Решение по дело №2417/2020 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

№……………..

гр. София, 03.12.2021 г.

В    ИМЕТО    НА    НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно  заседание на двадесет и пети октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: Л. ВАСИЛЕВ

                                                            ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА

        МЛ.СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА АЛЕКСИЕВА

при секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от съдия Анастасова гр. дело № 2417 по описа за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С Решение № 305902 от 19.12.2019г. по гр.д. № 73906/2018 г. по описа на СРС, 42 с-в е отхвърлен като неоснователен предявения от Г.С.Ц. срещу Л.Л.М. иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД за заплащане на паричната сума от 24640 лева, представляваща двойния размер на платен от ищеца задатък по сключения с ответника предварителен договор от 05.10.2018 г.

Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ищеца с излагане на доводи, че решението в обжалвана част е неправилно. Заявява, че чрез събраните в производството доказателства е установено, че ответникът-продавач по сделката не е изпълнил поетите с предварителния договор задължения – договорена е продажбата на апартамент с конкретна площ, характеристики, разпределение и съседи, а действителната площ е по-висока от посочената, налице е несъответствие между указаните граници на имота и посочените като включени в него помещения. Към датите и на двете срещи при нотариуса – на 10.10.2018 г. и на 30.10.2018 г. продавачът не е представил документи удостоверяващи действителната площ на имота, извършване на корекция в посочените разминавания за включените в жилището помещения и граници. Освен това към така посочените дати на купувача- ищец не били представени документи за собственост, документи за липса на задължения за ток, вода и етажна собственост, документи за заличаване на вписаната в Служба по вписванията искова молба по партидата на продавача за имота.

Моли за отмяна на решението и уважаване на предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ответника Л.Л.М., в който изразява становище за неоснователност на жалбата.

Моли за потвърждаване на решението на СРС, като правилно и законосъобразно. Претендира разноски.

Софийският градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК

, намира от фактическа и правна страна следното:

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима. Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и неправилно.

Производството е образувано по иск с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.

За да отхвърли като неоснователен предявения иск, СРС е приел че в производството не е установено ответникът като продавач да е допуснал неизпълнение на свое договорно задължение по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот/, което да обосновава извод за наличието на предпоставки за уважаване на предявената искова претенция по чл.93, ал.2 от ЗЗД. Приел е за неоснователни твърденията на ищеца- купувач, че ответникът не е изпълнил уговорка за промяна на площта в кв.м. на имота, предмет на договора за продажба. Формирал е изводи, че всяка от страните по договорното правоотношение е длъжна да съобразява поведението си с уговорените права и задължения по договора, тъй като договорът има силата на закон за сключилите го страни. Всяко договорно задължение възниква, ако е изрично уговорено в договора. Приел е, че  в представения предварителен договор не се установява страните да са уговорили клаузи, свързани с промяна квадратурата на жилището, нито е доказано ответникът да е поел задължение за предприемане на действия относно корекция на площта на имота. Приел е, че липсата на възникнало задължение, което да е посочено в подписания от страните предварителен договор, за ответника -продавач относно промяна на площта на жилището, означава,че това обстоятелство не може да обоснове извод, че ищецът -купувач има право да претендира връщане на задатъка в двоен размер. Макар ищецът да излага твърдения, че ответникът е следвало да осигури промяна в квадратурата на апартамента, доказателства в тази посока липсват, а същевременно тези твърдения се опровергават от представения предварителен договор, в който съгласно чл.1 от договора страните изрично са приели, че възнамеряват да сключат окончателен договор за апартамент със застроена площ от 39,12 кв.м.

Решението на съда е неправилно.

При постановяване на обжалваното решение Софийски районен съд обосновано е приел, че при неизпълнение на конкретно поето с предварителен договор задължение от страна на продавача, купувача има право да се откаже от договора, като претендира задатъка в двоен размер. Правото по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД последният е упражнил по съдебен ред предвид уговорката по чл.14 от предварителния договор, с която страните са се съгласили да придадат на капарото от 12320 лева характер на задатък /чл.3.1/, а при виновно неизпълнение от страна на продавача на "поето с договора задължение" и упражнено във връзка с това право на отказ на насрещната страна, капарото да се върне в двоен размер.

За да бъде уважен предявения иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ (разваляне) от договора от другата страна - тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, предвидени в договора.

Страните не спорят и се установява, че на 05.10.2018 г. ответникът, като продавач, и ищецът, като купувач, са постигнали съгласие в срок до 30.10.2018 г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като продавачът се задължил да прехвърли право на собственост върху ап.3, находящ се в гр.София, район Овча купел, бул.*****с площ от 39,12 кв.м., а купувачът приел да заплати цената от 123200 лева. Установено е, че според договореното в чл.3.1, при сключването му купувачът е заплатил на продавача задатък в размер на 12320 лева. Остатъкът от продажната цена в размер на 110880 лева, страните уговорили да бъде заплатена при сключване на окончателния договор в срок до 30.10.2018 г.

Освен това договорили, че ако сделка не бъде осъществена по причина на продавача, същият заплаща на купувача задатъка в двоен размер в срок от седем дни от настъпване на условието за заплащане /чл.14/. Към този момент продавачът декларирал, че е легитимен единствен собственик на имота, за който не е сключвал предварителен или окончателен договор, както и че за имота не е налице съдебен спор, както и че не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Продавачът поел задължение да обезпечи всички документи установяващи правото на собственост и всички необходими документи за нотариалното оформяне на покупко-продажбата на имота и същите да ги предостави на нотариуса най-късно три дни преди срока /30.10.2018 г./. В случай, че страните насрочат различна дата за това, продавачът поел задължение да снабди и да предаде на купувача необходимите документи за нотариално изповядване на сделката, вкл., но не само: документ за собственост на имота описан в чл.1, удостоверение за данъчна оценка на имота, кадастрална схема на имота; други документи посочени от нотариуса като необходими за нотариалната сделка. Продавачът поел и задължение при нотариално оформяне на сделката да представи квитанции удостоверяващи плащане на всички консумативни разходи касаещи имота до предаване на владението на купувача.

С покана, връчена на продавача чрез куриер на 23.10.2018 г., купувачът заявил следното: че в сключения предварителен договор имота е описан с площ 39.12 кв.м., а в действителност се оказва че същият е с площ от около 70 кв.м., налице е липса на описано като съществуващо по документ за собственост помещение – „веранда“, като е възразил срещу тези несъответствия и е поискал и получил от продавача уверението, че тези несъответствия ще бъдат отстранени към деня на сделката. Посочил е, че на проведената среща при нотариуса на 10.10.2018 г. му е било обяснено, че действителната площ на апартамента не може да бъде вписана в нотариалния акт, поради което сделката била отложена за 30.10.2018 г. Освен това в поканата ищецът посочил, че при извършена справка за имота по партидата е установил вписана искова молба с ищец Й.С.С., като не може да се установи за какво се отнася съдебния спор и дали същия е приключил. С оглед тези изложени факти ищецът е посочил, че приканва продавача да се яви при нотариус Д.на 30.10.2018 г. в 11.00 часа за сключване на окончателен договор при условие, че се представи документ за корекция на площта на апартамента и документ за удостоверяване липса на съдебни спорове за имота. При неизпълнение на тези условия купувачът – ищец заявил, че се отказва от сключване на окончателен договор и желае връщане на даденото от него капаро/задатък по предварителния договор. Посочил е, че при възстановяване на даденото от него капаро/задатък на 30.11.2018 г. няма да претендира същото в двоен размер като ще отправи искане за вписване на изявленията на страните в протокол, който да се състави от нотариуса.

Установява се, че в съставения по реда на чл. 593 ГПК от нотариус И.Д.с рег.№ 039 на НК на РБ констативен протокол на 30.10.2018 г. купувачът заявил, че окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот не може да бъде сключен, защото е налице вписана искова молба, реалната квадратура и съседи не отговарят на посочените в документа за собственост, не са представени доказателства за правото на собственост и за заплатени консумативни разходи, поради което купувачът претендира връщане на задатъка. В протокола е записано, че до момента на подписването му на купувача не са му представени никакви документи, доказващи правото на собственост; не са му представени документи по чл.12 от предварителния договор за заплатени сметки за ток, вода и етажна собственост, като са налице незаплатени задължения към Софийска вода АД.

Чрез събраните в производството пред първата инстанция гласни доказателства се установяват следните релевантни за спора обстоятелства:

Чрез показанията на свидетеля Д./предоставил посреднически услуги за продавача по сделката/  се установява, че апартаментът предмет на сделката е реално малко по-голям визуално. Купувачът бил направил два огледа на имота и знаел, че имота е с малко по-голяма квадратура. На срещата проведена при нотариуса на 10.10.2018 г. купувачът се интересувал от нотариуса и от брокера дали е законна сделка с имот, който е с различна квадратура в действителност в сравнение с площта по документ за собственост. Съдът не дава вяра на показанията на свидителя Д.в частта, с която същия заявява, че е предоставил на купувача при сключване на предварителния договор нотариални актове за имота и компютърна справка, доколкото в посочената част същите противоречат на показанията на свидетеля Х.и на удостовереното в съставения констативен протокол при нотариуса на 30.10.2018 г., т.е. в деня определен като краен срок за сключване на окончателен договор. Идентичен извод се налага и за казаното от свидетеля в противовес с предходното му изявление и удостовереното в протокола, че на срещата при нотариуса на 10.10.2018 г. е дал на купувача всички документи за имота вкл. и данъчната оценка. Показанията на свидетеля са противоречиви и досежно обстоятелството дали свидетеля е бил ангажиран по договор и с двете страни – продавача и купувача, доколкото в неговите показания се сочи, че същият не е сключвал договори с продавача и купувача. В изявлението на ответника обаче в дадения писмен отговор на исковата молба се сочи, че продавача е сключил договор със свидетеля Д.като посредник за продажбата на имота.

Чрез показанията на свидетеля Д.се потвърждава, че на 10.10.2018 г. купувачът е отправил искане за вписване на имота с действителната му площ- по-голямата, като му било обяснено, че не може да се извърши корекция. Установява се, че на 10.10.2018 г. на срещата при нотариус Д.с купувача е било и едно друго лице, което е било свидетел по делото /свидетеля П./, което е носело парите за покупка на имота. Последното обстоятелство се установява и от показанията на свидетеля П., който установява, че е придружил купувача с оглед сигурност при пренасяне на парите за сделката.

Чрез показанията на свидетеля Х./предоставил правно съдействие на купувача в този ден/ се установява, че на датата на сделката 30.10.2018 г. документи удостоверяващи правото на собственост на продавания имот са били предоставени на нотариуса, а не и на купувача. На тази дата при нотариуса бил проведен разговор между свидетеля Х.и свидетеля Д./предоставил посреднически услуги на продавача за сделката/ за това дали е извършена корекция на квадратурата на имота бил даден отрицателен отговор и обяснение, че това ще отнеме много години и няма как да бъде извършено към датата на сделката. От страна на посредника било потвърдено, че е извършено заснемане на имота, но документ за това не бил представен на купувача или неговия адвокат. Съответно предоставено било на свидетеля нечетливо копие от определение на съда /СГС/ за прекратяване на дело, но от същото не можело да се направи еднозначен извод, че същото касае делото по вписаната в службата по вписванията по партидата на продавача искова молба. На свидетеля Х.и на купувача не били предоставени документи за имота, които били предоставени на нотариуса само. От последния му бил предоставен единствено проекта на нотариалния акт за сделката, от който свидетеля установил разминаване и в посочените граници – било отразено, че имота граничи с бул.Пенчо Славейков, а същият не е граница на имота, тъй като с него граничи бул.Овча купел.

Чрез показанията на свидетеля П./предишен собственик на имота/ видимо има разлика между площта по документ за собственост и в действителност на продавания имот, като същия не може да обясни от какво произтича тя и на каква величина възлиза.

Пред настоящата инстанция е допусната техническа експертиза, която настоящия състав кредитира по реда на чл.202 ГПК. Чрез последната се установява, че след оглед и измерване на имота е установено, че неговата действителна застроена площ е 61.60 кв.м., а по документи за собственост, с който продавача се легитимира – 39.12 кв.м. / нотариален акт за покупко-продажба от 16.02.2016 г. –л.47 по делото на СРС/. Установено е че имота не граничи с бул.Пенчо Славейков, който е посочен като граница/съсед на имота в акта за собственост, с който се легитимира продавача. Съдът възприема заключението като компетентно и безпристрастно изготвено.

Основен въпрос по делото е дали по сключения между страните предварителен договор е налице причина в поведението на продавача, която е довела до основателен отказ от страна на купувача да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съответно дали е налице неизпълнение на договорни задължения от страна на продавача-ответник, което е довело до разваляне на договора от страна на купувача, като изправна страна.

Съдът намира, че в производството е установено, че поведението на продавача е причина за отказ от страна на купувача да сключи окончателен договор за покупко-продажба, съответно, че в производството е установено неизпълнение на задължения по договора от страна на продавача, което е довело до разваляне на договора от страна на купувача.

По делото е установено наличието на валидно сключен между страните предварителен договор, съдържащ уговорка за заплащане на задатък, както и заплащането му. Неправилно първоинстанционният съд е приел, че не са налице и останалите предпоставки за уважаване на иска - неизпълнение от страната, която е получила задатъка и изправност на ищеца, претендиращ връщане на капарото в двоен размер.

Нормата на чл. 210 от ЗЗД предвижда възможност за купувача да развали/откаже от договора, ако пространството на имота, посочена в договора, се окаже с повече от 1/10 или по- малко от действителното пространство. Т.е. правно релевантно за упражняване на правата на купувача, произтичащи от горната разпоредба, е действителната площ на имота. С оглед събраните доказателства, включително изслушаната пред настоящата инстанция техническа експертиза, съдът приема, че действителната площ на имота е 61.60 кв.м., т.е. тя е с повече от 1/10 от посочената в документа, легитимиращ продавача като собственик. Налице са условията за отказ/разваляне на договора от страна на купувача, тъй като на последния не са представени документи удостоверяващи идентичност между имота, на който същият е извършил оглед в присъствие на свидетеля Д./посредник на продавача/ и имота, който е описан в сключения предварителен договор.

Същевременно в производството се установи, че непосредствено след сключване на предварителния договор /на 10.10.2018 г./ купувачът е поискал съдействие от страна на продавача за документално оформяне на посоченото различие в площта, необходимо за законността на сделката, за отстраняване несъответствие досежно описание на помещенията, който са включени в жилището и в описанията на границите на имота. Купувачът е поискал съдействие от продавача за снабдяване с необходимите документи за сделката в т.ч. и за снабдяване с документ, от който да се установи с какъв резултат е приключил съдебния спор, във връзка с който е налице вписана искова молба по партидата на имота от лице с посочени имена Й.С.С., за снабдяване с документи за удостоверяване липсата на задължения за консумативи в продавания имот. Тези изявления на купувача са достигнали до продавача още на 10.10.2018 г. при проведената среща при нотариус Д., за което сочи и свидетеля Д.. Въпреки това до купувача не е достигнала информация за посочените обстоятелства и с покана изпратена до продавача на 23.10.2018 г. същият отново е поискал документи за тях с оглед наближаващата крайна дата за сключване на окончателния договор. Въпреки това, както се установи и от съставения от нотариус Д.констативен протокол, продавача не е изпълнил своите задължения по договора, не е осигурил документи за посочените обстоятелства своевременно на купувача. Напротив до посочената крайна дата 30.10.2018 г. на купувача не са били предоставени документи удостоверяващи правото на собственост на продавача върху описания имот, не са представени документи удостоверяващи вписано заличаване на исковата молба на Й.С.С. /както сочи свидетеля Х.представеното му от нотариуса определение е било нечетливо копие, което не позволявало да се направи преценка за идентичност на делата /образуваното от С./ и прекратеното по определението/; не са представени документи, удостоверяващи действителната площ на закупувания имот и/или документи за отстраняване на това несъответствие; за отстраняване несъответствието в посочените граници на имота и в помещенията, които се включват в него; не са представени документи за удостоверяване липсата на задължения за консумативи в имота.

Така формирания извод не се опровергава от обстоятелството, че купувача е извършил оглед на имота при подписване на предварителния договор. Както се установи при последния посредника на продавача - свидетеля Д.е дал пояснение на купувача, че имота е реално малко по-голям визуално и тази информация е била възприета от ищеца за достоверна. Съдът намира, че макар на купувача да е била предоставена възможност да извърши оглед на имота същият не е могъл да установи с точност неговата действителна площ при сключване на предварителния договор. Нему е дадена информация, че е налице малко разминаване между площта на имота по документ за собственост, с който продавача се легитимира и действителната такава. В производството не е установено на купувача да е бил представен документ – схема или контролно заснемане, чрез което същият да получи пълна и конкретна информация за конкретния количествен показател на разминаване между двете пространства – по документ и в действителност, за да бъде прието от съда, че същият е дал информирано съгласие по този така съществен елемент от сделката.

Ето защо, купувачът има право да се откаже от договора. Както е посочено в Решение № 1572/18.9.1962 г. по гр. д. № 1023/1962 г. на ВС, ІV г.о., да се приеме, че чл. 210 ЗЗД има приложение само когато е сключен окончателен договор за продажба на недвижим имот, това означава да се допусне сключването на такъв и когато пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от уговореното с договора-обещание за продажба, да се задължи купувачът да купи един имот, значително по-малък от уговорения, за цената, която е уговорил за по-голям имот, да се създаде положение, при което той не може да се откаже от договора, защото при сключването на окончателния договор ще се уточни пространството въз основа представената скица от техническия отдел при народния съвет и разлика в повече или по-малко от пространството, уговорено с окончателния договор, няма да има.

Освен това, както бе посочено в производството е установено неизпълнение на задължения от страна на продавача да представи документи за нотариалното оформяне на сделката на купувача, документи за удостоверяване липсата на задължения за консумативи в имота, както и за липсата на съдебни спорове за имота.

В този смисъл и доколкото е установено, че процесният апартамент е с площ, в значителна степен по-голяма от обявената - повече от 1/10, то по аргумент от разпоредбата на чл. 210, ал. 2 ЗЗД следва да се приеме, че за ищцата е възникнало правото да се откаже от съглашението и да иска връщане на задатъка /капарото/ в двоен размер. Правото му произтича и от поведението на продавача да не изпълни поети задължения свързани с обезпечаване документалната осведоменост на купувача за имота, неговото състояние, характеристики, площ, граници, чист вещен статут.

Релевираната претенция по чл. 93, ал. 2 ЗЗД се явява основателна и подлежи на уважаване, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.11.2018 г. до окончателното изплащане. Подадената въззивна жалба се явява основателна и поради разминаване изводите на двете инстанции постановеното решение следва да бъде отменено, като неправилно.

По разноските:

На основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени разноски за първата инстанция в размер на 2885.60 лв. по списък и 1442.80 лв.- по списък за въззивната инстанция.

Така мотивиран, Софийски градски съд,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ Решение № 305902 от 19.12.2019г. по гр.д. № 73906/2018 г. по описа на СРС, 42 с-в, с което е отхвърлен като неоснователен предявения от Г.С.Ц. срещу Л.Л.М. иск с правно основание чл.93,ал.2 от ЗЗД за заплащане на паричната сума от 24640 лева, представляваща двойния размер на платен от ищеца задатък по сключения с ответника предварителен договор от 05.10.2018 г., както и в частта на разноските и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА Л.Л.М., ЕГН ********** да заплати на Г.С.Ц., ЕГН **********, на основание чл.93,ал.2 от ЗЗД сумата 24640.00-/двадесет и четири хиляди шестотин и четирдесет лева/ лева, представляваща двойния размер на платен от ищеца задатък /чл.3.1 от договора/ по сключения с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.10.2018 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 20.11.2018 г. до окончателно погасяване на задължението.

ОСЪЖДА Л.Л.М., ЕГН ********** да заплати на Г.С.Ц., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата 2885.60 лв. разноски за първата инстанция и 1442.80 лв.- разноски за въззивната инстанция.

Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването му на страните при условията на чл.280 ГПК.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:           ЧЛЕНОВЕ:    1.                     2.