№ 224
гр. Пловдив, 21.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIII СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Полина П. Бешкова
при участието на секретаря Мая В. Крушева
като разгледа докладваното от Полина П. Бешкова Търговско дело №
20245300900601 по описа за 2024 година
Предявен е осъдителен иск по чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. 228 във вр. с чл.
236, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба на “АЛИКА“ ЕООД, с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. Пловдив, ул.
“Александър Батенберг“ №39, ет. 1, офис 5А, представлявано от управителя
С.Х.П., действащо чрез процесуалния си представител адв. П. Ю., против
“ПЕТОНИКА 2000“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление с. Смилец, община Стрелча, обл. Пазарджик, ул. “37“ № 8.
Исковите претенции се основават на следните фактически
обстоятелства:
Твърди се в исковата молба, че на 27.06.2022 г. между ищцовото
дружество и ответника бил сключен договор за наем на 327 земеделски имота
с обща площ 1 042.804 дка, находящи се в землището на с. Б. и само един от
имотите в землището на с. З.. В договора бил уговорен срок от една стопанска
година, считано от 01.10.2022 г. до 30.09.2023 г., за който срок “АЛИКА“
ЕООД отдало под наем на ответника срещу договорена наемна цена 80 лв/дка
или общо 83 424,32 лева. Твърди се, че след изтичане срока на договора
ползването на земеделските имоти от страна на ответника продължило със
знанието и без противопоставянето на наемодателя и през цялата стопанска
2023/2024 година, поради което счита, че договорът следва да се счита за
продължен на осн. разпоредбата на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. Посочва се още в ИМ,
че за въпросната стопанска година ответното дружество заплатило част от
наемната цена в размер на 39 789,88 лева и уведомило ищеца, че между тях
нямало сключен договор, поради което като израз на добра воля заплаща
наемна цена в посочения размер, равняваща се на 40 лв/дка. Допълва, че през
1
стопанската 2023/2024 г. ответникът не е използвал част от земеделските
имоти, за които бил сключен договорът – изрично посочва техните номера, и
за тях не се претендира заплащане на наемна цена. Останалите имоти, за които
твърди, че са използвани от ответното дружество през процесната стопанска
година, посочва в табличен вид в исковата молба.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество
да заплати на ищеца сумата от 39 789.88 лева, представляваща неплатена част
от наемната цена за предоставените на ответника за ползване с договор за
наем от 27.06.2022 г. земеделски имоти в землището на с. Б. с обща площ от
994.747 дка, ведно със законната лихва, считано от деня на предявяване на
исковата молба до окончателното плащане. Претендират се и сторените в
производството разноски.
В двуседмичния срок по чл. 367 от ГПК ответникът “ПЕТОНИКА 2000“
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Смилец,
община Стрелча, обл. Пазарджик, ул. “37“ №8, представлявано от П. Г.-К. и В.
М. К., депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за
недопустимост на предявените искове. Като аргументи излага съжденията си
за неприложимост на разпоредбата на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД към процесния
договор, тъй като той имал за предмет земеделска земя, поради което по
отношение на него били приложими Законът за собствеността и ползването на
земеделските земи, Правилникът за прилагането на ЗСПЗЗ и съответните
наредби. Счита, че за да бъде валиден и законосъобразен договор за наем на
земеделска земя със срок на действие по-дълъг от една година, задължително
следва същият да е подписан от страните на хартия, със заверка на подписите
и съдържанието и да е вписан. Правилото на цитираната разпоредба от ЗЗД
било неприложимо, а освен това обстоятелството, че договор за наем на
земеделска земя, договорен за срок по-дълъг от една година, но неподписан от
страните, водело до нищожност на договора.
Изразява становище за неоснователност на предявените искове. Излага
твърдения, че между тях и представляващия ищцовото дружество през лятото
на 2023 година са водени преговори за подписването на нов договор за
стопанската 2023/2024 г., в хода на които е възникнал спор относно наемната
цена за един декар обработваема площ. Ответникът предложил цена 40
лева/дка. Поради неуспеха в преговорните отношения и предвид напредването
на времето, ответното дружество взело решение да продължи ползването на
част от първоначално наетите земеделски земи. Твърди, че управителят на
ищцовото дружество демонстрирал несъгласие ответникът да продължи да
използва земеделските земи при предложените условия, като през лятото на
2024 г. подал жалба в РП-Пловдив, че без негово знание и съгласие са
ползвани имотите, собственост на дружеството, като по този начин му били
причинени вреди. В този ред на мисли навежда се неприложимост на чл. 236,
ал. 1 от ЗЗД поради липса на съгласие от страна на наемодателя. Претендира
сторените в производството разноски.
2
В срок и на основание чл. 372, ал. 1 от ГПК ищецът депозира
допълнителна искова молба, с която оспорва изложените в отговора на
исковата молба твърдения на ответника за недопустимост на производството
поради нищожност на процесния договор. Твърди от своя страна, че в
противоречие със заявеното от ответника за липса на договор за процесния
период било изрично посоченото в приложения по делото платежен документ
от 08.7.2024 г. основание за плащане – “наемна цена“. По повод твърденията
за подадена жалба в прокуратурата заявява, че същата е подадена с оглед
защита интересите на дружеството в бъдещ съдебен процес, като се установи
конкретно всеки от тримата наематели, обработващи земеделски земи в
землището на с. Б., кои имоти точно работи. По образуваната пр. преписка
ответникът заявил, че ползва посочените в ИМ имоти, след което заплатил
наемна цена в размер на 40 лв/дка.
С депозирания отговор на допълнителната искова молба ответното
дружество поддържа заявеното в отговора на исковата.
Съдът, от събраните доказателства и фактите, които се
установяват с тях, прие следното:
С доклада на делото доказателствената тежест в процеса е разпределена
по следния начин: Всяка от страните дължи доказване на заявените от нея
позитивни факти. Ищецът следва да установи всички елементи от
фактическия състав на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, в т.ч. твърдението си, че
ползването на процесните земи е продължило и за следващата стопанска
година с негово знание. В тежест на ответното дружество е да докаже
правоизключващите си възражения за положителни факти, в т.ч. твърдението
си, че ищецът се е противопоставил на ползването, както и възражението си за
нищожност на договора на наведеното основание.
Изрично за безспорни и ненуждаещи се от доказване са признати
следните факти: че на 27.06.2022 г. е подписан “Договор за наем на земеделска
земя“ за стопанската 2022/2023 година (от 01.10.2022 до 30.09.2023 г.) при
наемна цена в размер на 80 лв/дка; че за стопанската 2023/2024 г. между
страните не е подписван нов договор; че през стопанската 2023/2024 г.
ответното дружество е продължило да използва част от земеделските земи,
собственост на ищеца, като именно тази част е предмет на делото.
Няма спор също, че ползването на процесните земи е продължило и за
следващата стопанска година със знание на ищеца, който е заявил несъгласие с
предложената от ответника по – ниска наемна цена от 40 лв/дка., както и че
ответникът е платил предложената цена от 40 лв/дка /по негови думи „като
израз на добра воля“/.
Установява се също, че в представения по делото платежен документ от
08.7.2024 г. като основание за плащането е посочено “наемна цена“.
На практика единственото спорно по делото обстоятелство извън
повдигнатото от ответника възражение за нищожност на правооотношението
е относно противопоставянето на продължилото ползване от страна на ищеца,
3
като в тази връзка той твърди, че не се е противопоставил на ползването през
процесния период, а ответникът обратно, че ищецът се е противопоставил,
именно в каквато връзка е разпределена и доказателствената тежест.
Преюдициално за този спорен по делото въпрос е повдигнатото от
ответника принципно възражение за неприложимост на разпоредбата на чл.
236, ал. 1 от ЗЗД към процесния договор, чийто предмет са земеделски земи и
приложими към него са ЗСПЗЗ, ППЗСПЗЗ и съответните наредби, които
предвиждат специална форма за действителност на правоотношението,
неспазването на която го прави нищожно.
Действително съгласно чл. 4б, ал. 1 и ал. 3 ЗСПЗЗ, която е специална по
отношение на общите правила на ЗЗД, договорите за наем на земеделска земя
със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното
изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално
удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно и се
вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на
имотите. Форма за действителност обаче, неспазването на която би довела до
нищожност на правоотношението на основание чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД, е
предвидена само за договори за наем, сключени за срок по-дълъг от една
година. Същевременно в настоящия случай между страните е постигнато
съгласие за сключване на договор за наем за срок от една стопанска година,
който няма пречка да бъде продължен като договор за наем за неопределено
време по реда на чл. 236 от ЗЗД, ако се установят всички елементи от
фактическия състав на тази хипотеза. Следователно специалната разпоредба
на чл. 4б от ЗСПЗЗ в случая е неприложима, като не би могло да се приеме и
възражението на ответника, че договорът е нищожен поради неспазена форма,
тъй като бил сключен за срок по-дълъг от една година, доколкото евентуално
приложение на чл. 236 от ЗЗД води до продължаване на договора за
неопределено време с всички последици от това, вкл. с възможността за отказ
от него от всяка от страните по реда на чл. 238 ЗЗД с 1 – месечно
предизвестие. Разбира се, ако чрез сключване на едногодишни договори, чието
действие продължава по реда на чл. 236 от ЗЗД, страните са недобросъвестни
и целят заобикаляне на императивната разпоредба на чл. 4б, ал. 1 и ал. 3
ЗСПЗЗ, то тогава действително правоотношението би било нищожно, вкл.
поради заобикаляне на закона. Но в настоящия случай нито се твърди, нито се
установява подобна хипотеза. Освен това разпоредбата на чл. 4б, ал. 1 и ал. 3
ЗСПЗЗ е императивна и не подлежи на разширително тълкуване по отношение
на договори, сключени за една стопанска година. Не води до друг извод и
представеният от ответника към писмените му бележки съдебен акт, предмет
на който е бил договор за наем за пет стопански години, спрямо който
безспорно въведената в чл. 4б, ал. 1 и ал. 3 ЗСПЗЗ форма за действителност е
приложима.
Поради това остава да се обсъди единственият спорен по делото въпрос
относно противопоставянето на ищеца на ползването на земите от ответника.
4
Доколкото ищецът твърди отрицателен факт – че не се е
противопоставил, в тежест на ответника е /при условията на пълно и главно
доказване, което да създаде у съда сигурно убеждение относно наличието на
наведения позитивен факт/, че наемодателят се е противопоставил на
ползването, с което фактическият състав на чл. 236 от ЗЗД не е изцяло
изпълнен.
Няма спор, че страните са водили преговори относно подписването на
нов договор за стопанската 2023/2024 г., но не са постигнали съгласие по
отношение размера на наема, като ответникът е предложил цена 40 лева/дка.
Няма спор също, че ползването на процесните земи е продължило, като
ответникът заплатил половината от претендираната сума на база
предложената от него цена, а именно 39 789.88 лв с платежно нареждане от
08.07.2024г с посочено основание „наем на зем. имоти за стопанска 2023“.
Не се спори и по това, че действително на 03.06.2024г /след изтичането
на около 2/3 от стопанската година, през което време очевидно не е имало
каквото и да било противопоставяне от страна на наемодателя, който е знаел,
че повечето от наетите имоти продължават да се обработват/ е подадена жалба
от ищеца в прокуратура, видно от съдържанието на която сезирането е в
защита интересите на дружеството с цел разграничаване кои от множеството
земеделски имоти се ползват и от кои конкретно наематели. От материалите в
преписката може да се направи обоснован извод в полза твърдението на
ищеца, че с възложената предварителна проверка на практика е искал да
установи кои точно имоти се ползват от ответника и кои не – обстоятелство,
което е съобразил при определяне обхвата на исковата защита, респ. кои
имоти се ползват от трети за спора лица или най – малкото не би могло да се
приеме за доказано пълно и главно твърдението на ответника, че е налице
противопоставяне на ползването. Нещо повече, липсата на
противопоставяне от страна на ищеца се установява от признания на
ответното дружество в обясненията на управителя на л. 19 гръб от преписката,
че от есента на 2023г не са имали никакви проблеми с г-н П. относно
наемането и обработване на земеделските земи. Очевидно единственият
дискусионен въпрос е бил този за размера на наема, в каквато именно връзка
ответникът е заплатил по – ниска наемна цена съобразно становището му по
въпроса. Посоченото основание за плащане „наем на зем. имоти за стопанска
2023“ също представлява извънсъдебно признание на неизгоден за ответника
факт, че ползването е продължило на договорно, а не на извъндоговорно
основание.
Доколкото не се установява наемодателят да се е противопоставил на
ползването при условията на пълно главно доказване от страна на ответника,
чиято е доказателствената тежест, той следва да понесе неблагоприятните й
последици, като се приеме, че липсва противопоставяне от страна на
наемодателя и при наличието на всички останали елементи от фактическия
състав на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, договорът следва да се счита за продължен и за
5
следващата стопанска година, през която земите са ползвани и за която
ответникът дължи пълния размер на наемната цена така, както е била писмено
договорена на 27.06.2022 г. или неплатената разлика от 39 789.88 лева.
Поради това претенцията е основателна и ще се уважи, като главницата
се присъди ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
до окончателно изплащане.
При този изход на спора на ищеца се дължат направените разноски в
производството, които се установяват в размер на 1 591.60 лв – за ДТ.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА “ПЕТОНИКА 2000“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление с. Смилец, община Стрелча, обл. Пазарджик, ул. “37“ №
8 да заплати на “АЛИКА“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. Пловдив, ул. “Александър Батенберг“ №39, ет. 1, офис 5А,
сумата от 39 789.88 лева, представляваща неплатена част от наемната цена за
предоставените на ответника за ползване с договор за наем от 27.06.2022 г.
земеделски имоти в землището на с. Б. с обща площ от 994.747 дка,
продължен на основание чл. 236, ал. 1 от ЗЗД със знанието и без
противопоставянето на наемодателя и през цялата стопанска 2023/2024
година, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба – 07.10.2024г, до окончателното плащане, както и сумата от 1 591.60 лв
– разноски по делото за ДТ.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
6