Р
Е Ш Е Н И Е
№693/14.2.2020г.
гр.
Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, тридесет и пети състав, в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети
януари, две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ВИОЛЕТА
КОЖУХАРОВА
при участието на секретаря Олга Желязкова, като
разгледа докладваното от съдията гр. дело №
9334 по описа на Варненски районен съд за 2019 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано въз основа на искова молба вх. № 43405/ 14.06.2018 г. от
„Р.С.“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:***, *, ЕГН **********,
с адрес: ***, с искане за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите от
1013.25 евро, представляваща дължимо възнаграждение по договор от 21.06.2016
год., сключен между „*“ * и ответника, с предмет – търсене на подходящи предложения
и логистична подкрепа за покупка на недвижим имот, което вземане е прехвърлено
от изпълнителя – „*“ * към ищеца по
силата на договор за цесия от 04.05.2017 год., ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска – 21.1.2017 г. до окончателното
изплащане на задължението, а също и 356.62 евро, представляваща обезщетение за
забава, начислено върху горепосочената главница, за периода 29.06.2016 год. –
13.06.2019 год. Претендират се и направените съдебно-деловодни разноски.
В исковата
молба се излага, че на 21.06.2016 г. между ответника и „*“ * е сключен договор, по силата на който
последния се задължава да намери подходящи предложения и да окаже логистична
подкрепа на възложителя при покупка на недвижим имот срещу възнаграждение
възлизащо на 3 % от продажната цена, платимо на датата на сключване на
сделката. Уговорено е, също така, правото на изпълнителя, да получи уговореното
възнаграждение, при откриване и представяне на възложителя на имот за покупка,
който в впоследствие бъде придобит от ответницата или нейни свързани лица.
Непосредствено преди сключване на договора, от страна на служители на
дружеството е презентиран конкретен имот, с обявена продажна цена от 33775
евро, същият е одобрен от Т., поради което и на същия ден е организиран оглед.
На възложителя подробно са разяснени правата и задълженията страните, тези
условия са приети, а договорът – подписан. Извършен е оглед, имотът е одобрен
от възложителя, но изпълнителя не е уведомен за окончателното решение на лицето.
Твърди се още, че на 29.06.2016 г., дъщерята на ответницата закупува същия
имот. До настоящия момент, плащане на дължимото възнаграждение за предприетите
от изпълнителя действия, не е извършено. На 04.05.2017 год. между „*“ * и ищеца е сключен договор за цесия, по силата
на който вземането на изпълнителя към ответника, е прехвърлено на ищеца.
Длъжникът е уведомен за извършеното прехвърляне, чрез телепоща.
Ответникът – Т.Р.Т., чрез пълномощник,
депозира писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на иска.
Не оспорва факта на сключване на договора за посредничество при покупка от
21.06.2016 г., както и че на същата дата е извършен оглед на конкретния имот.
Не оспорва и факта на придобиване на имота, предмет на огледа, от дъщерята на
ответника Възразява срещу изправността на изпълнителя, като оспорва твърденията
за предприети проучвания на пазара, търсене на оферти, посредничество при
сключване на сделката, вкл. и водене на преговори с продавача. Оспорва и твърдението
за предоставя на информация относно предложения имот, преди сключване на
договора, като сочи че е показан единствено адреса, без да са уточнени други
съществени параметри като цена, срок, подписване на предварителен договор и др.
В подкрепа на възражението за недължимост на възнаграждението на изпълнителя
излага, че придобивната сделка е сключена от дъщерята на ответника, със
съдействието на друг посредник – „Купи БГ“ ООД, отношенията с който датират от
20.06.2016 год., чието възнаграждение е заплатено още през м. юни 2016 год.
Отделно от това, до колкото се касае за действия на пълнолетно лице, то
родителя не носи отговорност за същите. Отправя искане за отхвърляне на иска и
присъждане на разноски.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства, и по вътрешно убеждение, прие за установено от
фактическа страна следното:
Приобщен
към доказателствения материал по делото е договор от 21.06.2016 год., сключен
между Т.Р.Т., ЕГН: ********** (доверител) и „*» *, ЕИК: *, по силата на който последният
се задължава да намери и предостави на доверителя подходящи предложения за
покупка и логистична поддръжка на сделката до сключване на окончателен договор
за покупко – продажба (под формата на нотариален акт), срещу уговорено
възнаграждение, по отношение на имот с адрес *, при цена от 33775.00 евро. От
страна на доверителя е поето задължение да заплати на дружеството
възнаграждение в размер на 3 %, но не по – малко от 700 евро, върху цената на
недвижимия имот, в деня на подписване на предварителния договор за покупко –
продажба (чл. 3 от договора). Между страните е постигната съгласие и
уговореното по предходната точка възнаграждение се дължи в хипотезата на
закупуване на предложен от „*» * имот, както от доверителя, така и от някое от
изброените в текста на чл. 4 лица.
По
силата на договор от 04.05.2017 г., вземането, предмет на договор за поръчка от
21.06.2016 год. е прехвърлено от „*» * към «*
Приобщено на л. 10 от делото е и
уведомление от „*» *, обективирано в телеграма, адресирано до Т.Р.Т., касаещо
прехвърляне на вземането по договор за поръчка от 21.06.2016 год. към «*.
На 20.06.2016
год., между Д. Д. С. (възложител) и „*» * (посредник) е сключен договор за
посредничество № *, по силата на който последният се задължава да извърши
действия по посредничество за закупуване от клиента на недвижим имот, чрез
осигуряване извършванено на оглед/ и на такива. Уговорено е възнаграждение в
размер на 1800.00 лева, платимо в деня на подписване на предварителния договор
или на нотариален акт, в случай че предварителен договор не се сключва.
Приобщен
на л. 26 от делото, е протокол за оглед от 20.06.2016 г. на имот – апартамент
43, находящ се на адрес *, предложен и показан от агента „*» * на клиента Д. Д.
С., при офертна цена от 31000 евро. Протоколът съдържа подпис за «клиент».
Представена
на л. 28 е фактура № 228/ 22.06.2016 год., издадена от доставчика „*» *, с
получател Д. Д. С., за сумата от 1800.00 лв. с ДДС. Като основание за нейното
съставяне е посочено – комисионна услуга.
Съгласно
представената на л. 27 вносна бележка, на 29.06.2016 год. сумата от 1800 лева,
представляваща задължение по фактура № 228/ 22.06.2016 г., е преведена по
банков път от Д. Д. С. в полза на „*» *.
Видно от
НА № */ * год. (л. 38), на 29.06.2016 год. Д. Д. С. придобива собствеността
върху недвижим имот - апартамент *, находящ се на адрес *, при цена от 49000
лева. В изпълнение на поетите задължение, в периода 15.01.2015 год. 0
19.01.2015 год. на възложителя на предоставени за оглед общо десет имота, сред
които е и процесния апартамент № *, находящ се в *, с площ от 84.88 кв. м.
Видно от направеното отбелязване огледа на имота е осъществен на 15.0.2015 год.
За
изясняване на спора от фактическа страна в хода на процеса са ангажирани гласни
доказателства посредством показанията на свидетелите П. П., П.Д. и М. Р..
В показанията
си свид. П. излага, че към 2016 г. е бил брокер на недвижими имоти в ищцовото
дружество. Сочи, че помни ответницата като клиент. Излага, че към него се обръщат
от компанията, строител на сградата, която се намира обекта, показан на
ответницата. Той живее в същата сграда. Имотът е публикуван за продажба в
интернет, като няколко дни по – късно ответницата е позвънила, с интерес към
конкретния имот. Поканена е на среща в офис, намиращ се на *, направена е и е
пълна и детайлна презентация на жилището (снимки, локация, информация за
строителя, цена). След това е попълнена и подписана от клиента бланка за оглед.
Брокерът се е обърнал към строителя за осигуряване възможност за оглед,
изпратен е човек, който да отключи обекта. Проведен е оглед с продължителност
10 – 15 мин. Ответницата е изразила мнение, че имота и допада и е в готовност
да остави депозит. При разговор със свидетеля, на следващия ден, е заявила
отпадане на интереса. Няколкото месеца по – късно свидетеля и ответницата се
виждат в асансьора на входа, когато е споделила, че имота е закупен от дъщеря
и.
В
показанията си свид. Д. излага, че пез м. юни 2016 г. е работила като брокер в
„*“. Спомня си, че на 20- ти юни 2016 год. (понеделник) е имала уговорка с Д.
за направят оглед на имот. Контактът между двете е осъществен, по телефона,
предходния петък, по повод друг имот, на условията не са я устройвали. По този
повод свидетелката е предложила оглед на конкретния имот. Касае се за апартамент
тип боксониера, в сграда пред акт *, на ул. „*“. Жилището е с площ около 40 кв.
м., разположено на трети етаж, със западно изложение. Към момента на огледа,
имота е бил на Такъв е проведен, а два дни по – късно (в сряда) Д. е потвърдила
желанието си за покупка на имота, оставила е капаро, а свидетелката се е
свързала с купувача. Нотариалното изповядване на сделката е осъществено около
седмица по – късно, като същото е организирана от самия инвеститор.
В
показанията си свид. Р. излага, че познава добре ответницата Т.Т. и дъщеря и Д..
Известно и е, че през 2016 г. Д. е закупила имот в сграда на ул. „*“. По време
на огледа, проведен на 20.06.2016 год., свидетелката е придружила Д., закарала
я е с автомобила си. След огледа Д. е споделила, че жилището и допада, но желае
да помисли. Няколко дни по – късно е споделила решението си да закупи имота,
като в тази връзка е провела телефонен разговор с майка си. Свиделката излага,
че не и известно лично ответницата да е търсила жилище за дъщеря си.
Така установената фактическа обстановка
налага следните правни изводи:
Предявен
е иск с правно основание чл. 99 ЗЗД, чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 258, ал. 1 и чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
С
процесния договор за посредничество, възложителят (в случая ответника) възлага,
а изпълнителят (в случая посредникът) приема да предприеме действия изразяващи
се в проучване на пазара, намиране на имоти и предлагане на същите за покупка
на възложителя. До колкото се касае за извършване на фактически действия от
страна на посредника, а не на правни такива, то следва да се приеме, че процесното
съглашение съдържа основните белези на договора за изработка, респ. вземането
произтича от разпоредбата на чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
Съобразно
правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, за разпределение на доказателствената тежест в
процеса, в тежест на ищеца е да установи наличие на валиден договор за цесия, с
предмет съществуващо вземане от ответника, в размер на исковата сума; наличие
на валидна облигационна връзка между цедента и ответника, по която първият е
изправна страна и от която е възникнало правото му да претендира заплащане на
търсеното възнаграждение, т. е. търсени на подходящи предложения и да оказване
на логистична подкрепа на възложителя при покупка на недвижим имот, извършване
на оглед на предложения имот; сключване на последваща придобивна сделка по
отношение на предложения имот от дъщеря на ответника; размерът на
възнаграждението.
В тежест
на ответника е да установи възраженията си - за изправност по договора, за
сключване на придобивната сделката със съдействието на друг брокер.
Съобразно разпоредбата на чл. 99, ал. 1 ЗЗД
кредиторът може да прехвърли своето вземане, освен ако законът, договорът или
естеството на вземането не допускат това, като прехвърленото вземане преминава
върху новия кредитор привилегиите, обезпеченията и другите му принадлежности, включително
с изтеклите лихви, ако не е уговорено противното.
В
случая, с договор за цесия от 04.05.2017 г., „*” * вземането на последния, в
размер на 1013.25 евро, произтичащо от договор за поръчка от 21.06.2016 го,
сключен с Т.Р.Т., е прехвърлено на ищеца, срещу заплатена цена от 100 евро.
Съобразно разпоредбата на чл. 99, ал. 3 ЗЗД
цедентът е длъжен да съобщи на длъжника за станалото прехвърляне на вземането,
а съгласно ал. 4 - прехвърлянето на вземането е действително тогава, когато
предишният кредитор е съобщил за него на длъжника. В настоящата хипотеза,
липсват доказателства за надлежно съобщаване на длъжника за сключения договор,
преди депозиране на исковата молба. Уведомяването на длъжника за извършените
прехвърляния на вземането е настъпило с получаването на преписа от исковата
молба с приложеното към същата уведомление за цесия (л. 19), а именно - на
05.07.2019 год., което уведомяване по аргумент от чл. 235, ал. 3 ГПК, следва да
бъде съобразено от съда.
Конкретният договор е с ясен предмет, който
не е нито невъзможен, нито незаконен, до колкото с договора за цесия, могат да
се прехвърлят дори несъществуващи вземания. Основанието на договора също е
ясно, като наред с това същото се предполага до доказване на противното, по
аргумент от чл. 26, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, като доказване в тази насока не е
проведено от ответника по делото. Съгласието на страните е обективирано в
писмен вид, като не са налице твърдения, че същото е симулативно.
Въведеното
от страна на ответника, едва в хода на устните състезания възражение за
сключване на договора за цесия от лице без представителна власт, е абсолютно
несвоевременно заявено, но дори и за се приеме обратното същото се явява
неоснователно, до колкото при липса на спор между представляван и представител
относно предмета и обема на представителната власт (каквато е и настоящата
хипотеза), трето лице не може да предизвиква такива, като черпи права за себе
си (така Решение № 291/ 02.08.2011 г. по гр. д. № 959 по описа на ВКС за 2010
год., ІV г. о.).
Изложеното обуславя извода, че процесният договор
за цесия легитимира ищеца като носител на спорното вземане.
На следващо място – безспорни между
страните по делото са сключването на договор за посредничество на 21.06.2016
год. между Т.Р.Т. и „*“ * и извършване
на оглед на описания в договора имот на 21.06.2016 год. Видно от съдържанието
на договора, че между страните е постигнато съгласие за заплащане на
осъществените фактически действия по подходящи предложения за покупка и
логистична поддръжка на сделката до сключване на окончателен договор за покупко
– продажба (под формата на нотариален акт) срещу заплащане на възнаграждение,
формирано като въз основа на цената на закупения имот. С подписите си по
договора, страните са изразили воля за сключване на същия, при дължима от
възложителя цена, формирана по посочения начин.
Изводът
за проведен оглед на жилище, находящо се в сграда на ул. «*» се потвърждава и
от ангажираните гласни доказателства посредством покацанията на свидетеля П.,
които в тази част следва да бъдат кредитирани, като кореспондиращи с другите
събрани по делото данни, а и отразяващи преки и непосредствени впечатления.
Сам по себе си фактът на извършването на
оглед не може да обоснове извод за изпълнение на възложените с договора от
21.06.2016 г. посреднически услуги. Не е проведено доказване относно
осъществяване на възложените действия по проучване на пазара и търсене на
подходящи предложения за покупка на жилище с конкретните характеристики, а и в
какво точно се изразяват тези действия индивидуално за възложителя. Също така,
не са установени по какъв начин е оказана логистична подкрепа на клиента за
покупката на конкретния имот, а също и за осъществяване на други действия
(например адекватно представяне на имота, водене на преговори с продавача от
името на потенциалния купувач и др.), които да имат за последица сключване на
предварителен, а след това и на окончателен договор. Показанията на разпитания
в тази връзка свидетел (П. П.) са твърде общи и неконкретни, и като цяло,
пресъздават обичайната практика и начин на работа с клиенти на агенцията, а не
точно случилите се събития, свързани именно с ответницата. В изложението си
свидетеля употребява сегашно време „.. правим среща..“, „..правим пълна,
детайлна презентация на имота..“, т. е. описва действия които се извършват в
момента, а не минало време, т. е. не описа действия, които са завършили в към
момента на депозиране на показанията. Отделно от това, показанията на конкретния свидетел,
касателно осъществяваната от лицето посредническа дейност, следва да бъдат
ценени корективно, по аргумент от чл. 172 ГПК, в предвид данните на
облигационната му обвързаност за същите действия, както с изпълнителя по
договора, така и с ищцовото дружество.
Горното налага извода, че изпълнението на
поетите договорни задължения – предприемане на действия, които да имат за
последица сключване на договор за покупко- продажба на недвижим имот, не е
установено от ищеца, поради което и за него не е възниквало правото да
претендира заплащане на възнаграждение.
Независимо от горното, за пълнота на
изложението, следва да се отбележи и следното:
Безспорно в случая е, че с подписване на
договора между страните е постигнато съгласие за дължимост на уговореното възнаграждение
и в хипотезата на закупуване на предложен от „*» * имот, както от доверителя,
така и от някое от изброените в текста на чл. 4 лица.
Коментираната клауза е съдържа белезите на
неустойка, като действителността не означава, че тя винаги следва да се
прилага. Преценката в тази насока е винаги индивидуална, съобразно конкретните
обстоятелства.
С правилото на чл. 79, ал. 1 ЗЗД е
предвидено правото на кредитора да получи обезщетение вместо изпълнение, при
пълно неизпълнение от страна на длъжника. Аналогични са предпоставките за
възникване правото за заплащане на неустойка, като разликата е че при
хипотезата вредите не подлежат на доказване, тъй като са определени отнапред. Същевременно,
с нормата на чл. 81, ал. 1 ЗЗД отговорността на длъжника е отречена, в
хипотезата на обективна невъзможност за изпълнение, която не може да му се
вмени във вина. Вината в облигационните правоотношения, е съизмерима с
конкретните параметри на дължимата за случая грижа, тоест обема действия на
длъжника, които той е следвало и е могъл да предприеме. В ситуация, която прави
невъзможно изпълнението, въпреки че е била положена нужната грижа от длъжника,
то невъзможността не следва да му се вмени във вина и той няма да носи
отговорност.
Процесният
договор за посредничество не съдържа клауза за ексклузивитет по отношение
сделките с имота, описан в него, като този факт не се оспорва от ищеца. В
случая, преди преди процесния, между дъщерята на ответницата и друг брокер, е
сключен договор за посредничество, касателно продажбата на същия имот, като Д.
Стефанова е огледала имота от 20.06.2016 г. (т. е. преди сключване на процесния
договор). Последното обстоятелство се установява безспорно от ангажираните
писмени и гласни доказателства (договор № */ 20.06.2016 год., протокол за оглед
от същата да, показанията на свидетелите Д. и Р., кредитирани от съда като
обективни, последователни и логични, кореспондиращи с останалия доказателствен
материал събран по делото). Още към момента на сключване на разглеждания
договор, ответникът, дори и да положи максимална грижа, на практика не е в
състояние да контролира и въздейства на обективния съставомерен факт от
хипотезиса на коментираната клауза, и в тази връзка и да и отговаря по нея.
По
изложените две групи съображения, се налага извод за неоснователност на
претенцията за заплащане на сумата от 1013.25 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по договор от 21.06.2016 год., сключен между „*“ * и ответника,
с предмет – търсене на подходящи предложения и логистична подкрепа за покупка
на недвижим имот, което вземане е прехвърлено от изпълнителя – „*“ * към ищеца по силата на договор за цесия от
04.05.2017 год., поради което и същата следва да бъде отхвърлена, на основание
чл. 99 ЗЗД, вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 258 ЗЗД и чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
На
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, основателна е и акцесорната претенция за
присъждане на обезщетение за забава в размер на 356.62 евро, начислено върху
горепосочената главница, за периода 29.06.2016 год. – 13.06.2019 год.
С оглед
изхода на спора и отправеното искане, ищецът следва да бъде осъден да заплати
на ответинка сумата от 530.00 лева, представляваща извършени в производството
разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Водим от
горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от от „Р.С.“ ЕООД,
ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:***, *, ЕГН **********, с адрес: ***,
с искане за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите от 1013.25 евро (хиляда и тринадесет евро и
двадесет и пет цента), представляваща дължимо възнаграждение по договор от
21.06.2016 год., сключен между „*“ * и ответника, с предмет – търсене на
подходящи предложения и логистична подкрепа за покупка на недвижим имот, което
вземане е прехвърлено от изпълнителя – „*“ * към ищеца по силата на договор за цесия от
04.05.2017 год., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
иска – 21.1.2017 г. до окончателното изплащане на задължението, а също и 356.62 евро (триста петдесет и шест евро и
шестдесет и два цента), представляваща обезщетение за забава, начислено
върху горепосочената главница, за периода 29.06.2016 год. – 13.06.2019 год., на
основание чл. 99 ЗЗД, вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 258 ЗЗД и чл. 266, ал.
1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Р.С.“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище
и адрес на управление:***, офис 405 да заплати на Т.Р. Т., ЕГН **********, с
адрес: *** от 530.00 (петстотин и
тридесет) лева, представляваща извършени в производството разноски, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване през
Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: