Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е   №

гр. София 24.03.2020 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Първо гражданско отделение,        I-6 състав

в публичното заседание на двадесет и пети февруари

две хиляди и двадесета година в състав:

 

                                                                     Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА

 

при секретаря Антоанета Стефанова                                и в присъствието на

прокурора                                                           като разгледа докладваното от

съдия Алексиева                                                       гр. дело № 7807 по описа на 2018 г. и за да се произнесе , взе предвид следното:    

         Производството е образувано по искова молба, подадена от „Е.  Ц“ ЕООД /в несъстоятелност/ срещу Л.И.В., с която е предявен иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сделка, обективирана в нотариален акт № 8, том І, рег. № 643, н.д. № 8/2011 г. на нотариус П.П. с рег. № 533.

В исковата молба се твърди, че с Решение № 126/15.01.2016 г. по т.д. № 5689/2014 г. по описа на СГС, VІ, ТО, 7 състав, по отношение на ищеца е открито производство по несъстоятелност. Поддържа се, че с нотариален акт № 27, дело № 53/2009 г. ищецът прехвърлил на „О.-БП“ ЕООД, следния недвижим имот: 86.35/317.01 кв.м. идеални части от магазин № А-1, на четири нива разположен на 1,2,3 и 4 етаж от сграда, находяща се в гр. София, район Красно село, ул. „******, заедно с 8,228% идеални части, равняващи се на 36,52 кв.м. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, цялото с площ от 1161 кв.м., съставляващо УПИ ІІІ-78 от кв.305Г по плана на гр.София, м. „бул.Цар Борис ІІІ“. Твърди се, че ищецът е правоприемник на „О.-БП“ ЕООД  и в качеството си на такъв и въз основа на посочения нотариален акт се легитимира като собственик на имота. Твърди се, че ответницата от своя страна се легитимира като собственик на имота с нотариален акт № 8, дело № 8/2011 г., по силата на който е придобила от „О.-БП“ ЕООД ателие № 9 със застроена площ от 86,35 кв.м., находящо се на втори жилищен етаж и изградено на степен груб строеж в сграда, находяща се в гр. София, СО, район Красно село, ул. „****** /ново име „Никола Грамовски“/. Поддържа се, че ответницата претендира да е налице идентичност между собствения на ищеца магазин № А-1 и закупеното от нея ателие № 9, и двете находящи се в една и съща сграда. Твърди се, че тази сделка е нищожна, поради невъзможен предмет.

Поддържа се, че претенциите на ответницата са неоснователни и препятстват продължаването на процедурата по осребряване в производството по несъстоятелност, което обосновава правния интерес на ищеца от завеждане на иска.

 Поддържа се, че към момента на сделката, процесният обект е бил изграден в отклонение от одобрения от УАГ на 27.09.2000 г. инвестиционен проект, като изобщо не фигурира в него. Твърди се, че ателие № 9с описаните му в нотариалния акт характеристики не е съществувало и не съществува към момента на втория жилищен етаж от сградата и няма как да е бил самостоятелен правен обект на собственост, който годно да бъде прехвърлен на ответницата по процесната сделка.

Поддържа се, че с откриването на производството по несъстоятелност по отношение на ищеца, окончателно се преклудира всяка възможност за последващото саниране на сделката, чрез одобряване на преработка на инвестиционния проект. Предметът на процесния договор за покупко-продажба към момента се явява невъзможен, като тази невъзможност не може да бъде преодоляна.

В срока по чл.131 от ГПК е депозиран отговор от ответницата чрез пълномощник адвокат С., надлежно упълномощена с пълномощно, приложено към отговора.

По същество оспорва иска изцяло като неоснователен. Твърди се, че представената в исковата молба фактическа обстановка е непълна и не отразява действителното положение. Поддържа се, че не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност за обособяване на процесния имот като самостоятелен обект, поради което сделката не е нищожна поради невъзможен предмет.

Заявява възражение за придобиване собствеността върху процесния имот въз основа на изтекла на 31.03.2016 г. в полза на ответницата пет годишна придобивна давност, считано от 31.03.2011 г. Твърди се, че ответницата е добросъвестен владелец..

В съдебно заседание ищецът поддържа предявения иск и по съображения подробно изложени в представените по делото писмени бележки. Претендира заплащане на разноските за вещо лице.

В съдебно заседание ответницата чрез процесуалния си представител оспорва предявения иск. Съображения излага в депозираните по делото писмени бележки. Претендира разноски. Представя списък по чл.80 от ГПК.

В съдебно заседание третото лице помагач моли съда да отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан. Представя писмена защита.

Софийски градски съд, I-6 състав, след преценка на твърденията и доводите на страните и на събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

С покупко-продажба на недвижим имот от 17.02.2009 г., обективирана в нотариален акт № 27, том І, рег.№ 1304, дело № 53/2009 г. на нотариус Г.Й.Д.с рег.№ 343 на НК, ищецът е продал на „О.-БП“ ЕООД 86.35/317.01 идеални части от следния съсобствен на дружеството-продавач и трето лице недвижим имот, изграден на степен „груб строеж“, а именно: магазина № А-1 на четири нива, разположен на първи, втори, трети и четвърти етажи на сградата, находяща се в гр.София, СО, район Красно село, на ул. „******, със застроена площ от 317,01 кв.м., който магазин се състои както следва-на първо ниво от търговско помещение, склад, преддверие, санитарен възел и стълбищна клетка, на второ ниво-от търговско помещение, склад и стълбищна клетка, на трето ниво-от офисна и търговска площ, склад, преддверие, санитарен възел и стълбищна клетка и на четвърто ниво от офисна и търговска площ, склад и стълбищна клетка, при съседи на магазина, както следва: на първо ниво-улица, стълбище, асансьорна шахта, стълбищна площадка, помещение за главно ел.табло, магазин № 12, калкан, на второ ниво-улица, стълбище, асансьорна шахта, стълбищна площадка, апартамент № А1, калкан, на трето ниво-улица, стълбище, асансьорна шахта, стълбищна площадка, апартамент № А3 и на четвърто ниво-улица, стълбище, асансьорна шахта, стълбищна площадка, апартамента № А6, калкан, заедно с 8,228% идеални части, равняващи се на 36,52 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ № ІІІ-78 от кв.305г по плана на гр. София, м. „бул.“Цар Борис ІІІ“, одобрен със Заповед № РД-09-50-483 от 26.08.1998 г. с площ от 1161 кв.м.

С покупко-продажба от 31.03.2011 г., обективирана в нотариален акт № 8, том І, рег. № 643, дело № 8/2011 г. на нотариус П.П. с рег. № 533 на НК, „О.-БП“ ЕООД продава на ответницата В. следния собствен на дружеството недвижим имот, изграден в степен на завършеност „груб строеж“, находящ се в гр.София, район Красно село, на ул. „******, а именно: ателие № 9, находящо се на втори жилищен етаж, на кота +3.43, в масивната жилищна сграда, изградена в УПИ ІІІ-78 в квартал 305Г по плана на гр.София, местност „бул.Цар Борис ІІІ“, което ателие е с площ от 86.35 кв.м., състоящо се от предверие, дрешник, баня-тоалетна и всекидневна с кухненски бокс, при граници и съседи: апартамент № 1, асансьорна шахта, стълбищна клетка, калкан и външен зид, заедно с 1,846% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 8,4 кв.м и толкова идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата.

От заключението на приетата по делото СТЕ, неоспорена от страните се установява, че ателие № 9, на което ответницата се легитимира като собственик с нотариален акт № 8/2011 г., е част от магазина предмет на нотариален акт 27/2009 г. (второ ниво).

С договор за продажба на търговско предприятие на основание чл.15, ал. от ТЗ, с нотариално удостоверяване на подписите с рег. № 36360/16.12.2011 г. на нотариус Р.Д.с рег. № 274 на НК, ищецът е купил всички дялове от капитала на „О.-БП“ ЕООД и търговското предприятие като права, задължения и фактически отношения и активи, съгласно изготвен баланс към 30.12.2011 г.

С  Решение № 126/15.01.2016 г. по т.д. № 5689/2014 г. по описа на СГС, ТО, VІ-7 състав, по отношение на ищцовото дружество е открито производство по несъстоятелност.

Между страните не е спорно, а и със заключението на СТЕ и разпита на вещото лице Д. в съдебно заседание, се установява, че по одобрените строителни книжа трябва да е изграден магазин на четири етажа, но този магазин не е изпълнен. Процесното ателие № 9 е изпълнено на място и е част от магазина на второ ниво. Същото е изпълнено, съобразно проект, чието одобрение е поискано от Главния архитект със заявление от 05.08.2008 г. и който проект не е одобрен и към момента.

Съобразно заключението на вещото лице, обособявеното на ателие № 9 не е недопустимо, но е необходимо провеждане на съответна административна процедура.

С влязло в сила на 15.06.2012 г. Решение № 3199/15.06.2012 г., постановено по адм.д. № 3765/2011 г. по описа на АССГ, второ отделение, 27 състав, е отхвърлена жалбата на Главния архитект на СО срещу Заповед № ДК-10-ЮЗР-45/17.03.2011 г. на Началника на РДНС-Югозападен район, с която е отменен отказ № РД-09-50-894/10.06.2010 г. на Главния архитект на СО за одобряване на инвестиционен порект-преработка за строеж „Жилищна сграда в УПИ ІІІ, кв.305Г, м. „бул. Цар Борис ІІІ“, район Красно село, СО. Съдът е приел, че при положение, че е постъпило заявление от възложителя, преработката не предвижда съществени отклонения по смисъла на чл.154, ал.2, т.1-4 ЗУТ и че е налице писмено съгласие с нотариална заверка на подписите на заинтересуваните собственици, главният архитект е бил длъжен да допусне измененията в инвестиционния проект и да отрази съответната забележка към разрешението за строеж.

Пред настоящата съдебна инстанция са разпитани свидетелите Р.И.У.и И.С.И..

Свидетелят Узунов установява, че сградата на ул. „Медет“ му е известна, тъй като съпругата му има закупено ателие №11 на втория етаж на сградата, което е съседно на процесното ателие № 9. Свидетелят установява, че познава ответницата от 2011-2012 г. Л. присъствавала на провежданите събрания. Свидетелят знае, че Л. е собственик на ателие №9 и не му е известно някой да я гонил или да й пречи да влиза. Не е виждал някой от синдиците да запечатва обекти, нито е намирал бележки от съдебен изпълнител за запечатване.

Свидетелят И.установява, че познава процесната сграда от 2004 г., когато работел по нея, а от 2006-2007 г. е и собственик на обект в сградата, закупен като обезщетение за това, че направил металната конструкция на магазин на две нива и гараж. Свидетелят установява, че познава Л., тъй като са съседи. Л. присъствала на събранията и била изключително активна в процедурата по решаване проблемите на сградата. Категорично може да каже, че към обекта на Л. до този момент няма никакви претенции.

Горната фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени и гласни доказателства.

Между така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и взаимно се допълват, поради което съдът ги кредитира. Сключването на двата договора между страните не е спорно.

От правна страна:

Съдът приема, че е сезиран с иск за установяване нищожността на договор за покупко-продажба от 31.03.2011 г., обективиран в нотариален акт № 8, том І, рег. № 643, дело № 8/2011 г. на нотариус П.П. с рег. № 533 на НК, поради невъзможен предмет, който иск е с правно основание чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД.

Съобразно практиката на ВКС по реда на чл.290 ГПК, обективирана в Решение № 64/08.03.2012 г. по гр.д. № 820/2011 г., ІІІ г.о. и Решение № 93/06.04.2012 г. по гр.д. № 1548/2010 г., ІV г.о., невъзможност на предмета по смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването й предметът е неосъществим по субективни или обективни причини, както и че нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва /не съществува/, тъй като договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните /напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена/, а когато предметът още при сключването на договора е невъзможно да възникне, а в противен случай-ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря. Това тълкуване е възприето и при постановяване на Тълкувателно решение № 3/28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г., ОСГК. Тълкуването е дадено въз основа на виждането, че фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД)

. За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем.

С оглед гореизложеното и задължително за съда тълкуване, настоящият съдебен състав, намира, че процесната сделка въз основа на която ответницата се легитимира като собственик на ателие № 9, не е нищожна на посоченото от ищеца основание, а именно: невъзможен предмет. Безспорно и с доказателствата по делото-заключението на неоспорената от страните СТЕ, както и от приобщеното към доказателствата по делото адм.дело № 3765/2011 г. по описа на АССГ, ІІ-27 състав, се установява, че процесното ателие № 9 фактически е съществувало както към датата на сделката-31.03.2011 г., така и към настоящия момент. Действително същото е изградено при липсата на одобрен инвестиционен проект, но не са налице ограничения за обособяването на обекта, нито са налице нормативно уредени забрани за извършване на сделката.

Напротив видно и от решението на административния съд, налице са всички законови предпоставки за одобрението на проекта по заявление от 05.08.2008 г.

Ищецът твърди, че с откриване на производството по несъстоятелност окончателно се преклудира всяка възможност за последващо саниране на сделката, чрез одобряване на преработка на инвестиционния проект.

С ТР № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС се прие, че сделките, сключени преди реално определена част от недвижим имот фактически да е обособена като самостоятелен, не е нищожна, но вещноправният ефект настъпва от момента на обособяването му съобразно одобрен инвестиционен проект. Нищожност поради невъзможен предмет ще е налице, когато е фактически невъзможно още при сключване на сделката реално определената част да се обособи като самостоятелен обект. Ако впоследствие настъпи такава невъзможност, това ще е основание за разваляне на договора.

Т.е. както вече бе посочено към датата на сключване на сделката 31.03.2011 г. безспорно е била налице фактическа възможност ателие № 9 да се обособи като самостоятелен обект, съобразно одобрен инвестиционен порект преработка по чл.154 от ЗУТ. Ищецът твърди, че невъзможността това да стане е настъпила впоследствие на 15.01.2016 г. с откриване на производството по несъстоятелност, но съобразно горепосоченото това е основание за разваляне на договора, а не за прогласяване на неговата нищожност.

На следващо място и с тълкувателното решение се даде отговор и на въпроса кога е налице правна възможност /респ.невъзможност/ за такова обособяване, което се свързва с наличието или отсъствието на непреодолима пречка за одобряване на инвестиционния проект от гледна точка на действащите правила и норми по устройствения закон.

Действително, съгласно чл.202 ЗУТ за правни сделки с реално определени части от една сграда или жилище е необходимо обособените части да отговарят на одобрени инвестиционни проекти. Това изискване следва да се спазва при изповядване на сделката от нотариуса. При възникване на съдебен спор обаче формалната липса или нередовност на инвестиционния проект не е достатъчно основание за определяне на сделката като нищожна. Определящо за валидността или нищожността на една сделка с предмет реална част от сграда е не формалното наличие или липсата на определени актове на длъжностни и технически лица и органи по Закона за устройство на територията, а обективното съответствие на обособените реални части с изискванията на благоустройствения закон. Само липсата на такова съответствие представлява непреодолима пречка за одобряване на инвестиционния проект от гледна точка на действащите правила и норми. Следователно откриването на производството по несъстоятелност спрямо ищцовото дружество, не съставлява такава пречка.

Така мотивиран настоящият съдебен състав намира, че исковата претенция на ищеца ще следва да бъде отхвърлена като неоснователна.

С оглед отхвърляне на исковата претенция като неоснователна, съдът не следва да се произнася по заявеното от ответницата възражение за придобиване на имота въз основа на изтекла в нейна полза придобивна давност, считано от 31.03.2011 г.

По разноските в процеса:

При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответницата разноските направени от нея пред настоящата инстанция в пълен размер, а именно: 3073 лв.-заплатено адвокатско възнаграждение и 300 лв.-депозит вещо лице.

         Водим от горното Съдът

Р  Е  Ш  И:

         ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Е.Ц“ ЕООД (в несъстоятелност), дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. София с ЕИК ******, представлявано от синдика Д.Ш.,***2 срещу Л.И.В., ЕГН **********,*** иск с правно основание чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД за установяване нищожността на договор за покупко-продажба от 31.03.2011 г., обективиран в нотариален акт № 8, том І, рег. № 643, дело № 8/2011 г. на нотариус П.П. с рег. № 533 на НК, поради невъзможен предмет, по силата на който „О.-БП“ ЕООД, чийто правоприемник е ищцовото дружество продава на ответницата Л.И.В. следния собствен на дружеството недвижим имот, изграден в степен на завършеност „груб строеж“, находящ се в гр.София, район Красно село, на ул. „******, а именно: ателие № 9, находящо се на втори жилищен етаж, на кота +3.43, в масивната жилищна сграда, изградена в УПИ ІІІ-78 в квартал 305Г по плана на гр.София, местност „бул.Цар Борис ІІІ“, което ателие е с площ от 86.35 кв.м., състоящо се от предверие, дрешник, баня-тоалетна и всекидневна с кухненски бокс, при граници и съседи: апартамент № 1, асансьорна шахта, стълбищна клетка, калкан и външен зид, заедно с 1,846% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 8,4 кв.м и толкова идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата.

         ОСЪЖДА „Е.Ц“ ЕООД (в несъстоятелност), дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. София с ЕИК ******, представлявано от синдика Д.Ш.,***2 да заплати на основание чл.78, ал.3 от ГПК на Л.И.В., ЕГН **********,*** сумата от 3 373 лв. /три хиляди триста седемдесет и три лв./ разноски направени от ответницата пред настоящата инстанция.

         Решението е постановено при участието на нотариус П.Ц. П. с рег. № 533 по регистъра на НК, в качеството му на трето лице помагач  на страната на ответницата.

         Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

         ПРЕДСЕДАТЕЛ: