№ 753
гр. София, 03.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Петя Алексиева
Членове:Георги Иванов
Иванка Иванова
при участието на секретаря Павлина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Георги Иванов Въззивно гражданско дело №
20241000502719 по описа за 2024 година
Разгледа в съдебно заседание на 29.04.25г. /с участието на секретаря Христова/
въззивно гражданско дело № 2719/24г. и констатира следното:
С решение на СГС 1-12 състав от 14.03.24г. по г.д. № 13519/22г. е уважен иск по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на В. Л. против „Интер Балкан Инвест“ ООД /обявен е за окончателен
предварителен договор от 31.05.20г. относно недвижим имот – индивидуализиран конкретно
и подробно в диспозитива на съдебното решение/.
Решението на СГС се обжалва от „Интер Балкан Инвест“ ООД.
Съображенията на страните са изложени по делото /в рамките на производствата
пред СГС и САС/.
Ищецът претендира – учреденото /при условията на чл. 19 от ЗЗД/ между
страните правоотношение /на основание на договор от 31.05.20г./ да бъде финализирано /по
реда на Глава 31-ва от ГПК/.
Жалбата е неоснователна /искът е основателен; първоинстанционното решение е
постановено в съответствие със закона, съдебната практика и съдържанието на
доказателствения материал/:
Първоинстанционният съдия е описал и обсъдил /от една страна/ съдържанието
на доказателствения материал /в неговата съвкупност и взаимна връзка/ и е изложил /от
друга страна/ конкретни и подробни съображения /в контекста на: съдържанието на
събраните в процеса доказателства; относимите към процесния казус законови правила – по
Глава 31-ва от ГПК във връзка с чл. 19, ал. 3 от ЗЗД; постановките на съдебната практика, в
това число и ТР № 4 от 23г. на ВКС; защитните тези на страните/.
Настоящият съдебен състав препраща /при условията на чл. 272 от ГПК/ към
описателната част от първоинстанционното решение /от една страна/ и към изложените в
1
същото правни съображения /от друга страна/.
В допълнение /и във връзка с конкретните възражения на жалбоподателя/:
От една страна:
Договори като процесния по правило /предвид предметния обхват и естество на
такъв тип правоотношения/ имат комплексен характер /съдържат клаузи и за изработка,
строителство – по смисъла на чл. 258 от ЗЗД, съответно и за предварителна транслация на
вещно право - по смисъла на чл. 19 от ЗЗД/. Именно поради това /предвид смесеното
естество на този вид правоотношения/ двете части на сделката непременно следва да бъдат
преценявани във взаимната им връзка и обусловеност /падежът за финализиране на договора
винаги се явява зависим от срока на строителството/. Този /последният/ извод се явява и
житейски обоснован. В този смисъл: неизпълнението /забавата/ на сделката в първата й част
/касаеща строителството на имуществения актив/ рефлектира автоматично /под формата на
неизправност/ в правната сфера на продавача и това обстоятелство обосновава /от една
страна/ правото на купувача да иска финализиране на сделката по съдебен ред и препятства
/от друга страна – точно заради посочената първична неизправност на строителя/
възможността на продавача да развали договора /особено при наличие на висящо съдебно
производство/. Действително /в последната връзка/: съдебната практика /обективирана и в
ТР № 4 от 23г. на ВКС/ допуска договор да бъде развален и в рамките на висящо дело. Тази
възможност обаче е установена само за хипотеза - когато строителят е изправна страна
/настоящият случай не е такъв – съобразно горната констатация/.
Изложеното обосновава извод, че в полза на ответника не е възникнало правото
по чл. 87 от ЗЗД.
Липсват доказателства – забавата в строителството да е била причинена именно
от „форс мажорни“ обстоятелства.
Първоинстанционният съдия е изложил конкретни и подробни съображения
/както е посочено и по-горе/ в посочените две насоки.
Дори да се приеме, че първоначално уговореният /в чл. 4 от предварителния
договор/ падеж е бил удължен /при условията на т. нар „форс мажор“/ то същият падеж се
явява настъпил /и това е обстоятелство, което следва да бъде съобразено при условията на
чл. 235, ал. 3 от ГПК/ в хода на делото /когато строежът е бил въведен в експлоатация; към
този момент се явяват налични и изискванията на чл. 181 от ЗУТ/. Още повече /в същата
насока/: самият предварителен договор /разпоредбата на чл. 7, ал. 3 от същия/ изрично
позволява – процесното правоотношение да бъде финализирано и преди срока по чл. 4 от
сделката, ако уговорената цена /която се явява фиксирана в окончателен и „непроменим“
размер – предвид клаузата по същия договорен текст/ бъде платена предсрочно /такова
плащане в случая не е налице, но същото се явява „заместено“ от защитата, която се
предоставя на продавача и от чл. 362, ал. 2 от ГПК, и от постановките по ТР № 4 от 23г. на
ВКС/.
От друга страна:
В рамките на производство по Глава 31-ва от ГПК във връзка с чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД – съдът може и следва /ако установи, че са налице законовите и договорни предпоставки
за това/ единствено да финализира съответното правоотношение /във вида, в който същото е
било учредено/ чрез постановяване на позитивен диспозитив, който индивидуализира
предварителния договор глобално - като дата, страни и имуществен актив. С други думи:
правораздавателният орган не разполага с възможност /каквото е искането на дружеството/
да възпроизвежда в диспозитива на съдебния акт конкретни клаузи от предварителния
договор /в това число и такива, касаещи разпределянето на ползването на имота/.
Въззивният съд препраща /при условията на чл. 272 от ГПК/ и към доводите на
СГС /изложени в последната връзка/.
2
С оглед изложеното: атакуваното решение следва да бъде – потвърдено.
На последно място:
Горните съображения са изложени и в контекста на принципната постановка, че
целта на всяка договорна връзка е същата да бъде запазена и изпълнена /а не анулирана –
развалена/. Именно този правен ефект се обезпечава с настоящото решение /което гарантира
в пълен обем правата и на продавача - при условията на посочените по-горе чл. 362, ал. 2 от
ГПК и ТР № 4 от 23г. на ВКС/.
Предвид изхода на спора пред настоящата инстанция: в полза на ищеца следва да
бъдат присъдени съдебни разноски за производството пред САС /при условията на чл. 78,
ал. 1 от ГПК/. Изложените съображения /относно неизправността на дружеството/ не
позволяват в случая да бъде приложена хипотезата на чл. 78, ал. 2 от ГПК.
Възражения по чл. 78, ал. 5 от ГПК – не са заявени от страните.
Съдът,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение на СГС 1-12 състав от 14.03.24г. по г.д. № 13519/22г.
ОСЪЖДА „Интер Балкан Инвест“ ООД да плати на В. Г. Л. 10 145 лева – съдебни
разноски /за производството пред САС/.
Определението на СГС от 06.08.24г. /постановено в рамките на производство по
чл. 248 от ГПК/ не е обект на въззивна проверка /този съдебен акт не е обжалван при
условията на чл. 248, ал. 3 от ГПК/.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в 1-месечен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3