Р Е Ш Е Н И Е
№
222
гр. Габрово 23.07.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД ГАБРОВО, в открито
заседание на двадесет и втори юни през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯН АТАНАСОВ
при секретаря ЕЛИСАВЕТА ИЛИЕВА
като разгледа докладваното от съдия АТАНАСОВ гр. д. №
1666 по описа на съда за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба
от Е.Ф.Ф., чрез пълномощник адв. И.С., против М.В.Л., С.М.Л., И.Г.Х. и Г.Г.А..
Ищецът твърди, че притежавал по наследство някои
недвижими имоти. През м. февруари 2016 г. разговарял с ответницата и негова
позната С.Л. да й продаде имот - гори. Тя го уверила, че трябва да й подпише
пълномощно за гората, а парите щяла да му даде по-късно, като извърши сечта.
Ищецът се съгласил и на 09.03.2016г. го завели при нотариус. Той бил пийнал
/често употребява алкохол/. Спрели до кантората на нотариус П.К.. Ответницата
отишла в кантората му. След известно време се върнала с една служителка на
нотариуса и му дала да подпише пълномощното, което той мислел, че е за гората и
с това нещата приключили. По-късно направил проверка и установил, че пълномощно
с peг. 1804/09.03.2016г. за заверка на подписа и с peг. № 1805, том. I, акт 3
за заверка на съдържанието на нотариус Пл. Коев, което подписал, е било
ответницата да се разпорежда неограничено с всичките му наследствени имоти.
След справка в службата по вписвания ищецът установил, че тя е продала почти
всичките му имоти на безценица на сина си - ответника М.В.Л., а един имот
продала и на ответниците И.Г.Х. и Г.Г.А.. Имотите и нотариалните актове, с
които са извършени продажбите, са подробно описани в исковата молба,
Волята на ищеца била да продаде само гора, а не да се
разпореди с всичките си имоти, като ги продаде на безценица. Това поражда
наличието на следните правопораждащи юридически факти:
Ответницата С.Л. е действала без представителна власт,
тъй като волята на ищеца не е била да я упълномощи за разпореждане с горните
имоти и е действала като „мним представител". Сключените от нея сделки са
„висящо недействителни" и ищецът не желае да ги потвърди. Поради
изложеното предявява следните искове:
Иск, с който моли съдът да признае за установено по
отношение на ответника М.В.Л., на основание чл. 42 от ЗЗД, че сключените сделки
с Нотариални актове за покупко-продажба: Нотариален акт №1703, том 9, peг
№8168, дело №436/16.11.206г, на нотариус П.К., вписан с вх. №3670от
16.11.2016г., акт116, том 10, дело 2083, *********,55446 в службата по
вписвания, Нотариален акт №997, том 5, peг. №4137, дело №163/02.06.2016г.на
нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от 02.06.2016г., акт №8, том V, дело №875,
ПП11907 в службата по вписвания са недействителни, тъй като са сключени от
лице, действало без представителна власт, а именно – ответницата С.Л.,
действала като „мним представител", тъй като това не е била волята на
представлявания ищец и същият не желае да потвърди договора.
Иск, с който се иска да бъде признато за установено по
отношение на ответниците И.Г.Х. и Г.Г.А., на осн. чл. 42 от ЗЗД, че сключената
сделка с нотариален акт №529, том 2, peг №2165, дело №65/2203.2016г. на
нотариус П.К. , вписан в службата по вписвания с вх. № 746 ог 22.03.2016 г.
акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195 е недействителна, тъй като е сключена от
лице, действало без представителна власт, а именно „мнимия представител" С.М.Л.,
тъй като това не е била волята на представлявания ищец и същият не желае да
потвърди договора.
Извън гореизложеното ищецът смята, че ответницата С.М.Л.
се е споразумяла с лицата, с които договаря - М.В.Л., И.Г.Х. и Г.Г.А., в негова
/на ищеца/ вреда и е налице хипотезата на чл. 40 от ЗЗД. Налице е обективният
елемент на недействителността - договорите са сключени от пълномощник при явно
неизгодни условия - имотите са продадени на цени многократно под действителната
им пазарна цена - за по сто-двеста лева. Налице е субективния елемент, а именно
страните сключили сделките са осъзнавали, че закупувайки имотите на тези
фиктивни цени, сделките увреждат ищеца, като намаляват неговото имущество
многократно.
Затова и в случай, че съдът намери първите искове за
неоснователни, ищецът предявява при условията на евентуалност следните искове:
Иск за признаване за установено по отношение на
ответника М.В.Л., на основание чл. 40 от ЗЗД, че сключените сделки с Нотариални
актове за покупко-продажба съответно: Нотариален акт №1703, том 9, peг №8168,
дело №436/16.11.206г , на нотариус П.К., вписан с вх. №3670от 16.11.2016г.,
акт116, том 10, дело 2083, ПП55445,55446 в службата по вписвания, Нотариален
акт №997, том 5, per . №4137, дело №163/02.06.2016г.на нотариус П.К., вписан с
вх. №1620 от 02.06.2016г., акт №8, том V, дело №875, ПП11907 в службата по
вписвания са недействителни, тъй като са сключени от представителя С.М.Л. във
вреда на представлявания ищец.
Иск за признаване за установено по отношение на
ответниците И.Г.Х. и Г.Г.А., на основание чл. 40 от ЗЗД, че сключената сделка с
нотариален акт №529, том 2, peг №2165, дело №65/2203.2016г. на нотариус П.К.,
вписан в службата по вписвания с вх. № 746 от 22.03.2016г. акт. №171, том 2,
дело №382, ПК 51195 е недействителна, тъй като са сключени от представителя С.М.Л.
във вреда на представлявания ищец.
На следващо място, ищецът счита, че е въведен в
заблуждение от ответницата С.Л., че ще й продаде само гора. С това го
мотивирала да й подпише пълномощно, с което да се разпореди с всичките му
имоти. Затова счита, че пълномощно с peг. 1804/09.032016г. за заверка на
подписа и с peг. № 1805.том. I, акт 3 за заверка на съдържанието на нотариус П.К.
е унищожаемо поради измама. Л. не е отчела и парично към ищеца получените
продажни цени, което определя умисъла сделките да бъдат извършени тайно от него
и му причинят имотна вреда. Последващите покупко- продажби на имоти са
осъществени не с личното участие на ищеца, а от негово име чрез пълномощник в
лицето на ответницата С.Л.. Следва да се приеме, че договорите за
покупко-продажбата на процесиите недвижими имоти са сключени при изначална
липса на съгласие от страна на продавача по сделките и са нищожни. Три от
сделките са сключени със сина на ответницата С.Л., която е действала и като
негов пълномощник, което определя, че ответникът М.Л. е могъл да знае за
измамата. Другите двама ответници са изповядали сделката на цена много под
пазарната което определя, че също са могли да знаят и са предполагали за
наличието на измама. По изложените съображения ищецът моли съда, при условията
на евентуалност на горните искове, да постанови решение, с което, на осн. чл. 29 от ЗЗД, се унищожава пълномощно с peг. №
1804/09.032016г. за заверка на подписа и с peг. № 1805 том. I, акт 3 за заверка
на съдържание на нотариус П.К., както и да бъде признато за установено, на осн.
чл. 26 ал. 2 пр. две от ЗЗД нищожността на сделки с нотариални актове
Нотариален акт №1703, том 9, peг. №8168, дело №436/16.11.206г , на нотариус П.К.,
вписан с вх. №3670 от 16.11.2016г., акт 116, том 10, дело 2083, ПП55445,55446 в
службата по вписвания, Нотариален акт №997, том 5, per . №4137, дело
№163/02.06.2016 г.на нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от 02.06.2016г., акт №8,
том V, дело №875, ПП 11907 в службата по вписвания, Нотариален акт №529, том 2,
peг №2165, дело №65/2203.2016г. на нотариус П.К., вписан в службата по
вписвания с вх. № 746 от 22.03.2016г. акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195,
поради липса на съгласие.
В съдебно заседание адвокат С. поддържа предявените
искове. Представя писмена защита, в която излага доводи за уважаването им. Моли
да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
В законоустановения срок ответницата С.Л. е
представила отговор на исковата молба, чрез пълномощника си адвокат Б. Гроздев.
В отговора заема становище за неоснователност на предявените искове, по
следните съображения:
Изнесеното в исковата молба не отговаря на
действителната фактическа обстановка. Съгласно пълномощно с per. №1804 от
09.03.2016г. на нотариус П.К. с per. №299 на НК ищецът упълномощил ответницата
да се разпорежда с всичките му наследствени недвижими имоти - земеделски земи и
други, останали му в наследство от дядо му Д.А.К.. С ищеца се договорили, след
като ответницата прехвърли имотите на трети лица или на себе си, да му заплати
сумата от 3000 лева, която той определил като обща цена на всички недвижими
имоти, останали му в наследство. В пълномощното, което ищецът дал на
ответницата, изрично имало клауза, че може да се договаря сама със себе си като
негов пълномощник. Имотите, за които се договорили, са предмет на настоящото
дело.
Неправилно в исковата молба се твърди, че ищецът през
месец февруари 2016г. е водил преговори с ответницата за продажба на негова
гора, поради което е подписал и процесното пълномощно. Това не отговаря на
действителната фактическа обстановка, защото ищецът, чрез пълномощник с
нотариално заверено пълномощно, е продал собствената си гора една година преди
преговорите си с ответницата – на 26.02.2015г. Сделката е била оформена с
нотариален акт №43, т.1, №32/2015г. по описа на нотариус Св. Василев с peг. №
093 на НК.
Поради обстоятелството, че единствените документи, с
които разполагал ищецът, били решения на ПК Габрово за възстановяване правото
на собственост на наследниците на Д.К., било необходимо ответницата да се
снабди със скици, данъчни оценки и въобще с всички документи за изповядане на
сделка пред нотариус. Ето защо двамата се договорили ответницата да изготви
необходимите документи и след като приключи, да му се отчете за извършените
действия, в качеството си на негов пълномощник, както и да му предаде сумата от
3000 лева. Уговорката им била, че тези имоти той оценява на 3000 лв. и иска
тази сума, а разходите за изваждане на документи за имотните сделки са за нейна
сметка, като изрично се разбрали и че ако ответницата успее да ги продаде над
тази сума, то това следва да е възнаградителна престация за нея, за действията
й като негов пълномощник. След като започнала да работи за снабдяване с
документи, ответницата установила, че не само е необходимо да се снабди със
скици и данъчни оценки, но е необходимо да се извърши заснемане на част от
имотите и промяна на начина на трайно ползване на друга част от имотите.
След като приключила с всички сделки, следвало да
информира ищеца за резултата. Затова, след последната сделка, ответницата,
съпругът и синът й се срещнали в дома му и тя му разяснила подробно какви
сделки е извършила. Предала му и сумата от 3000лв. В него момент, въпреки че
поискала разписка, не взела такава, защото ищецът и съпруга й са израснали
заедно от деца и винаги са си имали пълно доверие. С него дори се разбрали, че
ако открие други свои наследствени имоти, да я потърси отново, поради което и
той не оттеглил даденото й пълномощно. Заедно с него преценили, че с оглед
бъдещите им възможни взаимоотношения, ще е излишно да заплащат такси за ново
пълномощно в последващ момент.
През лятото на 2017 г. ищецът изненадващо решил, че
ответницата следва да му заплати други суми - около 60 000 лева. И това довело
до завеждане на настоящите искове. Обвинил ответницата в измама и подал жалба в
РП - Габрово. За да се защити, тя също подала сигнал до РП-Габрово.
Възражения срещу исковете и обстоятелствата, на които
се основава:
Относно иска с правно основание чл. 42, ал.2 от ЗЗД -
недействителност на сделките, поради липса на представителна власт, ответницата
счита, че е допустим, но е неоснователен, поради следните съображения:
Съгласно ТР №5/2014г. от 12.12.2016г. на ОСГТК на ВКС
за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал.2 от ЗЗД за валидно разпореждане
с имущества на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да
е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва
разпореждане от негово име, като не е необходимо в пълномощното да се посочени
вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито
техни елементи - определено имущество, цена/стойност/ и пр., нито лице, в полза,
на което да се извърши разпореждане; обемът и ограниченията на учредената за
пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от
изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното.
От представеното към исковата молба пълномощно, се
установява, че в случая не само, че не е необходимо да има твърдяното от ищеца
последващо потвърждаване на договорите от него, но и той е упълномощил
ответницата от негово име и за негова сметка да извършва всички действия на
разпореждане на притежаваните от него недвижими имоти, останали в наследство от
Д.А.К., при цени и условия, каквито уговори, да определя вида на сделката и
съконтрахента, да получи продажната цена. Формата, в която е „облечена”
упълномощителната сделка, отговаря на изискването на чл. 37 от ЗЗД - нотариално
удостоверяване на само на подпис, но и на съдържание, което налага извода, че
съдържанието е точно такова, каквото е подписано.
Относно иска с правно основание чл. 26, ал.1, предл. 3
от ЗЗД вр. чл. 40 от ЗЗД - недействителност на сделките, поради накърняване на
добрите нрави по съображения, че ответницата, в качеството си на негов
представител се споразумяла с купувачите във вреда на представлявания /ищец/,
счита, че е допустим, но е неоснователен. Доводите са следните:
На първо място, видно от пълномощното, ответницата е
упълномощена да извършва всички действия по покупко-продажбата на имотите,
включително и договаряне сама със себе си. Ищецът знаел, че има проблеми с
документите за собственост на имотите, знаел, че имотите били занемарени и в
лошо състояние и затова, за да се финализират сделките, от които следвало да
получи сумата от 3000 лв., я упълномощил изрично и да го представлява пред
всички други институции, свързани със снабдяването на необходимите документи. За
някои от имотите ищцата предприела допълнителни технически и правни процедури
като промяна на начина на трайно ползване на съответните имоти /промяна на
НТП/, геодезическо заснемане, а за някои от тях се снабдила с документи за
собственост след дълго проучване и работа с институциите, като всичко било
свързано със заплащане на съответните такси и разноски.
На второ място относно претенциите на ищеца, че
3000лв. не е сумата, която ответницата трябва да му предаде, то съгласно
ТР№5/2014г. от 12.12.2016г. на ОС на ГТК на ВКС цената не е задължителен
елемент от съдържанието на пълномощното и след като тя е упълномощена да
продава по всички възможни начини и да задължава упълномощителя пред
съдоговорителите с всички условия по сделката - цена, срок, начин на плащане,
изпълнение и др., се налага изводът, че след като е предала на пълномощника,
определена от него сума от 3000лв., липсва увреждащо действие спрямо него. При
така изложените аргументи, ответницата счита, че извършените сделки не са във
вреда на собственика, а са в негова полза, защото продължително време
безуспешно се е опитвал сам да ги продаде.
Относно предявените искове по чл. 29 и чл. 26, ал.2,
изр. първо, предл.2 от ЗЗД: Относно иска с правно основание чл. 26, ал.2, изр.
първо, предл.2 от ЗЗД, счита, че е допустим, но неоснователен. Съдебната
практика приема, че за да бъде една сделка нищожна поради липса на съгласие по
чл. 26, ал.2, изр. първо, предл.2 от ЗЗД, е необходимо да се докаже съзнателна
липса на воля. Липса на воля по смисъла на чл. 26, ал.2, изр. първо, предл.2 от ЗЗД е налице, когато субектът не може да има правно валидна воля, защото е
малолетен, поставен под пълно запрещение или не е бил способен да волеобразува
по причини вън от слабоумието и душевната болест /решение №1117 по гр.д.
№425/1999г., II г.о. на ВКС/. В конкретния казус не са налице твърдения,
съответно не са представени каквито и да е доказателства ищецът да е бил
недееспособен към момента на упълномощаването.
Относно предявеният иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД, счита, че е неоснователен: На първо място, твърдението на ищеца, че е бил
въведен в заблуждение относно уговорките им, като е разбрал, че ще се продава
само негова гора, е невярно и не кореспондира с фактите по казуса. От
представеният към отговора нотариален акт №43, т.1, нот.д. №32/2015г. по описа
на нотариус Св. Василев с per. № 093 на НК се установява по безспорен начин, че
една година преди тяхната среща този наследствен имот - гора е отчужден,
продаден и е собственост на трето лице. На второ място счита, че волята на
ищеца е изявена в нотариално завереното пълномощно, представено по делото.
Счита, че волята му не е опорочена, защото нотариусът първо прочел текста на
пълномощното на ищеца, след което му го предал да го прочете самостоятелно и
едва тогава ищецът положил подписа си и изписал името си доброволно под текста.
Относно твърдението в исковата молба, че подаденият сигнал от ищеца в
РП-Габрово е доказателство за основателност на предявяване на иск по чл. 29 от ЗЗД, счита, че това твърдение не е доказано, защото преписката е приключила с
постановление за отказ да се образува наказателно производство.
В отговора си ответникът М.В.Л. заема становище за
допустимост, но неоснователност на предявените искове, като повтаря
съображенията, изложени в отговора на неговата майка - ответницата С.Л..
В съдебно заседание тези двама ответници се
представляват от адвокат Б.Г., която моли съдът да отхвърли предявените искове.
Излага съображенията за това в писмена защита. Претендира направените в
производството разноски.
В отговора си ответникът И.Х. посочва, че е земеделски
производител и активно се занимава със земеделие. Обработва почти целия масив,
в който се намира процесния поземлен имот в местността Гръцка Поляна, а именно
имот с идентификатор № 14218.95.34 с начин на трайно ползване - нива. Бил
потърсен от ответницата С.Л., която му предложила да му продаде този имот.
Двамата отишли да видят имота на място. Имотът е в края на блока, бил в много
лошо състояние, обрасъл в храсти и къпина. Ответникът отговорил на Л., че
предвид лошото състояние на земята не може да даде цена по-висока от данъчната
оценка. С.М. поискала малко време, за да му отговори дали ще го продаде при
тези условия. След наколко дена му се обадила, за да му съобщи, че е съгласна
на тази цена. Разбрали се, че ответникът ще купи имота заедно със сестра си, а
ответницата Л. да подготви документите за продажба и да насрочи час за
изповядване на сделката. Ответникът твърди, че осъществената сделка е редовна и
отговаря на законовите изисквания. Счита, че искът на ищеца по отношение на
сделката и имот с идентификатор № 14218.95.34 е неоснователен .
В съдебно заседание ответникът се явява лично, като
поддържа изразеното в писмения си отговор становище.
В писмения си отговор ответницата Г.А. също заема
становище за неоснователност на предявения против нея иск. Посочва, че е
регистриран земеделски производител и активно се занимава със земеделие.
Закупила е няколко имота - земеделски земи заедно с брат си И.Г.Х., с който
заедно обработват земеделски земи. Закупените от тях земи са изцяло само за
дейността им и никога не са ги препродавали. Обработват почти целия масив, в
който се намира процесния поземлен имот. Братът на ответницата бил потърсен от С.Л.,
която му е отправила оферта за продажба на процесния имот. Оказало се, че същия
е много запуснат, обрасъл в храсти и къпина и се намира в края на блока. Не бил
атрактивен, затова ответниците предложили да го закупят на цена, равна на данъчната
му оценка. Ответницата Л. отговорила, че й трябва време да помисли. След около
седмица се обадила, че е съгласна на тази цена, след което сделката била
осъществена. Ответницата твърди, че същата е редовна и няма увреждане на
интересите на собственика. Не намира логичност в действията на ищеца, които той
описва в исковата си молба, а именно: имайки желание да продаде своите гори на
неговата позната С.Л., защо е трябвало да прави пълномощно, като е можело
просто да подпише нотариален акт за покупко-продажба на горите. От действията
на ищеца е видно, че желанието му за продажба на свои недвижими имоти не касае
само една сделка, а и бъдещи такива, за което е подписал пълномощно. Освен това
в исковата си молба ищеца записва, че е бил "пийнал" когато е заведен
при нотариуса, с което се опитва да внуши, че е подписал в състояние, което не
му позволява да разсъждава трезво. Ако е така, и той е имал съмнения за
извършените действия, той е имал законова възможност в следващите дни да
провери съдържанието на подписания от него документ и да оттегли пълномощното
си. Това, че не е знаел какво подписва е твърде съмнително, тъй като е грамотен
млад човек, а споменатия нотариус винаги прочита на глас текста на изготвения
от него документ преди да бъде подписан. Ответницата счита, че искът по
отношение на сделката, която касае нея и брат й И.Х., е неоснователен.
В с.з. ответницата се явява лично, като поддържа
гореизложеното становище. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
Съдът, като взе предвид събраните по делото
доказателства и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна
следното:
Между страните е безспорно, а и се установява от
представените нотариални актове, сключването на описаните в исковата молба
договори за покупко-продажба на недвижими имоти, собственост на ищеца, както
следва:
І. С нотариален акт №1703, том 9, peг. №8168, дело
№436/16.11.2016г. на нотариус П.К., вписан с вх. №3670 от 16.11.2016 г., акт
116, том 10, дело 2083, № ПП55445,55446 на СВ Габрово, е изповядан договор за
покупко-продажба, по силата на който ответницата С.Л., в качествата си едновременно
на пълномощник на ищеца-продавач Е.Ф. и на ответника-купувач и нейн син М.Л., е
продала на ответника Л. следните недвижими имоти по кадастралната карта на гр.
Габрово, собственост на ищеца:
1. Новообразуван поземлен имот с идентификатор
№14218.35.603/№603 в кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в
землището на гр. Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. „Шенени", одобрен
със заповед №340/06.10.2004г. на Областният управител на обл.Габрово на площ
511 кв.м. с вид на територията: извън строителните граници и начин на трайно
ползване: за земеделски труд и отдих, при съседи: поземлен имот с идентификатор
№14218.35.549 - стопанисва общината, поземлен имот с идентификатор
№14218.35.597 на С.Р.Л., поземлен имот с идентификатор №14218.35.413 -
стопанисва общината, поземлен имот с идентификатор №14218.35.414 на Г.И.Г.,
поземлен имот с идентификатор №14218.35.413 на В.В.Л.
2. Новообразуван поземлен имот идентификатор
№14218.35.416 /№416 в кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в
землището на град Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. - „Шенени" одобрен
със заповед №340/06.10.2004г. на Областният управител на Област Габрово на площ
222.05 кв.м., с вид на територията извън строителните граници и начин на трайно
ползване: нива, при съседи поземлен имот с идентификатор №14218.35.415 на И.С.М.,
поземлен имот с идентификатор №14218.35.418 на М.Ц.Ц..
Продажната цена на двата имота е общо 100 лева, като в
нотариалния акт е отразено изявлението на ответницата-пълномощник, че тази сума
е изплатена от нея изцяло на продавача-ищец преди сключване на договора. Отразената
в нотариалния акт данъчна оценка на двата имота е 201,19 лв.
ІІ. С Нотариален акт № 997, том 5, peг. №4137, дело
№163/02.06.2016г. на нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от 02.06.2016 г., акт
№8, том V, дело №875, № ПП 11907 в СВ, е изповядан договор за покупко-продажба,
по силата на който ответницата С.Л., в качеството си на пълномощник на
ищеца-продавач Е.Ф. е продала на ответника М.Л. следния недвижим имоти, собственост
на ищеца: Поземлен имот с Идентификатор № 14218.897.6 по КК и КР на гр.
Габрово, одобрена със заповед №РД-18-64/26.10.2007 г. на Началника на
СГКК-Габрово, на площ 4 874 кв.м. с адрес: местност Шенини, с трайно
предназначение на територията земеделска, и начин на трайно ползване: овощна
градина, при граници и съседи: ПИ №14218.95.444, ПИ №14218.897.2, ПИ
№14218.432.502, ПИ №14218.897.10, ПИ №14218.431.75, ПИ №14218.431.62, ПИ
№14218.431.61, ПИ №14218.431.60, ПИ №14218.431.59, ПИ №14218.431.58, ПИ
№14218.897.7.
Продажната цена на имота е общо 100 лева, като в
нотариалния акт е отразено изявлението на страните, че тази сума е изплатена
изцяло на продавача-ищец преди сключване на договора. В нотариалния акт е
отразено, че данъчната оценка на имота е 92,12 лв.
ІІІ. С нотариален акт №529, том ІІІ, peг. №2165, дело
№65/22.03.2016г. на нотариус П.К., вписан в СВ с вх. № 764 от 22.03.2016г.,
акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195, е изповядан договор за покупко-продажба,
по силата на който ответницата С.Л., в качеството си на пълномощник на
ищеца-продавач и собственик Е.Ф. е продала на ответниците И.Х. и Г.А. следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор № 14218.95.34 по КК и КР на гр.
Габрово, одобрени със заповед № РД-16-64/26.10.2007г. на Изпълнителен директор
на АГКК на площ 9985 кв. м. с трайно предназначение на територията - земеделска
и начин на трайно ползване: нива, с адрес: град Габрово, п.к.5300, местност
„ГРЪЦКА ПОЛЯНА" с номер по предходен план: квартал: 0/нула/, при граници:
ПИ №14218.95.183, ПИ №14218.130.523, ПИ .№14218.437.49, ПИ №14218.437.505, ПИ
№14218.95.35, ПИ №14218.95.30, ПИ №14218.130.84. Вписаната в нотариалния акт
продажна цена на имота е 1 100,00
лева, като продавачът, чрез пълномощника си, е декларирал получаването
на същата преди сключване на договора. В нотариалния акт е отразено, че
данъчната оценка на имота е 1091,86 лева.
Видно от
цитираните нотариални актове, при сключване на трите гореописани сделки
ответницата С.Л. се легитимирала като пълномощник на ищеца с издадено от него
генерално пълномощно с нотариална заверка на подписа на Е.Ф. с peг. №
1804/09.03.2016 г. и с нотариална заверка на съдържание peг. № 1805, т. I, акт
38 от 09.03.2016 г. Съгласно пълномощното, ищецът упълномощава ответницата Л.
със следните права: от негово име и за негова сметка да се разпорежда по
всякакъв начин, както намери за добре, включително и да продаде по всички
възможни начини неговите идеални части /или реални имоти/ от всички негови
наследствени земеделски земи и гори, овощни градини, ниви, останали му в
наследство от Д.К., б.ж. на Община Габрово, находящи се в България, вкл. в
Община Габрово, като по този повод дава права на упълномощеното лице да
договаря само със себе си и при условията на чл. 38 от ЗЗД и като представител
на трети лица, както и я упълномощава да получи пълната покупно-продажна цена
за посочените по-горе имоти и пр., като във връзка с дадените й права
представлява пълномощника пред всички институции в страната.
Видно от представената скица № 540/27.07.2017 г., изд.
от Община Габрово, за имот №603 в кадастрален район 35 по плана на
новообразуваните имоти в землището на гр. Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв.
„Шенени", същият е с площ 511 кв.м., вид на територията: извън
строителните граници и начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих. От
представеното удостоверение ДО002654/02.08.2017 г. се установява, че данъчната
оценка на този имот е 5,75 лв.
Видно от представената скица № 541/27.07.2017 г., изд.
от Община Габрово, за новообразуван поземлен имот с №416 в кадастрален район 35
по плана на новообразуваните имоти в землището на град Габрово с ЕККАТЕ 14218,
местност кв. - „Шенени", същият е с площ 222,05 кв.м., с вид на територията:
извън строителните граници и начин на трайно ползване: нива. От представеното
удостоверение ДО002653/02.08.2017 г. се установява, че данъчната оценка на този
имот е 2,50 лв.
Видно от представената скица № 15-355936-26.07.2017
г., изд. от СГКК Габрово, за поземлен имот с идентификатор № 14218.897.6 по КК
и КР на гр. Габрово, същият е с площ 4 874 кв.м. с адрес: местност Шенини, с
трайно предназначение на територията земеделска, и начин на трайно ползване:
овощна градина. От представеното удостоверение ДО002650/02.08.2017 г. се
установява, че данъчната оценка на имота възлиза на 92,12 лв.
Видно от представената скица № 15-355946-26.07.2017
г., изд. от СГКК Габрово, на поземлен имот с идентификатор № 14218.95.34 по КК
и КР на гр. Габрово, същият е с площ 9985 кв. м. с трайно предназначение на
територията - земеделска и начин на трайно ползване: нива, с адрес: м. „Гръцка
поляна". От представеното удостоверение ДО002655/02.08.2017 г. се
установява, че данъчната оценка на този имот е 1091,86 лв.
От представения от ответницата С.Л. нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 43, т. І, рег. № 1239, нот.д. № 32/2015 г.
на нотариус Св. Василев, вх. рег. № 513 от 26.02.2015 г., акт № 65, т. ІІ, д.№
24, партиди 44524 на СВ, се установява, че на 26.02.2015 г. ищецът, действащ
чрез пълномощника си Н.П., е продал на Н.П. за сумата 5 500 лева поземлен
имот с идентификатор 14218.130.83 по КК и КР на гр. Габрово, м. „Гръцка
поляна”, с площ 16 003 кв.м., трайно предназначение на територията: горска,
начин на трайно ползване – широколистна гора.
По искане на ищеца по делото е допусната и изготвена
съдебно-оценъчна експертиза със задача да определи каква е пазарната цена на
всеки един от процесните недвижими имоти към датата на извършените продажби. От
заключението на вещото лице Р.Г. се установява следното:
Средната пазарна цена на продадените с нотариален акт
№1703, том 9, peг. №8168, дело №436/16.11.2016 г. на нотариус П.К. към
16.11.2016 г. е:
1. За имот с идентификатор №14218.35.603/№603 в
кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в землището на гр.
Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. „Шенени", с площ 511 кв.м., е 2299,50
лева.
2. За имот с идентификатор №14218.35.416 /№416 в
кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в землището на град
Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. „Шенени", с площ 222.05 кв.м., е
999,25 лева.
Средната пазарна цена на продадения с нотариален акт №
997, том 5, peг. №4137, дело №163/02.06.2016г. на нотариус П.К., поземлен имот
с Идентификатор № 14218.897.6 по КК и КР на гр. Габрово, с площ 4 874 кв.м. с
адрес: местност Шенини, с трайно предназначение на територията земеделска, и
начин на трайно ползване: овощна градина, е 21 933,00 лева.
Средната продажна цена на продадения с нотариален акт
№529, том ІІІ, peг. №2165, дело №65/22.03.2016г. на нотариус П.К., поземлен
имот с идентификатор № 14218.95.34 по КК и КР на гр. Габрово, с площ 9985 кв.
м. с трайно предназначение на територията - земеделска и начин на трайно
ползване: нива, е 3095,35 лева.
От изисканата и приложена преписка вх. № 1003/2017 г.
на РП – Габрово е видно, че същата е образувана по сигнал на Е.Ф. за това, че е
издал пълномощното за продажба на процесните по настоящото дело имоти, след
въвеждането му в заблуждение от ответницата С.Л.. С прокурорско постановление
от 04.10.2017 г. е отказано образуването на досъдебно производство за
престъпления по чл. 309 ал. 1 от НК и по чл. 212 ал. 1 от НК и преписката е
прекратена.
От изисканата и приложена по настоящото дело преписка
вх. № 1076/2017 г. на РП – Габрово се установява, че същата е образувана по
сигнал на С.Л. за това, че била изнудвана от Е.Ф. да му плати сумата
60 000 лева като цена на продадените от нея имоти. С прокурорско
постановление от 19.10.2017 г. е отказано образуването на досъдебно
производство за престъпления по чл. 144 ал. 3 от НК и по чл. 213а ал. 1 от НК и
преписката е прекратена.
В двете горецитирани прокурорски преписки се съдържа
копие от нотариален акт №1701, том 9, peг. №8166, дело №434/16.11.2016г. на
нотариус П.К., представен и с исковата молба. От същия се установява, че по
силата на издаденото й от ищеца пълномощно, ответницата Л. е продала на сина си
М.Л. още два недвижими земеделски имота, собственост на ищеца: Поземлен имот с
идентификатор №14218.130.509 по КК и КР на гр. Габрово, с площ 3035 кв. м., с
адрес местност Шенини и Поземлен имот с идентификатор №14218.95.157 по КК и КР
на гр. Габрово, с площ 7663 кв. м., с адрес: местност Шенини. Вписаната в
нотариалния акт продажна цена на двата имота е 203 лева.
Като писмено доказателство по делото е представено и
прието писмо от началник отдел "Статистически изследвания" - Габрово
до ответницата С.Л. с изх. № С-Г-ИЗ-156/22.06.2018 г. В същото се съдържа
информация за средните цени на сделките със земеделски земи в област Габрово,
като за процесната 2016 г. те са както следва: за гр. Габрово – 165 лв. за
земеделска земя и 110 лв. – за постоянно затревени площи.
По делото се събраха гласни доказателства, чрез
разпита на свидетеля М.П.И. – по искане на ищеца, и на свидетелите П.Б.К., С.Е.К.,
В.Н.Л. – поискани от ответниците С.Л. и М.Л..
Свидетелят М.И. обясни, че познава ищеца и ответницата
С.Л., тъй като били съседи в кв. Шенини. Присъствал на уговорката за продажба
на имоти преди две години. Ставало въпрос за продажба на една гора, намираща се
между селата Поповци и Пецевци. Ищецът се съгласил да я продаде за сумата от
1700 лв., но сделката не се осъществила. Впоследствие ищецът казал на
свидетеля, че ответницата Л. дошла и му казала да се маха от къщата в Шенини.
Свидетелят П.К. работи като нотариус и е извършил заверката
на процесното генерално пълномощно, издадено от ищеца. Обясни, че по негови
спомени в деня на заверката ищецът го болели краката. Ответницата С.Л. дошла
сама в нотариалната кантора и каза, че водела ищеца да й даде пълномощно на нея
за продажба на наследствените му имоти, като казала на нотариуса, че са се
разбрали тя да ги купи. Ответницата обяснила на свидетеля какво трябва да е
съдържанието на пълномощното и то било изготвено в нотариалната кантора. Самото
упълномощаване станало пред кантората, като ищецът седял в лек автомобил.
Прочел пълномощното и се подписал лично, като свидетелят заяви, че нямало
никакви признаци да е повлиян от алкохол или неадекватен. Освен от ответницата,
ищецът бил придружаван от нейния съпруг.
Свидетелят Веско Л., съпруг на ответницата С.Л.,
заяви, че се познават с ищеца от деца, като са съседи в кв. Шенини. Потвърди,
че действително заедно със съпругата си имали намерение да купуват гора в
землището на с. Поповци, но се отказали. Впоследствие ищецът им казал, че има и
други земи, на които не може да „оправи документите”. Предложил да даде на
ответницата тези документи, с които разполага, тя да се снабди с необходимите
за продажба документи, след което да продаде имотите, а на него да даде сумата
3000 лева. За снабдяването с необходимите документи на ответницата била
необходима около една година. Свидетелят закарал с лек автомобил ищеца до
нотариус Коев, за да подпише необходимото пълномощно на съпругата му. По това
време ищецът бил трудноподвижен и не могъл да слезе от автомобила. Затова
подписал пълномощното в колата, в присъствието на нотариуса.
През м. септември - октомври 2016 г. свидетелят и
ответницата Л. дали на свидетеля 3000 лева. За плащането им не била съставена
разписка.
От показанията на свидетеля С.К. се установява, че
същият работи като таксиметров шофьор, а ответницата Л. му е редовен клиент от
години. Много пъти я возил до кв. Шенини, а веднъж превозил до там и две жени
от Община Габрово. Ответницата му споделила, че ще „взема имота”, до който
пътували.
При така установените факти, съдът достига до следните
правни изводи:
Предявени са, в условията на обективно евентуално
съединяване искове с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 42 ал. 2 ЗЗД, чл.
26 ал. 1 пр. 3-то във вр. с чл. 40 от ЗЗД и чл. 27,
вр. чл. 29
вр. чл. 44 от ЗЗД.
Съдът намира, че предявените искове следва да бъдат разгледани
в последователността, произтичаща от закона и твърденията в исковата молба,
като първоначално се изследва въпроса налице ли е редовно упълномощаване, въз
основа на което съдът следва да се произнесе по исковете за обявяване
нищожността на процесните сделки като сключени от лице, действало без
представителна власт и оттам – поради липса на съгласие. На второ място следва
да бъдат разгледани твърденията за издаване на пълномощното поради въвеждане на
ищеца в заблуждение и предявения искът за унищожаване поради измама на издаденото
от него пълномощно с peг. № 1804/09.032016г. за заверка на подпис на нотариус П.К.,
както и обусловените от уважаването на този иск искове за обявяване нищожността
на договорите за покупко-продажба на имоти, сключени от представител,
легитимирал се с горното пълномощно. На последно място, при установяване
валидността на упълномощоването, съдът следва да се произнесе по исковете за
обявяване нищожността на сделките за продажба като противоречащи на добрите
нрави, поради сключването им от пълномощника във вреда на представлявания ищец.
По предявените искове съдът намира следното:
I. По исковете с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр.
с чл. 42 ал. 2 ЗЗД против ответника М.В.Л. за обявяване нищожността на договори
за покупко-продажба на недвижими имоти, сключени с нотариален акт №1703, том 9,
peг. №8168, дело №436/16.11.206г, на нотариус П.К., нотариален акт №997, том 5,
peг. №4137, дело №163/02.06.2016г.на нотариус П.К., и против ответниците И.Г.Х.
и Г.Г.А. за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен с нотариален акт №529, том 2, peг №2165, дело №65/2203.2016г. на
нотариус П.К., поради сключването на същите от лице, действало без
представителна власт – С.М.Л.. Исковете са неоснователни.
Не отговарят на действителното положение изложените в
исковата молба твърдения, че ответницата С.Л., действала при изповядване на
сделките като представител на ищеца-собственик не е разполагала с
представителна власт за извършените разпоредителни действия. Напротив, тя е
разполагала с такава по силата на издаденото й от него генерално пълномощно с
нотариална заверка на подписа peг. № 1804/09.03.2016 г., съгласно което ищецът
я упълномощава от негово име и за негова сметка да се разпорежда, включително и
да продаде, неговите наследствени земеделски земи и гори, овощни градини и ниви,
находящи се в България. Съгласно т. 1 от ТР №5/2014г. от 12.12.2016г. на ОСГТК
на ВКС за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 от ЗЗД за валидно
разпореждане с имущества на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в
пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да
извършва разпореждане от негово име, като не е необходимо в пълномощното да се
посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на
разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена/стойност/ и пр.,
нито лице, в полза, на което да се извърши разпореждане; обемът и ограниченията
на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се
определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. В конкретния
случай при извършване на упълномощаването тези условия са спазени, като ищецът
е бил дееспособен, разбирал е свойството и значението на извършеното от него
действие и е изразил правно валидна воля да се отчуждят всички притежавани от
него недвижими имоти, в това число и процесните такива. Доказателства за
противното не се представиха от страна на ищеца. При това положение се налага
извод за неоснователност на така предявените главни искове, по отношение на
липсата на съгласие, произтичащо от липсата на представителна власт на
пълномощника.
ІІ. По отношение на иска за унищожаване поради измама
на издаденото от ищеца пълномощно в полза на ответницата С.Л.: Искът е
неоснователен. От страна на ищеца не се представиха никакви доказателства за
въвеждането му в заблуждение при издаване на пълномощното. Такива не се
съдържат в приложените по делото прокурорски преписки, по които не са
установени данни за извършена измама. Такива данни не изнесе и свидетелят М.И.,
който не е присъствал на разговор по повод извършеното упълномощаване, а само
на такъв, проведен във връзка с неосъществена продажба на гора, собственост на
ищеца.
От представения нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 43, т. І, рег. № 1239, нот.д. № 32/2015 г. на нотариус Св.
Василев, е видно, че притежавания от ищеца горски имот е продаден на 26.02.2015
г., чрез друг пълномощник. Следователно, опровергават се твърденията в исковата
молба, че ищецът е мотивиран от ответницата Л. да подпише пълномощното на
09.03.2016 г. под предлог, че същото касае само тази негова гора. Тези
твърдения, касаещи въвеждането на ищеца в заблуждение, се опровергават и от
показанията на св. П.К., който в качеството си на нотариус е удостоверил
подписа на ищеца върху пълномощното и пред съда обясни, че преди подписването
му ищецът се е запознал със съдържанието му, съгласил се е с него и
пълномощното отразява действителната му воля, при което не е имало признаци
разсъдъкът му да е засегнат по какъвто и да било начин.
При тези съображения предявеният иск за унищожаване на
пълномощното поради измама се явява неоснователен, като неоснователни се явяват
и съединените с него искове за обявяване нищожността на договорите за
покупко-продажба на имоти, сключени от представител, легитимирал се с
издаденото пълномощно.
ІІІ. По отношение исковете за обявяване нищожността на
същите сделки като противоречащи на добрите нрави поради сключването им от
пълномощника във вреда на представлявания ищец: Ищецът основава исковете си на
твърденията, че сключените процесни договори за покупко-продажба накърняват
добрите нрави, тъй като имотите са продадени на значително
по-ниски цени от действителните им, пазарни такива, а пълномощникът е договарял
във вреда на представлявания, т.е. ищеца.
Противоречието с добрите нрави като основание за
нищожност на правните сделки е последица от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД, съгласно
която страните могат свободно да определят съдържанието на договорите,
доколкото това съдържание не противоречи на закона и на добрите нрави. Нарушение
на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престациите, като съдебната
практика приема, че в такъв случай сключената сделка е нищожна поради
нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и
представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес
на представлявания. Неморално е пълномощникът да уговаря в голяма степен
по-ниска стойност на наемната цена на имоти, макар наличието на пълномощно от
собственика на имотите да сключи сделката да е с уговорката „на цена, каквато
намери за добре". В постановеното решение № 934/09 от 13.09.2010
г. по гр.д. № 3657/2008 г. на ВКС, ІV ГО, е прието,
че във всички случаи представителят следва да действа при
сключването на договора в интерес, а не във вреда на представлявания,
включително и когато договаря сам със себе си. Приложното поле на защитата
с иска по чл. 40 ЗЗД са именно действията на пълномощника в рамките
на представителната власт, а не тези извън нея. На представителната власт, като
непритезателно право, от една страна съответства правно задължение на
представлявания да търпи в своята правна сфера правните последици от действията
на представителя, а от друга страна съответства задължението на представителя
да се ръководи изключително от интересите на упълномощителя, тъй като
„представителството по правило обслужва интересите на представлявания“. В ТР №
5/12.12.2016 г. по т.д № 5/2014 г. на ОСГТК се подчерта и установеното в
доктрината и практиката на ВКС разбиране, че при разпоредителна сделка
пълномощникът не пренася чужда воля, а изразява своята, като договаря.
Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие,
израз на овластяването да се уговаря обвързващо, поради това и именно за да
защити упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на
пълномощника, законодателят е установил недействителността по чл. 40 ЗЗД.
Ето защо, когато уговаряне на цена е предоставено на пълномощника, без да се
изключва случая на договаряне със себе си, от значение за отговорността му
по чл. 40 ЗЗД е доколко уговореното е в интерес на представлявания.
Щом като в
случая по делото пълномощното е само за продажба и пълномощникът е овластен да
определи цената, то ясно е, че от значение за интереса на упълномощителя ще е
еквивалентноста на престациите при възмездната сделка, интересът и изгодата от
нея за последния, както и всички други обстоятелства, изяснени в практиката на
ВКС относно фактическия състав на „споразумяване във вреда на представлявания“
по смисъла на чл. 40 ЗЗД и свързаната с този институт
недействителност. За недействителността по чл. 40 ЗЗД са релевантни
увреждането на представлявания, недобросъвестността на представителя и на
насрещната страна по договора и тя ще намери приложение, когато договорът е
сключен в рамките на представителната власт. Драстичното разминаване между
уговорената и действителната цена на продавания имот определя сделката като
сключена при тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави
по смисъла на чл. 26 ал.1 от ЗЗД, обуславящо нейната относителна
недействителност.
Задължението на представителя да действа в интерес на
упълномощителя е основен принцип в института на доброволното
представителство. Всяко действие в отклонение на този принцип е противно
на интереса на представлявания, следователно го уврежда. Когато това е
сторено в съгласие с другата страна, налице е
хипотезата на на чл. 40 от ЗЗД. Преценката за наличието на
увреждането се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен
случай, но във всички случаи - към момента на сключване на договора.
Неадекватността на престациите по договора не е единствен признак за
увреждането на интереса на представлявания/ Решение № 117 от 12.07.2017г. на
ВКС по гр. д. № 5654/2015г., IV г. о., ГК и цитираното в него решение № 841/19.01.2010г.
по гр. дело № 3530/2008г. на IV-то гр. отд. на ВКС/, а увреждането може да има
различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия,
съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на
упълномощителя е неоправдано обременено или когато предоставените на
упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт. Преценката за намерението за увреждане се извършва
въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен
договорът с третото лице - обяснимо е представляваният да не разполага с преки
доказателства за сговор между пълномощника си и третото лице, поради което
наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с косвени
доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за
увреждане.
По първия обективен елемент на фактическия състав на
недействителостта по чл.40 ЗЗД - увреждането на ищеца, съдът приема
следното: Налице е съществено разминаване между продажните цени на процесните
имоти, продадени от пълномощника на ищеца С.Л. и техните действителни, пазарни
цени, посочени в заключението на изготвената по делото експертиза, а именно:
І. По нотариален акт №1703, том 9, peг. №8168, дело
№436/16.11.2016г. на нотариус П.К.:
1. Имот с идентификатор №14218.35.603/№603 в
кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в землището на гр.
Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. „Шенени", с площ 511 кв.м. и имот с
идентификатор №14218.35.416 /№416 в кадастрален район 35 по плана на
новообразуваните имоти в землището на град Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв.
„Шенени", с площ 222.05 кв.м., са продадени от ответницата-пълномощник на
нейния син – ответника М.Л. на обща цена 100 лева. Данъчната оценка на двата
имота е 201,19 лв., а съгласно заключението на вещото лице стойността на първия
имот към момента на изповядване на сделката е 2 299,50 лева, а на втория имот е
999,25 лева.
ІІ. По нотариален акт № 997, том 5, peг. №4137, дело
№163/02.06.2016г. на нотариус П.К.: Поземлен имот с Идентификатор № 14218.897.6
по КК и КР на гр. Габрово, с площ 4 874 кв.м. е продаден от
ответницата-пълномощник на нейния син – ответника М.Л. на цена от 100 лева.
Данъчната оценка на имота е 92,12 лв., а съгласно заключението на вещото лице
стойността му към момента на изповядване на сделката е 21 933,00 лева.
ІІІ. По нотариален акт №529, том ІІІ, peг. №2165, дело
№65/22.03.2016г. на нотариус П.К.: Поземлен имот с идентификатор № 14218.95.34
по КК и КР на гр. Габрово, с площ 9 985 кв. м., е продаден от пълномощника на
ответниците И.Х. и Г.А. на цена 1 100,00
лева, при данъчна оценка на имота 1091,86 лева. Действителната пазарна
стойност на имота към датата на продажбата му е определена от вещото лице в
размер на 3095,35 лева.
Преди всичко съдът следва да изтъкне, че приема
заключението на вещото лице за компетентно и обективно изготвено, поради което
и напълно кредитира определените с него действителни пазарни цени на процесните
имоти, въпреки възраженията на ответниците в тази връзка. Обективността и
компететентността на вещото лице Р.Г. не се поставят под съмнение. В
заключението си експертът подробно е изложил факторите, които е взел предвид
при определяне стойността на имотите: местоположение и характеристика на
района, транспортна достъпност, екологична обстановка, състоянието на пазара на
недвижимите имоти, стопанисване на имота. За определяне цените на имотите е
използван метода на пазарните аналози, като са почерпени данни от агенции за
недвижими имоти в гр. Габрово. В съдебно заседание вещото лице защити
заключението си, като показа много добро познание на конкретните имоти и
състоянието на пазар на имоти в област Габрово. Вещото лице посочи пред съда и
страните един факт, който съдът намира за ноторно известен и съобщи на страните
при излагане на мотивите си за отхвърляне на искането за повторна оценъчна
експертиза - обстоятелството, че в много голям брой случаи посочените в
нотариалните актове цени на сделките не отговарят както на пазарната стойност,
така и на действително заплатените от страните по тези сделки цени. В този
смисъл, посочването на осреднена стойност единствено на базата на вписаните
цени в нотариалните актове за продажба на имоти в кв. „Шенени” би довело до заключение,
което не би държало сметка за действителното пазарно положение, нито за
особеностите на конкретните имоти, и затова би се явило подвеждащо за страните
и съда, каквото се явява например представената статистическа справка за
средните пазарни цени. Съдът счита, че като е взело предвид всички гореизложени
фактори, заключението на вещото лице е дало верен и безпристрастен отговор на
поставените му задачи, поради което е годно да послужи за основа на правните
изводи в настоящото решение. Този извод се подкрепя, по аргумент за противното,
и от доводите на ответниците С.Л. и М.Л., обективирани и в показанията на
свидетеля Веско Л., състоящи се в наличието на уговорка между упълномощения и
упълномощителя за изплащане на сумата 3000 лева като продажна цена на имотите,
предмет на упълномощителната сделка. Вярно е, че в същата се включват и
имотите, предмет на продажба с нотариален акт №1701, том 9, peг. №8166, дело
№434/16.11.2016г. на нотариус П.К., продадени от пълномощника на ответника М.Л.
за сумата 203 лева. Но дори и така общата цена на всички продадени от
пълномощника С.Л. имоти на ищеца възлиза на 1 503,00 лева – според вписаните в
съставените нотариални актове цени. Тази сума е два пъти по-ниска от цената,
която самата ответница-пълномощник признава, че е получила за тях – при
положение, че твърди предаването й на ищеца-собственик. От това следва изводът,
че вписаните в нотариалните актове цени на имотите не отговарят на действително
заплатените такива, а следователно не отговарят и на действителните техни цени,
уговорени между ответницата-пълномощник и всеки от купувачите. Разминаването
между договерените в нотариалните актове цени и действителните пазарни
цени на продаваните имоти не е от пренебрежим порядък, а се изразява в
пъти: За имоти с идентификатор №14218.35.603/№603 и с идентификатор
№14218.35.416 /№416 уговорената обща цена е почти 33 пъти по-ниска от
действителната, като дори пазарната цена на по-евтиния имот №416 е десет пъти
по-висока от общата цена на двата имота, вписана в нотариалния акт.
За имот с идентификатор № 14218.897.6 по КК и КР на
гр. Габрово вписаната в нотариалния акт цена е почти 23 пъти по-ниска от
действителната пазарна цена, а за имот с идентификатор № 14218.95.34 по КК и КР
на гр. Габрово тя е почти три пъти по-ниска от действителната пазарна цена. При
това положение следва да се направи извод за наличие на увреждане на
ищеца-упъломощител и действия на пълномощника в противоречие с добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД,
обуславящи нищожност на сделките.
С оглед признанието на пълномощника Л. за действително
уговорена между нея и ищеца по-висока цена за продаваните имоти, съдът достига
до извод, че страните – пълномощник на продавача и купувачите по всяка една от
трите сделки са били недобросъвестни, като и двете страни са знаели за факта на
увреждане на ищеца. В две от трите сделки ответницата Л. е действала като
пълномощник и на продавача и на купувача-нейн син. От друга страна, ответниците
Г.А. и И.Х. се занимават професионално с обработка на земеделска земя, което
означава, че са запознати с нейните пазарни цени. По въпроса за предаването на
получената сума от 3000 лева съдът приема това твърдение на ответниците М.Л. и С.Л.
за недоказано, тъй като сведения за него се съдържат единствено в показанията
на свидетеля Веско Л., който обаче е в родствени отношение с тези ответници и е
заинтересован от изхода на делото. Следователно по делото не се доказа, че
ищецът е получил каквито и да било парични средства от извършените от неговия
пълномощник продажби.
При така извършената преценка на доказателствената
съвкупност се налага извод, че по делото се доказани двете кумулативни
предпоставки на недействителността по чл.40 ЗЗД - договорите, сключени от
(чрез) представителя и насрещните страни по тях са във вреда на представлявания
ищец, и наличието на "споразумяване" между представителя и
насрещните страни по договорите за увреждането на представлявания, свеждащ се
до недобросъвестност на представителя и насрещните страни по договорите относно
увреждането на представлявания ищец. Затова евентуалните искове за обявяване на
недействителността на процесните сделки по чл. 40 ЗЗД са основателни и следва
да се уважат в цялост.
При този изход на делото основателни се явяват
претенциите на ищеца за заплащане на направените от него разноски във връзка с
настоящото производство, както следва: внесена д.т. в размер на 55,78 лв.,
такса вписване – 10 лв., такси за издаване на съдебни удостоверение – 25 лв.,
такси за издаване на скици от СГКК – 200 лв., такса за издаване на скици от
Община Габрово – 180 лв., такси за издаване на удостоверения за данъчна оценка
– 90 лв., такса за издаване на удостоверение за родствени връзки – 5 лв.,
депозит за възнаграждение на вещо лице – 250 лв., адвокатско възнаграждение –
1500 лева – общо 2315,78 лева. От тази сума, съобразно цената на предявените
срещу тях искове, ответникът М.Л. следва да заплати на ищеца разноски в общ размер
на 1120,68 лева, от които 55,78 лв. д.т., 164,90 лв. - други разноски /за
удостоверения, вписвания и др. изброени по-горе/, както и 900 лева адвокатско
възнаграждение за трите обективно съединени иска. Ответниците Г.А. и И.Х. ще
бъдат осъдени да заплатят на ищеца солидарно разноски в общ размер на 895,10
лева, от които 595,10 лв. – направени разноски от ищеца /извън адв. хонорар/ и 300
лв. - адвокатско възнаграждение. Останалите 300 лв., представляващи възнаграждение
за предявения срещу ответницата С.Л. иск, остават в тежест на ищцовата страна.
Ответниците са направили възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на ищеца, което съдът счита за неоснователно, тъй
като делото е заведено за признаване за нищожността на четири отделни сделки за
четири имота, което обуславя наличието на общо четири отделни интереса, а
отделно е предявен иск за унищожаване на пълномощно. Общото възнаграждение за
всеки от исковете не надвишава трикратния размер по чл. 7 ал. 2 т. 2 от Наредба
№ 1/04 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Същевременно съдът констатира, че при завеждане на
делото ищецът не е заплатил дължимата държавна такса в пълен размер. По всеки
от предявените искове се дължи д.т. в размер на 50 лв. – общо 250 лева, а от
ищеца са заплатени само 55,78 лв. Затова съдът ще съдът ще постанови от
ответника М.Л. да бъде принудително събрана разликата от 94,22 лева съразмерно
на уважените срещу него два иска, а от ответниците И.Х. и Г. Ангелов – сумата
от 50 лв. за предявения срещу тях иск. Ищецът ще бъде осъден да заплати сумата
50 лв., представляваща д.т. за предявения срещу ответницата С.Л. иск.
Поради отхвърлянето на предявения срещу ответницата Л.
иск ищецът ще бъде осъден да й заплати направените разноски в размер на 930
лева, от които – 900 лв. адвокатско възнаграждение и 30 лв. депозит за
призоваване на свидетел.
Останалите направени от ответниците разноски остават в
тяхна тежест.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, с адрес гр.
Габрово, кв. „Шенени”, ул. „Стрежера”, с пълномощник адвокат И.С., искове с
правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 42 ал. 2 ЗЗД, против М.В.Л., ЕГН: **********,
с адрес *** - за обявяване нищожността на договори за покупко-продажба на
недвижими имоти, сключени с нотариален акт №1703, том 9, peг. №8168, дело
№436/16.11.206г, на нотариус П.К., вписан с вх. №3670от 16.11.2016г., акт116,
том 10, дело 2083, *********,55446 в СВ, нотариален акт №997, том 5, peг.
№4137, дело №163/02.06.2016г.на нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от
02.06.2016г., акт №8, том V, дело №875, ПП11907 в СВ, и против И.Г.Х., ЕГН:**********,
с адрес ***, и Г.Г.А., ЕГН: **********, с адрес *** - за обявяване нищожността
на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт №529,
том 2, peг №2165, дело №65/2203.2016г. на нотариус П.К., вписан в службата по
вписвания с вх. № 746 ог 22.03.2016 г. акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195,
поради сключването на същите от лице, действало без представителна власт – С.М.Л.,
като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, с адрес гр.
Габрово, кв. „Шенени”, ул. „Стрежера”, с пълномощник адвокат И.С., против С.М.Л.,
ЕГН: **********, с адрес ***, иск с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл.
42 ал. 2 ЗЗД за унищожаване на издадено поради измама от ищеца пълномощно с
peг. № 1804/09.032016г. за заверка на подписа и с peг. № 1805 том. I, акт 3 за
заверка на съдържание на нотариус П.К., е с правно основание чл. 27,
вр. чл. 29
вр. чл. 44 от ЗЗД,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, с адрес гр.
Габрово, кв. „Шенени”, ул. „Стрежера”, с пълномощник адвокат И.С., искове с
правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 42 ал. 2 ЗЗД, против М.В.Л., ЕГН: **********,
с адрес *** - за обявяване нищожността на договори за покупко-продажба на
недвижими имоти, сключени с нотариален акт №1703, том 9, peг. №8168, дело
№436/16.11.206г, на нотариус П.К., вписан с вх. №3670от 16.11.2016г., акт116,
том 10, дело 2083, *********,55446 в СВ, нотариален акт №997, том 5, peг.
№4137, дело №163/02.06.2016г.на нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от
02.06.2016г., акт №8, том V, дело №875, ПП11907 в СВ, и против И.Г.Х., ЕГН:**********,
с адрес ***, и Г.Г.А., ЕГН: **********, с адрес *** - за обявяване нищожността
на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт №529,
том 2, peг №2165, дело №65/2203.2016г. на нотариус П.К., вписан в службата по
вписвания с вх. № 746 ог 22.03.2016 г. акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195,
поради сключването на същите от лице, действало без представителна власт – С.М.Л.,
като НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОБЯВЯВА ЗА
НИЩОЖНИ, на осн. чл.26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 40 от ЗЗД /поради
накърняване на добрите нрави и сключени във вреда на представлявания/, договори
за покупко-продажба на недвижими имоти, сключени с нотариален акт №1703, том 9,
peг. №8168, дело №436/16.11.2016г. на нотариус П.К., вписан с вх. №3670 от
16.11.2016 г., акт 116, том 10, дело 2083, № ПП55445,55446 на СВ Габрово, с
който С.М.Л., ЕГН: **********, в качествата си едновременно на пълномощник на
ищеца-продавач Е.Ф.Ф., ЕГН: ********** и на ответника-купувач М.В.Л., е продала
на М.В.Л., ЕГН: **********, следните недвижими имоти по кадастралната карта на
гр. Габрово, собственост на ищеца Е.Ф.Ф., ЕГН: **********:
1. Новообразуван поземлен имот с идентификатор
№14218.35.603/№603 в кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в
землището на гр. Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. „Шенени", одобрен
със заповед №340/06.10.2004г. на Областният управител на обл.Габрово на площ
511 кв.м. с вид на територията: извън строителните граници и начин на трайно
ползване: за земеделски труд и отдих, при съседи: поземлен имот с идентификатор
№14218.35.549 - стопанисва общината, поземлен имот с идентификатор
№14218.35.597 на С.Р.Л., поземлен имот с идентификатор №14218.35.413 -
стопанисва общината, поземлен имот с идентификатор №14218.35.414 на Г.И.Г.,
поземлен имот с идентификатор №14218.35.413 на В.В.Л.
2. Новообразуван поземлен имот с идентификатор
№14218.35.416 /№416 в кадастрален район 35 по плана на новообразуваните имоти в
землището на град Габрово с ЕККАТЕ 14218, местност кв. - „Шенени" одобрен
със заповед №340/06.10.2004г. на Областният управител на Област Габрово на площ
222.05 кв.м., с вид на територията извън строителните граници и начин на трайно
ползване: нива, при съседи поземлен имот с идентификатор №14218.35.415 на И.С.М.,
поземлен имот с идентификатор №14218.35.418 на М.Ц.Ц..
ОБЯВЯВА ЗА
НИЩОЖЕН, на осн. чл.26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 40 от ЗЗД /поради накърняване на добрите нрави и сключен във
вреда на представлявания/, договор за покупко-продажба на недвижим имот,
сключени с нотариален акт № 997, том 5, peг. №4137, дело №163/02.06.2016г. на
нотариус П.К., вписан с вх. №1620 от 02.06.2016 г., акт №8, том V, дело №875, №
ПП 11907 в СВ, по силата на който С.М.Л., ЕГН: **********, в качествата си
едновременно на пълномощник на ищеца-продавач Е.Ф.Ф., ЕГН: ********** и на
ответника-купувач М.В.Л., е продала на М.В.Л., ЕГН: **********, следния недвижим
имоти по кадастралната карта на гр. Габрово, собственост на Е.Ф.Ф., ЕГН: **********:
Поземлен имот с Идентификатор № 14218.897.6 по КК и КР на гр. Габрово, одобрена
със заповед №РД-18-64/26.10.2007 г. на Началника на СГКК-Габрово, на площ 4 874
кв.м. с адрес: местност Шенини, с трайно предназначение на територията
земеделска, и начин на трайно ползване: овощна градина, при граници и съседи:
ПИ №14218.95.444, ПИ №14218.897.2, ПИ №14218.432.502, ПИ №14218.897.10, ПИ
№14218.431.75, ПИ №14218.431.62, ПИ №14218.431.61, ПИ №14218.431.60, ПИ
№14218.431.59, ПИ №14218.431.58, ПИ №14218.897.7.
ОБЯВЯВА ЗА
НИЩОЖЕН, на осн. чл.26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 40 от ЗЗД /поради
накърняване на добрите нрави и сключен във вреда на представлявания/, договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с нотариален акт №529, том ІІІ, peг. №2165, дело №65/22.03.2016г. на нотариус П.К.,
вписан в СВ с вх. № 764 от 22.03.2016г., акт. №171, том 2, дело №382, ПК 51195,
по силата на който С.М.Л., ЕГН: **********, в качеството си на пълномощник на
ищеца-продавач Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, е продала на ответниците И.Г.Х., ЕГН:**********,
с адрес ***, и Г.Г.А., ЕГН: **********, с адрес ***, следния недвижим имот:
поземлен имот с идентификатор № 14218.95.34 по КК и КР на гр. Габрово, одобрени
със заповед № РД-16-64/26.10.2007г. на Изпълнителен директор на АГКК на площ
9985 кв. м. с трайно предназначение на територията - земеделска и начин на
трайно ползване: нива, с адрес: град Габрово, п.к.5300, местност „ГРЪЦКА
ПОЛЯНА" с номер по предходен план: квартал: 0/нула/, при граници: ПИ
№14218.95.183, ПИ №14218.130.523, ПИ .№14218.437.49, ПИ №14218.437.505, ПИ
№14218.95.35, ПИ №14218.95.30, ПИ №14218.130.84.
ОСЪЖДА М.В.Л., ЕГН: **********, с адрес ***, да заплати на Е.Ф.Ф.,
ЕГН: **********, с адрес гр. Габрово, кв. „Шенени”, ул. „Стрежера”, направените
разноски по делото в общ размер на 1120,68
лева, на осн. чл. 78. ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА И.Г.Х., ЕГН:**********, с адрес ***, и Г.Г.А., ЕГН: **********,
с адрес ***, да заплатят солидарно
на Е.Ф.Ф.,
ЕГН: **********, с адрес гр. Габрово, кв. „Шенени”, ул. „Стрежера”, направените
разноски по делото в общ размер на 895,10
лева, на осн. чл. 78. ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, с адрес гр. Габрово, кв.
„Шенени”, ул. „Стрежера”, да заплати
на С.М.Л., ЕГН: **********, с адрес ***, направените разноски по делото в общ размер на
930,00 лева, на осн. чл. 78 ал. 3 от ГПК.
ОСЪЖДА Е.Ф.Ф., ЕГН: **********, с адрес гр. Габрово, кв.
„Шенени”, ул. „Стрежера”, да заплати
по сметка на
Габровски районен съд държавна такса в размер на 50,00 лева, на осн. чл. 77 от ГПК във вр. с чл. 72, ал. 1, изр. 1 ГПК и чл. 1 от ТДТГПК.
ОСЪЖДА
М.В.Л., ЕГН: **********, с адрес ***, да заплати по сметка на
Габровски районен съд държавна такса в размер на 94,22 лева, на осн. чл. 77 от ГПК във вр. с чл. 72, ал. 1, изр. 1 ГПК и чл. 1 от ТДТГПК.
ОСЪЖДА И.Г.Х.,
ЕГН:**********, с адрес ***, и Г.Г.А., ЕГН: **********, с адрес ***, да заплатят солидарно по сметка на Габровски
районен съд държавна такса в размер на 50,00 лева, на осн. чл. 77 от ГПК във вр. с чл. 72, ал. 1, изр. 1 ГПК и чл. 1 от ТДТГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен
съд Габрово в двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: