№ 81
гр. Поморие, 25.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
втори март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Димитър М. Димитров
при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова
като разгледа докладваното от Димитър М. Димитров Гражданско дело №
20212160100551 по описа за 2021 година
взе предвид следното.
Производството е образувано по искова молба от Ш. К., гражданин на ***, чрез
пълномощника и съдебен адресат адв.Т.Ш., против Етажната собственост (ЕС) на сграда с
идентификатор 57491.509.24.1 по КК и КР на гр.Поморие, („Е” (Ета)), комплекс „Сънсет
Ризорт” гр. Поморие, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2” ЕООД.
Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект на собственост (СОС),
представляващ апартамент ***, в процесната сграда Е (Ета).
Сочи, че на 24/25.06.2021 г., е проведено общо събрание (ОС) на собствениците на СОС в
сграда Ета, за което е съставен протокол.
Застъпва становище, че собствениците не са надлежно уведомени за провеждането на
събранието, дневния ред на същото и проекторешенията му, съответно не е спазена
процедурата за насрочване на ОС, както и липсва кворум за провеждане на събранието.
Счита също така, че е налице липса на представителна власт на участвали в събранието
пълномощници, същите легитимирали се с пълномощни без нотариална заверка на подписа
на упълномощителя.
Твърди, че при провеждането на ОС е допуснато нарушение на чл.16, ал.2 ЗУЕС, изразяващо
се в липса на избор на председателстващия събранието.
Твърди допуснато нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, съгласно която норма протоколът от
ОС следва да съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред,
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера
на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или
1
„въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения, което нарушение се изразява в посочване в протокола от ОС само на
процента при гласуване на решенията, а не гласувалите лица и начинът, по който те са
гласували.
Твърди също така, че в събранието е участвало дружеството „Сънсет къмършъл“ ЕООД,
същото в качеството си на собственик на множество СОС, част от които представляващи
общи части по предназначение, поради което счита, че това дружество не е могло да участва
в събранието, респ. ОС е проведено при неизяснен/неправилно изчислен кворум.
Оспорва като незаконосъобразно решението по т. 4 от дневния ред, с което е прието
годишната парична вноска за управление и поддръжка за 2021 г. и 2022 г., поотделно за
всеки самостоятелен обект в сградата, да е сумата посочена в приходната част на бюджета,
като вноските за всеки обект са изготвени в табличен вид и са неразделна част от този
протокол.
Заявява становище, че това решение е в противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1
от ЗУЕС, тъй като се определя дължима такса за управление и поддръжка поотделно за
всеки самостоятелен обект, а не се разпределя поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите, като с определянето на таксата по този начин се заобикаля
забраната за определяне на таксата на база квадратен метър.
Твърди, че е налице неправилно преизчисление на представените дялове на идеални части
на собствениците от общите части на етажната собственост към 100 100%, съответно
кворумът на ОС е неправилно определен, което води до незаконосъобразност на решенията
на ОС.
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС
на ЕС, проведено на 24/25.06.2021 г., като незаконосъобразни.
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на ответната ЕС,
която в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция
като неоснователна, като излага подробни съображения в подкрепа на застъпеното
становище.
В съдебно заседание ищецът се представлява от пълномощника си, който поддържа
исковата претенция на заявените в исковата молба основания.
Ответната ЕС също се представлява от редовно упълномощени представители – адвокати,
който поддържа изразеното с отговора становище за неоснователност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията
на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите
законови разпоредби, прие от фактическа и правна страна следното:
По делото не се спори, а и се установява от представения заверен препис от нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 105/08.03.2006 г., нот.дело № 284/2006 г. на
нотариус Х.Р., че ищецът Ш. К. е собственик на посочения в исковата молба СОС –
2
апартамент, находящ се в процесната сграда Е (Ета), същата с идентификатор
57491.509.24.1, по КК и КР на гр.Поморие.
Представен е заверен препис от покана за свикване на годишно ОС на собствениците в ЕС
на процесната сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД,
подписана от представителя на дружеството-управител В.Д., с която собствениците са
уведомени, че управителят свиква годишно общо събрание на собствениците при дневен ред
както следва: т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2. Избиране на Управител
на сградата за срок от две години – 2022 г. и 2023 г.; т.3. Приемане на годишен бюджет за
2021 г. и 2022 г. за приходите и разходите на ЕС; т.4. Определяне размера на паричната
вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и
2022 г. и т.5. Определяне на сроковете и начина за плащане на годишната парична вноска за
разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и 2022 г.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на 24.06.2021 г., от 11.30 ч., в конферентна зала
„Емералд”, разположена в сутерена на сграда „Делта” в комплекса, като регистрацията на
участниците ще започне от 11.00 ч. до 11.20 ч. на същия ден.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата 21.05.2021 г., а като час – 11.50 ч.
Поканата е изготвена и на английски и руски език.
Представен е препис от протокол от 21.05.2021 г., подписан от законния представител на
Управителя на ЕС и Н.О.П. – собственик на СОС в ЕС, съгласно който поканата за свикване
на ОС е залепена на входната врата на сградата на датата на съставяне на протокола.
Не се спори, а и се установява от представените по делото доказателства, че поканата за
свикване на ОС е изпратена на собственици/ползватели в ЕС и по електронен път.
Съгласно чл.13, ал.1 ЗУЕС, ОС се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват
общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не
по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Датата и часът на поставянето задължително
се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол.
По силата на чл.13, ал.2 ЗУЕС,собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния
си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или
председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на
които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен
номер.
Процесното ОС е свикано с покана, изходяща от субект по чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС –
Управител на ЕС, в същата са посочени дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на
провеждането му, с което е спазено изискването на чл.13, ал.7 от ЗУЕС, поканата е
поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, в срока по чл.13, ал.1
ЗУЕС, за поставянето на поканата е съставен надежен протокол, отсъстващите
собственици/ползватели са уведомени за свикването на ОС по електронен път, поради което
съдът намира, че ОС е законосъобразно свикано и възраженията на ищеца в тази насока са
3
неоснователни.
По делото е представен заверен препис от списък на собствениците, присъстващи на ОС на
ЕС в процесната сграда, насрочено за 24.06.2021 г., в заглавната страница на който е
посочено, че същият е неразделна от протокола за проведеното ОС.
В списъка са посочени 200 СОС в сграда Е (Ета), индивидуализирани с номер и площ (със и
без идеални части), с посочени собственици на СОС, идеални части от общите части на
сградата в квадратни метри, процент на идеалните части към всички идеални части и
подписи на присъствалите на ОС собственици, респ. пълномощници, като са представени и
пълномощни, по силата на които представителите са легитимирали участието си в ОС.
Не се спори, а и се установява от представените по делото титули за собственост –
нотариални актове и справки от Търговския регистър, че СОС в процесната сграда са
собственост на лицата, посочени в списъка.
Представените пълномощни, с които собственици на СОС са упълномощили друг
собственик да участва в ОС, са в писмена форма, с което е спазено изискването на чл.14,
ал.1 от ЗУЕС.
Представените пълномощни, с които собственици на СОС са упълномощили друго лице или
адвокат за представител на ОС, са с нотариална заверка на подписа на упълномощителя,
респ. в писмена форма, съгласно чл.14, ал.3 от ЗУЕС, поради което неоснователни са
възраженията на ищеца за липса на представителна власт на пълномощниците.
Представен е заверен препис от протокол от започналото в 11.30 ч., ОС на собствениците на
СОС в сграда Е (Ета), комплекс „Сънсет ризорт” гр.Поморие, в който са посочени с
идентификатор представените на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от
същите идеални части от общите на сградата в проценти.
Видно от протокола ОС е председателствано от пълномощник на Управителя на ЕС.
Съгласно чл.16, ал.2 ЗУЕС, ОС се председателства от председателя или друг член на
управителния съвет или от управителя.
Субектът, който председателства ОС е определен в закона, в случая това е пълномощник на
Управителя на ЕС, с което е спазено нормативното изискване на чл.16, ал.2 ЗУЕС, като не е
налице твърдяното от ищеца нарушение, изразяващо се в липса на избор на пълномощника
за председателстващ на събранието, тъй като ЗУЕС не въвежда изискване управителят, респ.
негов пълномощник да бъде избиран за председателстващ, каквото изискване е въведено за
протоколчика с – чл.16, ал.4, изр.второ ЗУЕС.
В протокола от ОС е отразено, че председателят на събранието е констатирал, че към
обявения час за провеждане на ОС последното не може да е проведе поради липса на
необходимия кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто идеални части от общите
части на ЕС, поради което събранието е отложено с един час.
Съгласно протокола в 12.30 ч. председателят на събранието е констатирал, че
присъстващите на събранието собственици/пълномощници представляват 4.82738 %
4
идеални части от общите части, който кворум не е необходимия такъв по чл.15, ал.2 ЗУЕС –
не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части, поради което и на основание чл.15,
ал.2 ЗУЕС, събранието е отложено за 25.06.2021 г., от 11.30 ч., на която дата и час са
присъствали представители на 26.33754 % идеални части от общите части, при който кворум
ОС е проведено.
Съгласно протокола идеалните части от общите части, притежавани от всеки присъстващ на
събранието собственик, са били прекалкулирани към кворум от 100 %.
Видно от протокола на ОС са взети решения както следва:
– по т.1. от дневния ред за протоколчик на ОС е избрана В.М.И..;
– по т.2. от дневния ред за управител на сграда Сигма за срок от две години – 2022 г. и 2023
г. е избрано „Кондо Мениджмънт“ ООД.;
– по т.3. от дневния ред е приет предложения годишен бюджет за 2021 г. и 2022 г. за
приходите и разходите на ЕС, който бюджет е неразделна част от протокола от ОС.;
– по т.4. от дневния ред е прието решение годишната парична вноска за управление и
поддръжка за 2021 г. и 2022 г., поотделно, за всеки един СОС в сграда Сигма, да е сумата,
посочена в приходната част на приетия бюджет, като приетите годишни вноски са изготвени
в табличен вид и са неразделна част от протокола и
– по т.5. от дневния ред е прието решение годишната парична вноска за разходите за
управление и поддръжка на общите части на сградата за 2021 г. да се заплати до 31.07.2021
г., по банков път, по банкова сметка, за която ще бъдат уведомени собствениците на
предоставените от тях електронни пощи, както и е прието решение годишната парична
вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата за 2022 г. да се
заплати до 30.11.2021 г., по банков път, по банкова сметка, за която ще бъдат уведомени
собствениците на предоставените от тях електронни пощи.
Представен е препис от Бюджет за управление и поддръжка на общи площи в сграда Е (Ета)
и прилежадите и площи за период 2021 г. и 2022 г., изготвен в табличен вид, съдържащ
приходна и разходна част.
Представен е и препис от списък на годишната парична вноска за управление и поддръжка
за 2021 г. и 2022 г., поотделно, за всеки един СОС в сграда Е (Ета), изготвен в табличен вид,
съдържащ посочване на № на СОС, вид на СОС и размер на годишната такса. В списъка е
посочено, че същият е неразделна част от протокола от ОС.
Ищецът сочи като основание за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС
допуснато нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, изразяващо се в посочване в протокола от ОС
само на процента при гласуване на решенията, а не кой и как е гласувал.
Видно от протокола от процесното ОС, в същия са посочени общо процентите гласували
„за”, „против” и „въздържал се”, като според съда непосочването на конкретните /за всеки
представен на събранието/ проценти не е основание, само по себе си, за
незаконосъобразност на взетите решения, при положение, че не са ангажирани
5
доказателства, а и не се твърди, че решенията не са взети с мнозинство.
Несъмнено също така протоколът от ОС, включително взетите решения, не е подписан от
всички лица, които са участвали в събранието, но подписи на същите се съдържат в списък
на собствениците, присъстващи на ОС, неразделна част от протокола, поради което съдът
приема, че не е допуснато твърдяното нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС.
Ищецът твърди също така, че процесните решения на ОС са незаконосъобразни, тъй като на
събранието е представено, респ. участвало е в гласуването на решенията, дружеството
„Сънсет къмършъл“ ЕООД, същото собственик на множество СОС, част от които
представляващи общи части по предназначение поради което това дружество не е могло да
участва в събранието, респ. ОС е проведено при неизяснен/неправилно изчислен кворум.
По спорния въпрос дали вписаните в протокола от ОС обекти, собственост на „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД, са самостоятелни такива или общи части, настоящият съдебен състав
изцяло споделя становището, изразено в решение № І-11/19.02.2020 г., по в.гр.дело №
954/2019 г. по описа на ОС – Бургас, съгласно което, когато в представените по делото
документи за собственост са посочени идеалните части от общите части на сградата и
доколкото правото на собственика не е отречено по предвидения за това ред, документът за
собственост не е оспорен, поради което и общите части следва да се приемат за такива,
каквито следват от него, както е и в случая.
Независимо от посоченото, дори и да се приеме становището на ищеца, че обектите „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД не са самостоятелни такива, а общи части, поради което притежаваните
от тях идеални части следва да бъдат извадени както от кворума за провеждане на
събранието, така и от кворума за вземане на решения, то отново би бил налице кворум за
провеждане на събранието, тъй като по силата на 15, ал.3, изр.второ ЗУЕС, такъв има
колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени, както
и би било налице мнозинство по чл.17, ал.3 ЗУЕС – повече от 50 на сто от представените
идеални части от общите части, за вземане на оспорените решения, които безспорно не са
такива по чл.17, ал.2 ЗУЕС.
Ищецът сочи като основание за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС,
неправилно преизчисление на представените дялове на идеални части на собствениците от
общите части на етажната собственост към 100%, съответно неправилно определен кворум
на ОС.
Преобразуването на идеалните части от общите части от квадратни метри в проценти,
съответно определянето на относителната тежест на идеалните части, притежавани от
представен на ОС собственик, с оглед участието му във вземането на решения – процента
идеални части, притежавани от представен на ОС собственик, отнесен към общо
представените на събранието идеални части, изразени като 100 %, е математическа
операция, която е различна от реда за определяне на идеалните части по чл.17, ал.4 и ал.5
ЗУЕС.
От доказателствата по делото не се установява тази операция да е изпълнена неправилно,
6
като в тази насока съдът не кредитира заключението на вещото лице по извършената
съдебно техническа експертиза, тъй като изчисленията на вещото лице са извършени при
спазване на реда по чл.17, ал.4 ЗУЕС, неприложим в случая, доколкото в документите за
собственост на СОС в сградата са посочени съответните идеални части от общите части на
сградата.
Решението по т. 4 от дневния ред, с което е прието годишната парична вноска за управление
и поддръжка за 2021 г. и 2022 г., поотделно, за всеки самостоятелен обект в сградата, да е
сумата посочена в приходната част на бюджета, като вноските за всеки обект са изготвени в
табличен вид и са неразделна част от този протокол, е оспорено като незаконосъобразно, с
аргумент, че същото е взето в противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС.
Съгласно последно посочената разпоредба, разходите за управление и поддържане на
общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола от проведеното ОС, приходната част на бюджета на сградата е
определен на база размер на годишната вноска за поддръжка и управление на сградата от
685 лв., за всеки обитател, като е прието, че едно студио в сградата има двама обитатели,
апартамент с една спалня има трима обитатели, апартамент с две спални има четирима
обитатели, апартамент с три спални има петима обитатели и апартамент с четири спални
има шестима обитатели.
При размер на годишната вноска от 685 лв., за собственик/ползвател/обитател, е определен
и посочен в табличен вид размерът на дължимата за всеки СОС вноска, съобразно вида на
обекта.
Според съда така взетото решение е съобразено с предписанието на чл.51, ал.1 ЗУЕС, тъй
като с решението разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС са
разпределени поравно, по 685 лв., за всеки собственик, ползвател и обитател и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Решението не е незаконосъобразно, тъй като не е съобразено с действителния брой
собственици, ползватели и обитатели на отделните СОС, а е основано на презюмиране на
броя им, съобразно вида на обекта, съответно с приемането на същото се заобикаля
разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, както твърди ищеца.
ЗУЕС не поставя изискване при определяне на вноската за поддържане за управление и
поддържане на общите части да е точно установен и конкретно посочен броят на
собствениците/ползватели/обитатели на отделните СОС в ЕС, а предписва единствено
разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС да са разпределени поравно
между тях, т.е. всеки да дължи една и съща сума.
Конкретният брой собственици/ползватели/обитатели на отделен СОС в ЕС не може да се
извлече от титулите за собственост, тъй като обектът може да е собственост на едно лице, но
да се ползва от повече субекти, както и обратно, СОС да е собственост на повече лица, но да
се ползва от по-малко.
7
Броят на собствениците/ползватели/обитатели на СОС е динамична величина, той може да
се променя в периода на действие на решението за определяне на разходите за управление и
поддържане на общите части, съответно въпросът за конкретния размер на задължението за
всеки конкретен СОС подлежи на индивидуална преценка.
Ако с решението е определена като дължима сума Х за обект У, определена на базата на Z
бр. обитатели на обекта, при действителен брой на собственици/ползватели/обитатели,
който е по-малък от Z, при възражение от собствениците/ползватели/обитатели, в тежест на
ЕС е да установи дължимостта на претендираната сума, на база на твърдените от ЕС Z бр.
обитатели.
Обратно, при определена с решението като дължима сума Х за обект У, определена на
базата на Z бр. обитатели на обекта, но действителен брой на
собственици/ползватели/обитатели, който е по-голям от Z, ЕС не е ограничена в
претенцията си за заплащане на задължението на разходите за поддръжка и управление до
размера на задължението, определен с решението/таблица, а може да претендира размер на
разходите и в по-голям размер.
Примерно, ако апартамент с една спалня в процесната сграда има двама собственици/
ползватели/обитатели, те могат да възразят, че дължат на ЕС разходи за поддръжка и
управление в размер по 685 лв. за всеки от двамата, т.е. 1 370 лв., съобразно решението на
ОС, като в тежест на ЕС е да установи, че за обекта се дължат разходи в посочения в
решението/таблица към протокола от ОС, размер за трима собственици/
ползватели/обитатели, т.е. 2 055 лв., съответно ако съгласно решението/таблица, за
апартамента с една спалня се дължат разходи в размер 2 055 лв., определен за трима
собственици/ ползватели/обитатели, но броят на последните е по-голям, то размерът на
дължимите разходи не е ограничен до посочения в решението/таблица, а ЕС може да
претендира и по-голям размер на разходи за поддръжка, при съответно доказаване на
действителния брой на собствениците/ ползватели/обитатели на обекта.
В съвкупност от изложеното съдът приема, че всички оспорени решения на процесното ОС
са законосъобразни, поради което искът е изцяло неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
Предвид неоснователност на предявения иск на ищеца не се дължат разноски, поради което
искането му за присъждане на такива следва да бъде оставено без уважение.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на направените от
него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, поради което и с оглед изхода от
спора в полза на ответната ЕС следва да бъдат присъдени направените от нея разноски в
общ размер 1 110 лв., от които 150 лв., разноски за възнаграждение на вещо лице и 960 лв.,
адвокатски хонорар, размерът на който не е прекомерен съобразно действителната правна и
фактическа сложност на делото.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
8
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Ш. К., гражданин на ***, род. на ********** г., чрез пълномощника и
съдебен адресат адв.Т.Ш., против Етажната собственост на сграда с идентификатор
57491.509.24.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „Е”
(Ета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. ***, представлявана от
управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя ВЛ. Г. Д., за отмяна на
всички решения на Общото събрание на Етажната собственост, проведено на 24/25.06.2021
г., като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Ш. К., гражданин на ***, род. на ********** г., чрез пълномощника и съдебен
адресат адв.Т.Ш., да заплати на Етажната собственост на сграда с идентификатор
57491.509.24.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „Е”
(Ета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. ***, представлявана от
управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя ВЛ. Г. Д., сума в
размер 1 110 лв. (хиляда сто и десет лева), представляваща разноски по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Ш. К., гражданин на ***, род. на ********** г.,
чрез пълномощника и съдебен адресат адв.Т.Ш., за присъждане на разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
9