Решение по дело №1962/2021 на Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№

гр. Варна, 04.01.2022г.

В  ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, XXVс.  в  публично съдебно заседание на  петнадесети декември  две хиляди двадесет и първа    година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: КАМЕЛИЯ ВАСИЛЕВА

при участието на секретаря Елица Трифонова след като разгледа докладваното от съдията  гр. дело №1962 по описа за 2021 година,   за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са в обективно кумулативно съединение искове с правно основание чл.17, ал.1 ЗЗД и чл.87,ал.3 ЗЗД от К.Д.И. срещу „А.И.“ ЕООД за прогласяване привидността на договор за покупко-продажба от 16.06.**., обективиран в НА №**, том I, рег.№**, дело №101/**. на нот. №561-Ивелина Обретенова, вписан в СВ под акт №**, том **, дело №**, вх.рег.№12895/16.06.**.  като се обяви прикрития с него и действително сключения между същите страни договор за прехвърляне на един кв.м. ид.ч. от ПИ №** срещу задължение за проектиране, изграждане и въвеждане в експлоатация на жилищна сграда в ПИ №** съгласно условията на предварителен договор от 01.06.**. и за разваляне на договора  за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за проектиране, строителство и въвеждане в експлоатация на сграда поради неизпълнение.

         В исковата молба се излага, че ищцата е продала на ответното дружество един кв.м. ид.ч. от ПИ №** с договор за покупко-продажба от 16.06.**., обективиран в НА №**, том I, рег.№**, дело №101/**. на нот. №561-Ивелина Обретенова, вписан в СВ под акт №*, том *, дело №*, вх.рег.№12895/16.06.**.  срещу продажна цена от 50 лева, която съгласно договора е била платена от купувача в деня на подписване на договора. Продажбата по договора била извършена в изпълнение на сключен между ищцата и ответника на 01.06.**. предварителен договор за учредяване право на строеж, за покупко-продажба на ид.ч. срещу задължение за извършване на строителство и придобиване право на собственост върху отделни обекти в новопостроена сграда. С този договор били уговорени условията за бъдещото застрояване на имота. Дружеството-изпълнител се задължило срещу получаване собствеността върху 73 % от РЗП на бъдещата сграда и припадащите се ид.ч. от поземления имот и от общите части на сградата, със свои сили, средства, труд и материали, да извърши всички необходими действия с оглед обезпечаването на всички документи по изработването, съгласуването и одобряването на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж за построяване на новата сграда. Задължило се още да финансира изцяло и да извърши всички необходими фактически и правни действия за изготвянето и издаването на нужната документация, проекти и разрешения, както и да извърши цялостното строителство на сграда в имота, включително на самостоятелни обекти в нея, предназначени за възложителя/ 27 % от РЗП на сградата/, в завършен вид според договора. Задължило се стриктно да следи за качественото изпълнение на СМР съгласно одобрените инвестиционни проекти и при спазването на правилата нормите за тяхното извършване, както и на законовите и подзаконовите нормативни актове, включително да въведе строежа в експлоатация, при спазване на показателите, съгласно изработения и влязъл в сила ПУП-ПРЗ и снабдяване на сградата с разрешение за ползване. Сочи се, че предварителният договор съдържа изрични уговорки, че възложителят няма задължение да участва в проектирането и строителството на сградата пряко или косвено със свои труд и средства, а неговият принос в строежа се изчерпва със задълженията му да учреди на изпълнителя право на строеж за конкретни самостоятелни обекти на собственост и да му прехвърли ид.ч. от земята, срещу което ще получи като обезщетение без да заплаща цена за това 27 % РЗП от бъдещата сграда. Съгласно чл.3 от предварителния договор страните са уговорили, че прехвърлянето на 1 кв.м. ид.ч. от недвижимия имот се прави само за целите на договора и в случай, че по вина на изпълнителя не се стигне до взаимно учредяване на право на строеж за конкретни индивидуални обекти на собственост, той дължи връщане на възложителя на тази 1 кв.м. ид.ч. в срок до три дни от прекратяването /развалянето на договора. Съгласно чл.31,ал.2 от договора при неизпълнение на задължението на изпълнителя по чл.19,ал.1 за изготвяне на идеен и технически проект на  сградата и внасянето им за одобрение/съгласуване в 8 месечен срок от подписването му и за снабдяване с разрешение за строеж, възложителят има право да прекрати едностранно договора, като в този случай възложителят връща прехвърлената ид.ч. от имота. От клаузите на чл.2, чл.3 и чл.31,ал.2 от предварителния договор пряко следвало, че процесният договор е привиден в частта му за прехвърляне на 1 кв.м. ид.ч. срещу цена от 50 лева и прикрива действителното съглашение на страните за прехвърлянето на тази ид.ч. срещу задълженията на дружеството –изпълнител по предварителния договор от 01.06.**. за изграждането на сграда и въвеждането  й в експлоатация, както и изрично било записано и в титулната част на предварителния договор. В него били уговорени условията и сроковете за изготвянето и одобряването на строителни книжа, за самото изграждане на сградата и въвеждането й в експлоатация. Съгласно чл.19,ал.1 от договора изпълнителят се задължил в срок от 8 месеца от подписването на договора или до края на месец януари 2021г. да подготви/изработи/ идеен и технически проект за  сградата и да входира всички необходими документи , както и да се снабди с разрешение за строеж на бъдещата сграда. Или в срок до 31.01.2021г. следвало да изготви инвестиционен проект и да го внесе за съгласуване и одобрение, с оглед снабдяване с разрешение за строеж. Съгласно чл.12 от договора изпълнителят се задължил да съгласува с възложителя проектите във всички фази на проектиране преди тяхното внасяне за одобрение от компетентните органи. Съгласно чл.9 от договора след изготвяне на идейния проект в 14 дневен срок от уведомяването и предоставянето му на възложителя, страните следвал ода подпишат анекс към договора, в който да конкретизират обектите, които избират измежду всички предвидени за изграждане в сградата самостоятелни обекти, а  на основание чл.21, въз основа на одобрените инвестиционни проекти и издаденото разрешение за строеж, страните следвало взаимно да си учредят право на строеж за конкретни обекти в сградата. След съгласуването и одобряването на инвестиционния проект в отделните му части и снабдяването със строително разрешение в уговорения по чл.19,ал.1 от договора срок, започвали да текат и уговорените в чл.19,ал.2 и чл.20 срокове за изпълнение на цялото строителство.

Твърди се, че към настоящия момент изпълнителят не е предприел каквито и да е действия в изпълнение на задълженията си по чл.19,ал.1 от договора. Същият не бил възложил изработването на инвестиционен проект/ вкл. идеен и технически проект/ за бъдещата сграда и такива не били изработени, респективно не били депозирани за съгласуване и одобрение от компетентните органи по реда на ЗУТ. Такива проекти не били представени за съгласуване и одобрение от възложителя съгласно клаузите на чл.12 и чл.9 от договора. Това правело невъзможно снабдяването с разрешение за строеж в обозримо бъдеща и отлагало неопределено във времето фактическото започване на строителството. Съгласно чл.31, ал.2 от договора при неизпълнение на задължението на изпълнителя по чл.19,ал.1 да изработи и депозира за съгласуване/ одобрение на идеен и технически проект за сградата в уговорения 8 месечен срок от подписване на договора, респ. да се снабди с разрешение за строеж, възложителят има право да го прекрати/развали/ едностранно без да е необходимо да дава на изпълнителя допълнителен подходящ срок за изпълнение.

Твърди се, че след 31.01.2021г. за ищцата е налице основание за прекратяването/ развалянето/ на договора от 01.06.**., на основание чл.31,ал.2 от същия, каквото изявление отправя с исковата молба. 

         В  срока по чл.131 ГПК   ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който се излага становище за неоснователност на предявените искове.

         Искът по чл.17,ал.1 ЗЗД се счита за недопустим поради липсата на правен интерес. Твърди се, че е налице транслативна сделка между страните, по силата на която продавачът е прехвърлил на ответника 1 кв.м. ид.ч. от ПИ №**  при цена 50 лева, която била заплатена от купувача. От съда се искало да обяви за прикрит сключения договор за строителство от 16.06.**. без да се сочи   коя е действителната сделка.

         В условията на евентуалност се изразява становище за неоснователност на иска по чл.17,ал.1 ЗЗД. Оспорва се същия да е привиден/симулативен/. Твърди се, че налице валидна сделка, обвързваща страните. Твърди се, че сделката не е прикрита, като в подкрепа на това бил факта, че останалите съсобственици на ПИ ** знаели за нея и не били възразили срещу нея, като същите били с намерението, че сделката е валидна и е обвързала страните. Твърди се, че сделката от 16.06.**. е сключена при спазване на ЗЗД, като всяка страна е получила насрещна престация, съответстваща на волята й и в тази връзка не е налице прикрита сделка. 

         Иска по чл.87,ал.3 ЗЗД се оспорва като неоснователен. Твърди се, че неизпълнение няма. Била налице водена кореспонденция с ищцата, като идейният проект й бил предоставен изцяло. Не се оспорва, че на 01.06.**. между страните е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж и изграждане на бъдеща сграда. Сочи се, че през месец юли **. била отпочната процедура за изменение на одобрения ПУП-ПРЗ за имоти УПИ XXXVII -795 и УПИ XXIII-. На 27.07.**. бил издаден Протокол №21 от Експертен съвет при Община Варна, по силата на който не било прието исканото изменение на ПУП-ПРЗ за имота. На 28.07.**. с протокол решението било потвърдено, което било получено на 18.08.**. през месец септември **. бил изработен идеен проект от правоспособни лица архитекти. На 24.09.**. бил изпратен имейл до Д.ИВ. –представляваща ищцата, с примерни разпределения на бъдещите обекти. На 19.10.**. бил получен имейл от Д.ИВ. с конкретни искания за бъдещите обекти. На 12.11.**. бил получен имейл от Д.ИВ. с избор на конкретни обекти в бъдещата сграда. На 25.11.**. бил изпратен имейл до Д.ИВ. с искане за издаване на пълномощно от ищцата в полза на изпълнителя или посочено от него лице и се представяло споразумение за удължаване на сроковете и конкретизиране на обектите. На 19.01.2021г. ответникът бил уведомен, че не може да се осигури право на преминаване през ПИ 1825. На 25.01.2021г. бил изпратен имейл до Д.ИВ. с потвърждение на исканата промяна от страна на възложителя, като новата разработка щяла да бъде предоставена в срок до 14 дни. На 26.01.2021г. бил изпратен имейл до Д.ИВ. с потвърждение на исканата промяна от страна на възложителя, както и сключване на анекс за удължаване на сроковете. На 28.01.2021г. след прекратена комуникация между страните и пълното бездействие от страна на възложителя била изпратена нотариална покана чрез нот.№561-Ивелина Обретенова. Поканата била изпратена преди завеждането на иска и преди изтичане на 8 месечния срок за изготвяне на идейния проект и издаване на разрешение за строеж. Исканията на дружеството в поканата били следните : посочено е, че архитектурните проекти са изготвени преди повече от 2 месеца, но възложителят не пожелал да се запознае с тях и да направи избор на конкретни обекти, въпреки отправените му покани; посочено е, че към 28.01.2021г. срокът за изпълнение не е изтекъл и че възложителят следва да изпълни насрещната си престация; посочено било, че след извършена справка се установило, че ПУП не е интегриран в СГКК-Варна, което обуславяло продължителен срок за нанасянето му; посочено било, че възложителят не е предоставил пълномощно, с което да се задейства процедурата в СГКК-Варна и пред Община Варна, като било отправено искане за предоставяне на такова пълномощно; поискано било сключването на анекс за удължаване срока на изпълнение с 4 месеца предвид предстоящата процедура по нанасяне на  ПУП в СГКК-Варна и съпътстващите процедури, като било посочено, че е приложим чл.23 от договора, който касаел невъзможност на изпълнителя поради действия или бездействия на Община Варна и трети лица; посочено било, че възложителят е получил официална кореспонденция от Община Варна досежно имота и процедурата за ПУП, както и невъзможността да се осигури достъп до имота; посочено  било, че като изправна страна изпълнителят бил поставен в хипотеза да не може да изпълни договорните си задължения в цялост с оглед изричното противопоставяне от страна на възложителя; посочено било, че ако възложителят желае да прекрати договора следва да заплати неустойка по чл.34 от договора и разходите, които до момента били направени за проектиране, проучване и други такси. Ищцата била поканена да се яви на 01.03.2021г. в нотариалната кантора на нот.№561-Ивелина Обретенова. Поканата била получена на 02.02.2021г. на 01.03.2021г. бил съставен констативен протокол, от който било видно, че на срещата се е явил само представител на ответното дружество. Твърди се, че неизпълнение от страна на ответното дружество няма както в срочно, така и в количествено и качествено отношение. Сочи се, че ответникът бил поставен в ситуация да търпи противоправното поведение на ищцата. Прави се възражение за невъзможност за изпълнение поради противопоставяне и неоказване на съдействие от страна на ищцата, като било налице съпричиняване на забавата.

Твърди се, че ищцата била в неизпълнение на задълженията си. Съгласно чл.27 от договора същата следвало да изготви и представи на ответника пълномощно за изпълнение на задълженията му, което не било изпълнено и към днешна дата. Съгласно чл.2 от договора същата следвало да прехвърли 1 кв.м. ид.ч. от имота срещу задължение за бъдещо строителство. Сделката била реализирана на 16.06.**. като покупко-продажба, което не била целта на уговорката, като лицето било получило дори парична сума. Липсвал транслативен ефект за прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство. Съгласно чл.9 от договора ищцата следвало да избере конкретни обекти като бъде подписан изричен анекс, което следвало да се случи в 14 дневен срок от уведомяването й. било изпратено предложение по ел.поща на 25.11.**. и нотариална покана от 28.01.2021г. и това не било изпълнено и към днешна дата. Съгласно чл.15 от договора ищцата следвало  да не възпрепятства изпълнението на договора и следвало да снабди изпълнителя с пълномощно, което не било изпълнено и към днешна дата, като се твърди, че без пълномощно архитектурните проекти не  можели да бъдат внесени в Община Варна.  Била налице неизпълнение от страна на възложителката и по чл.18 и чл.19 от договора. Твърди се, че сроковете са спрели да текат по вина на възложителя с оглед на чл.27 от договора, който предвиждал, че в случай, че възложителят не изпълни задълженията си по настоящата алинея/да представи пълномощно на изпълнителя/ сроковете за изпълнителя на уговорените ангажименти, спират да текат.

Твърди се, че повече от 5 месеца след първата покана на изпълнителя възложителят не е изпълнил ангажиментите си изцяло, поставил е в невъзможност за изпълнение заданието, поради което за изпълнителя договорът вече не представлявал интерес/ бил безполезен/. Отправя се изрично волеизявление за разваляне на сключения предварителен договор от 01.06.**.с оглед неизпълнение на задълженията на възложителя.

Предявен е насрещен иск    от „А. И.т“ООД срещу К.Д.И. с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 12 440 евро, представляваща сбора на дължима неустойка по чл.30 и чл.34 за неизпълнение на задълженията по Предварителен договор от 01.06.**., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иск 25.03.2021г. до окончателното изплащане.

Изложени са идентични твърдения за неизпълнение на договора    с тези обективирани в отговора на исковата молба.

Излага се, че се претендира неустойка по чл.30А от договора в размер на 10 000 евро като частичен иск от общо 100 000 евро поради неизпълнение от страна на ответницата да прехвърли ид.ч. от ПИ и да учреди право на строеж.

Излага се, че се претендира неустойка и по чл.34 от договора е размер на 200 евро за ден забава за периода 26.11.**. до 25.03.2021г. в размер на 2 440 евро.

         В срока по чл.131 ГПК ответницата К.И. е депозирала отговор, в който е изложено становище за неоснователност на предявените искове.

Не се оспорва сключването на предварителния договор от 01.06.**., както и че писмената кореспонденция между страните е била осъществявана по електронен път по посочените от ищеца ел.пощи, които били посочени като начин на комуникация в чл.46 от договора.

Оспорва, че през месец септември **. респ. до 31.01.2021г. е бил изготвен инвестиционен проект – фази идеен и технически респ, че такъв проект й е бил предоставен с оглед избор на конкретни самостоятелни обекти в сградата.    Оспорва, че не е извършила избор на конкретни обекти в бъдещата сграда. Оспорва, че не е предоставила на дружеството-изпълнител и/или на посочено от него лице пълномощно с всички необходими права за осъществяване на предпроектно проучване, проектирането, снабдяването със строителни книжа и построяването на бъдещата сграда, както и за извършване на всички други фактически и правни действия във връзка със строителството. Оспорва, че на 19.01.2021г. е уведомила „А.И.“ЕООД, че не може да осигури право на преминаване през ПИ №**. Оспорва, че не е прехвърлила собствеността върху 1 кв.м. ид.ч. от имота, както и че е възпрепятствала изпълнението на договора. 

         Излагат се идентични твърдения с тези, обективирани в исковата молба.

Оспорва твърденията, че представеният с насрещната искова молба договор за възлагане на проектно-проучвателни работи за обект жилищна сграда в УПИ XXII-** е бил сключен на 07.06.**. Оспорва, че представената от ищеца идейна разработка за жилищна сграда в  УПИ XXII-** е съществувала преди 31.01.2021г. доколкото в същата липсвала означение за датата на изработването й. Твърди, че тя не представлява инвестиционен проект  във фаза идеен и технически проект, така както било предвидено в чл.19,ал.1 от договора, респ., че въз основа на нея изпълнителят не би могъл да се снабди с разрешение за строеж.  Тази разработка не била никога депозирана пред компетентните органи за съгласуване и одобрение по реда на ЗУТ с оглед снабдяване с разрешение за строеж. Сочи, че договорът и идейната разработка са частни документи, които не са съставени или подписани от нея, поради което нямат достоверна дата по отношение на нея.

Излага се, че на 02.07.**. ответницата получила на ел.поща  имейл, съдържащ прикачен файл, представляващ проект на пълномощно, с което тя упълномощава лицето Е.И.Е. с всички необходими права за предпроектно проучване, проектирането, снабдяването със строителни книжа и строителството в ПИ №**, идентичен с УПИ XXII-**. На 03.07.**. в изпълнение на поетите от нея задължения по чл.18, т.9 и чл.27 от договора подписала получения проект за пълномощно пред нотариус и пълномощното било предадено на представляващ „А.И.“ЕООД в офиса на дружеството още на същия ден. По-късно пълномощното било върнато в оригинал след оттеглянето му на 01.03.2021г. след изтичане на срока за изработване на идеен проект и депозирането му за съгласуване и одобрение. „А.И.“ЕООД представило като доказателство приходен ордер и квитанция към приходен ордер и двете от 08.07.**. , от които било видно, че лицето Е.Е. заплатила суми в общ размер на 1450 лева, представляващи разходи за администрирането на ПУП- тахиметрия за ПИ №** и съгласуване на ПУП-ПРЗ с енергийни дружества. Сочи се, че всички твърдения за това, че ответницата не била изпълнила задълженията си да предостави пълномощно с необходимите права на ищцовото дружество са неверни. На 24.09.**. синът на ответницата получил имейл от управителя на „А.И.“ЕООД Р.К., към който бил прикачен файл с приложено проучване, в което било отразено примерното разпределение на апартаментите в бъдещата сграда. Било изрично посочено, че разпределенията са примерни, а окончателната разработка е по преценка на ангажираните архитекти. На 12.10.**. синът на ответницата получил имейл с предмет „разпределение квадратури –Виница“ . с него било отправено искане за получаване на „задание за брой и типове апартаменти за сградата във Виница“. Уточнено било, че за всеки един от етажите на  възложителя се полага 27 % площ. Към имейла били прикачени два файла, представляващи две скици на поземления имот, бъдещата сграда и паркоместата към нея с примерни разпределения на квадратурата по коти, които били именовани „градоустройствено проучване“. На 19.10.**. синът на ответницата изпратил на ел.поща на  „А.И.“ЕООД прикачен файл – таблица кратко описание на обектите, които той желаел да бъдат изградени за него и майка му с посочване на площ и местонахождение в сградата и предназначение. Уточнено било, че възложителят предпочита 10 от външните паркоместа да са разположени пред предвиден за изграждане магазин, асансьорът да достига кота -2.90 вкл., както и да се обособят задължителните избени помещения към  жилищата. На 06.11.**. синът на ответницата получил имейл от „А.И.“ЕООД, към който били прикачени файлове, наименовани „градоустройствено планиране“ с уточнение, че съдържат корекция на сгрешени квадратури. На 12.11.**. синът на ответницата изпратил на ел.поща на  „А.И.“ЕООД    списък на избраните от него и от майка му самостоятелни обекти в бъдещата сграда. На 25.11.**. той получил ел.писмо, с което бил информиран, че дружеството е съгласно с избора на типове имоти и разпределението им в сградата. В писмото било уточнено, че в избраните от него и от майка му  не са включени общи части, които тепърва ще бъдат предмет на проектиране по отношение на точната им площ. Към имейла бил прикрепен проект за анекс към предварителния договор за избор на конкретни самостоятелни обекти, в който били изброени избраните от тях обекти. Те не очаквали това предложение за сключване на анекс, тъй като към онзи момент все още не бил изработен инвестиционен проект във фаза идейна и техническа, а съгласно уговореното в чл.9 вр. чл.12 вр.чл.19,ал.1 , анекс с подобно съдържание следвало да се сключи в 14 дневен срок от изготвяне на проекта. От съдържанието на самия анекс било видно още, че обектите описани без общи части и съобразно предпроектно архитектурно проучване, а не съгласно предвиждания на идеен или технически проект.  Към имейла бил прикачен проект за пълномощно, което възпроизвеждало съдържанието на вече даденото от ответницата на Е.Е. в началото на юли **. към имейла бил прикачен анекс за продължаване на срока по чл.19,ал.1 без да било конкретизирано за какъв период от време. Последното сочело, че към онзи момент идеен /технически проект все още не бил изготвен. 

По повод на получения на 25.11.**. имейл ответницата и синът й провели множество срещи и  разговори с  управителя на „А.И.“ ЕООД-Р. К.   Така узнали, че „А.И.“ ЕООД няма никакво намерение да изпълни в срок задълженията си по чл.19,ал.1 от договора; че все още не било възложило изработването на инвестиционен проект /във фаза идеен и техничекси/; че били необходими поне още шест месеца, за да бъде изготвен такъв. Възложителката изразила категоричното си несъгласие с удължаването на сроковете по договора и то още на етап предпроектно проучване, като изразила желанието си идейният проект да бъде изработен и депозиран за одобрение и съгласуване до края на месец януари 2021г., съобразно уговореното. Вместо да положи усилия на добър търговец и да изпълни задълженията си по чл.19,ал.1 от договора каквато възможност към края на месец ноември **. все още съществувала, „А.И.“ ЕООД държало на предложението си за удължаване на срока. Нещо повече представляващият дружеството дала на ответницата да разбере, че  ако не склони срокът да бъде продължен с поне още шест месеца, дружеството щяло да се разпореди в полза на трето лице  с придобития 1 кв.м. от имота и по този начин щяло да стане невъзможно бъдещото строителство или разпореждането с терена без негово съгласие.

След като близо 8 месеца от подписване на договора нямало никакви индикации, че строителните книжа ще бъдат изготвени и внесени за съгласуване и одобрение с оглед издаване на  разрешение за строеж, на 25.01.2021г., ответницата подала молба за обезпечение на бъдещите й искове срещу „А.И.“ ЕООД, за което било образувано ч.гр.д. №**/2021г. по описа на ВОС, по което исканото обезпечение било допуснато, като била наложена обезпечителна мярка – възбрана. На 25.01.2021г. „А.И.“ ЕООД изпратило на Д. Д. електронно писмо, в което се говорило за потвърждаване на исканата от него промяна в ситуацията и концепцията на сградата, за представен идеен проект и за премахване на паркоместата в задната част, както и за преработка на планирани търговски помещения на кота -5.80. било посочено, че новата разработка ще бъде предоставена в 14 дневен срок  т.е. след настъпване на срока по чл.19,ал.1 от договора. На 26.01.2021г. се получило ново електронно писмо, в което отново се говорило за потвърждаването на промяна на представен идеен проект съобразно заявеното желание на 19.01.2021г. към писмото бил прикачен файл – анекс за удължаване на срока по чл.19,ал.1 от договора. В текста на предлагания анекс било посочено, че имало необходимост от промяна на концепцията и ситуацията на сградата, предвид заявеното желание на К.  И. на 19.01.2021г., каквото тя всъщност никога не била заявявала. Ответницата оспорва твърденията, че след 25.11.**. е отправяла под каквото и да форма искания до „А.И.“ ЕООД за промяна концепцията и ситуацията на сградата, както и че й е бил предоставен за одобрение идеен и/или технически проект.

На 02.02.2021г. ответницата получила нотариална покана от „А.И.“ ЕООД, в която отново били изложени неверни твърдения  : че били изработени архитектурни проекти, а тя не желаела да се запознае с тях и да направи избор на конкретни обекти; че не било предоставено пълномощно относно процедура по интегриране на ПУП-ПРЗ в СГКК-Варна; че изпълнителят бил информиран от нея, че не може да се предостави достъп до процесния поземлен имот от съседния такъв, което представлявало пречка за проектирането. Отново било направено искане за удължаване на срока по чл.19,ал.1 от договора поне с 4 месеца.към нотариалната покана било приложено „градоустройствено проучване „, което вече било получено от нея на 12.10.**. и на 06.11.**.  на ел.поща на сина й и въз основа, на което тя била направила избор на обекти с  ел.писма от 19.10.**. и 12.11.**. в текста на поканата това проучване било наименовано „архитектурен проект“.  Ответницата не се явила на датата  на поканата, тъй като на 09.02.2021г. вече била образувало настоящото дело като с исковата молба упражнила правото си да развали договора от 01.06.**., на основание чл.31,ал.2 вр. чл.19, ал.1 от него.

Ответницата твърди, че след 16.06.**., когато прехвърлила на   „А.И.“ ЕООД ид.ч. от имота , дружеството е могло в качеството му на собственик, да извърши самостоятелно и без нуждата от нейното съдействие голяма част от фактическите и правни действия, свързани с подготовката на строителството в дворното място, включително такива по интегриране на ПУП-ПЗР в КК и др. 

От съдържанието на договора било видно, че представляващата дружеството Р.К. била запозната с предвижданията на одобрения и влязъл в сила ПУП-ПЗР на поземления имот, а дружеството се е задължило да проектира и построи сградата, именно съобразно този план. Възлагането и извършването на предпроектно проучване от страна  на „А.И.“ ЕООД предполагало съобразяване при проектирането на показателите на ПУП-ПРЗ вкл. съобразяване  на евентуалните правни или фактически пречки за бъдещото строителство. Затова твърденията за липсата на предоставена информация от страна на възложителката за това, че не може да бъде осигурено „право на преминаване“ през съседен поземлен имот, били неверни. На 16.06.**. Д. Д. изпратил на ел.поща на „А.И.“ ЕООД  линк към „ предложение на кмета на Община Варна относно годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска собственост за **.“ с молба да бъде прегледана т.6 на стр.22, където било посочено, че през **. Община Варна ще открие процедура по придобиване в собственост или за управление от държавата от частни физически или юридически лица на ПИ №** / съседен на процесния/ за реконструкция на ул.“**“ . Твърди се, че още към 16.06.**. дружеството е било уведомено, че съседният на процесния поземлен имот ще трябва първо да бъде отчужден и едва след това преустроен в улица.

Ответницата възразява, че липсва нейно поведение, което да е причинило забава на изпълнителя и/или невъзможността му да изпълни собствените  си договорни задължения и по-конкретно тези по чл.19,ал.1 от договора. Ответницата възразява, че поради липса на неизправност по договора от нейна страна, изпълнителят няма право и  основание да го развали. Възразява още, че договорът е бил развален от нея на осн. чл. 31,ал.2 вр. чл. 19,ал.1 от него с изявление в този смисъл, отправено в исковата молба, поради и което ищецът няма как да стори това с изявления в насрещния иск. Сочи се, че съгласно чл.9 от договора след изготвянето на идейния проект в 14-дневен срок от уведомяването и предоставянето му на възложителя, страните следвало да подпишат анекс към договора, в който да конкретизират избраните от тях обекти от бъдещата сграда. Изпълнителят „А.И.“ ЕООД не изпълнил задължението си да изработи идеен и технически проект и следователно възложителката не бил в забава да изпълни задълженията си по чл.9 от договора. Възразява, че не е станала причина за забавата на изпълнителя да внесе идеен/технически проект за одобрение и съгласуване с оглед снабдяване с разрешение за строеж до 31.01.2021г. Твърди, че макар и идеен/технически проект да не е бил изработен,  тя е изпълнила задълженията си по чл.9 от договора и на база на изпратените й на 24.06.**., 12.10.**. и 06.11.**. „градоустройствени проучвания“ упражнила правото си на избор на конкретни обекти с изпратените от нея имейли от 19.10.**. и 12.11.**. Възразява също, че дори и да не е изпълнила задълженията си по чл.9 от договора, това не е съставлявало пречка за изпълнителя да изпълни своите по чл.19,ал.1 и в този смисъл сочи, че дори и да имало забава от нейна страна, тази забава не е препятствала изпълнителя да изпълни своите задължения. Твърди, че е предоставила пълномощно на Е.Е. с предвидено в договора съдържание, поради което липсвало нейно поведение, което да е обусловило спирането на течението на сроковете в договора, съответно невъзможност за изпълнение на поетите задължения от дружеството.

Възразява, че с н.а. №**, том 1, рег.№**, дело №101/**. е изпълнила задължението по чл.2 изр. последно от договора да прехвърли на изпълнителя 1 кв.м. ид.ч. от собствения й поземлен имот.  По арг. от чл. 3 на договора тази сделка била извършена само за целите на договора и била привидна, като прикривала действително сключената между страните сделка за прехвърляне на ид.ч. срещу задължение за строителство при условията на предварителния договор от 01.06.**. било налице изпълнение на задълженията на възложителката по чл.2 от договора, тъй като прехвърлянето е оглед осъществяване на целта на договора, свързана с цялостното построяване на сградата, взаимно учредяване на право на строеж между страните и придобиването на собствеността върху отделни самостоятелни обекти.    

Сочи се, че съгласно чл.22 от договора възложителката се е задължила да прехвърли на изпълнителя съответните ид.ч. от правото на собственост върху имотите в 30 –дненвен срок след издаване на акт обр.14, което предполагало сградата да е изградена до етап „груб строеж“, а строителството не било започнало предвид неизпълнението на задълженията на изпълнителя за изготвяне на идеен/технически проект и снабдяване с разрешение за строеж. В този смисъл ответницата възразява, че липсва неизпълнение на задълженията й по чл.30 А от договора да прехвърли съответни уговорени ид.ч. от имотите, поради неизпълнение на изпълнителя на негово обуславящо задължение.

Излага се, че съгласно чл.22 от договора ответниуцата се задължила в срок от 14 дни преди издаване на разрешение за строеж да учреди право на строеж на изпълнителя за построяване на сградата. Изпълнението на това задължение предполагало изготвен идеен/технически проект, който да   е бил внесен за одобрение и съгласуване с оглед издаване на разрешение за строеж и съгласно чиито предвиждания страните да си учредят право на строеж за конкретни самостоятелни обекти. Изпълнителят „А.И.“ ЕООД не изпълнил задължението си да изготви и внесе за одобрение технически проект в срок до 31.01.2021г., което направило невъзможно изпълнението на задължението на възложителката по чл.21 от договора. В този смисъл ответницата възразява, че не дължи неустойка по чл.30 А от договора, тъй като било невъзможно да учреди право на строеж за конкретни обекти, поради неизпълнение на обуславящи задължения на изпълнителя.

Опразването на имота било действие с оглед започване на строителството, следващо снабдяването с разрешение за строеж, каквото обаче на било издадено поради бездействието на изпълнителя.

Твърди се, че предварителният договор от 01.06.**. бил развален от възложителката с изявление в депозираната от нея искова молба.правото на разваляне било породено от неизпълнение от страна на изпълнителя на задълженията по чл.19, ал.1 от договора и било извършено без предизвестие на основание чл.31, ал.2 от договора. С насрещния иск изпълнителят също отправил волеизявление за развалянето на договора поради безполезност на изпълнението му за него при твърдение за бездействие и липса на оказано съдействие от страна на възложителя. Излага се, че   във всички случа договорът следва да се счита за развален /прекратен/ на осн. чл.29, б.“а“ от него поради нежелание за запазване на облигационната връзка, изрично изявено от страните с насрещни писмени волеизявления. 

Ответницата възразява, че не дължи компесаторна неустойка. Възразява, че уговорената неустойка по чл.30 А е за неизпълнение на задълженията да се прехвърлят ид.ч. от поземления имот или бъдещите самостоятелни обекти в сградата и да се опразни поземления имот с оглед започване на строителството и за обезщетяване на вреди от това неизпълнение, а не била за обезщетяване на вредите от разваляне на договора. Затова възразява, че не дължи претендираната неустойка предвид прекратената облигационна връзка поради разваляне на договора от всяка от страните, както и поради обстоятелството, че липсва неизпълнение от нейна страна на задълженията й по чл.30А от договора.   

Ответницата възразява, че е изпълнила задълженията си по чл.18, т.9 и чл.27 от договора, като е упълномощила с всички необходими права за осъществяване на процедурите, съпътстващи строителството посоченото от изпълнителя лице Е.Е.. Пълномощното било предадено на дружеството –изпълнител и впоследствие оттеглено на 01.03.2021г. след настъпване на падежа за изпълнение на задълженията на изпълнителя по чл.19, ал. от договора. Затова възразява, че дължи неустойка по чл.34 от договора.

Възразява, че не може да се претендира неустойка по развален договор  като сочи, че дори и да има неизпълнение по чл.27 от договора , то не може да се претендира неустойка, тъй като договорът е развален.

   Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна следното:

С НА за собственост върху недвижим имот от 22.12.**. №**, том III, рег.№**, дело №291/**. на нот.№115- Виктория Дякова,  К.И.Д. е призната за собственик на ПИ с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница, с площ от **5 кв.м., при съседи : имоти с идентификатори : ** *** . 

Със Заповед №362/30.09.2016г. на Кмета на Община Варна е одобрен подробен устройствен план за регулация и застрояване за УПИ XIII-**, представляващ изменение на ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед №Г-492/21.12.2007г. на Главен архитект на Община Варна. 

На 01.06.**. между К.Д.И. и „А.И.“ ЕООД е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на идеални части от поземлен имот срещу задължение за извършване на строителство и придобиване право на собственост върху отделни обекти в новопостроена сграда, съгласно който К.И.  е възложила на „ А.И.“ЕООД и последното е приело със свои сили и средства, материали и труд да извърши всички необходими действия, свързани с ПИ с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница да обезпечи всички документи по изработването, съгласуването и одобряването на инвестиционни проекти и издаване на  разрешение за строеж за изграждане на нова сграда и самостоятелни обекти в нея, както и документи, необходими за нотариално изповядване на окончателните договори за учредяване на право на строеж и прехвърлянето на идеалните части от имота, цялото строителство на сградата в имота, включително на самостоятелните обекти в нея, предназначени за възложителя, в завършен вид според договора, строителния надзор и въвеждането на строежа  в експлоатация.  Съгласно чл.2 и чл.3 от договора възложителят се задължава да прехвърли на изпълнителя  един кв.м. ид.ч. от собствеността върху поземления имот за целта на строителството, като това се прави само за целите на договора и в случай, че по вина на изпълнителя не се стигне до взаимно учредяване на право на строеж изпълнителят дължи да върне на възложителя посочения един кв.м. ид.ч. в срок до 3 дни от прекратяването/развалянето на договора. Съобразно чл.9 от договора след изготвянето на идейния проект в 14 дневен срок от уведомяването и представянето му на възложителя, страните следва да подпишат анекс, в който да конкретизират обектите, които ще изберат свободно измежду всички предвидени за изграждане обекти. В чл.19 е предвидено задължение за изпълнителя да подготви идеен и технически проект за сградата и да входира всички необходими документи в срок до осем месеца и да се снабди с разрешение за строеж на бъдещата сграда, ако не е налице забава от държавна или общинска администрация, като срокът автоматично се удължава за срока на забавата.  В чл.27 е предвидено задължение за възложителя да упълномощи възложителя или посочено от него лице да подписва от негово име договори, актове и други документи, свързани с хода на строителството и в случай, че това задължение не се изпълни уговорените с договори ангажименти спират да текат.  Съгласно чл.30А ако възложителят без причина в срок от 20 дни, считано от датата на връчване на писмена покана за изпълнение, не учреди право на строеж на изпълнителя за обектите, освен тези, за които си е запазил право на строеж, не опразни имота с оглед започване на строителството и/или не прехвърли съответните ид.ч. от имота по описаните начини и срокове, изпълнителят има право едностранно да развали договора по реда на чл.87,ал.1 ЗЗД и възложителят дължи на изпълнителя всички направени разходи, проектиране, строителство, нотариални и административни такси, за които изпълнителят следва да предостави съответните фактури и писмени доказателства   и неустойка в размер на 100 000 евро. Съгласно чл.34 при забава на изпълнението на което и да е задължение по договора възложителят дължи на изпълнителя неустойка в размер на 20 евро за всеки ден забава, но не повече от 1 0 000 евро.

  С договор за покупко-продажба от 16.06.**., обективиран в НА 3**, том I, рег.3253, дело №101/ **. на нот.№561- Ивелина Обретенова, К.И.Д. е прехвърлила на „А. И.“ един кв.м. ид.ч. от   ПИ с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница, с площ от **5 кв.м., при съседи : имоти с идентификатори : ** ** за сумата от 50 лева.  

Представен е Договор за възлагане на проектно- проучвателни работи за обект жилищна сграда в УПИ XXIII-** от 07.06.**., сключен между „А.И.“ЕООД и „А.а.“ ООД с предмет изработване на идеен и технически проект по част архитектурна за обекта на договора и др.

  Представена е административна преписка за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ XIII-**, кв.58 по плана на кв.Виница. 

В преписката се съдържа пълномощно с рег. №2923/**., заверено на 03.07.**. от нот.№561-Ивелина Обретенова, с което К.Д.И. упълномощава Е.И.Е. с подробно описани пълномощия във връзка със застрояването на ПИ **.

На 08.07.**. Е.И.Е. в качеството си на пълномощник на К.И. е подала заявление за одобряване на проект за ПУП за имот   ПИ **. съгласно Протокол №22/28.07.**. ЕСУТ при Община Варна не е приела представения проект, тъй като не отговаря на изискванията на ЗУТ, ОУП на Община Варна и Наредба №7/2003г. ПНУОВТУЗ.

Представена е електронна кореспонденция, водена между страните по делото.

С нотариална покана от 28.01.2021г. на нот.№561-Ивелина Обретенова, връчена на 02.02.2021г. на К.И., „А.И.“ЕООД е уведомило последната за следното : че архитектурните проекти са изготвени преди повече от два месеца и тя не се е запознала с тях и не е направила избор на конкретни обекти. Посочено е, че при среща от 19.01.2021г. им е предоставила уведомление от Дирекция „Общинска собственост, икономика и стопански дейности“ с рег. №ОС***-008ВН от 17.07.**., че ПУП-ПРЗ за УПИ XIII-**, одобрен със Заповед №Г-326/30.09.2016г. не е интегриран в СГКК-Варна, което обуславя значителен срок за нанасянето му. Отправено е искане за предоставяне на пълномощно с права пред съответните институции. Посочено е, че във връзка с невъзможността за съдействие от нейна страна за осигуряване на достъп и право на преминаване през имот ***,в който е съсобственик се ограничава изпълнението на инвестиционните намерения и свободния достъп до имота. Изложено е, че с оглед предстоящата процедура по нанасяне на ПУП в СГКК-Варна и съпътстващите процедури следва да се сключи Анекс за удължаване на срока за изпълнение с четири месеца и в конкретния случай е приложим чл.23 от договора и същият касае невъзможността на изпълнителя поради действия или бездействия на Община Варна и трети лица.  На К.И. е даден срок да предостави пълномощно и да приеме представения идеен проект не по-късно от 28.02.2021г., като е поканена да се яви в кантората на нотариус Ивелина Обретенова на 01.03.2021г. 

Съгласно Констативен протокол от 01.03.2021г. съставен от нот.№561-Ив.Обретенова на посочената дата в кантората се явила Р.К. в качеството й на управител на „А.И.“ЕООД. Не се е явила К.И..

Свидетелят Е.И.Е. излага, че „А.И.“ЕООД я наемат за извършване на технически и административни дейности във връзка със строителство. Била наета и за процедиране на един започнат от тях ПУП като трябвало да се свърже с проектанта, да го докладват евентуално за одобряване.била направила това и участвала в метричното заснемане на имота във връзка с проектирането. След предявяване на пълномощно с рег.№2923/03.07.**., намиращо се на л.167 от делото свидетелката заявява, че е получила пълномощното в кантората на нотариус Обретенова и го използвала при даване на заявление за одобряване на ПУП-а, за което заплатила държавни такси.   

Свидетелят Д. Г. Ив./син на ищцата/ излага, че майка му притежава имот  в кв. Виница, както и че на 01.06.**. сключила договор с „А.И.“ЕООД. Две ли три седмици след сключването на договора прехвърлила на дружеството по нотариален ред 1 кв.м. от нейния имот. За прехвърлянето му майка му не била получавала пари от посочената в нотариалния акт цена. Трябвало да бъде прехвърлен 1 кв.м. във връзка с договора за строителство, за целите на строителството, така им обяснили от фирмата. През месец юли на неговия и-мейл получил от „А.И.“ЕООД проект за пълномощно към Е.Е.. На следващия ден майка му посетила кантората на посочения от фирмата нотариус Обретенова и заверила пълномощното, което било свързано с права за документация, свързана с бъдещото строителство в имота на майка му, което било получено от фирмата после.  На и-мейла си получил скици и схеми, свързани със сградата, която трябвало да се построи в имота. Това било предпроектно проучване. Документите били наименовани така. На база на тези чертежи два пъти направили избор на обекти от бъдещата сграда и изпратили и-мейли на дружеството. Обектите били описани с номерация, етажи, площи, които взели от чертежите, които им били изпратени от фирмата. След като направил избора си имали няколко срещи в офиса на фирмата, където основен акцент било искане на „А.И.“ЕООД за удължаване на срока на договора.  Явно било, че няма да се справят в оставащото време и затова искали удължаване на срока. Изборът на обекти бил октомври месец **., а в края - на 25.11.**. имали и-мейл, в който имало прикачен файл за удължаване, искане за удължаване на договора – проект за анекс. По повод избора на обекти майка му имала среща с представител на фирмата в офиса на последната. На тях присъствал управителя и имали и една среща при архитекта Н. Г. е неговия офис. Това било октомври месец или началото на ноември. Искали тази среща да се осъществи, защото получили на хартия разпечатка с чертежи, които били доста неясни и се интересували от тях, защото искали да изяснят въпроса защо на южната фасада няма прозорци. Архитектът казал, че това са сурови варианти на архитектура и в окончателния вариант щяло да има врати и прозорци по южната фасада.  Към и-мейла от 25.11.**. имало прикачени три файла- проекто-анекс за избор на обекти, проекто-анекс за удължаване на срока за проектиране и проект на пълномощно без лице с празно място. Питали управителя защо да правят друго пълномощно при положение, че вече са упълномощили лице и тя отговорила, че трябва да упълномощят нея. Излага, че не е получавал идеен или технически проект освен тези предпроектни проучвания. През месец януари имали три срещи с фирмата, на които се повтаряло едно и също- за продължаване на срока на договора. Държали да бъде удължен, защото нямало да успеят да проектират през оставащото време. Излага, че към 01.06.2016г. имало одобрен ПУП, като по негово искане от 2017г. била започнала процедура по изменение на този ПУП, но процедурата била спряла в голяма община. Уведомил фирмата за това още в самото начало, че Главният архитект му е казал, че няма как да се случи. След подписване на договора, месец юли получил обаждане от Радостина да отиде в район Приморски и да оттегли входираното през 2017г. искане за изменение. Отишъл в Район Приморски, където му била връчена заповед за допускане на това изменение и той я предал. След това те входирали на Експертен съвет искане за одобрение на това изменение, но им било категорично отказано. Имот 1825 бил частен и бил предвиден за отчуждаване. Направили избор на обекти, но не подписали анекс, защото не им представен идеен проект. При предявяване на находящите се на л.107 до 113 чертежи свидетелят отговаря, че това са чертежите, които  са им били предоставени от фирмата. 

  Свидетелят Н. Ст. Г. излага, че е изготвил по задание на „А.И.“ЕООД проект за бъдещо строителство в имот ** в кв.Виница. трябвало да се разработят възможности за застрояване с обследване какви обекти могат да се случат. Трябвало да се изготви идейно задание, с което възложителя да може да продължи проекта и да го представи на собственика на имота, заданието го изпълнил с идеята, че бил получил виза за проектиране върху, която обследвал за пречки  и нямал представа до определен момент. Имали една среща с представител на „А.И.“ЕООД, К.И. и нейния син. Темата била да се представи това, което е изработил с идея да се разберат и дали го одобряват. Коментирали определени положения- какво може да се премести, какво им харесва на тях. Не знае дали са избрали конкретни обекти. Имало административна пречка за продължаване. Нямало как да се извърши физическия достъп до сградата, тъй като имотът не бил отчужден от Общината. На срещата разисквали този въпрос, че съседите имали претенции към собственика на имота досежно този път. Причината за спиране на строителството било, че нямало достъп до имота.

 Съгласно заключението на проведената по делото СТЕ представените по делото материали са в процес на изработване на проекта във фаза идеен проект по част Архитектура. Графичните материали са в различна степен на завършеност – разпределенията са подробно изработени, ситуацията и вертикалният разрез изискват още работа, фасадни изображения и план на покрив в проекта липсват, а оформлението на всички чертежи е недовършено.  Някои от постигнатите  в проекта показатели на застрояване липсват – П застр., К инт., П озел. Не е представена обяснителна записка. Липсват останалите части на идейния проект. Представената разработка в този вид не отговаря на нормативните изисквания за обхват и съдържание на инвестиционен проект във фаза Идеен проект. Разработката не отговаря и на изискванията за фаза Технически проект. Постигнатият показател П озел. не отговаря на изискванията на влезлия в сила ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед №Г-362/30.09.2016г. на заместник кмета на Община Варна. С оглед на това нарушение и останалите описани пропуски представената разработка по част Архитектура не отговаря не нормативната уредба да бъде одобрена. След като една част от проекта не е одобрена, не може да бъде одобрен и целия проект във фаза Идеен проект, даже и да бяха представени коректно всички останали части на проекта. При липса на одобрен проект няма нормативно основание за издаване на разрешение за строеж на обекта. След направена справка в Община Врана експертът е установил, че не е депозиран инвестиционен проект за съгласуване и одобрение от компетентните органи с оглед осъществяване на строителство в ПИ ***. не е издавано и разрешение за строеж.  

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът намира следното от правна страна: 

Когато страните по сключен договор се съгласяват, че си дължат не уговорените в него престации, а други, различни от тях, този договор е привиден. Когато волята на страните по сключеното съглашение е само да създадат привидни правни последици на обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна, а когато волята на страните е да бъдат обвързани по начин различен от посочения по сключеното съглашение симулацията е относителна. Ако страните имат воля да бъдат обвързани по различен начин, съгласно чл. 17, ал. 1 ЗЗД прикритото съглашение ги обвързва, ако са изпълнени изискванията за неговата валидност.

На 01.06.**. страните по делото са сключили договор, с който ищцата е възложила на ответника извършването на правни и фактически действия във връзка с бъдещо строителство в собствения й имот ПИ **, както и  е възложила строителството на бъдещата сграда. В тази връзка всяка от страните е поела задължения с оглед на това бъдещо строителство. Налице е договорка в чл.2 от договора, съобразно която възложителят се е задължил да прехвърли правото на собственост върху  1 кв.м. идеални части от поземления имот за целта на строителството. В чл.3 от договора е посочено, че прехвърлянето на 1 кв.м. ид.ч. от земята се прави само за целите на строителството. Видно е от постигнатите договорки в тази връзка, че страните не са посочили конкретния вид на сделката  по  прехвърлянето  т.е. дали същата ще е продажба, дарение или др. Ищцата е изпълнила задължението си по чл.2 като на 16.06.**. е прехвърлила по нотариален ред  собствеността върху 1 кв.м. ид.ч. от поземления имот на изпълнителя чрез покупко-продажба. Изявленията на страните по договора от 01.06.**. са достатъчни да обосноват извода, че извършеното прехвърляне, независимо от използвания способ, чрез който е осъществено то, касае правоотношенията на страните във връзка с бъдещото застрояване на имота и не била налице воля за продажбено правоотношение. Този извод логично следва и от поетото задължение от изпълнителя в ч.3 на договора да върне прехвърления му 1 кв.м. ид.ч. в случай, че не се стигне до взаимно учредяване на право на строеж и в срок до три дни от прекратяването/развалянето на договора. Изложеното установява по несъмнен начин, че волята на страните не е била да се обвържат от продажбено правоотношение, като  целта им е била прехвърляне на ид.ч. при поето задължение за строителство от страна на преобритателя по сделката. Този факт се потвърждава и от свидетелските показания на сина на ищцата Д.ИВ., който има преки и непосредствени впечатления от взаимоотношенията на страните, присъствал на всички уговорки между тях, който сочи, че 1 кв.м. е бил прехвърлен от майка му във връзка с договора за строителство, за целите на строителството, като тя не е получила посочената в нотариалния акт цена.

Изложеното сочи, че  е налице относителна симулация относно вида на сделката, с които страните са желаели да бъдат обвързани, а именно със сключената покупко-продажба същите са прикрили действителните си намерения за прехвърляне на  ид.ч. от имот срещу задължение за строителство.

Въз основа на горното съдът намира, че предявеният иск по чл.17,ал.1 ЗЗД е основателен и следва да се уважи.

 По предявения иск с правно основание чл.87,ал.3 ЗЗД:

Съобразно разпоредбата на чл.87,ал.1 ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задълженията си по причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждание, че след изтичането на срока ще смята договора за развален, а в ал.2 на цитирането разпоредба не се изисква даването на срок на изпълнение, ако последното е станало невъзможно или ако поради забавата на длъжника е станало безполезно или ако задължението е следвало да се изпълни непременно в  уговореното време. Правото на разваляне на двустранен договор по реда на  чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна.

В исковата молба се съдържа изявление на ищцата, с която същата разваля сключения договор с ответника от 01.06.**.,  регламентиращ правоотношенията им във връзка със строителството поради виновно неизпълнение на задълженията му по чл.19,ал.1 от договора в предвидения срок. Правото на едностранно разваляне в тази хипотеза е договорено от страните в чл.31,ал.2 от договора.  

От друга страна ответникът е възразил, че налице невъзможност за изпълнение поради противопоставяне на ищцата и неоказване на съдействие от нейна страна и съпричиняване на забавата. В тази връзка ответникът твърди, че ищцата не е изпълнила задълженията по чл.27, чл.15 и чл.18, т.9 от договора да представи пълномощно на изпълнителя и задълженията си по чл.9 да избере обекти от бъдещата сграда и да сключи анекс, с които същите да бъдат уточнени. Ответната страна също прави изявление за разваляне на договора от 01.06.**. поради неизпълнение от страна на ищцата.

От представената по делото писмена кореспонденция между страните по ел.поща, показанията на свидетелката Е.Е. и Д.ИВ. се установява, че изпълнителят е посочил Е.Е. за лице, което следва да се упълномощи във връзка със строителството. Това е извършено от ищцата, която е посетила кантора на нотариус  и е подписала пълномощно към Е.Е. с изрични пространни права, които по своето естество са достатъчни за отпочването и реализирането на строителство в ПИ **. В кореспонденцията се съдържат изпратени до ищцата схеми за разпределения на бъдещите обекти в сградата. Налице са две писма по ел.поща, изпратени от ищцата до изпълнителя, които същата е направила избор на обекти. Изпълнителят е изпратил анекс, съдържащ описание на избраните от ищцата  обекти с искане да бъде подписан, което не е осъществено. Тук следва да се отбележи, че ищцата се е задължила да подпише анекс с избор на обекти съобразно предпоставките на  чл.9 от договора, който предвижда това да се изпълни в 14-дневен срок от представянето на идеен проект. От заключението на назначената по делото СТЕ се установява, че представените от изпълнителя на ищцата схеми не представляват нито идеен, нито технически проект, а предварителна разработка, която не отговаря на нормативните изисквания за обхват и съдържание на инвестиционен проект във фаза Идеен проект. Същата не отговаря и на изискванията на влезлия в сила ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед №Г-362/30.09.2016г. на заместник кмета на Община Варна.  и не отговаря не нормативната уредба да бъде одобрена респ. да бъде издадено разрешение за строеж.   С оглед установеното от вещото лице съдът намира, че не е се е сбъднало условието по договора, което задължава ищцата да подпише анекс за избраните от нея обекти. На следващо място задължението за прехвърляне на ид.ч. от имота също е изпълнено от ищцата. Както вече беше коментирано по-горе страните не са уговорили способа за прехвърляне, поради и и което със сключването на сделката от 16.06.**. ищцата е изпълнила задължението си  цялост, а възраженията на ответника в тази връзка са абсолютно несъстоятелни. Всичко изложено обосновава извода, че не е налице виновно поведение от страна на ищцата по твърденията на ответника, което да бъде окачествено в неоказване на съдействие и противопоставяне, като тя е изправна страна по договора. Същата е оказала съдействие оправомощавайки лицето Е.Е., действаща за строителя с всички необходими права във връзка със строителството и не е имала задължение да подпише анекс за избор на обекти при липсата на изготвен от строителя идеен проект.

    Установява се, че налице неизпълнение от страна на изпълнителя, който съобразно чл.19,ал.1 от договора е следвало  в срок до осем месеца от подписване на договора да подготви идеен и технически проект, да входира всички необходими документи и да се снабди с разрешение за строеж, освен ако е налице забава от държавна или общинска администрация. Твърдения за последното не са въведени от ответника, нито се установява да е налице забава от страна на държавната и общинската администрация по повод изпълнението на това му задължение. В уговорения срок не е изготвен идеен и технически проект, нито е входирана документация в тази връзка пред компетентните органи. Не се установява неизпълнението да се дължи на виновно поведение на  ищцата.  Предвид на тези обстоятелства следва да се приеме, че са налице предпоставките на чл.31,ал.2 от договора за едностранното му разваляне от страна на ищцата поради неизпълнението на ответника по чл.19,ал.1 от договора.

При развалената облигационна връзка между страните по сключения договор за строителство от 01.06.**. и отпадане на задълженията им по него  се следва и развалянето на сключения между страните договор  за прехвърляне на ид.ч. от имота, който се установи, че е възникнал срещу задължение на преобритателя за строителство и предявеният иск като основателен следва да се уважи.

По исковете на ответника за заплащане на неустойка

Претендира се  осъждане на ищцата да заплати на дружеството сумата от 12 440 евро, представляваща сбора на дължима неустойка по чл.30 А и чл.34 за неизпълнение на задълженията по Предварителен договор от 01.06.**.

Заплащането на неустойка по чл.30 А от договора е предвидено в случаите, когато възложителят без причина в срок от 20 дни, считано от датата на връчване на писмена покана, не учреди на изпълнителя право на строеж за обектите, освен тези, за които е запазил правото на строеж, не опразни имота  с оглед на започване на строителството и/или не прехвърли съответните ид.ч. от имота по начина и в сроковете, посочени в договора. Ответникът твърди, че ищцата не е изпълнила задължението си да прехвърли ид.ч. от имота и не е учредила право на строеж. На първо място следва да се посочи, че писмена покана от страна на изпълнителя за извършване на претендираните действия , нито се твърди, нито се доказва да  е била отправена. На следващо място е безспорно установено, че задължението на ищцата за прехвърляне на ид.ч. е изпълнено според изискванията в договора. Съобразно чл.21 от договора задължението на възложителя да учреди право на строеж на възложителя е предпоставено от издаването на разрешение за строеж каквото няма издадено за имота. Предвид на това претенцията на строителя е изцяло неоснователна и следва да бъде отхвърлена.

Заплащането на неустойка по чл.34 от договора е предвидено при забава на изпълнението на което и да е да задължение по договора от страна на възложителя. Изпълнителят твърди неизпълнение на задължението на изпълнителя да представи пълномощно. По- горе вече беше коментирано, че това задължение е изпълнено. Лицето Е.Е. е било посочено от самия строител на ищцата, като лице в полза на което да бъде издадено необходимото пълномощно. Последващите искания от изпълнителя за второ пълномощно без посочено лице в него и  без тези искания  да бъдат обосновани и без да се изложат факти относно необходимостта от него не могат да влекат след себе си последиците на твърдяното неизпълнение щом като веднъж вече задължението е било изпълнено. Изложените съображения обосновават неоснователност и на тази претенция.      

 

 

 

По разноските :

С оглед изхода на делото в полза на ищцата  следва да бъдат присъдени направените от същата разноски, на основание чл.78,ал.1 ГПК съобразно наличните доказателства за извършването им и обективираното искане в представения списък по чл.80 ГПК , както следва :  3000 лева за адвокатско възнаграждение по исковете на ищцата и насрещните искове; 100 лева за заплатена държавна такса; 20 лева за депозит за призоваване на свидетел; 7 лева – д.т. за издаване на  съдебно удостоверение; 300 лева – депозит за СТЕ.

         С оглед горното съдът :      

РЕШИ:

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между К.Д.И., ЕГН:********** с адрес *** и „А.И.“ЕООД, ЕИК: *** със седалище и адрес на управление ***, офис 2, че  договор за покупко-продажба от 16.06.**., обективиран в НА №**, том I, рег.№**, дело №101/**. на нот. №561-Ивелина Обретенова, вписан в СВ под акт №**, том ХХХIII, дело №**, вх.рег.№12895/16.06.**.,  с който К.Д.И.,ЕГН:********** е прехвърлила на „А.И.“ЕООД, ЕИК: ** собствеността върху един кв.м. ид.ч. от ПИ  с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница, с площ от **5 кв.м., при съседи : имоти с идентификатори : **** е  ПРИВИДЕН , на основание чл.17, ал.1 ЗЗД.

 

ОБЯВЯВА за действителен прикрития договор за прехвърляне на един кв.м. ид.ч. от ПИ  с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница, с площ от **5 кв.м., при съседи : имоти с идентификатори : *** ** срещу поето задължение за строителство от „А.И.“ЕООД, ЕИК: **, обективиран в  НА №**, том I, рег.№**, дело №101/**. на нот. №561-Ивелина Обретенова, вписан в СВ под акт №**, том ХХХIII, дело №**, вх.рег.№12895/16.06.**.,  на осн. чл. 17, ал. 1 ЗЗД.

 

РАЗВАЛЯ сключения с НА №**, том I, рег.№**, дело №101/**. на нот. №561-Ивелина Обретенова, вписан в СВ под акт №**, том ХХХIII, дело №**, вх.рег.№12895/16.06.**.,  договор за прехвърляне на един кв.м.  ид.ч. от ПИ  с идентификатор **, находящ се в гр.Варна, район Приморски, кв.Виница, с площ от **5 кв.м., при съседи : имоти с идентификатори : ** ** срещу задължение за строителство, поето от „А.И.“ЕООД, ЕИК: **, на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от „А.И.“ЕООД, ЕИК: ** със седалище и адрес на управление ***, офис 2 срещу К.Д.И., ЕГН:********** с адрес *** иск с правно основание чл.92 ЗЗД  за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 12 440 евро, представляваща сбора на дължима неустойка по чл.30 и чл.34 за неизпълнение на задълженията по Предварителен договор от 01.06.**., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иск 25.03.2021г. до окончателното изплащане.

 

ОСЪЖДА „А.И.“ЕООД, ЕИК: ** със седалище и адрес на управление ***, офис 2 да заплати на К.Д.И., ЕГН:********** с адрес *** сумата от 3427/три хиляди четиристотин двадесет и седем/ лева, представляваща разноски в производството по делото, на основание чл.78,ал.1 и ал.3 ГПК.

 

Решението подлежи на обжалване в  двуседмичен срок от получаването   му пред Варненския окръжен съд.                                                                           

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: