РЕШЕНИЕ
№ 584
гр. Бургас, 01.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20242100500761 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод
въззивната жалба на особения представител на Т. В. ,гражданин на Литва, –
ответник по гр.д. № 719/2023 год. по описа на Несебърския районен съд
против решение № 92/20.03.2024 год. постановено по същото дело ,с което е
осъдена въззивницата-ответница да заплати на Етажна собственост на сграда,
представляваща комплекс Шато“Сий Уинд .“, с административен адрес: гр.
Свети Влас общ. Несебър., местност „Юрга под пътя .“, представлявана от
Милена Ганчева Антонова , сумата от 1929.40 евро, представляваща сбор от
такси за поддръжка за 2022 г. и 2023 г. (по 964.70 евро за всяка от годините),
приети с решения на общото събрание на етажната собственост от 18.03.2022
г. и 25.11.2022 г., дължими за студио S 301, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***************, сумата от 256 лв. за СМР,
дължима съгласно решение на общото събрание на етажната собственост от
18.03.2022 г., сумата от 830.04 лв. за СМР, дължима съгласно решение на
общото събрание на етажната собственост от 25.11.2022 г., ведно със
законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата
1
молба- 03.07.2023 г. до окончателното изплащане, както и сумата от 111.48
евро, представляваща мораторна лихва върху главницата за 2022 г. за периода
от 01.06.2022 г. до 25.06.2023 г. ,както и да заплати на ищцовата етажна
собственост сумата от 1913.58 лв., представляваща направените по делото
разноски съразмерно уважената част от исковете.
Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото за
неправилно и необосновано,постановено при непълнота на доказателствата
и нарушение на материалния закон .
Сочи се на първо място ,че фактическите констатации на съда не
съответстват на обективната истина ,като доказателствата по делото са
тълкувани превратно в полза на ищеца.
Изтъква се,че начинът на определяне на таксата противоречи на
закона,доколкото същата е определена на кв.метър от жилищната площ на
апартамента /в този смисъл решенията на ОС в тази част са никожни поради
противоречие със закона /
Съдът не е разгледал наведените в отговора на исковата молба доводи и не
се е произнесъл по тях-че за 2022 г. се е дължала такса за поддръжка по 12
евро на кв.метър , а не по 22 евро ,тъй като решението от 18.03.2022 г. е
влязло в сила през май 2022 г- и недопустимо такса поддръжка да се
преурежда назад във времето;направено е и възражение за недължимост на
търсените суми за сочения период ,тъй като тези претендирани разходи за
управление и поддръжка не са реално извършените от ЕС/а и дори и да са
извършени ,не са в такъв обем от 22 евро на кв.м.,не е установен и размерът
на извършените разходи,доколкото в случая става дума за такси ,които не са
авансово заплатени,а реално извършени /;не е доказано и извършването на
разходи за ремонти на сградата ,като е оспорен размера на търсените от
ответницата суми за ремонт.
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се
отхвърли изцяло исковата претенция..
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално легитимирано
лице против подлежащ на обжалване акт .
Въззимаемият ответник в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК чрез
процесуалния си представител оспорва въззивната жалба .
2
Подчертава се ,че от размерът на такса поддръжка е гласуван и приет на
ОСЕС,влязло в сила и неоспорено .недопустимо е искането за инцидентно
прогласяване нищожността на решение на ОСЕС по ЗУЕС,тъй като за това
възражение също има срок-това е преклузивният срок по чл. 40 ал. 2
ЗУЕС.Затова и след влизане в сила на решенията на ОС от 17.06.2016
г.,15.06.2020 г.,18.03.2022 г. и 25.11.2022 г. относно определените размери и
срок на таксите за поддръжка и управление същите са станали задължителни
за страните ,в това число и за ответницата .
Оспорва се твърдението за недопустиммост на решенията и че такса
поддръжка се преурежда .По същество взетото решение е за текущата година
и не представлява преуреждане със задна дата .Заплащането на дължимата
такса за поддръжка е определена с решението на ОСЕС и не се дължи по
силата на ЗЗД , срещу възникнало задължение по ЗУЕС няма насрещни права
,които да обуславят дължимостта на таксата за поддръжка .За собствениците е
възникнало задължение да направят съответните вноски и след като
решенията не са отменени същите предстваляват стабилен акт по смисъла на
чл.38 ал. 1 ЗУЕС.Независимо от това със свидетелските показания по делото
е било безспорно установено ,че в комплекса се извършва редовна и
качествена поддръжка .
Доказано е и извършването на ремонт ,като дейностите са подробно
описани в отчета на управителя на ЕС и потвърдени от същия.
Моли се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено
следното :
Предявени са искове с правно основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 86, ал.
1 от ЗЗД.
Както правилно е посочил първоинстанционният съд за уважаване на
исковете в тежест на ищеца е да докаже, че ответникът е собственик на
студио S301 в комплекс Шато „Сий Уинд.“; че с влезли в сила решения на
общото събрание на етажната собственост са определени такси поддръжка,
дължими от етажните собственици за посочените в исковата молба периоди,
както и суми за СМР; размера на претенциите; настъпилата изискуемост на
вземането; изпълнение на задълженията за поддръжка и управление;
3
извършване на ремонт и начина на определяне стойността, която се
претендира от ответницата, в тази насока. При доказването на тези факти в
доказателствена тежест на ответника е да докаже погасяване на вземането.
В тази връзка няма спор по делото , а и от представения нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № **, том ***, рег. № *****, дело №
****/---------- г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, рег. № 208 на НК, на
07.10.2021 г. ответницата придобила собствеността върху Студио S301 с
идентификатор ***************, разположен на втори жилищен етаж, със
застроена площ от 37.80 кв.м., който ведно с прилежащите общи части
възлиза на 43.85 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на
строеж върху земята, находящ се в сграда, представляваща комплекс Шато
„Сий Уинд“, в режим на етажна собственост .
От представените по делото доказателства безспорно се установява, че на
17.06.2016 г. било проведено общо събрание на етажната собственост на
сграда комплекс Шато „Сий Уинд.“. По т.6 от дневния ред, общото събрание
е взело решение да се определи такса в размер на 12 евро на квадратен метър
площ с вкл. ДДС на година, която следва да се заплаща 3 ежегодно до 01.04.,
като за имота на ответницата била определена такса в размер на 526.20 евро.
На 15.06.2020 г. било проведено общо събрание на етажната собственост, на
което било взело решение по т.4 от дневния ред за заплащане на ежегодна
такса поддръжка в размер на 12 евро за всеки квадратен метър площ, платима
ежегодно до 31.12. на предходната година. Общото събрание е приело, че
таксата следва да се заплати до 31.12.2020 г. за такса поддръжка за 2021 г.
На 18.03.2022 г. било проведено последващо общо събрание на етажната
собственост, на което било взето решение таксата за собствения на
ответницата обект да е в размер на 964.70 евро. По т.4 от дневния ред било
взето решение за извършване на СМР на общите части на етажната
собственост общо в размер на 91800 лв. без ДДС. Цената на ремонта следвало
да се заплаща от всеки собственик съобразно притежаваните от него идеални
части от собствеността си в сградата. За обекта на ответницата била
определена такса в размер на 256 лв. На 25.11.2022 г. било проведено друго
общо събрание на етажната собственост, на което било взето решение по т.4
от дневния ред за заплащане на ежегодна такса поддръжка и управление в
размер на 22 евро за всеки квадратен метър площ, платима ежегодно до 31.12.
4
на предходната година за следващата година. Общото събрание приело, че не
било нужно да се изпраща ежегодна покана за заплащането . Взето било
решение по т. 1 от дневния ред за извършване на СМР, представляващи
необходим или неотложен ремонт на общите части на сградата на етажната
собственост на обща стойност 296 441,70 лв., като цената за ремонта следвало
да се заплаща от всеки един собственик съобразно притежаваните проценти
идеални части от собствеността си в сградата. Дължимата от ответницата
сума била в размер на 830.04 лв.
Установено е по делото , че взетите решения на проведените на 17.06.2016
г., 15.06.2020 г., 18.03.2022 г. и 25.11.2022 г. общи събрания на етажната
собственост не са били предмет на обжалване по реда на чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, поради което съдът приема, че същите са влезли в сила и подлежат на
изпълнение. Цитираните решения съдържат изричната воля на собствениците
за определяне на таксите в посочените размери.
При тази фактическа обстановка районният съд е приел за основателни
исковите претенции ,като настоящият съдебен състав изцяло споделя
изложените от него мотиви ,към които препраща на осн.чл. 272 от ГПК ,като
трябва да се подчертае следното /посочено и от първостепенния съд/:
В практиката на ВКС по решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г.,
I г. о. е дадено следното тълкуване: Етажната собственост, която не е учредила
сдружение за управление, т.е. не е персонифицирана, се управлява от общото
събрание на етажните собственици, респективно на етажните собственици и
обитателите чрез взетите от него решения. Тези решения се формират от
успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието,
насочени за постигане на определена цел. Многостранна сделка не може да се
сключи от лице, което не е съгласно с общо формираната воля. (Решенията за
учредяване на гражданско дружество и за работите на дружеството се вземат „със
съгласие на всички съдружници” - чл. 357 и чл. 360 ЗЗД.) При решенията на
етажната собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките.
Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната
собственост са по широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в
сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни
собственици, включително за тези които са гласували против, за не участвалите
във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или
обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не
5
са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл
те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица,
насочени към постигане на обща цел. Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална
процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване,
състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на
тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не
урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на
етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването
на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се
приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се
прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за
тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За
разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и
заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на
етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска,
който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена такава
само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната
собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на
императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни
решения, т.е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна
решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе
решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол
кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – чл.
38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието
на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите
решения. Определянето на срок за иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразено и с това, че
тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица,
което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на
решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и
провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но
законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до
незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на
съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да се
6
иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е
неприложим принципа, че нищожност може да се установява без срок. В
случаите, когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на
възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните собственици
и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството по чл.
415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение по реда
на чл. 410 ГПК-в този смисъл и реш. № 50024/27.03.2023 г. по гр.д.№ 978/2022 г.
на ВКС,второ гражданско отделение на ВКС ,цитирано и от районния съд .
Настоящият съдебен състав споделя това тълкуване. Към него следва да се
добави, че извън срокът по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание
на етажна собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или
преюдициално по друг спор) може да се установява, само ако са наведени
твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха
били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС,
независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или
чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните
собственици, в което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е
упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва
взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и
ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС), както и когато не са
налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при която отделен
вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които
единствено обслужва). Извън хипотезата на привидност за взето решение на
общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност
(включително и поради противоречие с императивни правни норми) или до
незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл.
40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението на ОС или преюдициално
при спор, свързан с изпълнение решение на общото събрание, предявени извън
срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Затова и въведеното във въззивната жалба ,както и пред първоинстанционния
съд възражение за нищожност на взетите решения на ОС на ответната ЕС е
недопустимо и правилно не е обсъждано и разглеждано от районния съд .С
отговора на исковата молба и с въззивната жалба се атакуват именно решенията
на ОСЕС,което е недопустимо при наличие на влезли в сила решения и липсата
на на успешно проведено производство по чл. 40 ал. 2 ЗУЕС.
Според разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС собствениците са
7
длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС Общото събрание на
Етажната собственост определя размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Както бе казано
по-горе , взетите решения на проведените на 17.06.2016 г., 15.06.2020 г.,
18.03.2022 г. и 25.11.2022 г. общи събрания на етажната собственост не са
били предмет на обжалване по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, поради което
правилно съдът е приел, че същите са влезли в сила и подлежат на
изпълнение,задължителни са за всички етажни собственици ,включително и
за ответницата .Взетите решения ,включително и тези от ОС на 18.03.2023 г.
са влезли в сила ,като по никакъв начин не е оспорена законността на
решенията ,или съдържанието на протоколите по чл. 16 ал. 9 ЗУЕС,т.е.
решенията са законни ,стабилизирани и подлежат на изпълнение .Затова
неоснователно е възражението за недопустимост на преуреждането на такса
поддръжка .По същество решението не представлява преуреждане със задна
дата ,тъъ като е взето решение за текущата година и влязлото в сила решение
подлежи на изпълнение.Безспорен е въпросът кога решенията влизат в сила –
на осн.чл. 38 ЗУЕС и че се изпълняват в 14 дневен срок от оповестяването им
по реда на чл. 16 ал. 7 /ако ОСЕС не е посочило друг срок /.
Следва да се посочи ,че дължимата такса за поддръжка и управление е
определена с решенията на ОСЕС по реда на ЗУЕС ,както и сумите за ремонт
и те не се дължат по силата на ЗЗД и срещу възникналото задължение по
силата на ЗУЕС няма насрещни права по смисъла на закона ,които да
обусляват дължимостта на приетите с решенията такси поддръжка ,както е
при сключените договори по ЗЗД .За етажните собственици е възникнало
задължение да направят съответните вноски съобразно съгласуваното от ОС
в предвидените срокове и след като решенията не са отменени като взети в
противоречие с чл. 51 ал. 1 ЗУЕС,същите представляват стабилен акт по
смисъла на чл. 38 ал. 1 ЗУЕС ,по силата на който ЕС може да събира
съответните суми.Сумите се дължат на основание именно на тези решения,а
не в зависимост от изпълнението ,т.е. на контретната поддръжка ,извършена
на място или на контретния ремонт .Затова и възражението на въззивницата в
тази насока е неоснователно /независимо от това по делото е бил разпитан
свидетел ,от който е било установено ,че в комплекса се извършва реална
,качествена и сестемна поддръжка на общите части ,като подробно са
8
описани от свидетеля и извършените ремонтни дейности в комплекса
,описани и в отчета на управителя на ЕС/.
С оглед на горното настоящият съдебен състав счита ,че решението
следва да бъде потвърдено ,като с оглед резултата по делото на осн.чл. 78 ал.
3 ГПК в полза на въззиваемия следва да бъдат присъдени направените от
него разноски пред настоящата инстанция ,възлизащи съобразно
представения списък на разноските по чл. 80 ГПК в размер на 1654,54 лв.
Мотивиран от горното ,Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 92/20.03.3024 г. постановено по гр.д. №
719/2023 г. по описа на Районен съд – Несебър .
ОСЪЖДА Т. В. ,БУЛТАТ ***,гражданин на Л. ,род. на **.**.**** г. в Л.
,адрес в България – гр.С. В.,общ.Н. , местност „Ю. под пътя „,ул.“Л.“ № *
,комплекс Шато „С. У.“ет.* ,студио ** да заплати на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на сграда ,представляваща Шато „Сий Уинд“ ,с
адменистративен адрес : гр.Свети Влас,общ.Несебър , местност „Юрта под
пътя „,ул.“Люлин“ № 4 ,представлявана от Милена Ганчева
Антовантова,сумата 1654,54/хиляда шестотин петдесет и четири лв. и 54
ст./лева-направени разноски по делото пред настоящата инстанция .
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9