Делчев, местност Т.нива,
извършени от цедента разноски във връзка с изпълнение на поръчката в претендирания
размер и оттегляне на поръчката от страна на ответниците.
По евентуалните искове, в тежест на
ищеца е да докаже освен качеството
си на цесионер по договор за цесия от 29.02.2016 г. относно вземането, което е
предмет на исковете и наличие на преддоговорни отношения между
цедента и ответниците за закупуване на обект в землището на гр. Гоце Делчев,
местност Т.нива, недобросъвестно поведение на ответника – командитно дружество при водене на преговори, изразяващо се
във въвеждане в заблуждение на праводателя на ищеца относно сигурно сключване
на договор помежду им и внезапно прекратяване на преговорите, в
причинно-следствена връзка с което са настъпили вреди за цедента в
претендирания размер.
Не са
спорни между страните следните обстоятелства: започването на преговори между „К.Б.
ЕООД енд КО“ КД и „ИП Т.“ ЕООД, във връзка с намерението за изграждане на
супермаркет в гр. Гоце Делчев, както и че „К.Б. ЕООД енд КО“ КД е бил уведомен
за сключения на 29.02.2016 г. договор за цесия.
Не е спорно,
а се установява и от вписванията по партидата на К.Б. ЕООД енд Ко КД в
търговския регистър, че вторият ответник- К.Б. ЕООД е неограничено отговорен
съдружник в командитното дружество К.Б. ЕООД енд Ко и като такъв отговоря за
задълженията на последното дружество солидарно с него.
Установява се, че на 29.02.2016 г.
ищецът е сключил договор за цесия с ИП Т.ЕООД, с който му е прехвърлено вземане
на ИП Т.ЕООД срещу К.Б. ЕООД енд Ко КД в размер на 120 000 лв. за
разноски, сторени от цедента във връзка с разработването на обект Кауфланд –
Гоце Делчев, равняващи се на заплатеното капаро за придобиване по предварителни
договори от 30.03.2011 г. за придобиване
на имоти 154002 с площ от 5500 кв.м., имот №154001 с площ от 6200 кв.м.,
поземлен имот с идентификатор 17395.154.3 с предходен номер 154003 с площ от
6000 кв.м., всичките находящи се в землището на гр.Гоце Делчев, м.Т.мост. Макар
и в договора за цесия да е посочена дата на сключване на предварителните
договори -30.03.3011 г., респективно да са извършвани поправки в текста относно
фирмата на длъжника по вземането, то доколкото в договора са посочени фактите от които е възникнало
вземането, съдът приема, че на ищеца са прехвърлени именно вземанията относно
направените разноски за сключените предварителни договори от 31.03.2011 г. за
същите имоти.
Не се доказва по делото между ИП Т.ЕООД
и ответника К.Б. ЕООД енд К. КД да е постигнато съгласие относно сключване на
договор за поръчка, по силата на който ИП Т.ЕООД да закупи по поръчка на К.Б.
ЕООД енд К. КД от свое име и за сметка
на доверителя конкретни недвижими имоти в гр. Гоце Делчев при определени
параметри и срещу заплащане на възнаграждение.
Тъкмо обратното се установява по
делото от представените писмени доказателства – договори и нотариални актове,
електронни писма и приложения към тях, а именно, че страните са водели
преговори за сключване на договор за поръчка с елементи и на предварителен
договор по отношение на задължението на едната страна да прехвърли право на
собственост върху недвижими имоти в гр.Гоце Делчев и с елементи на договор за
услуга с предмет проектиране и извършване на градоустройствени процедури по
отношение на същите имоти без да са постигнали окончателно съгласие за
условията на сделката, до сключването на която така и не се е стигнало.
Установява се от представените от
страните писмени доказателства, че между ИП Т.ЕООД и свързаното с него
дружество Е.С.А. ЕООД и дружествата К.Б. ЕООД Е. Ко КД и К.Б. ЕООД са
съществували предходни отношения извън това, за което е повдигнат правния спор
по настоящето дело, като на първите две дружества или едното от тях, вторите
две дружества или едното от тях е възлагало извършването на проучване,
закупуването на недвижими имоти и провеждане на градоустройствени процедури по
отношение на същите за целите на строеж на магазини Кауфланд, като след провеждане на съответните изменения в
градоустройствения статут на имотите, изготвяне и одобряване на съответните
проекти и издаване на разрешения за строеж на магазини имотите, предназначени
за този строеж са прехвърляни вече на К.Б.
ЕООД Енд Ко КД и К.Б. ЕООД за фактическото изпълнение на строителството по
съответните проекти. Отношенията са уреждани с договори, като по делото са представени
договор 09.04.2004 г. и последващата документация във връзка с
изпълнението му, касаещи построен магазин Кауфланд в гр.Велико Търново, договор/допълнително
споразумение/ от 21.04.2004 г., договор с Община Шумен и нотариален акт от
23.04.2004 г. във връзка с изграждане на магазин Кауфланд в гр.Шумен, договор
от 12.10.2005 г. относно магазин
Кауфланд в гр.Благоевград, договор от 21.04.2005 г., допълнителни споразумения и нотариален акт във
връзка с изграждане на магазин Кауфланд в гр.Кюстендил /. Във всички случаи на
предходни изпълнени проекти страните са постигнали съгласие относно
необходимите условия, при които някой от ответниците ще придобие от между ИП Т.ЕООД
и свързаното с него дружество Е.С.А. ЕООД недвижим имот с определени параметри
на застрояване и инфраструктура за строителство на хипермаркет, респективно
дължимата покупна цена и възнаграждение за промяна на предназначение, изменение
на устройствени планове, издаване на разрешения за проучване и проектиране,
изготвяне на инвестиционни проекти и снабдяване с разрешения за строителство.
В случая с проекта в гр.Гоце Делчев
между страните е разменяна многократно електронна кореспонденция като за
изпращани различни варианти за проект на договор. Така съгласно представените
от ищеца документи с електронни писма, изходящи от Кауфланд България: с
електронно писмо от 06.08.2010 г. е изпратен бланков вариант на предварителен
договор, с електронно писмо от 30.09.2010 г.-л.294 , т.І, е изпратен проект, в който вече са посочени
имоти, но без цена на имота и възнаграждение за останалите услуги, с електронно
писмо от 21.10.2010 г. /л.369,т.І/е изпратен нов проект, в който вече е
посочена цена за имотите по окончателния договор за прехвърлянето му и размер
на възнаграждението за останалите услуги, с електронно писмо от 08.10.2010 г. /л.439,
т.І/е изразено несъгласие с предложения имот, който да служи като обезпечение
във връзка с предвидено авансово плащане по бъдещия договор между страните, с
електронно писмо от 26.10.2010 г. се
предлагат корекции в схемите за плащане. С електронно писмо от 01.11.2010 г./
л.456, т.І/ ИП Т.ЕООД изпраща на ответника коригирана оферта за обект Гоце
Делчев. С електронно писмо от 30.11.2010 г. /л.458, т.І/ Кауфланд изпраща на ИП
Т.ЕООД преработени договори, като е посочено, че уговореното е разделено в два
договора за яснота. С електронно писмо от 03.01.2011 г. /л.459, т.І/ от
Кауфланд е изпратен нов вариант на договор за покупко-продажба на имот, като са
изпратени два договора –предварителен договор за закупуване на недвижим имот и
договор за проектиране и услуги по устройство на територията. С електронно
писмо от 29.03.2011 г. от Кауфланд /л.567, т.І/ е изпратена нова версия на
предварителен договор, като приложението не е представено по делото. От
представените с отговора на исковата молба от ответника . К.Б. ЕООД Енд Ко КД
електронни писма се установява, че ИП Т.електронно писмо от 04.04.2011 г. /л.9,
т.ІІ/е изпратил корекции и допълнение по текстовете на предварителните
договори, изпратени му с електронно
писмо от 01.04.2011 г. На 04.05.2011 г.
Кауфланд са изпратили генералния план на обекта със забележки, на които
забележки ИП Т.е изпратило отговор с електронно писмо от 05.05.2011 /л.572,
т.І/.
Следователно от разменената
кореспонденция се установява еднопосочно, че до 05.05.2011 г.
страните са водили преговори относно съдържанието на уговорките по бъдещия
договор помежду им, поради което и окончателно съгласие за сключването му не е
постигнато и следователно няма как да се приеме, че някой от ответниците е
възложил на ИП Т.закупуване на имотите, за които са водени преговорите, респективно
сключването на предварителните договори е в изпълнение на такава поръчка.
Не представлява приемане на оферта, респективно постигане на съгласие за
сключване на договор за поръчка одобрението на предложените от ИП Т.ЕООД имоти,
като локация за хипермаркет, тъй като конкретните имоти не изчерпват
съдържанието на преговорите, а са само един от елементите му, наред с
характеристиките на имотите, градоустройствения им статут, възможността за
промяната му и осигуряване на параметри за застрояване според плана на
Кауфланд, поради което и няма как постигането на съгласие относно
местоположението на хипермаркета да се приеме като поръчка за закупуването на
имотите, още повече, че за сключването на такъв договор за поръчка законът
изисква писмена форма за действителност, а ответникът –командитно дружество
всякога е поддържал позиция за сключване на писмен договор, респективно е
неприложима презумпцията на чл.296, ал.3 ТЗ.
По изложените съображения съдът приема, че при сключването на
предварителните договори от 31.03.2011 г. ИП Т.ЕООД е действало от свое име и
за своя сметка, а не за сметка на ответника К.Б. ЕООД енд Ко КД и по негова
поръчка, поради което и исковете за заплащане на разноски за изпълнение на
такава поръчка са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
По евентуалните искове за
ангажиране на преддоговорна отговорност на ответниците
Страните нямат спор, че между ИП Т.ЕООД и ответникът К.Б. ЕООД енд Ко КД са водени преговори за сключване на предварителен
договор за покупко-продажба на имоти и извършване на услуги по проучване,
проектиране и снабдяване със строителни документи, както и че преговорите са
касаели именно имотите 154002 с площ от 5500 кв.м., имот №154001 с площ от 6200
кв.м., поземлен имот с идентификатор 17395.154.3 с предходен номер 154003 с
площ от 6000 кв.м., всичките находящи се в землището на гр.Гоце Делчев, м.Т.мост.
Установява се от представените
предварителни договори от 31.03.2011 г., че на същата дата ИП Т.е сключило със
собствениците на трите имота съответни три предварителни договора за
покупко-продажба на недвижим имот, с което е задължило да сключи с тях
окончателни договори не по-късно от 30.05.2011 г. при посочен в договорите
нотариус. Във всеки от договорите е уговорена цената на имотите по окончателния
договор и заплащането на капаро/задатък/ и неустойка при неизпълнение на
задълженията за сключване на окончателни договори, съответно за имота със стар
идентификатор 154003 с площ от 6000 кв.м. е уговорена цена от 300000 лв. и
заплащане на капаро от 30 000 лв., за имота с номер 154001 с площ от 6200
кв.м. е уговорена цена от 620 000 лв. и заплащане на капаро в размер на
45 000 лв., а за имота с номер
154002 с площ от 5500 кв.м.– цена от 588500
лв. и заплащане на капаро от 45000 лв., от които 5000 лв. са платени на 12.11.2010 г., а останалите
40 000 лв. подлежат на плащане при сключването на предварителния договор.
Уговорените по предварителните
договори суми като капаро са платени от И.П.И., едноличен собственик на
капитала на ИП Т.ЕООД към 31.03.2011 г., като съответно на 31.03.011 г.
платежни нареждания, представени по делото, И.П.И. е платил сумата от
45 000 лв. по сметка на К.А.Л.в СЖ Е.АД, 31 000 лв. по сметка на И.Д.Х.в
Ю.И Еф Д.АД, 9000 лв. по сметка на Н.К.П.в
МКБ Ю.АД.
Сумите, преведени по банков
път, са платени от И.П.И. по силата на
сключен договор за заем с 31.03.2011 г. с ИП Т.ЕООД за сумата от 115 000
лв., в който изрично е уговорено, че заемът се предоставя с цел извършване на
авансови плащания от ИП Т.ЕОД по трите
предварителни договора от 31.03.2011 г., като
заемната сума ще бъде предадена вместо на заемополучателя на продавачите
по тези предварителни договори, така както е уговорено в тях. Установява се от
заключението на приетата по делото счетоводна експертиза, че сумите по
платежните нареждания са получени по банковите сметки на посочените в тях
получатели, поради което и съдът приема, че уговорените като капаро суми по
предварителните договори са платени от ИП Т.ЕООД чрез заемни средства от И.П.И..
Сумата от 5000 лв. е заплатена на
12.11.2010 г. на И.Д.Х.в брой съгласно представен разходен ордер от същата дата
въз основа на договор за блокиране на продажбата на имот с № 154002, м.Т.мост, гр.Гоце Делчев и с уговорката да
бъде приспаднат от капарото при сключване на предварителния договор за същия
имот, която уговорка е възпроизведена и в предварителния договор от 31.03.2011
г.
Не е спорно между страните, а се установява
се от показанията на свидетелите И.И. и П. В., че между ИП Т.ЕООД и ответника
–командитно дружество не е сключен планирания договор/договори, за които са
водени преговорите, като същите са прекратени от К.Б. ЕООД енд Ко КД през месец
юни 2011 г. с мотив, че населението и показателите за заетост не могат да
обосноват икономическа ефективност на проекта.
Не се установява от събраните по
делото доказателства, че ответникът К.Б. ЕООД енд Ко КД при воденето на
преговорите е действал недобросъвестно, а именно че с поведението или изявления
на представителите си е създал и
поддържал убеждение у представителите на ИП Т.ЕООД за сигурното сключване на
договора помежду им или, че е поставял сключването на предварителни договори
със собствениците на имотите като условие за финализиране на преговорите и
сключването на договора си с ИП Т.ЕООД.
От представената от самия ищец
електронна кореспонденция се установява, че между ИП Т.ЕООД и К.Б. ЕООД енд Ко
КД са разменяни многократно проекти на бъдещия договор помежду им, като
първоначално договорът е един, а впоследствие проектите вече са разделени на
два договора – предварителен договор за земята и договор за проектиране и
услуги. Във всички проекти се съдържат идентични текстове, предвиждащи
еднозначно като задължение на ИП Т.ЕООД след сключването на договора с Кауфланд
да придобие имотите в гр.Гоце Делчев, като във вариантите, изпратени с
електронни писма от 21.10.2010 г., 03.01.2011 г. е предвиден и срок, в който ИП
Т.ЕООД да придобие имотите / т.5.6 от проектите/. Следователно не се установява
сключването на предварителни договори със собствениците на земята, която е
следвало да бъде предмет и на предварителния договор между ИП Т.и Кауфланд да е
било условие за сключване на договора, а тъкмо обратното – касае се за
задължение по същия договор, което е следвало да се изпълни в определен срок
след сключването му.
Съгласно изложението в исковата
молба относно наличието на множество отношения по изпълнение на проекти между
ИП Т.ЕООД, Ер Си Ай ЕООД – дружества, чиито капитал е еднолична собственост на И.П.И.
и ответниците, а и от показанията на
самия И.П.И. се установява, че по всички проекти практиката е била неговите
дружества да подготвят „всичко“ до момента, в който има пълна яснота по бюджета
след което се сключва договорът, като от Кауфланд никога не са плащали за
услуги, които са били извършвани предварително, тъй като именно такава била
функцията на „дивелопъра“, а именно да поема известен риск в предпроектните
проучвания, които целят да установят дали реализацията на проекта е възможна и
които защитават бюджета на проекта. По същия начин са се развивали отношенията
между същите страни и при развитието на предходни проекти за изграждане на
хипермаркети Кауфланд, като съгласно показанията на свидетеля И. извършването
на разноски за обосноваване възможността за реализирането на проекта е
предхождала сключването на договор от страна на Кауфланд, респективно
разноските са били за сметка на дружеството, което е консултирало и подготвяло
изпълнението на строителството, а в някои от случаите договорите с Кауфланд са
сключвани след като някое от дружествата на И.И. вече е било придобило имота /
по отношение хипермаркета в Благоевград/.
Съдът не дава вяра на показанията на
свидетелите И. и М., съгласно които
сключването на предварителни договори със собствениците на земята е било
поставено като условие за сключване на договора/договорите между ИП Т.ЕООД и К.Б.
ЕООД енд Ко КД. И двамата свидетели съобщават за проведен телефонен разговор
между И.И. и представител на ответника – П. В., която също е разпитана като
свидетел и която се установява да е била част от екипа, който е водил
преговорите с ИП Т.ЕООД от името на Кауфланд. Че телефонен разговор е проведен
на 31.03.2011 г. потвърждава и свидетеля П. В., която също съобщава, че И.И. й
се обадил да я уведоми, че със собствениците на земята ИП Т.ЕООД възнамерява да
сключи в същия ден предварителни договори и да плати капаро по тях. Що се
отнася до съдържанието на разговора обаче показанията на свидетелите се
разминават. Според свидетеля И., когато уведомил В., че пристъпват към
сключването на предварителните договори, тя му казала да ги сключва, да ги
изпраща и да отиде другата седмица за да сключат вече договорите с
Кауфланд. Според свидетеля М. условието
първо ИП Т.ЕООД да сключи предварителни договори със собствениците на земята
било поставено в периода между 25 -30.03.2011 г. от представителите на Кауфланд П. В. и А.Х., а
на 31.03.2011 г. свидетелят твърди П. В. да заявила на И.П.И. да сключи
предварителните договори, да ги прати по имейла заедно с платежните нареждания
и да заповяда в офиса за да подпише договора с Кауфланд, като договорите били
изпратени по електронната поща, заедно с платежните нареждания и тогава от
Кауфланд започнали да отлагат подписването на договора.
Според свидетелката В. условие
предварителните договори със собствениците да са сключени преди сключване на
договора между ИП Т.ЕООД и К.Б. ЕООД енд Ко КД и като условие за сключването му
не е поставяно, а свидетелката съобщава, че при уведомяването й от И.П.И., че
се пристъпва към сключване на предварителни договори със собствениците да е
изразила позиция, че няма нищо против тези сделки, без да поставя условия или
да ангажира друга позиция на дружеството, което представлява, като съобщава, че
плановете на ИП Т.ЕООД за сключване на договори със собствениците на земята не
са й били известни преди обаждането на 31.03.2011 г.
Съдът не дава вяра на показанията на
свидетелите И. и М., в частта им, в
което се твърди, че на 31.03.2011 г. свидетелката В. от името на ответника –
командитно дружество е заявила, че след като подпишат предварителните договори
със собствениците на земята могат непосредствено след това, „другата седмица“
да подпишат договора между ИП Т.ЕООД и Кауфланд, тъй като тези показания се
опровергават от останалите събрани по делото доказателства. И двамата свидетели съобщават за поставено
условие за заплащане на неустойка в размер на 50 000 лв. в случай на
невъзможност да изпълнят задълженията си по планирания договор с Кауфланд да
прехвърлят собствеността на имотите, каквито клаузи действително са включени в
разменените между страните проекти на договори/т.8.4.2 от проекта, изпратен с
електронно писмо от 21.10.2010 г. л.369 и сл. От т.І и т.7.8 от проекта за
предварителен договор, изпратен с електронно писмо от 03.01.2011 г. на л.459 и
сл. от т.І/, както и да е обсъждано, че такава неустойка би могла да отпадне в
случай, че са налице предварителни договори със собствениците на
имотите.Свидетелят М. дори обяснява нуждата от сключване на предварителните
договори със собствениците преди договора с Кауфланд именно с тази клауза за неустойка като счита това
условие да следва от разменените проекти на договори и от разговорите, като
първоначално твърди да са проведени в периода 25-30.03.2011г., а впоследствие
посочва това да е станало при телефонния разговор на 31.03.2011 г. За разговори
в периода 25-30.03.2011 г. при които да е поставяно условие за сключване на
предварителни договори свидетелят И.П.И. не съобщава, а съобщава за разговори
на които е дискутирана възможността за отпадане на клаузата за неустойката от
50 000 лв. в случай на подписване на предварителни договори със
собствениците на земята. Съответно свидетелят М. съобщава да е възприел от
телефонния разговор на 31.03.2011 г.
това което говори И.П.И., с когото бил при сключването на
предварителните договори, а не и това което казва П. В..
В писмено изявление изх.№ 051/15.07.2011 г.
от ИП Т.ЕООД, адресирано до К.Б. ЕООД енд Ко КД и подписано от И.П.И., в
качеството му на управител се посочва, че ИП Т.ЕООД е пристъпила към
финализиране на преговорите със собствениците на земята, като въпреки че имали
яснота по поръчката преди подписването
на предварителните договори поискал изрично потвърждение от Кауфланд за гарантиране контрола върху земята
чрез сключване на предварителни договори, като уведомил П. В. за това си намерение и на 31.03.2011 г.
получил от нея потвърждение за
подписване на договорите и тъй като получаваните от г-ца В. указания впоследствие винаги били потвърждавани и от
централното управление подписал предварителните
договори. Това изявление съдържа признания на автора си, който е разпитан и
като свидетел по делото, че преди телефонния разговор на 31.03.2011 г. П. В. не
е уведомявана за намерението на ИП Т.ЕООД да сключи предварителни договори със
собствениците на земята, което опровергава част от показанията на свидетеля М.
и напълно съвпада със съобщеното от свидетеля В..
При анализ на свидетелските показания и писмените доказателства съдът
приема, че сключването на предварителните договори със собствениците на земята
не е поставяно като условие за сключване на договора между ИП Т.ЕООД и К.Б. ЕООД ед Ко КД, от представители на
последното дружество, а е задължение
предвидено съгласно разменяните проекти на договори и следващо сключването му,
като субективното убеждение на свидетелите И. и М. такова условие да е налице е
обосновано с предвидената в планирания договор неустойка при неизпълнение на
задължението на ИП Т.ЕООД да прехвърли правото на собственост върху имотите в
гр.Гоце Делчев на Кауфланд, която клауза е стандартна, предвиждана е във всички
проекти за договори във връзка с хипермаркет в гр.Гоце Делчев, а и в
предходните договори, сключени за други хипермаркети, като същата клауза няма
правните характеристики на условие за сключване на договор, каквото й придават
свидетелите И. и М.. Съответно свидетелите са възприели позицията за липса на
възражения от страна на П. В., като „потвърждение“ на взетите от тях решения за сключване на
предварителни договори, което обаче изявление нито е причината за взетото от
тях решение, нито може да обоснове извод за сигурно сключване на окончателния
договор, тъй като собствеността върху земята е само едно от условията му, което
следва да е налице кумулативно с останалите, за които страните са преговаряли.
На следващо място не се установява между
ИП Т.ЕООД и К.Б. ЕООД енд Ко КД да е било постигнато съгласие по всички условия
на бъдещия договор помежду им, като кореспонденция помежду им е разменяна не
само във връзка с клаузите на договора, в частта относно предоставяне на
обезпечение, във връзка с авансово плащане по бъдещия договор, схемата на
плащане, но и във връзка с възможностите за реализиране на строителството на
хипермаркета съгласно търсените от възложителя параметри, като тази
кореспонденция се е развивала преди и е продължила и след 31.03.2011 г., когато
ИП Т.ЕООД е сключило предварителни договори със собствениците на имоти в гр.Гоце
Делчев, които се предвиждало да послужат за изграждане на хипермаркет. Така
съгласно представените с отговора на ответника –командитно дружество електронни
писма, ИП Т.ЕООД е нанасяло корекции и допълнения по предложените от другата
страна проекти на договори /електронни писма от 25.10.2010 г., 06.12.2010
г.,21.02.2011 г., 22.02.2011 г. и писмо
от 04.04.2011 г – л.9 – 13,ІІ./. С електронно писмо от 04.05.2011 г. Кауфланд
изпраща генерален план за обекта в гр.Гоце Делчев, заедно с препоръки, на които
да се обърне внимание и иска потвърждение на възможността за реализирането му,
както и за готовност да подписване на предварителен договор, към който този
генерален план да бъде приложение. В изпратения отговор от 05.05.2011 г. от ИП Т.ЕООД
се изразява „принципно съгласие“ с предложения генплан и готовност за
реализиране на обекта, които изявления не съставляват безусловно приемане на
предложение, нито такова безусловно приемане на предложение се установява да е
изразявано и от другата страна.
Последният представен от ищеца по делото вариант е изпратен от Кауфланд с
електронно писмо от 29.03.2011 г. /л.567, т.І/, а съгласно представените с
отговора на исковата молба на К.Б. ЕООД енд Ко КД електронни писма, ИП Т.ЕООД е
правило корекции и допълнение към вариант, посочен като изпратен на 01.04.2011
г., който не е представен по делото, поради което и съдът приема, че към
31.03.2011 г. страните не са били постигнали съгласие относно съдържанието на
клаузите на планирания договор по между им, поради което и ако у
представителите на ИП Т.ЕООД е съществувала увереност относно сигурното
сключване на договора с К.Б. ЕООД енд Ко КД, то тази увереност не е обоснована
и поддържана от поведение на другата страна, а от субективно усещане на тези
представители, което не съответства на
установените по делото факти относно разменената кореспонденция между страните,
нито на вече установената практика при осъществяване на предходни проекти, в
които дружествата, управлявани от И.П.И. са извършвали подготвителни действия
за уточняване и обезпечаване на възможностите за реализиране на проектите.
Следователно доколкото по делото не
се установява при воденето на преговори с ИП Т.ЕООД ответникът –командитно
дружество да е поставял като условие и изисквал при сключването на договор с
другата страна същата да е сключила предварителни договори за имотите, към
които Кауфланд проявява интерес, нито да е изразявал позиция за сигурно
сключване на договора помежду им при това условие, нито при постигнатите до
момента уговорки относно останалото съдържание на планирания договор, то и
съдът приема, че не е налице недобросъвестност при воденето на преговори от
страна на ответника К.Б. ЕООД енд Ко КД, респективно няма основание да се
ангажира отговорността му за направените от ИП Т.ЕООД разноски за заплащане на
задатък /капаро/ по сключени от това дружество предварителни договори.
Сключването на тези договори е сключено по преценка на представляващия ИП Т.ЕООД
при липсата на обективна необходимост от предприемането на такива действия
преди сключването на договора с ответника К.Б. ЕООД енд Ко КД, тъй като не се
установява да е имало какъвто и да било интерес към закупуване на същите имоти
от други лица, по отношение на единия от имотите вече е сключван договор за
блокиране на продажба, по който срокът е изтекъл още в края на 2010 г.,
респективно към м.март 2011 г. имотът все още е принадлежал на същите
собственици, последните, както и собствениците на останалите два имота са
оказвали пълно съдействие на ИП Т.ЕООД във връзка със всички предприети от него
действия за осигуряване на съгласувателни становища във връзка с изменение на
инфраструктурата, градоустройството и изместване на съществуващи съоръжения,
съответно се установява, че и към приключване на устните състезания по делото
със имотите не са извършени други разпоредителни сделки, освен между
съсобственици.
По изложените съображения и
евентуалните искове подлежат на отхвърляне като неоснователни поради липса на
недобросъвестно поведение при воденето на преговорите като предпоставка за уважаването
им.
Право на разноски при този изход от
спора имат ответниците, като такива следва да се присъдят на К.Б. ЕООД енд Ко
КД в размер на 600 лв. за депозит за експертиза. Не следва да се присъждат
разноски за адвокатско възнаграждение, тъй като дружеството е представлявано по
делото от адв.Д., с когото няма доказателства да е сключван договор и да му е
заплащано възнаграждение, като представеното платежно нареждане от 30.08.2016
г. със списъка на разноските, касае извършено плащане в полза на Адвокатско
дружество Т.и съдружници, което няма никакво отношение по делото с оглед
извършеното представителство и посоченото основание. Не следва да се присъждат
и разноски за държавни такси за удостоверения и преписи от АВ, тъй като липсват
доказателства такива разноски да са направени. Не следва да се присъждат
разноски и на другия ответник, който е претендирал такива за адвокатско възнаграждение,
като е представил платежно нареждане за извършено плащане в полза на Адвокатско дружество Т.и съдружници, което
дружество, съгласно представените по делото документи, няма отношение към
извършеното процесуално представителство от адвокатите К. и Шкутов.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И
ОТХВЪРЛЯ предявените от ГД И. ЕООД, ЕИК ******** срещу К.Б. ЕООД енд
Ко КД, ЕИК ********и К.Б. ЕООД,
ЕИК ********, в качеството му на неограничено отговорен съдружник в К.Б. ЕООД
енд Ко КД, при условията на
солидарна отговорност искове с правна
квалификация чл. 288, ал. 1 ЗЗД, вр.чл.99 ЗЗД за заплащане на сумата от 120000
лева, представляваща направени от ИП Т.ЕООД
по възлагане от „К.Б. ЕООД енд КО“
КД и преди оттеглянето на поръчката
разноски за заплащането на капаро по три предварителни договора от
30.03.2011г. и евентуални искове по чл.
12, вр.чл.99 ЗЗД, за заплащане на сумата от 120000 лева, представляваща
обезщетение за претърпени от ИП Т.ЕООД вреди
от недобросъвестно водене на преговори от страна на „К.Б. ЕООД енд КО“
КД изразяващи се в направени
разноски за заплащане капаро при сключването на предварителни договори
за три недвижими имота в гр.Гоце Делчев за целите на обект „Кауфланд“ в гр.Гоце
Делчев, които вземания ищецът твърди да придобил от ИП Т.ЕООД по договор за
цесия от 29.02.2016г..
ОСЪЖДА
ГД И. ЕООД, ЕИК ******** да заплати
на К.Б. ЕООД енд Ко КД, ЕИК ***********, на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата от 600 лв., представляващи
разноски за експертиза.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: