Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 19.11.2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 313 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът „И.Б.“ ООД, ЕИК *****, в
качеството му на купувач,твърди, че по силата на Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 19.08.2015 г., ответното дружество „У.К.“ АД, ЕИК *****, в
качеството на продавач, се задължило да му прехвърли следния свой собствен
недвижим имот: агрегатна станция на един етаж, състояща се от три помещения,
със застроена площ от 150 (сто и петдесет) квадратни метра, находяща се град
София, р-н „Сердика“ при Столична община, ул. „Професор И. ***), при съседи на
сградата: от три страни вътрешен двор и сграда построена в УПИ ХХ-510,
построена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХХ-510 (двадесети, отреден за имот с
планоснимачен номер петстотин и десет), отреден „За производствени складове и
офиси“, е площ от 628 (шестстотин двадесет и осем) квадратни метра при граници
по скица: новопроектирана улица, от две страни УПИ XIX-675 (деветнадесет,
отреден за имот е планоснимачен номер шестстотин седемдесет и пет) и УПИ
XXI-618 (двадесет и първи, отреден за имот е планоснимачен номер шестстотин и
осемнадесет), съгласно Акт за държавна собственост № 11436 от 27.07.1987г.,
издаден от „Коларовски“ РНС - София и описани в раздел 10, под т.10.1.1.5 и
т.10.1.1.14 от План за преобразуване на „У.К.“ АД, заверен с per. №
7880/08.06.2007 година на нотариус М.Е., вписана под № 140 на НК.
Сочи, че според чл. 2 от предварителния
договор страните се задължили да сключат окончателен договор в едногодишен
срок, считано от датата на подписване на предварителния договор, т.е. до
19.08.2016 г. Сочи, че в чл. 3 от договора била уговорена продажна цена в
размер на 50 350 евро, както и начин на плащане. Твърди, че въз основа на
Допълнително споразумение от 12.10.2015 г. към договора страните предоговорили
начина на плащане на продажната цена, както и срокът за сключване на
окончателен договор - до 15.11.2015 г. Поддържа, че продажната цена била
платена на ответното дружество, но и към настоящия момент ответникът
неоснователно отказвал сключване на окончателен договор.
Счита, че са налице всички предпоставки
за прехвърляне на собствеността, вкл. че отчуждителят е собственик на имота -
предмет на предварителния договор, като последният съдържал уговорка за
съществените условия на окончателния (вещта и цената) и страните поели обещание
за неговото сключване.
Поради изложеното моли
да се постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителният
договор от 19.08.2015 г. за покупко-продажба на недвижим имот, подробно
индивидуализиран в обстоятелствената част на ИМ. Претендира направените
разноски по делото.
Ответникът
„У.К.“ АД е депозирал отговор на исковата молба. Счита предявения иск за
неоснователен.
Твърди, че
съобразно уговореното ищецът се задължил да му заплати по банков път капаро в
размер на 12 500 евро в срок до 14.09.2015 г., а остатъкът от продажната цена -
при сключване на окончателния договор (в едногодишен срок, считано от датата на
подписване на предварителния договор). Поддържа, че ищецът не му заплатил
договореното капаро в срок, което било
удостоверено от страните с подписаното допълнително споразумение. Твърди, че по
силата на последното ищецът се задължил да му заплати по банков път продажната
цена в размер на 50 350 евро изцяло със собствени средства, както следва: 30
000 лева - в срок до 16.10.2015 г.; 10 000 лева - в срок до 23.10.2015 г.; 10
000 лева - в срок до 30.10.2015 г., а остатъкът при сключване на окончателния
договор - в срок до 15.11.2015 г. Поддържа, че
ищецът не изпълнил нито едно от уговорените частични авансови плащания,
нито му заплатил дължимия остатък от цената. Твърди, че ищецът се явявал
неизправна страна по съглашенията, като ответникът е предоставил на купувача
едноседмичен срок, считано от датата на връчване на препис от ОИМ да заплати по
банков път договореното и просрочено авансово плащане в размер на 50 000 лева,
ведно с дължимата законна лихва, а в случай че в предоставения му срок ищецът
не заплати договорената сума заявява, че едностранно разваля сключения
предварителен договор.
Твърди, че
ищецът многократно бил канен да изпълни паричните си задължения към ответника,
след което да бъде подписан окончателният договор. Поддържа, че купувачът устно
заявил отказ през 2015 г. да придобие процесния имот поради липса на средства,
което изявление се установявало от
направеното на 05.02.2019 г. признание от ищцовата страна, че има намерение
да договаря отново за закупуване на същия имот, но до сключване на окончателно
съглашение не се стигнало поради неизправност на ищеца по други правоотношения
между страните.
Поддържа,
че предварителният договор и допълнителното споразумение към него не били
подписани от надлежен представител на ищеца. Сочи, че към 19.08.2015 г., респ.
към 12.10.2015 г. за управител и едноличен собственик на капитала на „И.БГ“
ЕООД в ТР бил вписан Д.К.Д., но договорът бил подписан от В.С.П., който нямал право да представлява
дружеството. Не било представено пълномощно от ищцовата страна за това лице при
подписване на съглашението. Освен това твърди, че липсвало решение на съвета на
директорите на ответника във връзка с даване на
разрешение за продажба на процесния недвижим имот, с каквато
комптентност разполагал органът съгласно устава на дружеството и ТЗ. Счита, че
неизпълнието на посочените две изисквания обуславяло нищожността на договора и
на допълнителното споразумение (поради липса на постигнато съгласие и липсата
на предписаната от закона форма).
Сочи, че към момента
процесният имот бил ипотекиран от страната в полза на банка по силата на нот.
акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 100, том XXXIX,
дело № 55380/04.11.2019 г. на СВ-София.
Моли за
отхвърляне на иска. Евентуално моли, ако се приеме, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния
договор от 19.08.2015 г. за окончателен, договорът да бъде обявен за
окончателен при условие, че ищецът му заплати по банков път изцяло продажната
цена в размер на 50 350 евро и поеме за своя сметка разноските по прехвърлянето
на имота. Претендира сторените разноски по делото.
Ищецът е
депозирал ДИМ. Поддържа изложеното в ИМ. Твърди наличието на частични плащания
по предварителния договор. Евентуално счита, че частичното неизпълнение или
пълното неплащане на цената от негова страна не представлявало основание за
отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Оспорва довода на ответника за
нищожност на договора, като намира, че
продавачът не можел да се позовава на нищожност, доколкото от
поведението му можело да се заключи, че не е оспорвал действителността на
изявлението. Поддържа, че след подписване на договора било подписано и
допълнително споразумение, с подписът върху което представляващият ответното
дружество потвърдил действителността на договора, респ. липсвало оспорване
досежно действителността на изявлението от страна на представляващия ищеца.
Счита, че в случая е налице изискуемата от закона писмена форма на
предварителния договор.
Ответникът е депозирал
допълнителен отговор. Поддръжа изложеното от него в ОИМ. Твърди, че процесният
предварителен договор е развален на осн. чл. 87, ал. 1 ЗЗД, считано от
28.08.2020 г. – поради неплащане на авансовата цена в размер от 50 000 лв.
от страна на ищеца, ведно със законната лихва за забава, въпреки отправената
покана от ответника. Твърди, че липсвали доказателства за извършени частични
плащания по договора, а неизпълнението на ищеца било установено и с подписаното
между страните допълнително споразумение от 12.10.2015 г. Поддържа становището
си, че процесният договор и споразумението към него не са подписани от надлежен
представител на ищцовата страна.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Съгласно
представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 19.08.2015 г., ответното дружество „У.К.“ АД, ЕИК *****, в качеството
на продавач, се задължило да прехвърли на ищеца
следния свой собствен недвижим имот: агрегатна станция на един етаж,
състояща се от три помещения, със застроена площ от 150 (сто и петдесет)
квадратни метра, находяща се град София, р-н „Сердика“ при Столична община, ул.
„Професор И. ***), при съседи на сградата: от три страни вътрешен двор и сграда
построена в УПИ ХХ-510, построена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХХ-510 (двадесети,
отреден за имот с планоснимачен номер петстотин и десет), отреден „За
производствени складове и офиси“, е площ от 628 (шестстотин двадесет и осем)
квадратни метра при граници по скица: новопроектирана улица, от две страни УПИ
XIX-675 (деветнадесет, отреден за имот е планоснимачен номер шестстотин
седемдесет и пет) и УПИ XXI-618 (двадесет и първи, отреден за имот е
планоснимачен номер шестстотин и осемнадесет), съгласно Акт за държавна
собственост № 11436 от 27.07.1987г., издаден от „Коларовски“ РНС - София и
описани в раздел 10, под т.10.1.1.5 и т.10.1.1.14 от План за преобразуване на „У.К.“
АД, заверен с per. № 7880/08.06.2007 година на нотариус М.Е., вписана под № 140
на НК.
Съгласно
чл. 2 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен
договор в едногодишен срок, считано от датата на подписване на предварителния
договор, т.е. до 19.08.2016 г. ,като в чл. 3
е била уговорена продажна цена в размер на 50 350 евро, както и начин на
плащане.
Страните са
пописали Допълнително споразумение от 12.10.2015 г. към договора страните, като
купувачът е признал, че не е изпълнил задължението си за заплащане на
уговореното капаро. Постигнато е съгласие за начина на плащане на продажната цена в размер на 50350
евро, като ищцовото дружество се е задължило да заплати 50000 лева от
продажната цена авансово на три вноски: 30000 лв. в срок до16.10.2015 г., 10000
лв. в срок до 23.10.2015 г. и 10000 лв. в срок до 30.10.2015 г., а остатъкът от
продажната цена при сключване на окончателния договор в срок до15.11.2015 г.
По
делото са предсавени от ищеца квитанции за извършени плащания, които се твърди
да подписани от С.З.и Л.Д., както следва:
|
Дата на квитанцията |
Сума лева |
Основание посочено в квитанцията |
|
07.09.2015 |
2300.00 |
По договор |
|
11.09.2015 |
700.00 |
За
закупуване на имот |
|
28.09.2015 |
3700.00 |
И.БГ ЕООД
по договор за покупка на имот |
|
02.10.2015 |
3000.00 |
И.БГ ЕООД
по договор за покупка на имот |
|
07.10.2015 |
2000.00 |
И.БГ ЕООД
по договор за покупка на имот |
|
23.12.2015 |
4000.00 |
И.БГ ЕООД
по договор за покупка на имот |
|
04.01.2016 |
3000.00 |
И.БГ ЕООД
по договор за покупка на имот |
|
11.01.2016 |
2000.00 |
Аванс по
договор |
|
20.03.2017 |
400.00 |
Интерграфик |
|
Общо: |
21 100.00 |
|
Във връзка с оспореното авторство на
документите, по делото е била изслушана СГЕ, която е дала заключение, че
подписите поставени върху документите принадлежат на лицата сочени като автори.
Съдът кредитира заключението като компетентно изготвено. Вещото лице подробно е
описало методиката и технология на изготвяне на експертната оценка, поради
което съдът намира, че е обосновано и го
кредитира.
Съгласно изслушаната ССЕ, плащания на дата 07.09.2015 г. - 2300 лв.; на
дата 11.09.2015 г. - 700 лв.; на дата 28.09.2015 г. - 3700 лв.; на дата
02.10.2015 г. - 3000 лв.; на дата 06.10.2015 г. -510 лв.; на дата 07.10.2015 г.
- 1490 лв.; на дата 16.11.2015 г. - 700 лв.; на дата 23.12.2015 г. - 4000 лв.;
на дата 04.01.2016 г. - 3000 лв.; на дата 16.02.2016 г. - 1500 лв. не са
осчетоводявани и в двете дружества.
Ответникът
не оспорва, че С.З.и Л.Д. към датата отразена върху документите са били в
трудови правоотношения с него на счетоводна длъжност и са могли да правят
изявления от името и за сметка на дружестово, но твърди, че документите са
изготвени в последствие за нуждите на процеса, т.е. те са антидатирани и не
отразяват настъпили факти.
Квитанциите
са частни свидетелстващи документи и като такива нямат материална
доказателствена сила. Доколкото изхождат от лица, които са могли с да правят
валидни изявления от името на ответното дружестово, т.е. те изхождат от този
правен субект и съдържат признания на неблагоприятни за него обстоятелства,
то имат висока доказателствена стойност.
Във връзка с това върху ответника е токазателствената тежест да опровергае
удостовереното.
Възраженията
на ответника са основани
на три групи факти:
1. датата на съставяне документите; 2.
Липсата в някой от тях на посочено основание за плащане; 3. Заключението на ССЕ относно липсата на
осчетоводяване.
Съдът
намира, че така приобщените доказателства, преценени в тяхната съвкупност, опровергават отразеното в оспорените платежни
документи.
Допълнителното
споразумение е сключено на 12.10.2015 г., като част от квитанциите го
предхождат, т.е. те удостоверяват частично изпълнение на парични задължения по
договора преди тази дата. Същевременно споразумението съдържа изрично признание
на ищеца за липса на плащане към този момент, наложило и предоговаряне на
условията. Липсва каквото и да било осчетоводяване
на тези документи, съответно постъпилите
плащания по тях в счетоводствата както на ответника, така и на самия ищец.
Квитанциите от 2016 г. и 20217 г. не съдържат основание за плащане, при наличие
на други правоотношения между страните, констатирани в ССЕ. Това мотивира съда, при съвкупна преценка на тези факти, да приеме, че ищецът не е извършил плащане
по договора.
При така установената фактическа обстановка
съдът намери от правна страна следното:
С конститутивния иск по чл. 362 ГПК вр. чл.
19, ал. 3 ЗЗД, поради наличие на неизпълнение, ищецът (в настоящия случай
купувач) цели да внесе промяна в правната сфера на ответника
(продавач), който не е изпълнил поетото с предварителния договор задължение да
сключи окончателен договор, в хипотезата
на изискуема нотариална или нотариално заверена форма. Постановеното
положително решение по този иск замества несключения доброволно окончателен
договор между страните.
В
тази връзка на осн. чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право
на собственост върху имот, следва да се
установят както предпоставките по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, така и дали са налице предпоставките за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик
на имота.
Ответникът
оспорва възникването на предварителния договор, съответно следващото го
споразумение.
Възражението е основано на нищожност поради липса на
съгласие от страна на ищцовата страна, тъй като договорът е подписан от лице
без представителна власт.
Възражението
е неоснователно. Съгласно тълкуването дадено в ТР № 5/2016 г., при наличие на
относителна недействителност при действие без представителна власт, на това
обстоятелство може да се позове само лицето, от чието име е сключен договора,
но не и насрещната страна.
Неоснователно е и възражението на
ответното дружество относно липса на
решение на ОС ответното
дружество, тъй като съгласно ТР № 3/13 г. това
не е необходимо условие
за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на
дружеството. Разрешението е приложими и в случаите с АД, ако такъв акт е
предвиден в устава, при липсата на правомощие на ОС на АД аналогично на чл.
137, ал. 1, т. 7 ТЗ,
предвид идентичността на хипотезите.
Ответникът
е въвел правопрекратяващо възражение,
възникнало с хода на съдебния процес – поради неплащане на уговорения аванс е
отправил покана за плащане, като в случай на неизпълнение в дадения срок е
заявил, че разваля договора.
Ищецът е
противопоставил довод за извършено плащане на сумата 21 000 лв., като
евентуално се позовава на разпоредбата на чл.362 ГПК, позволяваща скючване на
окончателен договор и при наличие на задължения.
В случая
следва да се проведе разграничение на хипотезата на чл. 362 ГПК, имаща отношение към изпълнение на насрещно задължение при
сключването на окончателния договор и неизпълнение на задължение по договор,
пораждащ правото на развалянето му при условията на чл.87 от ЗЗД. Последното правилото нормира условията за възникване на
потестатилно право в полза на кредитора за прекратяване на облигационно
правоотношение, при съществено неизпълнение на задължения от от страна на длъжника. Валидното упражняване на такова
право слага край на правната връзка с обратна сила при договори, които, както е в настоящия случай, не са с продължително или
периодично изпълнение. Предварителният договор не е излючен по тази хипотеза. Тезата на
ищеца основана на правилото на чл. 362 ГПК е неприложима, тъй като тя нормира различна
хипотеза – насрещно задължение при сключване на договора, което в случая е
плащането на остатъка от продажната цена. То няма отношение към нормата чл.78 ЗЗД и твърдяното възникнало въз основа на нея
потестативно право породено от неплащане на авансите по договора.
Договорената
продажна цена е в размер на 50 350 евро., като
дължимият аванс е 50 000 лв., т.е близо 1/2,
платим до 30.10.2015 г. Значителният размер на незаплатената част,
както и периода на забавата, мотивира съда да приеме, че неизпълнението е
съществено. Дори да се приеме, че сочената от ищеца сума 21 000 лв. е била погасена, остатъчната сума от 29 000 лв. е около
1/3 от дължимото и също съставлява съществено неизпълнение.
С отговора
на исковата молба ответникът е дал подходящ 7 дн. срок за изпълнение,
като е заявил, че при неизпълнение договора следва да се счита развален. Отговорът
е бил връчен на 20.08.2020 г. Срокът е изтекъл на
27.08.2020 г., като от следващия ден договорът е развален с обратна сила(чл.88 ЗЗД). При липса на валидно правоотношение пораждащо право на ищеца да иска
обявяване на договора за окончателен, искът се явява неоснователен.
В тежест на
ищеца следва да бъдат възложени направените от ответника разноски 2000 лв. адв.
възнагражение и 300 лв. за СГЕ.
Воден от горното, Софийският градски съд
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „И.Б.“ ООД, ***, чрез адв. М.К.,*** срещу „У.К.“ АД, ***,
чрез адв. Б. от САК иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на
окончателен на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
19.08.2015 г., изменен с Допълнително споразумение от 12.10.2015
г.за прехвърляне на собствеността на недвижим имот: агрегатна станция на
един етаж, състояща се от три помещения, със застроена площ от 150 (сто и
петдесет) квадратни метра, находяща се град София, р-н „Сердика“ при Столична
община, ул. „Професор И. ***), при съседи на сградата: от три страни вътрешен
двор и сграда построена в УПИ ХХ-510, построена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
ХХ-510 (двадесети, отреден за имот с планоснимачен номер петстотин и десет),
отреден „За производствени складове и офиси“, е площ от 628 (шестстотин
двадесет и осем) квадратни метра при граници по скица: новопроектирана улица,
от две страни УПИ XIX-675 (деветнадесет, отреден за имот е планоснимачен номер
шестстотин седемдесет и пет) и УПИ XXI-618 (двадесет и първи, отреден за имот е
планоснимачен номер шестстотин и осемнадесет), съгласно Акт за държавна
собственост № 11436 от 27.07.1987г., издаден от „Коларовски“ РНС - София и
описани в раздел 10, под т.10.1.1.5 и т.10.1.1.14 от План за преобразуване на „У.К.“
АД, заверен с per. № 7880/08.06.2007 година на нотариус М.Е., вписана под № 140
на НК.
ОСЪЖДА „И.Б.“ ООД, ***, чрез адв. М.К.,*** да заплати на „У.К.“ АД, ***,
чрез адв. Б. от САК сумата 2 300 лв.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: