Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр.София,
… юни 2021 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд,
ТО, 6-6 състав, в публичното заседание на двадесети и пети май две хиляди и
двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ:
ЕЛЕНА РАДЕВА
с участието на съдебен
секретар Габриела Владова, след като изслуша докладваното от съдията Радева
т.д.№1057 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Твърденията на ищеца „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, ЕИК********, в исковата молба са, че 19.12.2013 година е сключил договор
с ответника „Е.Б.Е.“ ЕООД, по силата на който ответникът е поел задължение да
изпълни описаните в сключения договор задължения във връзка с построяването и
наемането на нов терминал за нуждите на ищеца. Част от поетите от ответника
задължения са да организира изцяло процеса по проучване на подходящи оферти за
построяване и наемане на терминала. По силата на този договор, в раздел „Комисионни“, е предвидено, че
ответникът ще получи възнаграждение в зависимост от постигнатия резултат по
проекта, като това възнаграждение ще бъде платено от избрания инвеститор.
Дължимото възнаграждение на ответника е уговорено да е в размер на 25% от
средния годишен наем на терминала. В същия раздел страните са обективирали постигнато съгласие, че ответникът ще
възстанови/ заплати на ищеца сума в размер на 20% от възнаграждението си от
съответния инвеститор.
Ищецът твърди, че във връзка с осъществяване на
проекта е била открита тръжна процедура, изцяло организирана и ръководена от
ответника. Тази процедура е спечелена от „Б. ЕР М.“ ЕАД, ЕИК ********, което дружество, в офертата си, се е задължило
да заплати на ответника възнаграждение в размер на 25% от средния годишен наем
без ДДС.
Друга част от задълженията на ответника са били да
бъде брокер и консултант на ищеца във връзка с търговските преговори и
подписване на договора с „Б. ЕР М.“ ЕАД, ЕИК ********. Преговорите по
подписване на договора са проведени в присъствието на представители на
ответника.
На 29.08.2016г. ищецът и спечелилото търга
дружество „Б. ЕР М.“ ЕАД, ЕИК ********, са сключили договор за наем. Терминалът
е построен по предварително предоставени от ищеца спецификации и изисквания.
Ищецът твърди, че със сключване на договора за
наем за ответника е възникнало задължение да заплати на ищеца сума в размер на
20% изчислена върху сумата от 197 933,25евро, равняваща се на 387 241,14лева,
представляваща 25% от средния наем на терминала. Ищецът е изпратил покана да
ответника, но последният не е изпълнил това си задължение. Претендира законната
лихва от датата на подаване на исковата молба и разноските по това дело.
В срока за отговор ответникът „Е.Б.Е.“ ЕООД, ЕИК*******,
оспорва основателността на предявения осъдителен иск, като заявява, че не спори
относно фактите, описани в исковата молба.
Оспорва твърдението на ищеца, че ответникът му
дължи сумата от 77 448,23лева, представляваща възнаграждение, уговорено с процесния договор.
Твърди, че клаузата, от която произтича вземането
на ищеца е нищожна и това е така, тъй като съобразно същата ищецът следва да
получи процесната сума, без каквато и да е насрещна престация от негова страна. Това води до неоснователно
обогатяване на ищеца за сметка на ответника; при условие на евентуалност твърди
нищожност, поради противоречие с добрите нрави (чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД).
Но дори и да се приеме, че тази сума е дължима, то
ответникът следва да се освободи от отговорност или евентуално претенцията на
ищеца следва да бъде намалена, защото ищецът е отговорен за неизпълнение на
задължението на ответника.
Към този момент ответникът не е получил в пълен
размер дължимото се възнаграждение от третото лице и има вземане към него в
размер на три вноски, всяка от 8 249,72 евро, без ДДС, тъй като ищецът не
е изпълнил задължението си да не допуска до участие в процеса искане за
предложения (ИЗП) предприемач, който не е подписал обвързващо споразумение за
посредничество, покриващо комисионната на ответника. В настоящия случай, в хода
на процеса искане за предложения единият от избраните предприемачи, подали
предложение – писмо с намерение – е „Б. Е.Г.“ ЕАД, което дружество е дъщерно на
„ХИММИМПОРТ“ и свързано с „Б. ЕР М.“ ЕАД, ЕИК ********, като част от същата
група. На 16.07.2015г. Д.Х.- служител на ответника изпраща имейл на П.А.–
главен изпълнителен директор на „Б. Е.Г.“ ЕАД искане да бъде подписан
приложения брокерски договор – при стандартното (както за договорите на
ответника, така и за пазара на недвижими имоти) условие – възнаграждение в
размер на 25% да бъде заплатено в срок до 20 работни дни от сключване на
бъдещия договор за наем. От страна на „Б. Е.Г.“ ЕАД не се дава съгласие и
отказват да приемат предложението, като предлагат вариант възнаграждението да
бъде заплатено разсрочено – на 24 вноски за период и да бъде обвързано със
заплащане на бъдещия наем от страна на ищеца. Ответникът не се съгласява и
брокерският договор не е подписан. Въпреки това ищецът допуска „Б. Е.Г.“ ЕАД до
участие в цялата процедура и подписва
договор с „Б. ЕР М.“ ЕАД, свързано с него дружество. Твърди, че ответникът е
поставен пред свършен факт и на 30.01.2017г. подписва договор с „Б. ЕР М.“ ЕАД,
по силата на който дължимото възнаграждение в размер на левовата равностойност
на 197 933,25евро без ДДС ще му бъде заплатено на 24 вноски, първата, от
които е дължима едва 26 месеца след подписване на договора за наем и обвързано
със заплащаното на дължимия наем от страна на ищеца.
В допълнителната искова молба ищецът оспорва
основателността на възраженията на ответника. Оспорва да е налице основание за
нищожност на клаузата, с която е уговорена неговото възнаграждение, като
твърди, че тази клауза е валидна и е породила действие.
Твърди, че възраженията за нищожност са
неоснователни, включително и възражението по чл.83 ЗЗД.
В срока за отговор на допълнителната искова молба
ответникът оспорва същата и заявява, че прогласяване на нищожност на една
клауза не засяга валидността на договора в останалата му част.
В срока за първоначален отговор на исковата молба
ответникът „Е.Б.Е.“ ЕООД, ЕИК*******, предявява насрещен иск, приет от съда
като процесуално допустим, за съвместно разглеждане с първоначалната претенция.
По насрещния иск.
В насрещната искова молба ищецът „Е.Б.Е.“ ЕООД,
ЕИК*******, твърди, че на 19.12.2013г. е сключило с ответника „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, договор, по силата на който е
поело ред задължения. В раздел „Възнаграждения“ от този договор страните са се
съгласили ищецът да получи възнаграждение в размер на 25%, за успех, като
изрично е уговорено, че плащането на това възнаграждение няма да е в задължение
на ответника, а от избрания изпълнител по договора.
С този договор е уговорено, че „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, няма да допуска в процеса ИЗП (искане
за предложения) предприемачи, които не са подписали обвързващо споразумение за
посредничество, покриващо комисионното възнаграждение на ищеца. Това задължение
не е изпълнено от ответника „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********
и това е така, тъй като в хода на процеса ИЗП единият от избраните
предприемачи, подали предложение- писмо с намерение – е „Б. Е.Г.“ ЕАД, което
дружество е дъщерно на холдинговата компания „Х.“ и свързано с „Б. ЕР М.“ ЕАД,
последното избрано като краен изпълнител и което е сключило договор за наем от
29.08.2016г, като част от същата група.
На 16.07.2015г. Д.Х.- служител на ищеца изпраща
имейл на П.А.– главен изпълнителен директор на „Б. Е.Г.“ ЕАД искане да бъде
подписан приложения брокерски договор – при стандартното (както за договорите
на ответника, така и за пазара на недвижими имоти) условие – възнаграждение в
размер на 25% да бъде заплатено в срок до 20 работни дни от сключване на
бъдещия договор за наем. От страна на „Б. Е.Г.“ ЕАД не се дава съгласие и
отказват да приемат предложението, като предлагат вариант възнаграждението да
бъде заплатено разсрочено – на 24 вноски за период и да бъде обвързано със
заплащане на бъдещия наем от страна на ищеца. Ищецът не се съгласява и
брокерският договор не е подписан. Въпреки това ответникът „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД не съдейства на ищеца, въпреки поетото
задължение, а изрично настоява ищецът да не притиска „Б. Е.Г.“ ЕАД, за да не се
възпрепятства сключване на договор. Такъв договор не е подписан. Въпреки това
ответникът не само допуска до участие в цялата процедура „Б. Е.Г.“ ЕАД, но и
подписва договор с „Б. ЕР М.“ ЕАД, свързано с него дружество. Твърди, че е
поставен пред свършен факт и на 30.01.2017г. подписва договор с „Б. ЕР М.“ ЕАД,
по силата на който дължимото възнаграждение в размер на левовата равностойност
на 197 933,25евро без ДДС ще му бъде заплатено на 24 вноски, първата, от
които е дължима едва 26 месеца след подписване на договора за наем и обвързано
със заплащаното на дължимия наем от страна на ищеца.
Ищецът твърди, че в случай, че „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД е изпълнило задължението си по договора, то
пълният размер на възнаграждението е щял да бъде заплатен в срок до 20 работни
дни от подписване на договора за наем от 29.08.2016г. или до 27.09.2016г.
Подобен срок за плащане на брокерско възнаграждение е обичаен за пазара на
недвижими имоти по такива проекти. Твърди, че по всички подписани и изпълнение
брокерски и консултантски договори, сключени от ищеца с други дружества, срокът
за плащане на договореното възнаграждение е в рамките на 10 – 20 дни след
сключване на съответния договор.
Ноторен факт е, че
стойността на парите към една дата е различна от стойността им след период от
3-4 години. В случай, че брокерското възнаграждение е било заплатено в срок още
на 27.09.2016г. ищецът е имал възможност да инвестира същото в цялост – сумата
в размер на 387 241,20лева (197 933,25евро), при годишна доходност/лихва в размер на 10%.
Евентуално да заплати 20% от тази сума на ищеца и да инвестира разликата в
размер на 309 972,96лева при същата доходност.
В резултат на неизпълнението на поетото задължение
от страна на ответника, ищецът е претърпял вреди – пропуснати ползи, изразяващи
се в сумата, с която би се увеличила годишната доходност с 10% за периода от
27.09.2016г. до 25.04.2020г. (датата, дадена от ответника на ищеца като краен
срок за плащане на претендираната сума).
Ищецът твърди, че на 29.08.2016г. едноличният
собственик на капитала на „Е.Б.Е.“ ЕООД, А.С.Л., отправя предложение до
дружеството да му бъде предоставен заем в размер на 400 000лева за период
от 4 години и при годишна лихва от 10%. Сумата е необходима за финансиране –
увеличение на капитала на друго негово дружество „ОФИС А“ ООД, ЕИК *******, на
което към онзи момент е едноличен собственик на капитала. Видно от партидата на
това дружество, с вписване 20160917172015, въз основа на решение от
29.08.2016г. А.Л.увеличава капитала на това дружество от 500лева на
1 000 000лева – на две вноски, първата от които – в размер на
500 000лева, а втората от 499 500лева. С решение от 19.10.2016г. А.Л.отново
увеличава капитала на това дружество от 1 000 000лева на
2 150 000лева – вписване 20161026140724. Към този момент ищецът
очаква, че ще получи възнаграждение по договора с ответника, тъй като на
29.08.2016г. е подписан договор за наем между „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД и „Б. ЕР М.“ ЕАД. Тъй като от
страна на последното е направен отказ да се плати дължимото възнаграждение
еднократно, ищецът е принуден да откаже на Л. искания заем, като по този начин
губи значителна доходност – 10%-ната лихва годишно.
Дори и да не е било налице това конкретно
предложение подобна доходност е напълно постижима за този период от време, като
средна доходност между инвестиция на пазара на недвижими имоти, капиталовия
пазар или краткосрочни заеми между инвеститори. Твърди, че Л., за увеличението
на капитала на това дружество, сключва договори за заем с трети лица, при лихва
от 15% годишно.
При така изложеното ищецът моли, след като съдът
се убеди в основателността на изложеното, да осъди ответника да му заплати
сумата от 138 558,08лева, представляваща обезщетение за пропуснати ползи,
изразяващи се в сумата, с която би се увеличила стойността на
387 241,20лева, инвестирани в цялост, при годишна доходност от 10% за
периода от 27.09.2016г. до 25.04.2020 година, ведно със законната лихва върху
тази сума от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане;
евентуално да се осъди ответника да му заплати сума в размер на
110 846,47лева, представляваща пропуснати ползи, изразяващи се в сумата, с
която би се увеличила стойността на 309 792,96лева, инвестирани в цялост,
при годишна доходност в размер на 10% за периода от 27.09.2016г. до
25.04.2020година, ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата
молба до окончателното и заплащане. Претендира разноските по това дело.
В срока за отговор ответникът „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, оспорва основателността на предявените
насрещни претенции.
Твърди, че е изпълнил задълженията, произтичащи от
процесния договор, точно, своевременно и
добросъвестно. Позовава се на разпоредбата на чл.82 ЗЗД, която очертава
границите на имуществената отговорност, както и на задължителната практика на
ВКС. Оспорва твърдението на ищеца, че възнаграждението по договора е щяло да му
бъде заплатено в рамките на 20 дни от сключване на договора, както и че е
възможна доходност от 10% годишно. Моли съда да отхвърли исковете.
В допълнителната искова молба ищецът „Е.Б.Е.“ ЕООД
оспорва отговора на ответника, като пояснява, че неизпълнението касае параграф
3 от договора, раздел „Възнаграждения“, съгласно който „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД се задължава да не допуска в процеса ИЗП (искане за предложение)
предприемачи, които не са подписали обвързващо споразумение за посредничество,
покриващо комисионната на „Е.Б.Е.“ ЕООД.
Твърди пълно неизпълнение на това задължение от страна на ответника,
като твърди, че участвалото в процедурата „Б. Е.Г.“ ЕАД, както и спечелилото
дружество „Б. ЕР М.“ ЕАД, не са подписали обвързващо споразумение за
посредничество, покриващо комисионната на ищеца. Твърди, че ответникът не само
не е изпълнил това си задължение, но и целенасочено го отлагал.
В допълнителния си отговор ответникът по
насрещната претенция поддържа заявената теза.
Съдът, преценявайки събраните по делото
доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:
По делото не се спори, а от представените писмени
доказателства се установява, че на 19.12.2013 е сключен договор страните по
делото са сключили договор, по силата на който „Е.Б.Е.“ ЕООД се задължава да
предостави на ищеца „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, следния обхват
услуги при изпълнение на проект, при условие, че проектната фаза е приложима:
1/. Иницииране на проект – фаза 1, която включва
подробно дефинирани на целите на проекта и недвижимите имоти, на изискванията
на клиента, стратегията относно целия процес, времеви график и бюджетиране, чрез изпълнение на поставените и описани в т.
едно, фаза -1 действия.
2/. Пазарна оценка- фаза – 1, която включва
цялостен анализ на съществуващите свободни терени (терени
за вторично застрояване); изготвяне на дълъг списък от подходящи опции; анализ
на пазара на наличните подходящи незастроени инвестиционни терени, контролирани
от частни и институционални наемодател- изготвяне на дълъг списък; предоставяне
от страна на „Е.Б.Е.“ ЕООД на първо обобщение на препоръки въз основа на
първите дълги списъци. В случай, че пазарната оценка се окаже благоприятна и
осигурява наличие на подходящ свободен терен, процесът по сключване на сделка/договаряне
с наемодателя ще бъде иницииран. С цел осигуряване на конкурентна и достоверна
среда за преговори, „ЕМ БЕ ЕЛ“ ЕООД следва да предостави съвет относно
наличието на резервен вариант под формата на съществуващ свободен терен или на
проект BTS
(строителство
по поръчка –задание на клиента).
3/. Иницииране на процеса по искане за предложение
„ИЗП“- Фаза 2, която включва, описаните дейности, включващи определение и
подбор на строителни предприемачи и инвеститори с необходимата квалификация за
проекта- съставяне на дълъг списък; изготвяне на изчерпателен ИЗП документ;
подписване на споразумение за неразкриване на информация от строителните
предприемачи/инвеститорите, поканени на ИЗП; изпращане на ИЗП до получателите
по дългия списък.
4/. Преглед на първия кръг на търга/ дълъг списък-
фаза 2, който да се осъществи чрез посочените действия.
5/. Преглед на втория кръг на търга/ кратък
списък- фаза 2, която включва описаните дейности.
6/.
Окончателни преговори/ писмо за намерение – „ПН“ – фаза 1+2, която включва
окончателни преговори с избрания предприемач/инвеститор; изготвяне, проверка и
подписване на предварителните основни точки(„ОТ“); съдействие при финализиране
на техническата спецификация и чертежите на оформлението; съдействие при
определяне на срока за изпълнение на проекта с избрания предприемач/инвеститор;
проверка на начина, по който избраната страна ще осигури финансиране и
структурата на сделката; съдействие при изготвянето, договарянето и
изпълнението на писмото за намерение(„ПН“); съдействие при изготвянето и
договарянето на договора/и за покупка на имоти; съдействие при изготвянето на
документ за процеса по вътрешното одобряване от страна на „ДИ ЕЙЧ ЕЛ“ ЕООД.
7/. Окончателни преговори/приключване – фаза 1+2,
която включва съдействие при обсъждането на правни въпроси и в преговорите по
договорите; „Е.Б.Е.“ ЕООД е поело задължение, че ще съдейства като посредник по
време на целия процес по договарянето; съдействие при окончателното
приключване.
С този договор ищецът „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД е поел изрично задължение да не извършва самостоятелни директни пазарни
проучвания с цел събиране на оферти, тъй като нарушаването на това задължение
ще доведе до загуба на дължимото справедливо възнаграждение за усилията и
услугите на „Е.Б.Е.“ ЕООД, предоставяни на ищеца, както и да не назначава други
агенти по този проект.
С договора страните са приели ключови показатели
за ефективност и комуникация, посочили са ключовите дати, на всеки от етапите,
посочени в договора, следва да се осъществят. Посочили са лицата, чрез които ще
се осъществява комуникация.
Страните са постигнали съгласие, че „Е.Б.Е.“ ЕООД
ще получи комисиона за успех от избрания/те строителен(лни)
предприемач/и и инвеститор/и.
В раздел „Комисионна за сделката по сключване на
нов договор за наем“ страните са се съгласили, че „Е.Б.Е.“ ЕООД има право на
комисиона за успех въз основа на стандартната пазарна практика, като се счита
за приемливо тя да е в рамките на 25% от средния годишен наем.Уговорено е, че
комисионата се заплаща от избрания строителен предприемач, тъй като съгласно
пазарната практика хонорарът на консултанта, нает от наемателя се заплаща от
наемодателя под формата на вноска на наемателя.
С договора ищецът като възложител се е съгласил да
не допуска в процеса по искане за предложения („ИП“) предприемачи, които не са
подписали обвързващо споразумение за посредничество, покриващо комисионата на
изпълнителя „Е.Б.Е.“ ЕООД.
С договора „Е.Б.Е.“ ЕООД е поело задължение да
изплати 20% от комисионата за успех на „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД.
Уговорена е и комисиона при подновяване на
договора за наем на съществуващата сграда.
По делото е представено писмо- намерение- основни
точки относно тръжна процедура „Логистичен център в София и централен офис“ („на
зелено“), изпратено от „Б. Е.Г.“ АД, в което се изразява съгласие това
дружество да покрие възнаграждението на CBRE/
„Е.Б.Е.“ ЕООД в размер на 25% от средния годишен наем без ДДС.
По делото не се спори, че на 29.08.2016г. е сключен
договор за наем между „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД и „Б. ЕР М.“
ЕАД, по силата на който ищецът „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД, в
качество на наемател се е съгласил, а „Б. ЕР М.“ ЕАД, в качество на наемодател,
е приел да построи и предостави под наем на наемателя определени сгради, като
наемодателят се е съгласил да се съобрази с искането на наемателя при реда и
условията, посочени в договора, да предостави на наемателя за срок от 120
месеца, срещу заплащане на месечна наемна вноска, както е описано по- долу в
настоящия договор, следния недвижим имот (както е описано подробно в Приложение№1-
Технически изисквания на наемателя), наричани за краткост „наети помещения“, а
именно: А/. 2 491 кв.м застроена площ за офис пространство(включително
мецанин в товарния терминал), от които 1 860км са отделени в триетажна
административна сграда, долепена до складовия Терминал(„офис сграда“); Б/
3 220 кв.м застроена площ за склад; В/. 8 490 кв.м външни площи-двор,
паркинг, площ за маневриране и т.н.(„външни площи); Г/. две портиерни,
всяка с минимална застроена площ от 15 кв.м (“портиерни“);
Д/. подземен паркинг с около 119 паркови места, от които 70паркови места са
част от наетите помещения, а всички останали са за безплатно ползване от
наемодателя, но при съгласие от страна на наемодателя всички или някои от тях
могат да бъдат отдавани под наем на наемателя на по- късен етап при същите ред
и условия, които са приложими за първоначалните паркови места, след подписване
на съответно приложение към този договор („подземен паркинг“).
С договора е индивидуализиран терена, на който
наемодателят следва да построи за своя сметка обекта.
Страните са уговорил в Глава трета срок на наема, строителен период,
корпоративна гаранция и поръчителство.
С разпоредбите на т.5.1 и следващите е уговорена
месечната наемна вноска, която е общ размер на 67 690 евро, без ДДС, като
за първите 6 месеца страните са се съгласили, че тя ще е само 50% от
уговорената месечна вноска.
По делото не се спори относно това, че на
30.01.2017 година между „Б. ЕР М.“ ЕАД (възложител)
и „Е.Б.Е.“ ЕООД (изпълнител) е сключен договор, по силата на който „Б. ЕР М.“
ЕАД е поело задължение да заплати на „Е.Б.Е.“ ЕООД възнаграждението, определено в чл.3 на договора, като основание
за това плащане е сключеният на 29.08.2016г. договор за наем от „Б. ЕР М.“ ЕАД
с настоящия ищец „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД. Уговорили са, че
срокът на договора е 60 месеца (чл.2), а с нормата на чл.3 от договора е
прието, че ако наемателят по договора за наем („Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД), е започнал изплащане на наемната цена на наемодателя („Б. ЕР М.“ ЕАД),
последният, като възложител, се задължава да заплати на изпълнителя
възнаграждение в размер на 197 993,25евро, което плащане следва да се
извърши на 24 вноски, уговорени с алинея 2 на чл.3. Уговорката е 24-те вноски
да са равни, всяка от 8 249,72евро.
С чл.5 от договора страните са уговорили в кои
случаи възложителят не дължи заплащане на уговорената възнаграждение
По делото не е налице спор, че ответникът не е
заплатил на ищеца съдебно заявеното вземане от 77 448,23лева, поради което
ищецът е отправил до ответника покана за доброволно изпълнение по електронен
път на 24.03.2020 година.
По
делото е представена електронна кореспонденция на ответника с П.А.(представляващ
„Б.Е.Г.“ ЕАД), изразяващи несъгласието на ответника да се извърши разсрочено
плащане на дължимото му се възнаграждение.
По делото е представен
протокол от 29.08.2016г., обективиращ решение на едноличния собственик на капитала на
„ОФИС А“ ЕООД, А.Л.за увеличаване на капитала на дружеството от 500лева на
1 000 000лева и изменение на дружествения акт. След извършена справка
по партидата на това дружество съдът констатира, че увеличението на капитала е
вписано по партидата на дружеството на 17.09.2016година.
По делото е представен протокол от 19.10.2016г., обективиращ решение
на едноличния собственик на капитала на „ОФИС А“ ЕООД, А.Л.за увеличаване на
капитала на дружеството от 1 000 000лева на 2 150 000лева и изменение
на дружествения акт. След извършена справка по партидата на това дружество
съдът констатира, че увеличението на капитала е вписано по партидата на
дружеството на 26.10.2016година.
По делото е представено писмо- оферта от
29.08.2016г., отправено от А.Л.до М.Б.,
управител на ответника, за отпускане на заем в размер на 400 000лева, при
10% годишна лихва и срок на действие на договора за заем – 4 година. Даден е
краен срок за отговор – 14.10.2016г. Представен е отрицателен отговор на
предложението на Л., от ответника, даден на 14.10.2016година. Съдът констатира,
че за периода от 05.09.2008г. до 26.07.2017г. представляващ ответното дружество
е М.Б.. Истинността на тези документи не е оспорена от другата страна по
делото.
Ответникът представя, сключени от него договори с
неучастващи по делото лица, с които е уговорено заплащане на възнаграждение,
които е дължимо от самия възложител, платимо в срок от 15 дни, считано от
датата на сключване на договора, както и договор за заем от 25.11.2016г. с
уговорена 15% годишна лихва, дължима от А. Л., в качеството му на заемополучател.
По делото е допусната и изслушана ССчЕ, изготвена от вещото лице П.Д., което заключение не е
оспорено от страните и е прието от съда като годно доказателствено
средство.
Съобразно това заключение средната годишна наемна
цена по процесния договор за наем, сключен от ищеца,
е сумата от 791 973 евро.
На тази база ответникът има право на
възнаграждение/комисиона, представляваща 25% от средния годишен наем – сумата
от 197 993,25евро.
20% от това възнаграждение представлява сумата от
39 598,65евро, чиято левова равностойност е сумата от 77 448,23лева.
В периода от 15.11.2018г. до 03.11.2020година, на
база договора сключен от ответника с „Б. ЕР М.“ ЕАД, дължимото възнаграждение
на ответника е 197 993,25евро, платимо на 24 вноски, всяка от които по
8 249,72евро, поради което „Е.Б.Е.“ ЕООД е издало 24 броя фактури по
16 135,05лева без ДДС с обща стойност387 241,20лева без ДДС. „Б. ЕР М.“ ЕАД е извършило 24 броя плащания на
вноски в периода от 19.11.2018г. до 09.11.2020година в общ размер на
387 241,20лева без ДДС или 197 993,28евро.
Вещото лице е достигнало до извод, че размерът на
сумата, с която би се увеличила стойността на 387 241,20лева в цялост, при
годишна лихва в размер на 10% за периода от 27.09.2016г. до 25.04.2020г. е
сумата от 138 653,86лева.
Вещото лице е посочило, че размерът на сумата, с
която би се увеличила стойността на 309 792,96лева (остатък след приспадане
на 77 448,23лева за „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД),
инвестиран в цялост при годишна лихва в размер на 10% за периода от
27.09.2016г. до 25.04.2020година е сумата от 110 923,09лева.
По делото е изслушан свидетелят Д.Х., служител на
ответника, който дава показания, че е
участвал в екипа, работещ по проекта и като пряк участник в извършваните от
този екип дейности, е добил преки впечатления, че спечелилото дружество търга,
като наемодател на ищеца, е отказало да подпише брокерски договор за заплащане
на възнаграждение на ищеца до 20дни след подписване на договора за наем.
Заявява, че дружеството- ответник и доста договори, в чиито условия срокът за
плащане на възнаграждението е между 10 и 20 дни. Може и 15, но не повече от 20
дни. Дава показания, че е търсена помощ
от тях от екипа в Германия. Резултат от тази дирена подкрепа не е наличен, поради опА.ия, че наемната сделка няма да се реализира.
При така установената фактическа обстановка съдът
достига до следните изводи:
По първоначалния иск по чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД- за
реално изпълнение на парично задължение.
По делото страните не спорят, че съобразно
обвързващият ги договор ответникът „Е.Б.Е.“ ЕООД има право на
комисиона(възнаграждение) в размер на 25% от средния годишен наем, което следва
да бъде заплатено от избрания строителен предприемач, съобразно пазарната
практика
От своя страна ответникът „Е.Б.Е.“ ЕООД е поел
задължение да заплати 20% от тази комисиона(възнаграждение) на „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД.
Спорът между страните е съсредоточен относно това
дали клаузата, с която ответникът е приел да заплати на ищеца 20% от полученото
възнаграждение е валидна.
Тезата на ответника е, че клаузата е нищожна, тъй
като с нея ищецът неоснователно би се обогатил и при условие на евентуалност,
страната се позовава на това, че тази клауза противоречи на добрите нрави –
основание за нищожност по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
По твърденията за нищожност, въведени от
ответника: поради нарушаване на забраната за неоснователно обогатяване и
противоречие с добрите нрави.
Основанията
за нищожност са лимитативно посочени в законодателството на Републиката, като
нормите, които ги уреждат са от императивен характер.
Посоченото
от ответника основание- неоснователно обогатяване настоящият състав тълкува
като нарушение на тази забрана. Всъщност нарушението на забраната за
неоснователно обогатяване е нарушение на принцип, основно начало в правото.
Следователно, касае се за нарушаване на добрите нрави, които според теорията и
практиката последователно са приемат като неписани, систематизирани и
конкретизирани правила, които съществуват като общи принципи или произтичат от
тях, като за тяхното спазване съдът следи служебно.
Ето
защо настоящия състав на съди приема, че възражението на ответника (посочено от
него на две различни основания) за нищожност на тази клауза е възражение за
нищожност, поради накърняване на добрите нрави.
Основният
въпрос е дали е налице такова накърняване, което според действащото
законодателство е приравнено на нарушението на императивни правни норми и влече
след себе си нищожност.
По виждане на състава не е налице основание съдът
да признание за основателно възражението на ответника за нищожност, защото
съобразно договор ищецът е поел ангажимент да задържи ответника „Е.Б.Е.“ ЕООД
като ексклузивен агент и да не назначава други агенти по този проект, като е
поел ангажимент, да не извършва самостоятелно проучване на пазара с цел
събиране на оферти.
Тълкувайки клаузите на договора в тяхната
съвкупност, съдът приема, че ексклузивността, което
качество е дадено от ищеца на ответника и базиращото между тях доверие (стр. 4
от договора), е основание за поемане на задължение от страна на ответника да
заплати на ищеца 20% от полученото възнаграждение, което е определено в
значително по-висок размер от обичайното възнаграждение, което ответникът е
получавал по други договори (в случая, представените от ответната страна сочат
на значително по- нисък размер на възнаграждението). С дадения от ищеца на
ответника статут на ексклузивен брокер/агент по сделката, ответникът е придобил
статут на изключителен агент, с който ищецът ще работи по процесния
проект..Позовавайки
се на пазарната практика страните са се съгласили, че уговореното
възнаграждение ще се заплати от инвеститора, бъдещ наемател, което има своята
икономическа логика, тъй като в дългосрочен план именно наемодателят ще получи
облагата от ползването на своя имот, под формата на наемна цена. С уговорката
за плащане на 20% от размера на възнаграждението, което брокерът ще получи при
сключване на наемния договор, ответникът „плаща“ своята изключителност. Срещу
тази сума ищецът му е предоставил статут на изключителен агент и е поел
задължение да не ангажира други агенти по проекта.
Ето защо по виждане на
състава е налице двустранен договор, като всяка от страните има задължение да престира на другата страна нещо. Ищецът е предоставил
изключително право на ответника да организира, проведе тръжна процедура и да финализира същата, както и задължение за бездействие (да не
назначава други агенти по този проект), а ответникът се е задължил да му
заплати възнаграждение за това в размер на 20% от полученото от него
възнаграждение. Поради това съдът не приема тезата, че с получаване на тази
сума ищецът ще се обогати неоснователно и ето защо намира възражението на
ответника за накърняване на добрите нрави за неоснователно.
Клаузата е действителна, породила
своето действие, а ответникът е неизправна страна по сделката, чието парично
задължение е останало неизпълнено.
По възражението на ответника,
че не може да бъде ангажирана неговата договорна отговорност, тъй като
причините за неизпълнението на това задължение са в ищцовата
страна- конкретното твърдение, че към датата на подаване на отговора на
исковата молба ответникът не е получил в пълен размер дължимото се
възнаграждение от третото лице и има вземане към него в размер на три вноски,
всяка от 8 249,72 евро, без ДДС, тъй като ищецът не е изпълнил
задължението си да не допуска до участие в процеса искане за предложения (ИЗП)
предприемач, който не е подписал обвързващо споразумение за посредничество,
покриващо комисионната на ответника-възражение по чл.83 ЗЗД.
Възражението е неоснователно.
Тъй като се касае за парично задължение плащането
от страна на наемодателя на ответника е без значение за изпълнение на
задължението на ответника да плати на ищеца и това е така, тъй като недостигът
на парични средства винаги е преодолим, защото „Родът не погива.“ Изпълнение на парично задължение винаги е възможно съгласно разпоредбата на чл.81, ал.2 ЗЗД.
Фактът, че ответникът е
получавал и към края на съдебното дирене е получил пълния размер на дължимото му се възнаграждение, при условията на
разсрочено плащане, не го освобождава от задължение да плати собственото си
парично задължение към своя кредитор и настоящ ищец, тъй като то е било
определяемо към момента на сключване на договора за наем.
Следва изрично да се
отбележи, че по силата на постигнатото съгласие „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД е поело задължение да не допуска в процеса ИЗП (искане за предложения)
предприемачи, които не са подписали обвързващо споразумение за
посредничеството, покриващо комисионата на „Е.Б.Е.“ ЕООД.
Стриктното тълкуване на договора
сочи, че задължението на ищеца е да гарантира участие в процедурата само на
предприемачи, които поемат задължение да заплатят възнаграждението на
ответника.
Съобразно представените от
ищеца доказателства, участвалото в процедурата „Б.Е.Г.“ ЕАД е поело ангажимент за заплащане
на възнаграждение на ответника в размер на 25%.Този факт е отразен в
представеното писмо за намерение. Нещо повече, в договорът, който ответникът е
сключил с „Б. ЕР М.“ ЕАД, на 30.01.2017 година изрично е удостоверено, че
подадената в тръжната процедура оферта от „Б.Е.Г.“ ЕАД, последното е приело да
заплати на ответника уговореното възнаграждение.
Следователно, не се явява отговарящо на
доказателствата по делото твърдението на ответника, че ищецът е нарушил
договора, като не е изпълнил поето от него задължение, който факт се явява
причина за липсата на изпълнение от страна на ответника.
По делото са налични доказателства, че ищецът е
поел задължение да не допуска оферти, които не съдържат обвързващо предложение
от страна на инвеститора за плащане на агента, но не е поел задължение
плащането да се извърши в срок до около 20 дни от сключване на договора. Представените
доказателства всъщност установяват, че писмото за намерение на свързаното с
избрания инвеститор лице съдържа поето задължение да заплати възнаграждението
на агента. Както е посочено вече този факт е констатиран в договора на
ответника със спечелилия търга инвеститор. Ето защо не е налице основание ответникът
да бъде освободен от имуществената отговорност, произтичаща от процесния договор, тъй като не се установява наличие на
неизпълнение на задължението от страна на кредитора, което са явява правопораждащ за неизпълнението на ответника ЮФ.
При така изложените съображения съдът намира, че
първоначалната претенция се явява доказана и следователно като основателно
предявена следва да бъде уважена.
По насрещния иск.
Насрещната претенция е с правно основание чл.82 ЗЗД във връзка с чл.79, ал.1, пр.2 ЗЗД. Съобразно цитираната разпоредба
изправната страна по договора има право да иска обезщетение за претърпените от
неизпълнението вреди, което обезщетение обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка
и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да
бъдат предвидени при пораждане на
задължението.
Разпоредбата на чл.82 ЗЗД
очертава обема и границите на имуществената отговорност за вреди от виновно
неизпълнение на договорите задължения, като обхваща всички причинени вреди,
които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
предвидени към момента на възникване на задължението. Вредите могат да бъдат
претърпени загуби и пропуснати ползи. Пропуснатите ползи се дефинират като
неосъществено увеличение на имуществото на кредитора.
Пропуснатата полза се
установява при съпоставка на имуществото на кредитора, което би било налично
при точно изпълнение на договора и имуществото, което кредиторът има при
наличното неизпълнение. За да се претендира пропусната полза следва да е налице
доказана възможност за сигурно увеличение на имуществото и не може да почива на
предположения, тъй като законодателството не съдържа подобна презумпция. Само
ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора
е могло да бъде увеличено, ще се постигне целта на обезщетяването- да се
поправят вредите от неизпълнение.
В настоящия случай ищецът по
насрещната претенция „Е.Б.Е.“ ЕООД претендира да е пропуснал да увеличи
имуществото си със сумата от 138 558,08лева, която сума би увеличила
стойността на 387 241,20лева (197 933,25евро- възнаграждението по
договора), инвестирани в цялост при годишна доходност в размер на 10% за
периода от 27.09.2016г. до 25.04.2020г., евентуално увеличението да е в размер на
110 846,47лева на база 309 792,96лева за същия период от време и при
същата доходност.
За да установи сигурността на
това увеличение страната е представила решения за увеличение на капитала на
друго дружество и свързаното с тях писмо- оферта за сключване на договор за
заем при 10% годишна лихва, отправено от А. Л., който е едноличен собственик на
капитала на ответника и офериращото дружество. Позовава се и на договор за
паричен заем от 25.11.2016г., сключен от Л. и трето за делото лицe за заем в размер на 1 000 0000лева, при уговорена лихва от
15% годишно.
За да се уважи подобна
претенция ищецът следва да докаже при пълно и главно доказване пропусната
възможност за увеличение на имуществото, тази възможност да е пропусната,
поради неизпълнението на другата страна- т.е. съществуване на пряка
причинно-следствена връзка между неизпълнението и настъпилата вреда и сигурност
на увеличението на неговото имущество; сигурност на увеличението на имуществото.
По отношение на твърдяното от
ищеца неизпълнение на договор от страна на ответника по насрещната претенция.
Съдът е посочил вече, че по
негово виждане не е налице твърдяното от ищеца неизпълнение на договорно
задължение, произтичащо от обвързващата страните облигационна връзка, тъй като
представените писмени доказателства установяват поето от участника в тръжната
процедура „Б.Е.Г.“ ЕАД, поето задължение, представляващо
обвързваща оферта, е в смисъл, че
уговореното възнаграждение на ищеца ще бъде заплатено.
Както е посочено и по- горе, ответникът не е
поемал задължение, че обвързващата оферта ще съдържа срок за плащане до 20 дни.
Ответникът е поел задължение да не допуска до участие в тръжната процедура
участник, който не се ангажира да заплати възнаграждението на ищеца по
насрещната претенция.
Следва да бъде отбелязано и това, че ищецът, чрез
сключване на договор с „Б. ЕР М.“ ЕАД, се е съгласил плащането да се извърши по
уговорения със сделката начин. Изразеното от него съгласие по този начин да му
бъде платено, не може да бъде вменено в отговорност на ответника. Няма
твърдения, че сделката е сключена при пороци на волята и др., следователно, тя
е породила своето действие и е приключило съществуването си с извършеното
плащане на уговорената възнаграждение.
Поради извод на съда за липса на неизпълнение от
страна на „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, искът за обезвреда се явява неоснователно
предявен.
Но дори и да се приеме
обратната теза – че ответникът по насрещната претенция е неизправна страна по
договор, от чието неизпълнение ищецът търпи вреди- не се е увеличило
имуществото му с посочените суми, то претенцията се явява неоснователна, тъй
като не се установява сигурност в твърдяното увеличение на имуществото на
ищеца, под заявената от него форма на доходност в размер на 10% от посочените
суми.
Такава сигурност ще бъде
налице, ако страната е сключила договор за заем при годишна лихва от 10%, но не
го е изпълнила поради липсата на изпълнение от страна на „Д.Е.Е.Е.Б.“ ЕООД.
Ето защо съдът приема, че
насрещният иск се явява неоснователно предявен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските.
И двете страни претендират
разноски и са представили списък по чл.80 ГПК.
Ищецът претендира разноски в
размер на 11 982,07лева, за които са налични доказателства, че са реално
извършени от страната.
Ответникът претендира
разноски общо в размер на 13 142,40лева, за които са налице доказателства,
че са реално извършени.
По първоначалния иск
ответникът, на основание чл.78, ал.1 ГПК, следва да заплати на ищеца сумата от
6 822,07лева.
По насрещния иск ищецът, на
основание чл.78, ал.3 ГПК, следва да заплати на
ответника сумата от 5 160лева.
При изложеното съдът
Р Е Ш И
:
ОСЪЖДА, на основание чл.79,
ал.1, пр.1 ЗЗД, „Е.Б.Е.“ ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление ***,
със съдебен адрес ***, вътр.къща- партер, чрез адв.А.И., да заплати на „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес ***,
чрез адв.Ю.С., сумата от 77 448,23лева (седемдесет
и седем лева четиристотин четиридесет и осем лева и 23ст.), представляваща
възнаграждение по договор от 19.12.2013 година, ведно със законната лихва, начиная от 10.06.2020година до окончателното изплащане на
сумата.
ОСЪЖДА, на основание чл.78,
ал.1 ГПК, „Е.Б.Е.“ ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление ***,
със съдебен адрес ***, вътр.къща- партер, чрез адв.А.И., да заплати на „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес ***,
чрез адв.Ю.С., сумата от 6 822,07лева,
представляваща разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Е.Б.Е.“
ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес
на управление ***, със съдебен адрес ***, вътр.къща-
партер, чрез адв.А.И.,
срещу „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление ***, със
съдебен адрес ***, чрез адв.Ю.С., иск с правно
основание чл.82 във връзка с чл.79, ал.1, пр.2 ЗЗД за обезвреда за пропуснати ползи в размер на
138 558,08лева, която сума би увеличила стойността на 387 241,20лева
(197 933,25евро- възнаграждението по договора), инвестирани в цялост при
годишна доходност в размер на 10% за периода от 27.09.2016г. до 25.04.2020г.,
евентуално увеличението да е в размер на 110 846,47лева на база
309 792,96лева за същия период от време и при същата доходност, поради
неоснователността му.
ОСЪЖДА, на основание чл.78,
ал.3 ГПК, , „Е.Б.Е.“ ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление ***,
със съдебен адрес ***, вътр.къща- партер, чрез адв.А.И., да заплати на „Д.Е.Е.Е.Б.“
ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес ***,
чрез адв.Ю.С., сумата от 5 160лева,
представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: