№ 12875
гр. София, 28.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело №
20221110117675 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от К. С. С., ЕГН
**********, с постоянен адрес в .., чрез пълномощниците му адв. В. К. и адв. А.Д., заедно и
поотделно, със съдебен адрес в .., против ..., ЕИК .., седалище и адрес на управление в ..,
представлявано от изпълнителния директор М.Д.Т., с която е предявен конститувен иск за
обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на 18.03.2022 г. между ищеца
и ответното дружество, за покупко- продажба на следния недвижим имот: Гаражна клетка
№ 27 на сутеренен етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23,
рампа, гаражна клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената
гаражна клетка 2,090 % (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите
части на гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и
подземен гараж в дворно място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416
(четиридесет и четвърти „б“, отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по
плана на .., при съседи на имота: .., XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410,
парцел XXXVI-404 и парцел XLV-417, и която гаражна клетка № 27, според действащата за
района кадастрална карта, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...
Твърди се в исковата молба, че на 18.03.2022 г. между ищеца, като купувач, и
ответното дружество, като продавач, бил сключен предварителен договор, с който .. се е
задължило да продаде на К. С. следния недвижим имот: гаражна клетка № 27 на сутеренен
етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23, рампа, гаражна
клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената гаражна клетка 2,090
% (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на гаражното
помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и подземен гараж в дворно
място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и четвърти „б“,
отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на .., при съседи на имота:
.., XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-404 и парцел
XLV-417, и която гаражна клетка № 27, според действащата за района кадастрална карта,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ... Твърди, че ответникът
придобил собствеността върху описания недвижим имот въз основа на апортна вноска.
Сочи, че била уговорена продажна цена в размер на левовата равностойност на 17000 евро,
1
платима, както следва- 2500 евро в деня на сключване на предварителния договор, 1750 евро
в двудневен срок от подписването на предварителния договор, и остатъкът от 12750 евро-
при сключването на окончателния договор. Уговореният срок за сключването на окончателен
договор бил не по-късно от 30.03.2022 г. Ищецът твърди да е изпълнил всичките си
задължения по предварителния договор и да е заявил готовност за сключването на договор
за покупко- продажба в нотариална форма. Поддържа, че е изпратил до дружеството
продавач електронно писмо на 29.03.2022 г. с посочване на нотариуса, който да бъде
сключен окончателния договор. Излага, че на 30.03.2022 г. представител на ответното
дружество не се явил пред нотариуса, за което бил съставен констативен протокол. Моли за
уважаване на иска.
С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото.
С молба с вх. № 112038/24.04.2023 г. ищецът, чрез адв. В. К., излага становище, че
М.Д.Т. се е легитимирала и е действала в качеството си на изпълнителен директор на
ответното дружество. Същата е била избрана за изпълнителен директор с протокол на СД на
ответника на 21.01.2022 г. и това обстоятелство е било заявено за вписване в ТРРЮЛНЦ на
25.01.2022 г. Посочва, че М.Д.Т. била избрана отново за изпълнителен директор на
07.02.2022 г., заявено за вписване в ТРРЮЛНЦ на 07.02.2022 г. С протокол от 01.03.2022 г.
М.Д.Т. била избрана отново за изпълнителен директор и председател на СД, което
обстоятелство било заявено за вписване на 02.03.2022 г., но поради неизпълнение на
указания бил поставен отказ. Същите обстоятелства били заявени за вписване впоследствие
на 15.03.2022 г. с изпълнение указания на 16.03.2022 г., със заявление от 17.03.2022 г. На
17.03.2022 г. заявлението било прието като редовно и е изчаквало 3-дневния срок по чл. 19,
ал. 2 ЗТРРЮЛНЦ. Поддържа, че към момента на сключване на –предварителния договор,
вкл. в преддоговорните отношения, М.Д.Т. е действала като изпълнителен директор на
ответното дружество, тоест като негов законен представител. Сочи, че с ответника имат
предхождащи процесната сделка договорни отношение във връзка договор за покупко-
продажба отново на гаражна клетка, находяща се до процесния имот. Твърди, че дори М.Т.
да е действала без представителна власт, то дружеството ответник не се е противопоставило
веднага след узнаването, а напротив- приело е плащане по банков път за сумата от 3422,70
лв. Твърди, че дори когато е получил поканата да се яви в офиса на нотариуса за изповядване
на окончателния договор, ответникът не е изявил изрично, че не признава договора за
сключен от негово име. По същество оспорва възраженията на ответника като
неоснователни, че е била упражнена принуда, че договорът бил сключен при крайна нужда и
явно неизгодни условия. Счита договорената цена за отговаряща на пазарната. Твърди, че
процесният имот е изцяло индивидуализиран в предварителния договор, сключен между
страните. Оспорва да са налице предпоставките за разваляне на договора от ответника.
Поддържа се, че ищецът е бил в готовност да изпълни задължението си по заплащане на
окончателната цена по предварителния договор при изповядване на нотариалния акт. Моли
за издаване на съдебно удостоверение, което да му послужи пред нотариус В.А., рег. № 789 в
НК. Моли за събирането на свидетелски показания чрез разпита на двама свидетели при
режим на довеждане за установяване обстоятелствата около представителната власт на М.Т.,
за опровергаване твърденията за упражнено насилие и заплахи във връзка сключване на
процесния договор, за установяване на средната пазарна цена на процесния имот.
В открито съдебно заседание то 25.04.2023 г. ищецът, чрез процесуалния си
представител, поддържа исковите претенции и направените доказателствени искания. Моли
за поставянето на допълнителен въпрос към вещото лице по допуснатата съдебно-
оценителна експертиза.
В открито съдебно заседание то 18.07.2023 г. ищецът, чрез процесуалния си
представител, моли да се приеме заключението на вещото лице като компетентно изготвено.
Възразява срещу искането на ответника за допускане на тройна експертиза.
С молба с вх. № 37254/06.02.2024 г. процесуалният представител на ищеца представя
списък по чл. 80 ГПК. Моли да бъде уважен иска. Претендира разноски.
2
В открито съдебно заседание от 19.03.2024 г. ищецът, чрез процесуалния си
представител не прави нови доказателствени искания. Моли да се приеме заключението на
тройната съдебно-техническа и оценителна експертиза. Моли за уважаване на иска.
Представя списък по чл. 80 ГПК. Прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
В срока за писмена защита ищецът депозира такава. Счита исковата претенция за
доказана поради наличието на всички предпоставки за обявяване на предварителния договор
за окончателен от съда. Счита за установено наличието на представителна власт в полза на
М.Т. към датата на сключване на предварителния договор. Евентуално твърди, че е налице
хипотезата на чл. 301 ТЗ. Твърди, че по делото не беше установено спрямо законния
представител на ответника да е упражнена сила или заплашване от ищеца или трето за
договора лице. Оспорва да е доказано твърдението, че договорът е сключен при силно
занижена цена. Оспорва М.Т. да е действала против интересите на дружеството ответник.
Счита имотът за достатъчно индивидуализиран в процесния договор. Поддържа, че е
изправна страна по договора.
В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество, чрез пълномощниците си, депозира
писмен отговор, с който оспорва предявения конститутивен иск. Излага съображения за
недействителност на предварителния договор, чието обявяване за окончателен се иска от
ищеца. На първо място, се твърди, че договорът бил сключен без представителна власт, тъй
като М.Т. не била вписана в Търговския регистър като представляващ и изпълнителен
директор на ответното дружество към датата на сключването на предварителния договор
(18.03.2022 г.), а на 21.03.2022 г. При условията на евентуалност поддържа възражения за
унищожаемост на предварителния договор като сключен под заплашване и при крайна
нужда и явно неизгодни условия. Сочи се, че спрямо М.Т. била отправена заплаха от А.Т., че
ще сезира Софийска градска прокуратура, че ответното дружество не е имало законен
представител в продължение на шест месеца с оглед започване на процедура по
ликвидацията и прекратяването му, в хода която имуществото на дружество би било
осребрено на по-ниски от пазарните цени. Ответникът твърди, че именно тази заплаха е
мотивирала М.Т. да подпише предварителния договор при крайна нужда и явно неизгодни
условия, тъй като цената на гаражната клетка, уговорена в предварителния договор, била
далеч под пазарната му стойност. На следващо място, в отговора се излагат твърдения за
нищожност на процесния предварителен договор поради липса на предмет- в него не бил
описан имотът в съответствие с актуалния му кадастрален статут и поради противоречие с
нормата на чл. 40 ЗЗД- представителят договарял във вреда на представляваното юридическо
лице. В случай че не бъдат уважени възраженията за недействителност на предварителния
договор, ответникът моли за неговото разваляне, тъй като ищецът купувач по договора, не
заплатил цялата продажна цена и заявява, че отговорът следва да се счита като уведомление
за развалянето. Като излагат тези съображения, процесуалните представители на .. молят
искът с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД да бъде отхвърлен. В случай че бъде уважена
конститутивната претенция, искат да бъде обявен за окончателен предварителния договор
под условието ищецът да заплати остатъка от уговорената продажна цена.
С отговора ответникът представя документи, които моли да бъдат приети като
писмени доказателства по делото. Моли за събирането на гласни доказателства за
установяването на обстоятелства относно мотивите за сключването на предварителния
договор от М.Т., изнудването от страна на А.Т. и връзката му с К. С.. Моли и за допускането
на съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение относно пазарната стойност на
недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор.
В открито съдебно заседание то 25.04.2023 г. ответникът, чрез процесуалния си
представител, поддържа, че процесният договор е сключен без представителна власт.
Възразява срещу искането за събиране на свидетелски показания. Моли да бъдат приети по
делото като писмени доказателства приложените документи, представени от ищеца с молба
с вх. № 112038/24.04.2023 г.
В открито съдебно заседание то 18.07.2023 г. ответникът, чрез процесуалния си
3
представител, оспорва заключението на вещото лице като непълно и необосновано. Моли за
допускането на тройна съдебно-техническа експертиза.
С молба с вх. № 272464/01.10.2023 г. ответникът, чрез процесуалния си представител,
моли да се даде ход на делото в негово отсъствие.
С молба с вх. № 37580/06.02.2024 г. ответникът, чрез процесуалния си представител,
моли да се даде ход на делото в негово отсъствие.
В открито съдебно заседание от 19.03.2024 г. ответникът, чрез процесуалния си
представител, оспорва заключението, изготвено по тройната съдебно-техническа и
оценителна експертиза. Моли за допускането на повторна тройна съдебно-техническа
експертиза. Моли за отхвърляне на иска. Прилага списък по чл. 80 ГПК.
В срока за писмена защита ответникът депозира такава. Сочи, че към датата на
подписване на процесния договор ответникът не е имал надлежно вписан представител.
Твърди, че към датата на сключване на предварителния договор изборът за изпълнителен
директор на дружеството още не е бил вписан в ТРРЮЛНЦ. Счита за доказано, че по
отношение на М.Т. е била упражнена принуда за сключване на процесния договор. Оспорва
заключенията на вещите лица, доколкото не била изчислена праивлно пазарната цена на
имота. Счита, че договорът бил сключен при явно неизгодни условия. Счита, че предметът
на договора не бил достатъчно индивидуализиран. Моли за отхвърляне на иска.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна страна следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест за уважаване на
исковата претенция е възложено на ищцовата страна да установи при условията на пълно и
главно доказване следните обстоятелства- сключването на валиден предварителен договор с
ответното дружество за продажба на вещта, съдържащ всички съществени клаузи на
окончателния договор, ответното дружество е собственик на имота, предмет на
предварителния договор; ищецът е изпълнил задълженията си по предварителния договор
пълно, точно и в срок. В тежест на ответника е било да установи, че към датата на
сключването на предварителния договор М.Т. не е била законен представител на ...; датата на
която представител на ответното дружество е узнал за сключването на предварителния
договор и противопоставянето на сключването на предварителния договор от представител
на ответното дружество незабавно след узнаването; пазарната стойност на имота, предмет
на предварителния договор към момента на сключването на последния; отправена заплаха
от страна на А.Т. спрямо М.Т., че ако не подпише предварителния договор, ще предприеме
действия за ликвидация и прекратяване на ответното дружество.
Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет
прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен
договор, по силата на който едно лице наричано обещател / продавач/ поема задължението
да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено
вещно право срещу насрещното задължение на друго лице- купувач, да заплати
договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или
отчасти в/ до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването
на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на
нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост
върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота- чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен
обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.
Представен е по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
4
имот от 18.03.2022 г. сключен между .., чрез М.Д.Т., и К. С. С., с който продавачът се е
задължил да продаде на купувача следния недвижим имот: Гаражна клетка № 27 на
сутеренен етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23, рампа,
гаражна клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената гаражна
клетка 2,090 % (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на
гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и подземен
гараж в дворно място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и
четвърти „б“, отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на .., при
съседи на имота: .., XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-
404 и парцел XLV-417, и която гаражна клетка № 27, според действащата за района
кадастрална карта, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор .., срещу
покупна цена в размер на левовата равностойност на 17000 евро по фиксинга на БНБ
съгласно чл. 2 от Договора. Ищецът следвало да заплати левовата равностойност на 4250
евро като задатък на ответника, от които 2500 евро- в брой в деня на подписването на
договора, и 1750 евро -по банкова сметка на ответника в двудневен срок от подписването на
договора. Остатъкът от продажната цена в размер на левовата равностойност на 12750 евро
е следвало да бъде изплатена по банковата сметка на ответника, като не е посочен срок/
конкретна дата, на която да бъде извършено плащането й. Видно от чл. 3 от Договора
окончателният договор е следвало да бъде подписан в срок до 30.03.2022 г., като, ако до тази
дата страните не са сключили окончателния договор, е следвало да се явят в 17:00 ч., на
30.03.2022 г. при нотариус В.А., в кантората й с адрес в .., за изповядване на сделката.
Видно от Разписка от 18.03.2022 г. ищецът е заплатил в брой сумата от 2500 евро на
М.Д.Т., действаща в качеството си на изпълнителен директор ... Срещу положения подпис от
М.Д.Т. изрично е посочено, че същата се е подписала като изпълнителен директор на
ответното дружество.
От приложеното по делото платежно нареждане от 18.03.2022 г. се установява, че
ищецът е превел по сметка на ответното дружество левовата равностойност на сумата от
1750 евро, а именно- 3422,70 лв., с основание за превода „Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.03.2022 г.“
Видно от приложения и приет по делото като писмено доказателство Констативен
протокол № 70, том № 2, рег. № 2703 от 30.03.2022 г., изготвен по молба на ищеца,
ответникът не се е явил на посочената дата и място- 30.03.2022 г., в 17:00 ч., при нотариус
В.А., с адрес на кантората .., за да сключи окончателния договор.
Следователно ищецът е бил изправна страна по договора и е налице неизпълнение
на задължението на ответника да се яви съгласно уговореното в договора място и
нотариус, дата и час, за да бъде сключена сделката по покупко-продажба на процесния
недвижим имот, описан в предварителния договор. Доколкото няма данни за наличие на
уговорка между страните остатъкът от покупната цена да бъде изплатена преди сключване
на окончателния договор, следва да се приеме, че същият е следвало да бъде изплатен най-
късно в деня на изповядване на сделката по окончателния договор, а именно- на 30.03.2022
г.
По делото е спорно между страните обстоятелството дали при подписване на
предварителния договор на 18.03.2022 г. ответникът е бил надлежно представляван от
М.Д.Т., доколкото към тази дата последната не е била вписана в ТРРЮЛНЦ като
изпълнителен директор на ответното дружество. По отношение датата на вписването на
М.Д.Т. като изпълнителен директор в ТРРЮЛНЦ- 21.03.2022 г., страните не спорят.
Предвиденото в разпоредбата на чл. 140, ал. 4 ТЗ действие на решението за избор и
освобождаване на управител, в това число и на изпълнителен директор, от вписването му е
само по отношение на третите лица с оглед регламентираното в чл. 7 ЗТРРЮЛНЦ действие
на вписването. С вписването се създава известност за третите добросъвестни лица за
възникнали промени в подлежащи на вписване обстоятелства и им се предоставя
възможност да се позовават на тях. Отричането на правопораждащото действие на
решението за избор на нов изпълнителен директор препятства осъществяване на дейността
5
на дружеството чрез създаване на затруднения и отлага управлението на дружествените
дела, без за това да има оправдан обществен интерес. Изборът на нов изпълнителен
директор на ответното дружество поражда действие незабавно във вътрешните отношения в
дружеството. В случая ищецът е бил наясно, че към 18.03.2022 г. М.Д.Т. е била избрана за
изпълнителен директор на ответното дружество и това обстоятелство е било заявено за
вписване в ТРРЮЛНЦ, като датата на вписване- 21.03.2022 г., не е релевантна в случая за
възникването на представителната власт на лицето спрямо ответното дружество, доколкото
ищецът не го оспорва, а напротив- знаел е за промяната на това обстоятелство и е договарял
с М.Д.Т. именно като със законен представител на ответника. Принципното положение в
разглежданата законова хипотеза на чл. 140, ал. 4 ТЗ е, че ограниченото действие на
решението до момента на неговото вписване / само по отношение на ТД и неговите
съдружници/ след регистрацията се консолидира и поражда своя краен ефект и спрямо
третите добросъвестни лица. В настоящия казус ищецът не е такъв и не се ползва от
защитата на чл. 140, ал. 4 ТЗ поради наличието на знание на подлежащо на вписване
обстоятелство, което той не опровергава, а напротив- поддържа изначално с исковата молба.
С оглед изложеното следва да се приеме за неоснователно възражението на
ответника, че процесният договор е било сключено от лице без представителна власт.
Видно от приложените по делото доказателства М.Д.Т. е била избрана за изпълнителен
директор с протокол на СД на ответника на 21.01.2022 г. и това обстоятелство е било
заявено за вписване в ТРРЮЛНЦ на 25.01.2022 г. Впоследствие М.Д.Т. била избрана отново
за изпълнителен директор на 07.02.2022 г., заявено за вписване в ТРРЮЛНЦ на 07.02.2022 г.
С протокол от 01.03.2022 г. М.Д.Т. била избрана отново за изпълнителен директор и
председател на СД, което обстоятелство било заявено за вписване на 02.03.2022 г., но поради
неизпълнение на указания бил поставен отново отказ. Същите обстоятелства били заявени за
вписване впоследствие на 15.03.2022 г., като този път указанията били изпълнени на
16.03.2022 г. и било подадено заявление на 17.03.2022 г. На 17.03.2022 г. заявлението е било
прието като редовно и на 21.03.2022 г. М.Д.Т. била вписана в ТРРЮЛНЦ като изпълнителен
директор на ответното дружество.
Относно възражението на ответника, че процесният имот не е достатъчно
индивидуализиран съдът, счита същото за неоснователно поради следните съображения.
Съгласно Решение № 49/29.03.2013 г. по гр.д. № 363/2012 г. на ВКС, IV г.о. в предварителен
договор е достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на имота с
оглед отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на сделката. В
случая е налице достатъчна конкретизация на недвижимия имот, тъй като е посочен адрес на
имота, съседи и площ.
По отношение на възражението на ответника, че договорът е унищожаем поради
заплашване съдът счита следното. Константната съдебна практика (така Решение № 125 от
12.07.2013 г. на ВКС по т. д. № 910/2012 г., II T.O., ТК, и Решение № 222 от 07.12.2017 г. на
ВКС по гр. д. № 4594/2016, IV Г.О.) и правната теория приемат, че, за да е осъществен
съставът на чл. 30 ЗЗД, е необходимо чрез действията на едната страна по сделката или трето
лице, да се възбуди основателен страх у другата страна по сделката, който да деформира
нормалния процес на сформиране на волята. В тези случаи заплашването е основание за
унищожаемост на договора, тъй като е нарушен мотивационният процес, предхождащ
волеизявлението и то съдържа порок. Заплашване е налице не само когато заплахата е
изразена в неправомерно деяние, но и когато само по себе си то не е такова. При
заплашването увреденият сключва сделката, за да избегне неблагоприятни последици, които
са му внушени, че ще настъпят. Страховите представи могат да имат за предмет живота,
здравето, честта или имуществените интереси както на страната по сделката, така и на
други, близки на нея лица. В случаите, когато страховите представи са предизвикани от
трето лице, не е необходимо насрещната страна по сделката да е наясно с това. Необходимо
е използването на психическа принуда да предизвика основателен страх у заплашвания, като
критерият за преценка на средствата за възбуждане на основателен страх, трябва да бъде
обективен и абстрактен.
6
За установяване на фактите, които според ответника са мотивирали М.Д.Т. да
подпише процесното споразумение в качеството си на изпълнителен директор на ответното
дружество, по делото са разпитани свидетелите В.Б.Б. и Ж.В.Б.. Съгласно същите се
установява, че А.Т.- син на М.Т., е настоявал да се продаде процесния гараж, като е отказвал
да подпише документите, свързани с наследството на общия им наследодател- И.Т., който
приживе е бил едноличен собственик на капитала на ответното дружество. Установява се, че
М.Т. е искала да прегледа договора преди сключването му, но синът й отказал да го
предостави. Към момента на подписване на процесния предварителен договор М.Т. е била в
депресивно състояние поради смъртта на съпруга й- И.Т.. От свидетелските показания се
установява, че никое от лицата не е присъствало в момента на сключване на сделката.
Установява се, че А.Т. е обяснявал как ще пусне сигнал до НАП, тъй като дружеството
нямало избран управителен орган. Също така се установява, че А.Т. е поставил условие, че
ще заложи акциите си във финансова къща, ако не му се дадат исканите от него парични
средства, представляващи стойността на полагащите му се от наследството акции в
дружеството, като са му били давани от М.Т. и други лични парични средства. А.Т.
непрекъснато е повтарял „Ако не подпишете договора, на мен тези пари ми трябват сега, ако
не подпишете договора“; „ще видите какво ще се случи“.
От свидетелските показания се установява, че след смъртта на съпруга си и
едноличен собственик на капитала на ответното дружество М.Т. е била във влошено
психическо състояние и в конфликтни отношения със сина си А.Т. във връзка полученото
наследство, в това число- сключването на договор за делба на акции. Действително А.Т. е
упражнил психическо въздействие върху своята майка, в качеството й на изпълнителен
директор на ответното дружество, за сключване на процесния договор. По делото обаче не
бяха установени данни поведението на А.Т. да е предизвикало основателен страх у М.Т.,
което да има предмет имуществените интереси на същата, доколкото т.нар. „заплахи“ на А.Т.
са били свързани с потенциални действия, които са в кръга на позволеното от закона, а
именно- разпореждане с имуществените му права, част от наследствения му дял, което не
застрашава по никакъв начин имуществената сфера на М.Т., която притежава собствен дял
от наследството на И.Т.. Действително същата е била в крехко емоционално състояние,
породено от смъртта на съпруга й, но същото не е основание да се счете процесният договор
за унищожаем. Не следва да се счита за заплашване по смисъла на чл. 30 ЗЗД
предупреждението на А.Т., че ще подаде сигнал в НАП, доколкото последиците от
евентуална проверка не биха влошили положението на изпълнителния директор по никакъв
начин. Поставянето на условие, че ще заложи акциите във финансова къща, ако М.Т. не му
даде парични средства, не следва да се счита също като заплашване, доколкото същото не
представлява нито принуда, нито може да възбуди основателен страх у лицето.
С оглед изложеното съдът счита релевираното възражение за унищожаемост на
договора на основание чл. 30 ЗЗД за неоснователно.
Ответникът е оспорил договорът като унищожаем и като сключен при крайна нужда
при явно неизгодни условия.
Според чл. 33 ЗЗД унищожаем е договорът, сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия. Правната норма посочва две съществени и основни предпоставки, които
следва да са осъществени кумулативно, за да може да бъде унищожена сделката. Първата
предпоставка е състояние на крайна нужда, т.е. липса или недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични средства
за издръжка – лична и на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане
на изискуеми задължения и др., което състояние е въздействало върху волята на страната по
сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да
се заключи, че при нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за
погасяване на задълженията/, т.е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би
сключила сделката.
От гореизложеното е видно, че първата предпоставка- състоянието на крайна нужда
също е необходимо да отговаря на две изисквания- от една страна да представлява недостиг
7
или липса на средства за посрещане на лични и семейни потребности или за изпълнение на
задължения към трети лица и от друга страна- този недостиг или липса на средства да
упражнява сериозен натиск върху волята на лицето да реши да сключи определена сделка,
без който натиск то не би я сключило или не би я извършило при конкретните условия и
клаузи.
Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от опорочената сделка
за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се преценяват конкретно за всеки случай към
момента на сключване на сделката и съставляват съотношение между престациите на
страните, неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, като при договор за
продажба, в най-често срещания случай, са осъществени когато има явна, очевидна
нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача, при много
съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната
цена по договора.
Следователно от легалното определение на основанието за унищожаемост на договор
поради крайна нужда в чл. 33, ал. 1 ЗЗД могат да бъдат изведени две кумулативно изискуеми
материалноправни предпоставки като елементи от фактическия му състав: извършване на
волеизявлението под влияние на крайна нужда за един от съконтрахентите и явно неизгодни
условия за същия, които са необходими и достатъчни, за да е налице основанието за
унищожаване по чл. 33 ЗЗД.
От събраните доказателства по делото обаче няма данни за наличието на първата
предпоставка, вкл.- липсват изложени твърдения в тази насока. За пълнота следва да се
обсъди и втората предпоставка, доколкото тя има отношение и по възражението, че
представителят на ответника е договарял във вреда на представлявания.
По делото е изслушано и прието заключението тройна съдебно-техническа и
оценителна експертиза, което съдът кредитира като изчерпателно, обективно и компетентно
изготвено. За определяне на пазарната стойност е използван методът на тегловните
съотношения, като са взети предвид стойностите, определени по метода на приходната
стойност и на сравнителните продажби (аналози). Съгласно използвания метод на оценка
средно претеглената пазарна стойност на процесния гараж възлиза на 37734 лв. Страните са
уговорили покупната цена да е на стойност от 17000 евро въз основа на принципа за
свободно договаряне, уредено в чл. 9 ЗЗД, като същата не се различава съществено от
определената в заключението на тройната експертиза цена.
С оглед изложеното неоснователно се явява и възражението за ответника за
унищожаемост на договора като сключен при крайна нужда при явно неизгодни условия,
както и възражнието, че представителят на ответника е договарял във вреда на
представлявания.
В случай че не бъдат уважени възраженията за недействителност на предварителния
договор, какъвто е настоящият случай, ответникът моли за неговото разваляне, тъй като
ищецът купувач по договора, не бил заплатил цялата продажна цена. Заявява, че отговорът
следва да се счита като уведомление за развалянето. По делото беше установено, че страните
са валидно обвързани от сключения предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот. Съдът счита, че договорът не подлежи на разваляне, тъй като ищецът е
изпълнил задълженията си по договора, доколкото беше доказано обстоятелството, че
ищецът е заплатил в брой сумата от 2500 евро на М.Д.Т., действаща в качеството си на
изпълнителен директор .., и същевремнно е превел по сметка на ответното дружество и
левовата равностойност на сумата от 1750 евро, а именно- 3422,70 лв., на 18.03.2022 г.
Видно от Констативен протокол № 70, том № 2, рег. № 2703 от 30.03.2022 г., ответникът не
се е явил на посочената дата и място- 30.03.2022 г., в 17:00 ч., при нотариус В.А., с адрес на
кантората .., за да сключи окончателния договор. Следователно ищецът е бил изправна
страна по договора и е налице неизпълнение на задължението на ответника да се яви
съгласно уговореното в договора място и нотариус, дата и час, за да бъде сключена сделката
по покупко-продажба на процесния недвижим имот, описан в предварителния договор.
8
Доколкото няма данни за наличие на уговорка между страните остатъкът от покупната цена
да бъде изплатена преди сключване на окончателния договор, следва да се приеме, че
същият е следвало да бъде изплатен най-късно в деня на изповядване на сделката по
окончателния договор, а именно- на 30.03.2022 г., което е било изпълнено от ищеца поради
забава на кредитора- неявяването на ответника в уговорения час и ден при нотариуса.
С оглед изложеното съдът счита, че ищецът няма неизпълнени задължения по
сключения предварителен договор към датата на подаване на исковата молба, като при
уважаване на иска ищецът следва да заплати остатъка от дължимата покупна цена на
ответника.
От приложените по делото писмени доказателства се установява, а и не е спорно, че в
срока по чл. 3 от Договора- най-късно до 30.03.2022 г., в 17:00 ч., и до настоящия
момент между страните не е сключен окончателен договор в предвидената от закона
нотариална форма.
Това дава процесуалното право на купувача-ищцата да предяви пред съда иск за
сключването на окончателен договор.
В случая, видно и от доказателствата по делото е, че са спазени и особените
изисквания на закона за прехвърляне на собствеността, а именно, че ответникът е
собственик на недвижимия имот, предмет на предварителния договор и на настоящия иск.
Това се установява от следните представени писмени доказателства: Устав на ...- София,
приет на учредително събрание на дружеството на 31.05.2004 г. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 7 от
същия А.И.Т. е внесъл като непарична вноска ¼ ид.ч. от Гаражна клетка № 27 на сутеренен
етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23, рампа, гаражна
клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената гаражна клетка 2,090
% (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на гаражното
помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и подземен гараж в дворно
място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и четвърти „б“,
отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на .., при съседи на имота:
.., XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-404 и парцел
XLV-417 по Нотариален акт за продажба на право на строеж № 103, том LLXXVIII, дело №
25760/1995 г. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 5 от договора Б.Г.Т. е внесла като апортна вноска
останалите ¾ ид.ч. от горепоописания имот- Гаражна клетка № 27. Установява се, че
процесният имот е собственост на ответника.
Липсват пречки за прехвърлянето на процесния имот. Предварителният договор
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл. 19, ал. 2
ЗЗД/, като обемът на задължението на ответника е определяем, което е достатъчно за
неговата валидност. Ищецът е заплатил продажната цена частично на ответника, поради
което на ответника се дължи присъждане на остатъка от покупната сума, а именно- левовата
равностойност на 12750 евро, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК.
Ищецът доказва по производството всички елементи от фактическия състав на
претенцията. Поради гореизложеното съдът счита, че искът с правно основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 362, ал. 1 от ГПК в двуседмичен срок от влизането на решението в
сила ищецът следва да заплати на ответника левовата равностойност на 12750 евро- остатък
от цената по предварителния договор, равняваща се на 24936,83 лв., изчислена по фиксинг
курса на БНБ.
По разноските:
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да плати следващите
се разноски по прехвърлянето на имота- местен данък по сметка на .., дирекция „.“, в размер
на 3 % от уговорената цена / чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредба на
Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци/, а именно сумата
от 997,47 лв.; както и нотариална такса по сметка на Софийски районен съд, изчислена
9
съобразно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, в размер на 346,49 лв.
За тази сума следва да бъде вписана възбрана върху имота, съгласно разпоредбата
на чл. 364, ал. 1 ГПК, като заверен препис на решението не следва да се издава до
представянето на доказателства за заплащането на разноските.
Заверен препис от решението може да се издаде след представяне на доказателства,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота- арг. от
чл. 364, ал. 2 ГПК.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца разноски по делото в размер на 2845,64 лв., от които сумата от 15 лв.,
представляваща държавна такса за вписване на обезпечителна заповед, сумата от 176,04 лв.,
представляваща държавна такса в настоящото производство, сумата от 17,60 лв.,
представляваща такса за вписване на исковата молба, сумата от 17 лв., представляваща такса
за издаване на данъчна оценка, сумата от 20 лв., представляваща такса за издаване на схема
за самостоятелен обект в сграда, сумата от 200 лв., представляваща депозит за вещо лице, и
сумата от 2400 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на
18.03.2022 г. предварителен договор, с който ..., ЕИК .., седалище и адрес на управление в ..,
представлявано от изпълнителния директор М.Д.Т., продава на К. С. С., ЕГН **********, с
постоянен адрес в .., следния недвижим имот: Гаражна клетка № 27 на сутеренен етаж, на
кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23, рампа, гаражна клетка №
28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената гаражна клетка 2,090 % (две
цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на гаражното
помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и подземен гараж в дворно
място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и четвърти „б“,
отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на .., при съседи на имота:
.., XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-404 и парцел
XLV-417, и която гаражна клетка № 27, според действащата за района кадастрална карта,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ... На основание чл. 362, ал. 1
ГПК в двуседмичен срок от влизането на решението в сила К. С. С., ЕГН **********, с
постоянен адрес в .., следва да заплати на ..., ЕИК .., седалище и адрес на управление в ..,
представлявано от изпълнителния директор М.Д.Т., сумата от 24936,83 лв., представляваща
остатък от цената по предварителния договор. Ако той не направи това, по искане на ...
съдът може да обезсили решението.
ОСЪЖДА К. С. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в .., да заплати на ..,
дирекция „.“, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата от 997,47 лв.- местен данък.
ОСЪЖДА К. С. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в .., да заплати по сметка за
държавни такси на Софийски районен съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата от
346,49 лв.- такса за прехвърлянето на имота.
На основание чл. 364 ал. 1 от ГПК, ПОСТАНОВЯВА да се впише “ВЪЗБРАНА” от ...
съд върху описания по-горе недвижим имот, ЗА ОБЕЗПЕЧАВАНЕ на вземанията на
Държавата и на .. за разноските по прехвърлянето на собствеността върху продадения имот.
ДА СЕ ИЗДАДЕ ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО след представяне на доказателства за
плащането на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък, както и всички
дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на съдебното решение, на
основание чл. 364, ал. 2 ГПК.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на К. С. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в
10
.., считано от влизане в сила на решението, да извърши отбелязването му в Службата по
вписванията- гр. София, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба
губи действието си.
ОСЪЖДА ..., ЕИК .., седалище и адрес на управление в .., представлявано от
изпълнителния директор М.Д.Т., продава на К. С. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в
.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2845,64 лв.- сторени съдебни разноски за
настоящата инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11