Р Е Ш Е Н И Е
№ 69 03.04.2019 г.
град Н.
Н.ският районен съд граждански състав
на тринадесети февруари две хиляди и деветнадесета година
в закрито заседание в
следния състав:
Районен съдия: Евгени Узунов
при секретаря Мая Деянова
като разгледа докладваното
от съдията Е.Узунов
гражданско дело №727 по
описа за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена
от Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*, ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С.
б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №**
против: Етажна собственост на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в сграда с
идентификатор *****, в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з.,
община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е.***/,представлявана от С.Д.Б. ЕООД с ЕИК *****, Чрез управителя му Б.Г.Д.с
адрес за призоваване: гр.Б., ул. „Т.“, сграда К., офис *, за отмяна на
решенията на Общото събрание, проведено на 06.06.2018г., от 11,00 часа и на
07.06.2018г от 11,00 часа във ваканционно селище „Е. **“, к.к.“С. б.- з.“, на
собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост на ваканционно
селище /в.с./ „Е. **“, в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з.,
община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е. **“/.
Хода на
производството се установи, че ЕС към момента се представлява от С.С.Д.-М., с
ЕГН ********** в качеството й на Председател на управителния съвет на ЕС.
С молбата се иска от съда да отмени по Решенията по
т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред, като незаконосъобразни взети на 06.06.2018г., и на 07.06.2018г.
Отделно от това се иска на основание чл.124 от ГПК да
се установи , че ваканционно селище /в.с./ „Е.***“, изградено в имот с
идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б.е „Жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла
на §1, т.3 от ЗУЕС.
Както и основание чл.124 от ГПК и чл.26 от ЗЗД да
обявят решенията на Общо събрание /ОС/ на собствениците на самостоятелни обекти
в Етажна собственост на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в имот с
идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е. **“/,
проведено на 06.06.2018г., от 11,00 часа и на 07.06.2018г от 11,00 часа и
вписани в протокола на същото по т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред за
нищожни.
В Исковата молба се твърди, че е атакуваните решения
са нищожни, тъй като са взети от некомпетентен орган извън рамките на неговите
правомощия в противоречие с материалния закон т.к., Ваканционно селище „Е. **“,
к.к. „С.б.-з.“, обл.Б., общ. Н. се състои от девет жилищни сгради изградени в
урегулиран поземлен имот, заграден с ограда.
Както и, че са нищожни в противоречие на специалния
ред регламентиран в императивната норма на чл.2 от ЗУЕС и поради липса на
кворум.
Иска се да се отменят като незаконосъобразни обжалваните
решения на ОС на ЕС- в.с. „Е. **“, проведено на 06.06.2018г от 11,00 часа и на
07.06.2018г от 11,00 часа по т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на същото,
като приети в противоречие с нормите на с чл.1, чл.2,чл.11, чл.12, чл.13,
чл.15, чл.16, чл.17, чл.18, чл.48, чл.50, чл.51 и §1 от ЗУЕС. Липсвали
изпратени покани до Етажните собствености на всяка от деветте сгради. При
евентуалност, се иска ако се приеме, че сградата е една в режим на ЕС и кворума
е законен то са незаконосъобразни, тъй като липсвала покана, както и разлепена
такава на входовете.
По отделните точки:
Оспорват се, като незаконосъобразни всички решенията
взети на ОС на ЕС- в.с. „Е. **“ , проведено на 06.06.2018г., от 11,00 часа и на
07.06.2018г. от 11,00 часа, по т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на
същото, като по т.1 се твърди, че е
взето извън предварително съобщения дневен ред. По т.2 се твърди, че Решението е взето в
противоречие с чл.17 и чл.18 от ЗУЕС няма законово изискуемия кворум.По
т.3 се оспорва кворума , като се твърдят
нарушения на чл.48, чл.50 и чл.51 от ЗУЕС.По т.4 се твърди липса на кворум и
нарушение на чл.50 от ЗУЕС. По т.5 от дневния ред се твърди незаконосъобразност
поради липса на кворум.
В срока за отговор е депозиран такъв от Етажните собственици
на сграда с идентификатор *****, във Ваканционно селище „Е. **“, в имот с
идентификатор ***** по КККР на гр. Н., общ. Н., обл. Б., с адрес на етажната
собственост: ВС „Е. **“, к.к. С.б.-з., гр. Н., общ. Н., област Б.,
представлявани от С.С.Д.-М., с ЕГН ********** в качеството й на Председател на
управителния съвет, чрез процесуалния представител адв.В.С.Ф..
В отговора се твърди, че предявеният установителен
иск, че Ваканционно селище „Е. **“, в имот с идентификатор ***** е „Жилищен
комплекс от затворен тип“ е недопустим.Недопустимост се твърди и за иска по
чл.26 ЗЗД.При алтернативност на възражението се твърди неоснователност на исковете.
Неоснователност се твърди и по отношение иска по чл.40 ЗУЕС.Излагат се подробни доводи по всяко едно възражение.Ангажират се
доказателства.
Исковете са с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС и
чл.124 ГПК, вр.чл.26 ЗЗД.
В съдебното заседание, ищецът се явява лично.
За ответната етажната собственост се явява процесуален
представител в съдебното заседание. Оспорва се изцяло исковата молба. Поддържат
се възраженията, направени с отговора.
Съдът, като взе предвид изложените с исковата молба
доводи и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното:
Предявен
е иск с право основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, с предмет – отмяна на решения на
общо събрание на ЕС, обективирани в протокол от
взети на 06.06.2018г., и на
07.06.2018г., както и при условията на евентуалност и преюдициално произнасяне
по чл.124 от ГПК , че ваканционно селище /в.с./ „Е.***“, изградено в
имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б.е „Жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла
на §1, т.3 от ЗУЕС и оттам-решенията са нищожни по смисъла на чл.26 ЗЗД.
Предпоставка за допустимостта на иска по
чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е наличие на качество етажен собственик на ищеца и позитивно
решение на ЕС. След влизане в сила на решение, то става задължително за всички,
включително и за лицата, които не са го подкрепили.
Видно от представените по делото доказателства, ищецът
легитимира правото си на етажен собственик чрез притежаването на право на
собственост върху самостоятелен обект в сграда. Комплекса „Е*”. По това
обстоятелство не се спори между страните.
За
ищеца е налице правен интерес от
упражняване на потестативното право да иска отмяна по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,респ.прогласяване на нищожността им, поради което иска е допустим.
Настоящият състав на съда намира, че е
спазен и тридесетдневния срок по чл.40 ал.2 от ЗУЕС. По делото е представено
протокол по смисъла на чл.16 ал.7 от ЗУЕС с посочена дата на залепване – 14.06.2018/стр.430
и сл.от Том ІІ от делото/ Предвид факта,
че датата на залепване на протокол по чл.16 ал.7 от ЗУЕС се ползва с
удостоверителна сила и е от значение за процесуалната преклузия, съдът намира,
че същата е достатъчно достоверна дата, даваща основание да се приеме, че
протокола е изготвен на именно тази дата, към която да е относима датата на
подаване на настоящата искова молба – 12.07.2018г.
В
този смисъл се проведе производство по реда на чл.193 от ГПК в хода на което
се разпита свидетел.Видно от показанията
на св.И., същата е присъствала и фактически помагала при разлепването на
протокола.В протокола са посочени часове на залепване с точност за всеки един
протокол на всеки един вход от ЕС.При преценката на доказателствата по делото
се налага извод за недоказаност на оспорването, тъй като подписите при
разлепване на протокола са положени от посочените лица, датата е съответна на
съдържанието.
СЪДЪТ, на
основание чл. 193 от ГПК откри производство по оспорване на представена книга
на Етажната собственост - част първа и част втора досежно съдържанието и
подписа .
В хода му се
разпита свидетел, видно от показанията на когото се удостоверени авторството,
както и съдържанието на книгата, поради което съдът приема, че оспорването е
недоказано.
По иска по чл. по чл.124 от ГПК
, че ваканционно селище /в.с./ „Е.***“, изградено в имот с идентификатор *****,
гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б.е
„Жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на §1, т.3 от ЗУЕС и
оттам-решенията са нищожни по смисъла на чл.26 ЗЗД, съдът намира за установено
следното:
Видно от доказателствата по делото, а съдът приема за
безспорно между страните, че ваканционно селище /в.с./ „Е.***“ е изградено в
имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б..ПИ е с
площ 6275 кв.м..Имота е в урбанизирана територия.Начина за трайно ползване е
определен за друг курортно-рекреационен обект. ПИ с идентификатор*****, гр. Н.,
КК С. б. - з., община Н., е със
застроена площ съгласно справка по кадастрална карта /стр.110 от том І по
делото/ 2064 кв.м., на четири етажа с предназначение:Жилищна
сграда-многофамилна.
Ищецът твърди, че във Ваканционно селище „Е. **“ има девет жилищни сгради изградени една до друга
нанесени в кадастъра, като една. Комплекса е с контролиран достъп на
външни лица от 24 часова физическа охрана и видео наблюдение. Твърди се, че е
извън правомощие на Общото събрание на ЕС да взима решение за управлението на
общите части на сградите във Ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, изградено в
имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б.поради
факт, че Ваканционно селище „Е. **“, к.к. „С.б.-з.“, обл.Б., общ. Н., е „Жилищен
комплекс от затворен тип“ по смисъла на §1, т.3 от ЗУЕС.
Спорен по настоящото дело въпрос, по мнението на настоящият
състав на съда е дали „Жилищен комплекс
от затворен тип“ възниква по силата на Закона.
Съдът не споделя становището на ищеца че в случая „Жилищен
комплекс от затворен тип“ е възникнал по
смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС.
Съгласно дадената в Закона дефиниция, се разграничават няколко
основни критерии: 1) съществуването на един урегулиран поземлен имот – това е
имота, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на етажна
собственост и другите обслужващи обекти следва да са изградени в неговите
пространствени граници; 2) съществуването на няколко сгради в режим на етажна
собственост – няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал режим на
етажна собственост, а самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат
жилищно предназначение; 3) Съществуването на други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите – кумулативно изискване наред със съществуване на
няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите имат особено
предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в
сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки,
градини, развлекателни кътове, басейни и други, като ползването им може да бъде
свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния
комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото
управление (административни обекти); 4) въвеждането на изисквания за
контролиран достъп за външни лица.
Отделно от това, Законът въвежда като задължителна
предпоставка в комплекса да е налична самостоятелна фигура „Инвеститор“, /която
може да съвместява и качество-етажен собственик/ .С НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003
г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството е отменена
фигурата на „Инвеститор“, която съгласно отменената наредба съгл. Чл. 4. (1) Лицата, участници в
строителството са инвеститор, проектант,
строител, строителен предприемач, доставчик, технически ръководител, лицето,
упражняващо строителен надзор, както и определените с тази наредба лица…..“като
дефиницията по отменената разпоредба на §1 т.6.е „Инвеститор“
е собственикът на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд
имот.
Видно от
съдържанието на НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи
по време на строителството, съгл. Чл.
4. (1) (Изм. - ДВ, бр. 98 от 2012 г., в сила от 11.12.2012 г., бр. 65 от
2016 г., в сила от 19.08.2016г.) Лицата, участници в строителството са
възложител, строител, проектант, консултант, физическото лице, упражняващо
технически контрол за част „Конструктивна“, технически ръководител, доставчик,
както и определените с тази наредба лица….“
Така, изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в
нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, се налага извода за
необходимостта от наличието на сключен договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и неговото
вписване – чл.2, ал.2 от ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.
Страна по такъв договор, следва да бъде-Инвеститора от една страна и всеки един
от собствениците на самостоятелни обекти от друга.Договорната сводоба,
предполага и възможност за индивидуално договаря и параметри на такъв тип договори,
които по силата на Закона и след вписване от страна на инвеститора са в
състояние и при съгласие да обвържат единствено него и бъдещите приобритатели.
Не е предвидена колективна форма на сключване. Това означава, че законодателя е
възприел, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично
волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от
закона форма (сключването на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС, т.е. договора е и
формален), като не е възприел разрешението, според което жилищният комплекс от
затворен тип да възниква по силата на закона.Текста на Закона, дори не е с
презюмптивен характер.Водеща е насрещно съвпадащата воля на страните и именно
това обосновава оскъдната законова регламентация, която дава видим приоритет на
договорната свобода.
По настоящата правна уредба, затвореният комплекс е
обект на особен режим – чл. 2 от закона. Нормативния акт регламентира формата и
вписването на договора на управление, който се сключва между собствениците и
инвеститора. Не е предвидена формула, такъв договор да бъде задължителен, а и
такава трактовка би противоречала на принципът на договорната свобода по
смисъла на чл. 9 от Закона за задълженията и договорите. Законът и интерпретация на текстовете му, в смисъл на
задължителност и обвързване не може да има характер на задължаващо, дори
принудително приложение спрямо етажните собственици.Закона не допуска такава императивна
форма на договор, а и подобно разрешение би противоречало на още редица
принципи на правото.
Още повече, че по настоящото дело нито се твърди, нито
се представят доказателства да е изпълнено именно това изискване на Закона-да е
наличен договор. При липса на такъв договор се прилагат общите разпоредби на ЗУЕС,
вкл. относно съществуването на ЕС, както и на легитимацията на етажните
собственици чрез управителя на етажната собственост, тъй като видно от
доказателствата по делото /а и не се спори между страните/, че в ПИ са
изградени девет обекта, които са
функционално свързани помежду си.Видно от Определение № 107 от 22.02.2016 г. на
ВКС по гр.д. 6102/2015 на Първо г.о., ГК «етажната собственост възниква в
сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни
лица». Когато сградата се състои от няколко отделни входа, всеки вход може да образува
отделна етажна собственост. Когато сградата е с няколко отделни входа, тя може
да функционира и като единна етажна собственост, ако бъде избрана една от
формите на управлението и с единни органи, общ правилник за вътрешния ред и
обща книга по чл. 7, ал. 1 ЗУЕС.Закона регламентира и т.н. хоризонтална ЕС,
какъвто избор са направили етажните собственици на този комплекс. Видно от скица-схема
на имота /цитирана по-горе/ ПИ с идентификатор*****, гр. Н., КК С. б. - з.,
община Н. се състои от четири етажа и е
с предназначение:Жилищна сграда-многофамилна.
Видно от Удостоверение №196/19.03.2005г. от Община Н.
/стр.56 от т.І от делото/ имота е
въведен в експлоатация като „Ваканционно селище „Е.***“, секции 1-9, ведно с плувен
басейн, районно осветление и площадкови ВиК мрежи. Възложител на строежа е „Елит
строй“ ООД, БУЛСТАТ ***.
Видно от приетите книги на ЕС и извлеченията от СВ, дружеството-възложител не притежава право на собственост в комплекса.
Законодателят,
целейки да регламентира обществените отношения свързани с регулирането на
отношенията между индивидуални собственици на отделни самостоятелни обекти, не
си позволява да допусне законодателен вакуум и обществените отношения свързани
с управлението и поддържането на общи части в режим на етажна собственост да не
бъдат уравновсени чрез прякото приложение на Закона. Действително ВКС в
Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч.гр.д. 1464/2017 г., първо г.о., ГК
посочва, че съдебната практика допуска разграничаване на иска за отмяна на
решението на ОС на етажните собственици от иска за прогласяване на нищожността
на взетото решение. Решението на ОС е незаконосъобразно тогава, когато ОС е
свикано и решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС и/или ОС е упражнило своите
права в отклонение на изискванията на чл. 11 и чл. 33 от закона. Решението на
ОС е нищожно тогава, когато редът на закона е изключен, защото ЕС не съществува
или дори да съществува, е налице отклонение от чл. 2 или чл. 3. Тогава
решението на ОС не е отменяемо, а е нищожно.
Настоящият състав на съда, по аргументите посочени от
ищеца намира искането за прогласяване на нищожност на Решенията на ОС на ЕС за
неоснователни на това основание.
По основателността на
иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС:
Видно от доказателствата по делото и приложената
покана за свикване на ОС /стр133-147 от т.І от делото/, същото е свикано при
условията на чл.12 ал.1 т.1 от ЗУЕС . Видно от доказателствата по делото е, че
ОС на етажната собственост е насрочено
за 06.06.2018г от 11:00 часа, с посочено място: в двора на горепосоченото
ваканционно селище.
Събранието е свикано от управителя на ЕС: „С.Д.Б.“
ЕООД, със седалище и адрес на управление:***, сграда К., офис *, ЕИК: *****,
представлявано от управителя Бойко Георгиев Дражев, чрез пълномощник адв.В.Ф.,
при следния дневен ред:
1. Годишен
отчет и доклад на управителя за периода 07.06.2017-06.06.2018;
2. Приемане
на годишен бюджет за приходите и разходите за периода 07.06.2018-06.06.2019;
3. Определяне
размера на паричните вноски, дължими от собствениците, за управлението и
поддържането на общите части на сградата за периода 07.06.2018-06.06.2019 и
определяне на сроковете, в които същите следва да бъдат заплатени;
4. Определяне
размера на паричните вноски, дължими от собствениците, във фонд „Ремонт и
обновяване“ за периода 07.06.2018-06.06.2019 и определяне на сроковете, в които
същите следва да бъдат заплатени;
5. Предприемане
на действия срещу собствениците, неплатили дължимите от тях парични вноски за
управление и поддържане на общите части на сградата и/или за фонд „Ремонт и
обновяване“.
Представен по делото е протокол за залепване на покана
на всяка една секция от дата 28.05.2018 г.
Чл.13 ал.1 от ЗУЕС е
категоричен, че ОС се свиква не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а
в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Т.е. във всички случаи датата на
свикване е задължителен реквизит от съдържанието и. Съдът намира, че поканата
изхожда от компетентно лице – УС на ЕС и е по предвидения в ЗУЕС ред. Протокола
за поставена покана съдържа означение за мястото където е поставена поканата,
за датата , за часът на поставянето и.ОС е насрочено за 06.06.2018г. от 11.00ч.
Свикано е 9 дни преди провеждането му, чрез надлежна покана, която отговаря на
изискванията на Закона. В поканата е вписан дневен ред от пет точки.
По делото е представен
ПРОТОКОЛ от 06.06.2018г. и 07.06.2018г., видно от съдържанието на който на
същата дата е извършена регистрация посредством попълване и подписване от
страна на присъстващите лица на регистрационни карти с прикрепени копия на
представените от тях пълномощни /приложени по делото/ Двама души не представили
пълномощни (ВИГ-БГ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Л.Л.,
собственик на ап.3, вх3, ет.1 (партер), чрез лице, заявяващо, че е пълномощник
- М.Л..; и Я.П.П., собственик на ап.*, вх.*, ет.*, чрез М.Д.Я., поради което представляваните от тях идеални
части не са взети под внимание при отчитане на кворума. След приключване на
регистрационния процес се установило, че на събранието са представени 19.887 %
от ОС на ЕС, поради което на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС събранието е
отложено с един час.
В 12.00 ч. на 06.06.2018г.
присъствали представители на същия процент собственици и не се явили други
собственици, ползватели, обитатели или техни пълномощници.
На осн. чл.15, ал.3 от ЗУЕС,
събранието е отложено за следващия работен ден - 07.06.2018г., в часа и на
мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание.
На 07.06.2018г. в 11:00ч. се
явили собственици, ползватели, обитатели или техни пълномощници с представени
общо 20.323 %. от идеалните части от общите части на комплекса
Събранието е проведено при
този кворум на осн.чл.15 ал.3 от ЗУЕС.
Кворумът за провеждане на
събранието по см.на чл.15 ал.3 от ЗУЕС е спазен.
По Решенията:
Общото събрание било открито
в 11:00 ч. от Председателя на Управителния съвет на етажната собственост - управителя
„С.д.Б.“ ЕООД, който предложил за протоколчик на събранието да бъде избрана
адв. В.Ф. единодушно със „ЗА“- 20.323% .
По т.1 от дневния ред: „Годишен
отчет и доклад на управителя за периода 07.06.2017- 06.06.2018“;
На всеки от присъстващите бил
предоставен писмен отчет за посочения период, изготвен от пълномощник на управителя „С.Д.Б.“ ЕООД - П.Д..
Разглеждайки описаните в отчета пера, собствениците, била проведена дискусия.
След изслушване на доклада на управителя
и разискване на представения отчет, били подложени на гласуване. Твърди се, че
е направено предложение: „Одобрява годишния отчет и доклад на управителя на
етажната собственост за периода 07.06.2017-06.06.2018, копие от който се
прилага към протокола от събранието и става неразделна част от него.“ И е
прието следното Решение: РЕШИ: „Одобрява годишния отчет и доклад на управителя
на етажната собственост за периода 07.06.2017-06.06.2018, копие от който се
прилага към протокола от събранието и
става неразделна част от него“.
Ищеца твърди, че Решението е
прието в противоречие с нормите на с чл.1, чл.2,чл.11, чл.12, чл.13, чл.15,
чл.16, чл.17, чл.18, чл.48, чл.50, чл.51 и §1 от ЗУЕС, като отделно от това се
твърди, че това Решение е взето извън
предварително съобщения дневен ред.
Видно от съдържанието на
поканата, действително в нея е посочено“Годишен отчет и доклад на управителя за
периода 07.06.2017- 06.06.2018“.
В правомощията на УС е
такова по чл. 23 , ал.1, т.4 от ЗУС , по силата който Управителя или УС, изготвя
годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на
етажната собственост и годишен план за извършване на ремонти, реконструкции,
преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им.Задължение
на Управителя за отчет е въведено по ал.2 на чл.23, според който Управителният
съвет (управителят) се отчита ежегодно и в края на мандата си с доклад пред
общото събрание. Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се
оповестяват по реда на чл. 16, ал. 7.
Приетото решение, посочено
по-горе, съдът намира за незаконосъобразно, тъй като видно е, че е подложен на
гласуване проект на решение, каквото не е фигурирало в дневния ред, а отделно
от това не е спазен специалния ред за оповестяване на доклада по реда на чл.16
ал.7 от Закона, порази което Решението следва да бъде отменено на това
основание.
По т.2 от дневния ред:
Приемане на годишен бюджет за приходите и разходите за периода
07.06.2018-06.06.2019;
На всеки от присъстващите
бил предоставен документ, озаглавен „ПРОЕКТОБЮДЖЕТ“ на сграда с идентификатор *****,
във Ваканционно селище „Е. **“, в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б.
- з., за посочения период, изготвен от П.Д..
Проведена е дискусия и са
обсъдени множество конкретни въпроси. След приключването им е предложено за
гласуване решение „Приема се годишен бюджет за приходите и разходите за периода
07.06.2018-06.06.2019, съгласно предложения от „С.Д.Б.“ ЕООД проект, копие от
който се прилага към протокола от събранието и става неразделна част от него.“
Въз основа на така
проведеното гласуване и с мнозинство от 10.756% гласували „ЗА“, против -9.567 %
от общо 20.323% упражнили правото си на глас, общото събрание на собствениците
приело следното Решение : РЕШИ: Приема годишен бюджет за приходите и разходите
за периода 07.06.2018- 06.06.2019, съгласно предложения от „С.Д.Б.“ ЕООД
проект, копие от който се прилага към протокола от събранието и става
неразделна част от него.
Съгласно чл.23 ал. 4 от ЗУЕС, УС /управителят/ изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и
ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за
извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в
сградата, както и отчети за изпълнението им;
Кворумът за вземане на
решение за приемане на Бюджет, представен в проектен вид от Управителя, попада
в предметния обхват на чл.13 ал. (3) „Извън случаите по ал. 2 решенията се
приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от
общите части на етажната собственост“.
Решението по тази точка от
дневния ред е взето с обикновено мнозинство.
Съдът не констатира
нарушение по чл.17 и чл.18 от ЗУЕС, поради което иска в тази му част следва да
се отхвърли като неоснователен.
По т.3 от дневния ред:
Определяне размера на паричните вноски, дължими от собствениците, за
управлението и поддържането на общите части на сградата за периода
07.06.2018-06.06.2019 и определяне на сроковете, в които същите следва да бъдат
заплатени;
Въз основа на предложение на
пълномощника на управителя е проведено
гласуване и с мнозинство от 17.761% гласували „ЗА“, 1.074% гласували „Против“ от 19.458% упражнили правото си на глас,
общото събрание на собствениците
Приело следното Решение:
РЕШИ: Дължимата от всеки собственик, ползвател или обитател вноска за
управлението и поддържането на общите части на сградата през периода
07.06.2018-06.06.2019 се определя в размер на 37 лв. месечно, от които 12.50
лв. месечно представляват разходи за портиер. Собствениците, ползватели или
обитатели, които упражняват професия или извършват дейност в самостоятелен
обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица
(напр.предоставят го на туристи), заплащат разходите за управление и поддържане
на общите части в трикратния размер. Дължимите вноски следва да се заплащат до
10-то число на всеки месец, като първото плащане следва да се извърши на
10.06.2018г. „
Ищеца, освен горепосочените
общи основания, твърди незаконосъобразност на това решение и по , като се
твърдят нарушения на чл.48, чл.50 и чл.51 от ЗУЕС.
Процесното решение не
противоречи на разпоредбите на чл.48, чл.50 и чл. 51, ал. 1
и валидно обвързва етажните собственици със задължението за плащане на такса за
поддръжка на общите части на сградата. Съгласно § 1, т. 11 ДР
на ЗУЕС „разходи за управление и поддържане“ са разходите за
консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете
на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа
енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и
други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на
сградата.
Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Посочената разпоредба
изцяло кореспондира с установеното в чл. 41 ЗС, а именно че всеки собственик,
съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските,
необходими за поддържането или за възстановяването им и в полезните разноски,
за извършване на които е взето решение от общото събрание. Правомощията на ОС
на ЕС са регламентирани в чл. 11 ЗУЕС, според който общото събрание определя
размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
Решението е взето с
обикновено мнозинство и е законосъобразно.
По т.4 от дневния ред:
Определяне размера на паричните вноски, дължими от собствениците, във фонд „Ремонт
и обновяване“ за периода 07.06.2018-06.06.2019 и определяне на сроковете, в
които същите следва да бъдат заплатени;
От пълномощника на
управителя било предложено решение, въз основа на което е проведено гласуване и
с мнозинство от 19.458% гласували „ЗА“, от 19.458% упражнили правото си на
глас, общото събрание на собствениците, приело следното решение: РЕШИ:
Дължимата от всеки собственик вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за периода
07.06.2018-06.06.2019 се определя в месечен размер, представляващ произведението
на общата квадратура на притежавания от съответния собственик обект/и
(разгъната застроена площ и общи части) и 0,40 лв. и следва да се заплаща до
10- то число на всеки месец, като първото плащане следва да се извърши на
10.06.2018г.
Съдът споделя възраженията
на ищеца за незаконосъобразност на това решение. Действително, чл.50 ал.2 т.1
от ЗУЕС въвежда правило по което следва да се набират средствата във фонд „Ремонт
и възстановяване“, като ежемесечните
вноски от собствениците, следва да се определи с решение на общото събрание,
но съобразно идеалните части на
отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната. Видно от съдържанието
на горепосоченото решение, месечния размер на вноската е определен на база сбор
на общата квадратура на всеки един самостоятелен обект и процент на идеалните
части от общите части и допълнение – 0.40 лева;Решението противоречи на чл.50
ал.2 т.1 от ЗУЕС, поради което следва да бъде отменено.
По т.5 от дневния ред: „Предприемане
на действия срещу собствениците, неплатили дължимите от тях парични вноски за
управление и поддържане на общите части на сградата и/или за фонд „Ремонт и
обновяване“.
Въз основа на обсъждания,
било предложено за гласуване предложение на решение, като след проведено гласуване и с мнозинство от
18.986% гласували „ЗА“ от 18.986% упражнили правото си на глас, общото събрание
на собствениците взело следното решение: РЕШИ:
„Управителят на етажната
собственост следва да подава граждански искове срещу собствениците,
ползвателите или обитателите, неплатили дължимите от тях парични вноски за
управление и поддържане на общите части на сградата и/или за фонд „Ремонт и
обновяване“.“
Решението е законосъобразно.
По искове на собствениците в
ЕС, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени
срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото
събрание или задълженията си по ЗУЕС, те по силата на чл. 23, ал. 4 ЗУЕС, се представляват от
управителя – Определение № 508/16.07.2015 г. по ч. гр. д. № 2791/2015 г., IV г.
о., ГПК.
Законодателят в чл.38 ал.2 ЗУЕС е предвидил изрична възможност, в случаите , когато собственик, ползвател
или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на
управителния съвет (управителят)да може да подаде заявление за издаване на
заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал.
1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. За водене на граждански
дела по общия исков процес е необходимо изрично оправомощаване, което е
изпълнимо по волята на решение на ОС на ЕС.
По отношение на
разноските:
Ищецът е направил искане за
присъждане на разноски-заплатена от него държавна такса в общ размер на 240
лева за разглеждане на делото.
Ответника чрез процесуалния
си представител е направил искане за присъждане на съдебно-деловодни разноски в
настоящото производство в размер на общо 1698 лева. Своевременно е депозирано
възражение за прекомерност на хонорара, като се твърди и недоказаност на
извършените разноски по фактури за извършени фотокопиране на доказателства.Производството
по настоящото дело попада в обхвата на приложимата норма на чл.7 ал.1 т.4 от
Тарифата за минималните адвокатски възнаграждения. По делото са проведени три
съдебни заседания.
Минималното адвокатско
възнаграждение по смисъла на нормата се явява сума в размер на 400 лева.
Въпреки големия обем писмени доказателства о него, същото не се отличава с
особена висока фактическа и правна сложност, още повече, че последното
заседание се проведе за снабдяване на делото с удостоверение от Община Н.,
което не бе представено своевременно в предходно заседание поради
несвоевременно изготвяне от административния орган. Възражението на ищеца за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, съдът намира за основателно,
поради което същото следва да се редуцира до сума в размер на 400 лева. Съдът
намира възражението на ищеца за недължимост на сумите, изплатени от ответника
за фотокопиране и представяне на доказателства за основателно. Представянето на
доказателства е задължение на страната и е свързана с особената му фигура, като
разноски за представяне на доказателства в избрана от ответника форма няма
характер на съдебно-деловодни разноски , а пряко произтича от пасивната
процесуална легитимация на страната, поради което претенцията в тази и част
следва да бъде отхвърлена.
Предвид изхода на делото,
съдът намира, че такива следва да се присъдят и на двете страни както следва:
На ищеца сума в размер на80 лева, съразмерно с уважената част от исковете, а на
ответника сума в размер на 400 /четиристотин/ лева-адвокатски хонорар, като ,
до претендирания размер 1698 следва да бъде отхвърлена.
Мотивиран от горното, Н.ски
районен съд
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на
основание чл.194, ал.3 във връзка ал.2 ГПК, по заявеното от ищеца Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №** оспорване на истинността на представения от
ответника протокол
по смисъла на чл.16 ал.7 от ЗУЕС с посочена дата на залепване –
14.06.2018/стр.430 и сл.от Том ІІ от
делото/ , че оспорването не е доказано.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на
основание чл.194, ал.3 във връзка ал.2 ГПК, по заявеното от ищеца Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №** оспорване на истинността на представената
от ответника книга на Етажната собственост - част първа и част втора /т.ІІ и
т.ІІІ от делото/, че оспорването не е доказано.
ОТХВЪРЛЯ иска на Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №** с правно основание основание чл.124 от ГПК
да се приеме за установено спрямо Етажна собственост на ваканционно селище
/в.с./ „Е. **“, в сграда с идентификатор *****, в имот с идентификатор *****,
гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е.***/,представлявана от С.С.Д.-М.,
с ЕГН ********** в качеството й на Председател на управителния съвет на ЕС , че
ваканционно селище /в.с./ „Е.***“, изградено в имот с идентификатор *****, гр. Н.,
КК С. б. - з., община Н., обл.Б.е „Жилищен
комплекс от затворен тип“ по смисъла на §1, т.3 от ЗУЕС, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ иска на Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №** основание чл.124 от ГПК и чл.26 от ЗЗД да
обявите решенията на Общо събрание /ОС/ на собствениците на самостоятелни
обекти в Етажна собственост на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в имот с
идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е. **“/,
представлявана от С.С.Д.-М., с ЕГН ********** в качеството й на Председател на
управителния съвет на ЕС, проведено на 06.06.2018г., от 11,00 часа и на 07.06.2018г
от 11,00 часа и вписани в протокола на същото по т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от
дневния ред за нищожни, като неоснователен.
ОТМЕНЯ Решенията на Общо
събрание /ОС/ на собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост на
ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С.
б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е. **“/, представлявана от С.С.Д.-М., с ЕГН **********
в качеството й на Председател на управителния съвет на ЕС, проведено на
06.06.2018г., от 11,00 часа и на 07.06.2018г от 11,00 часа и вписани в протокол
от същите дати по т.1 и т.4 от Протокола , а именно:
Решението по т.1/първа/ „РЕШИ:
„Одобрява годишния отчет и доклад на управителя на етажната собственост за
периода 07.06.2017-06.06.2018, копие от който се прилага към протокола от
събранието и става неразделна част от
него“, като незаконосъобразно и
Решението по т.4/четвърта/“РЕШИ:
Дължимата от всеки собственик вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за периода
07.06.2018-06.06.2019 се определя в месечен размер, представляващ
произведението на общата квадратура на притежавания от съответния собственик
обект/и (разгъната застроена площ и общи части) и 0,40 лв. и следва да се
заплаща до 10- то число на всеки месец, като първото плащане следва да се
извърши на 10.06.2018г.“, като незаконосъобразно.
ОТХВЪРЛЯ исковете на Р.В.Х.,
с ЕГН ********** собственик на ап.*, ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“,
община Н., област Б.с адрес за призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №** СРЕЩУ:
Решенията на Общо събрание /ОС/ на собствениците на самостоятелни обекти в
Етажна собственост на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в имот с идентификатор
*****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е. **“/, проведено на
06.06.2018г., от 11,00 часа и на 07.06.2018г от 11,00 часа и вписани в протокол
от същите дати по, представлявана от С.С.Д.-М., с ЕГН ********** в качеството й
на Председател на управителния съвет на ЕС по точки 2/втора/, т.3/трета/, и т.5 /пета/, като
неоснователни.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в сграда с идентификатор *****,
в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з., община Н., обл.Б./ЕС- в.с.
„Е.***/,представлявана от С.С.Д.-М., с ЕГН ********** в качеството й на
Председател на управителния съвет на ЕС. да заплати на Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №**, съдебно-деловодни
разноски в размер на 80 /осемдесет/ лева.
ОСЪЖДА Р.В.Х., с ЕГН ********** собственик на ап.*,
ж.г.*, в.с. „Е. ***“ к.к. „С. б.-з.“, община Н., област Б.с адрес за
призоваване: гр. П., ул. „Г.Г.“ №**, да заплати
на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на ваканционно селище /в.с./ „Е. **“, в сграда с
идентификатор *****, в имот с идентификатор *****, гр. Н., КК С. б. - з.,
община Н., обл.Б./ЕС- в.с. „Е.***/,представлявана от С.С.Д.-М., с ЕГН **********
в качеството й на Председател на управителния съвет на ЕС. съдебно-деловодни
разноски в размер на 400/четиристотин/
лева, като отхвърля искането за осъждане на ищеца до претендирания
размер 1698 /хиляда шестстотин деветдесет и осем/ лева.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Окръжен съд - гр.Б..
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: