Р Е Ш Е Н И Е
№ 2018г., гр.Варна
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД,
Дванадесети състав на седми март две хиляди и осемнадесета година в публично
заседание в състав:
СЪДИЯ:
ДАНИЕЛА НЕДЕВА
при
секретаря Ангелина Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Д.Недева адм. дело № 157 по описа на съда за 2018 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.27 от ЗОС вр. чл.145 и сл. от АПК.
Образувано
е по жалба на „Автоекспрес“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, ***, представлявано от изпълнителния директор А.Г.В.,
депозирана чрез пълномощника адв. Н., с посочен съдебен адрес *** против
Заповед № 4387/22.12.2017г. на Кмета на община Варна, с която на основание
чл.44 ал.1 т.1 и т.8 и ал.2 ЗМСМА вр.чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и чл.3 ЗОС,
чл.205 т.1 ЗУТ се отчуждава част с площ 1513 кв.м. от поземлен имот с идентификатор
10135.3516.152 по КК и КР на гр.Варна, одобрени със Заповед №РД-18-64/16.05.2008г.
на ИД на АГКК, заповед за изменение на КККР №КД-14-03-142/16.02.2010г. на
Началника на СГКК-Варна в частта по т.3, е определено парично обезщетение в
размер на 784 940 лева.
В жалбата се релевират доводи за
незаконосъобразност на оспорената заповед в частта по т.3 от същата, като се отправя искане да бъде изменена в
обжалваната част, като се увеличи размера на паричното обезщетение до размера
на действителното равностойно парично обезщетение по смисъла на чл.22 ЗОС и §1
от ДР на ЗОС. Твърди се, че в обжалваната част заповедта е незаконосъобразна,
тъй като оценката на имота е изготвена в нарушение на разпоредбите на чл.22 от ЗОС и §1 от ДР на ЗОС, не е съобразена с конкретното предназначение на имота
преди одобряването на плана по чл.21 от ЗОС, нито с пазарните цени на
намиращите се в близост имоти със сходни характеристики. При изготвяне на
оценката не са отчетени извършените продажби на съседни имоти, както и на част
от същия ПИ.
В съдебно заседание жабоподателят, чрез процесуалния си представител
поддържа жалбата, представя писмени бележки и моли заповедта да бъде изменена
като се увеличите сумата за обезщетението до размера посочен от
в.л.С., в условията на евентуалност на в.л.П. с присъждане на разноски,
съобразно представения списък.
Ответната
страна, чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата. Твърди, че доколкото
не се оспорва законосъобразността на проведената отчуждителна процедура, а
спорът е само относно размера на така определеното обезщетение, което отговаря
на специфичните изисквания на закона
визирани в чл.22 ЗОС и пар.1 от ДР на ЗОС, жалбата е неоснователна, поради
което моли да бъде отхвърлена.
Съдът, след преценка на доказателствата и доводите
на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
Предмет
на оспорвене е Заповед № 4387/22.12.2017г. на Кмета на община Варна в частта й
по т.3, с която за отчуждената част с площ 1513 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 10135.3516.152 е определено парично обезщетение в размер на 784 940
лева.
Няма
спор по делото, че жалбоподателят е собственик на отчуждените части от
процесния имот.
От нот.акт № 35, том І, рег.№5656, дело №292
от 12.06.2007г. се установява, че „Автоекспрес”АД е признато за собственик на
недвижим имот във гр.Варна, ***, представляващ дял ІІ от поземлен имот №VІІ-592
от кв.5 по плана на 26-ти микрорайон, с площ 17702 кв.м., заедно с построената
в същия дял автогара, при граници – бул.”Вл.Варненчик”, бул.„В.Левски“ ул.”Акад.
Андрей Сахаров” и дял І от същия имот.
От
заповед № Г-39/01.04.1999г. на кмета на община Варна се установява, че на
основание чл.32 ал.1 т.1 и 3 от ЗТСУ вр.чл.6 т.7 ЗТСУ е одобрено изменение на
застроителния и регулационен план на част от 26 м-н на кв.1, 3, 3А, 4, 5А, така
както е показано на ситуационните съставки с черен, син и червен цвят.
Представени са и доказателства, че отчуждителното производство по прилагане на
плана/одобрен със заповед № Г-39/01.04.1999г. /е започнало в сроковете по
чл.208 ал.1 ЗУТ. От представените по делото публикации се установява, че на
основание чл.25 ал.1 ЗОС, е публикувана обява в два централни и един местен
ежедневник, с която собствениците на недвижими поземлени имоти са уведомени за
предстояща процедура по принудително отчуждаване по Глава ІІІ от ЗОС, попадащи
в обект:“Изграждане на бул.“Васил Левски“ в участъка от ул.“Подвис“ до
ул.“Девня“, район „Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“, гр.Варна с
възложител община Варна“, предвиждащ изграждането на обект публична общинска
собственост за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат
задоволени по друг начин, включително и жалбоподателя, собственик на ПИ 10135.3516.152,
площ за отчуждаване -1513 кв.м. Представен и комплексен доклад за оценка на
съответствието на инвестиционен проект с основните изисквания към строежите за
строеж: Изграждане на булевард „Васил Левски“ в участъка от ул.“Подвис“ до
ул.“Девня“ по плана на район „Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“,
гр.Варна със собственик/ възложител община Варна“.
От
доклада за определяне на равностойно парично обезщетение за имоти –частна
собственост, попадащи в обект: „Изграждане на бул.”Васил Левски” в участъка от
ул.”Подвис” до ул.”Девня”, район „Приморски”, район „Одесос” и район „Младост”,
във връзка с процедура по принудително отчуждаване за общински нужди, а именно:
1513 кв.м. идеални части от ПИ 10135.3516.152, целия с площ 17699 кв.м.,
собственост на „Автоекспрес”АД на оценител С.Б. се установява, че ефективната
дата на оценката е валидна към 09.11.2017г.; огледът на имота е извършен на
03.11.2017г.; оценката е съобразена със
ЗОС и ДР към него; оценяваният имот представлява 1513 кв.м. идеални части от ПИ
с идентификатор 10135.3516.152, с площ 17699кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за автогара,
автоспирка, стар №601, кв.5, парцел част
от VІІ-592, като няма данни за засегнати сгради от отчуждителните процедури;
оценката е изготвена в съответствие с МСО при наличие на „отклонения”, които са
във връзка с конкретните обстоятелства, а именно ЗОС и свързаните с него
специфични изисквания, като за определяне на равностойното парично обезщетение
за ПИ е приложен сравнителен метод и са използвани предоставените от община
Варна договори за извършени сделки за имоти със сходни характеристики, вписани
в Службата по вписванията-Варна през последните 12 месеца, свързани с
покупко-продажба на земя-общинска собственост, а именно договор изх.№
Д17000224ВН/24.02.2017г., вписан в СВ-Варна вх.рег.№4777/06.03.2017г., Акт
№161, т.Х, дело №729/2017г.; договор изх.№ Д17000221ВН/24.02.2017г., вписан в
СВ-Варна вх.рег.№4188/27.02.2017г., Акт №110, т.ІХ, дело №654/2017г. и договор
изх.№ Д17000128ВН/07.02.2017г., вписан в СВ-Варна вх.рег.№3192/16.02.2017г.,
Акт №56, т.VІІ, дело №531/2017г. Съгласно оценката за определяне равностойното
парично обезщетение е приложен сравнителния метод за оценка на и.ч. от
поземления имот, и е определено равностойно парично обезщетение за 1513 кв.м.
идеални части от ПИ 10135.3516.152, целият с площ 17699кв.м., собственост на
жалбоподателя в размер на 784940лв. Изготвянето на равностойно парично
обезщетение е възложено с договор рег.№ Д17001556ВН от 06.11.2017г. на
изпълнител инж. С.Б., която е оценител на имоти, отговарящ на изискванията на
Закона за независимите оценители. Оценката е приета с протокол за приемане и
предаване на пазарна оценка. Към заключението са приложени договорите,
използвани при определяне размера на обезщетение и съгласно същите, а именно
договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на Даниел
Стефанов недвижим имот- частна общинска собственост, с административен адрес
гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” №, представляващ ПИ с
идентификатор 10135.3517.467 с площ 102 кв.м.; договор №
Д17000221ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на „Балис 88“ЕООД недвижим
имот- частна общинска собственост, с административен адрес гр.Варна, район
„Одесос”, ул.”Батак” №**, представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964 с
площ 542 кв.м.; договор № Д17000128ВН/07.02.17г., с който община Варна продава
на „Елит инженеринг“ООД недвижим имот- частна общинска собственост,
представляващ 81.66 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.379, целия с
площ 264 кв.м. и описаните ид.ч. от сгради, с административен адрес гр.Варна,
ул.”Пловдив“ №27.
От
заповед № 4387/22.12.2017г. на кмета на община Варна се установява, че на
основание чл.44 ал.1 т.1 и т.8, ал.2 ЗМСМА вр. чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и ал.3 ЗОС, чл.205 т.1 ЗУТ, одобрено със заповед № Г-39/01.04.1999г. на кмета на
община Варна изменение на застроителния и регулационен план на част от 26 м.р.
за кв.1, 3, 3А, 4, 5А, реализиране на обект от обществена значимост:“Изграждане
на бул.“Васил Левски“ в участъка от ул.“Подвис“ до ул.“Девня“ по плана на район
„Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“, гр.Варна с възложител община
Варна, с който се задоволява неотложна общинска нужда, която не може да бъде
задоволена по друг начин, и в съответствие с разпоредбата на чл.25 ал.1 ЗОС се
отчуждава част с площ 1513 кв.м. от поземлен имот с идентификатор
10135.3516.152, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Варна,
район Младост, одобрени със заповед № РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, собственост на „Автоекспрес“АД, като съгласно т.3 размерът на
равностойното парично обезщетение, определен съгласно чл.22 ЗОС и §1 от ДР на
ЗОС, възлиза на 784940лв., в съответствие с оценка, изготвена от оценител на
имоти, определен по заповед № 1046/30.03.2016г. на кмета на община Варна,
отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, като е посочено
в т.7, че съгласно чл.33 ЗОС по отчуждителните производства по глава ІІІ от ЗОС
не се събират данъци и такси.
От
удостоверение изх.№ **********/19.01.18г. за данъчна оценка по чл.261 ал.1 ДОПК
се установява, че е издадено на основание чл.3 от Приложение №2 към ЗМДТ и
чл.264 ал.1 ДОПК за имот с партиден № 1031614010003, находящ се в гр.Варна,
район Младост, бул.“Вл.Варненчик“№158, кв.5, УПИ парцел VІІ-592/26МР, одобрен
през 1990г. за обект земя с площ 20702 кв.м. и данъчната му оценка е
930761.90лв. От скица № 15-566056/13.11.2017г. се установява, че е издадена от
СГКК-Варна за поземлен имот с идентификатор 10135.3516.152 с адрес гр.Варна,
бул.“Вл.Варненчик“, площ 17700 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана,
начин на трайно ползване- за автогара, автоспирка, номер по предходен план- 601,
кв.5, парцел: част от VІІ-592, собственик- „Автоекспрес“АД с нот.акт № 8 том L,
рег.№16117 дело №12144 от 12.06.2007г., издаден от Служба по вписванията
–Варна.
От
заключението на съдебно-оценителната експертиза на в.л. П. се установява, че предходно действащата регулация за процесния имот е
изменение на регулацията в кв. 871 с отреждане на площадка за „Автогара“ -
графична и текстова част, одобрена със заповед № 920/27.07.1966 г. на ИК на
ГНС, или: промяна на конкретното предназначение на имота преди влизането в
сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал.
1 не се констатира, като съобразявайки горното, и след извършена проверка в
Служба по вписванията - Варна за сделки с имоти, намиращи се в близост до
отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, са намерени следните вписани сделки: НА № 127/28.12.2017г. за
ПИ 10135.3512.1423 - за друг обществен обект, комплекс с продавач Богомил Г.
Петков и купувач „Металекс Билд-5“ ЕООД; договор 161, т. Х, д. 729, рег.
4777/06.03.2017г. за ПИ 10135.3517.467 - за друг вид застрояване /ползван
аналог от община Варна/; договор 23, т. ХСІІ, д. 4280/28.12.2017г. за ПИ
10135.1030.376 - за друг обществен обект, комплекс между община Варна и „Агроинвест
България 2013“ ЕООД; НА № 19, т. ХСІ, д. 19436, р. 36378/22.12.2017 за ПИ
10135.3513.222 - за друг обществен обект, комплекс между „Мавели“ АД и „Инфра
експерт“ АД. Техническите характеристики на оценявания обект: Поземлен
имот 10135.3516.152, област Варна, община Варна, гр. Варна, п.к. 9000, бул. Вл.Варненчик,
вид територия урбанизирана, НТП За автогара, автоспирка, площ 17700
кв.м., стар номер 601,
квартал 5, парцел част от VII-592, със
заповед за одобряване на КККР № РД-18-64/16.05.2008г. на ИД на АГКК и заповед за изменение на КККР
№ КД-14-03-142/16.02.2010 г. на Началника на СГКК - Варна. Площ на имота 17700 кв.м.; лице
към бул. „Вл. Варненчик“ - 99 м.
и към
ул. „Струга“ - 142 м.
Имотът е ъглов. Инфраструктура
на имота: - отлична /трайна настилка, водопровод, ел. и ВиК
инсталации, озеленяване/; отстояние от центъра на гр.Варна: 2,5 км.;
транспортна достъпност: отлична - /автогара и спирките на повечето линии от
градския транспорт/.
В приложената таблица - неразделна част към експертизата вещото
лице е извършено сравнение на техническите показатели на откритите аналози
спрямо оценявания обект, като при изготвяне на оценката с прилагане на
„сравнителния метод“ са включени както два аналога, ползвани от община Варна,
така и три броя аналози, намерени при извършената справка в Агенция по
вписванията – Варна и е определен размер на равностойно парично обезщетение в
размер на 1 577 463 лева.
В с.з. вещото лице уточнява, че оценявания имот е 17 700
кв. м., аналозите които са послужили за оценката, а така също и тези на
общината са с много малка квадратура, поради което са приложени съответно
коефициенти, за корекция.
За
предназначението на имота преди заповедта, която е за одобряване на
мероприятието /в смисъл на подрайона, който касае и това мероприятие/ е заповед
№ 920/27.07.1966 на ИК на ГНС за изменение на регулация с отреждане на площадка
за автогара, т.е. предназначението на имота, който се отчуждава и този по
предходната заповед е за автогара. Няма изменение на предназначението на имота,
както по настоящата, така и по предходната заповед за одобрение на регулация. Вещото
лице сочи, че това предназначение при изготвяне на заключението е съобразено, а
именно, че е за автогара, т.к. при изготвяне на заключението два от аналозите,
които са подбрани са за зона „СМФ“ смесена многофункционална, която включва и
обекти на обществено обслужване, а съгласно Наредба №7 те са сгради на
автогари, гари, паркинги и т.н., включва елементите които се съдържат в този
обект. Другите аналози, които са използвани, вкл. и единия от аналозите на
Община Варна попадат в зона „ЖС“ –зона с
преобладаващо средно застрояване, което отговаря и включва в себе си, т.е.
допуска изграждане на обслужващи обекти, т.е. автогари, гари, бензиностанции и т.н., т.е. тази зона допуска в себе си
такова изграждане. Освен това другият аналог, който е по нот. акт № 127/2017 г.
попада в зона „ОЗ“, която е за обществено обслужващи дейности и озеленяване.
Непосредствено до този обект е изградена бензиностанция на „ОМВ“.Другият обект,
по нот. акт № 19/2018 г. е зона „СМФ“ – смесена многофункционална - тази зона
също допуска изграждането на такива обекти и е до бензиностанция, която се
намира на около 200 м. от обекта.
Последните
три аналози, ползвани при оценката са следните: единият е при бензиностанцията
на „Марешки“, другия е празен имот в зона СМФ и третия имот – бензиностанцията
и пак зона за озеленяване и обществени дейности. Вещото лице уточнява, че не е
взело предвид втория аналог в ползваната от експерта оценка в приложение № 1, а
именно имота от 542 кв.м, предвид на това, че същият не е сходен по форма, по
площ и местонахождение. Имотът, който е предложен от Община Варна се намира
малко под хотел „Голдън тюлип“ надолу по посока ул. „Батак“ и продължава надолу
към гарата. Посоченият имот не е включен, т.к. не са налице нормативно
изискуемите основания по чл.22 и пар.1 ЗОС, поради което не е включен в
оценката като аналог.
За
единия имот вещото лице сочи, че при изготвяне на оценката е взело предвид ДДС,
а за другия не. За имота с площ 268 кв.м. е с включен ДДС, а за имота от 102
кв.м. е без ДДС. При използваните аналози и при оценяването са взети в предвид
тези по т.7 на пар.1 б. „б“, които са сходни по характер и начин на застрояване
и отговарят на критериите за равностойни имоти по смисъла на пар.1 т.7 б. „Б“.
Остатъкът
от площта до 17 770 кв.м остава за автогара, като с последваща заповед тази
площ има допълнително регулационно изменение. По отношение на ОУП остатъка е
СМФ и позволява строителство, както на жилища, така и обслужващи обекти с много
по-висок Кинт, плътност и т.н. Заключението е
оспорено от ответната страна в частта на използваните аналози, които са извън
12-месечния период преди възлагане на оценката, съгласно изискванията на §1 ДР
на ЗОС. Заключението на допуснатата повторна съдебно оценителна експертиза,
изготвена от вещото лице С., не е прието като доказателство по делото, т.к.
същото не е изготвено след справка в служба по вписванията и не отговаря на
изискванията и на нито един от критериите за равностойно парично обезщетение
вложени в чл.22 ЗОС и §1 ДР на ЗОС, като е дадена повторно възможност на вещото
лице да изготви заключение съобразно формулираните задачи. В срока за
изготвянето на заключението вещото лице с нарочна молба с изложени в същата
съображения се самоотвежда като е определено друго вещо лице- А.. От
заключението на повторната съдебно оценителна експертиза се установява, че процесният
имот се намира в гр. Варна, район „Младост”, част от Автогара Варна. В района
са изградени много жилищни сгради, в близост има: магазини и други обекти с
обществено предназначение. Трайно предназначение на територията - урбанизирана.
В района са изградени и се изграждат много нови жилищни сгради. Няма данни за
утежняващи обстоятелства - замърсявания, свлачищни процеси. Около имота има
изградена инфраструктура: улици, водопровод, канализация, електрозахранване.
Процесният ПИ 10135.3516.152 е застроен. В имота има водопровод, канализация и
електрозахранване. За определяне пазарната стойност на отчуждаваната част имота
са използвани данните от община Варна за реално сключени сделки с подобни
имоти. Този метод се основава на официални данни от сравними продажби с
параметри и характеристики подобни на обекта на оценка. Същността на метода на
пазарните аналози се основава на използването на информация за реално извършени
сделки без наличие на финансов натиск и свързаност между лицата осъществили
сделката. Прилагането на метода е свързано с достъп до информация за подобни
обекти със сравними характеристики:
местоположение, големина, време
за реализация на сделката, инженерна инфраструктура. С изменение на регулацията
в кв. 871 се отрежда площадка за „Автогара“ - графична и текстова част,
одобрена със заповед № 920/27.07.1966 г. на ИК на ГНС. Автогарата е изградена
по одобрени проекти на 22.02.1967г. и Разрешение за строеж № 84/14.03.1967г.
Имотът е ъглов.Има лице на бул.”Владислав Варненчик” около 100м. В Автогарата
са изградени всички инсталации водопровод, канализация, електрозахранване,
озеленяване на терена, всички транспортни комуникации, като има автомобилен
достъп от две улици. Не са открити сделки с подобни имоти в посочения период.
Използвани са сделките с имоти в този период, като са използвани корекционни
коефициенти. В заключение вещото лице определя пазарната
стойност на ПИ
с № 10135.3516.152 -1513кв.м на: 823 894 дева без ДДС и обща
стойност на подобрения 29 020 лева, от които асфалтова настилка
27 900 лева и 1120 лева за разваляне на бордюри.
В с.з.
вещото лице А. уточнява, че са посочени в табличен вид коефициентите
във вид на проценти-за площ, за улица, или в зависимост от застрояването, дали
имота е застроен, дали има комуникации - захранване с водопроводи и т.н. и в
зависимост от местонахождението на имота по различните критерии. Имотът на ул.
„Доспат“, представляващ аналог № 4, вещото лице сочи, че се намира зад Колхозния пазар, в един район,
където има много ново строителство, много новопостроени жилищни кооперации.
Имотът е ъглов и подходящ за застрояване. Автогарата се намира на централно
място, между три улици и булевард, но доколкото тази част от булевард, която е
покрай дерето се отчуждава за улица, а имотът на ул. „Доспат“ е достатъчно
ценен и може да бъде застроен, и ако се
използва метода на предприемача или един инвестиционен метод, то тогава цената
му би била още по-висока от тази, която е посочена, като всички суми, които са
отразени в заключението са без ДДС. Имотът
на ул. „Доспат“ е ъглов между ул. „Страцимир“ ул. „Доспат“. По отношение на
посочените подобрения предмет на експертизата вещото лице сочи, че не са налице
строителни книжа. Това е вертикалната планировка на цялата Автогара, с бордюри,
с тротоари, с озеленяване, с необходимите пътища изградени, като те се
изграждат заедно с изграждането на самия обект. Към настоящия момент на място е разрушено и вещото лице сочи, че не
е убедено доколко точно е определило площта, която заемат асфалтовите настилки
и бордюрите. Определената пазарна стойност от 823 894 лв. не включва посочените
в експертизата подобрения, които са отделно. Сумата 823 894 лв. е цената
на отчуждаваната част от парцела 1513 кв.м. Извън тази цена са 29 020 лв.
подобрения. Разрушената част е на автогарата отстрани покрай дерето по продължението
на ул. „Струга“, където са започнали
СМР. Вещото лице сочи също, че е намалило всички подобрения с 50%, тъй като е
минало достатъчно много време от изграждането им.
Експертизата е оспорена
от ответника в частта на стойността определена за подобренията, тъй като счита,
че те не следва да се включат в оценката. Жалбоподателят оспорва всички аналози
досежно коефициента и цените, като счита, че цената е занижена. Прави
изявление, че не желае назначаването на друга експертиза и представя договор по
сделка при която една от страните е търговец,
на ул. „Радост“ № 10, т.к. и трите експертизи са включили имот на ул.
„Зл. Бръчков“, който счита, че не е с участието на търговец, а цените на двете
сделки са близки.
При
така установеното от фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Жалбата
е подадена пред надлежен съд, в законоустановения срок,
от процесуално легитимирано лице-адресат на оспорения акт, като е налице правен интерес от обжалването, поради което е
процесуално допустима за разглеждане.
Оспореният административен акт е издаден от компетентен орган, в рамките на
неговата териториална и материалноправна компетентност. Съгласно
чл. 25 ал.2 от ЗОС заповедта за отчуждаване се издава от кмета на общината.
Видно от представената по делото Заповед № К-070/21.12.17г. на 22.12.2017 г.
функциите на кмет са се изпълнявали от заместник кмета Пейчев, поради което
оспореният акт е издаден от компетентен орган.
Административното
производство по отчуждаване на процесния имот, се извършва по реда и на
основание Глава трета от ЗОС
„Принудително отчуждаване на имоти - частна собственост за общински нужди”, въз
основа на влязло в сила изменение на застроителния и регулационен план на част
от 26 м.р. за кв.1, 3, 3А, 4 и 5А, одобрено със заповед № Г-39/01.04.1999 год.
на кмета на община Варна.
Актът е
издаден в предписаната от закона форма - мотивирана писмена заповед, с изложени
фактически и правни основания, които се извличат и от приложените с
административната преписка доказателства. Планът, въз основа на който е извършено
отчуждаването с процесната заповед, е влязъл в сила към датата на издаването й,
факт, който не се оспорва от страните. Имотът на жалбоподателя попада в трасето
на бул. „Васил Левски“ в участъка от ул.”Подвис” до ул.”Девня”, за изграждането
на който се отчуждава част от имота. От фактическа страна, обжалваният
административен акт се основава на наличието на обществена нужда от
изграждането на обект - публична общинска собственост, която не може да бъде
задоволена по друг начин.
С оглед
на гореизложеното, съдът намира, че са били налице условията за отчуждаване,
съгласно чл. 21 от ЗОС. Предмет на отчуждаване е част от имот – собственост на
жалбоподателя, налице е влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ
изграждането на обект - публична общинска собственост, отчуждаването е за
задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг
начин.
При
издаване на оспорената заповед не са допуснати нарушения на
административнопроизводствените правила, водещи до отмяна на акта. Спазени са
изискванията на чл.25 ал.1 ЗОС, като е публикувано обявление в два централни и
един местен ежедневник, с което кмета на общината е уведомил собствениците на
имотите за предстоящото отчуждаване. Обявлението съдържа определените в цитираната
разпоредба реквизити.
С
оспорената заповед е отчуждена част с площ 1513 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 10135.3516.152, целият с площ от 17 699кв.м. по Кадастрална карта
и кадастралните регистри на гр.Варна, район Младост, одобрени със заповед №
РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК изменени със заповед
№КД-14-03-142/16.02.2010г. на Началника на СГКК-Варна. Със заповедта е
определен размерът на равностойното парично обезщетение за имота, определено по
чл.22 ЗОС и §1 ДР на ЗОС, в размер на 784 940 лв., в съответствие с
оценката, изготвена от оценител на имоти, одобрени със заповед на кмета на
общината, отговарящ на изискванията на Закона на независимите оценители. Редът
за принудително отчуждаване на имоти – частна собственост, за общински нужди е
регламентиран в глава Трета на Закона
за общинската собственост, като са разписани ясни и конкретни правила, както за
отчуждаването на имотите, така и за определяне на дължимото обезщетение.
Съгласно разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОС размерът на равностойното парично
обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно
конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно
преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21 ал.1 и въз основа на
пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до
отчуждавания имот. Съгласно §1 т.1 ДР на ЗОС „равностойно парично обезщетение”
е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този
закон. „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики”, съгласно т.2 на § 1
от ДР на ЗОС са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в
близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или
близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно
ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни
права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните
институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или
юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките
на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по
вписванията по местонахождението на имота. „Имоти намиращи се в близост до
отчуждавания имот” са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с
отчуждавания имот- в урбанизираните територии/ т.3 б.”а” на §1 от ДР на ЗОС/,
като съгласно т.7 б.”б” на §1 от ДР на ЗОС равностойни имоти в урбанизираните
територии са имотите, разликата в стойностите на които е не повече от десет на
сто, имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, намират се в
границите на една урбанизирана територия в устройствена зона със същите или с
близки показатели на устройство и застрояване и притежават еднакъв характер на
застрояване, а съгласно т.8 на §1 ДР на ЗОС имоти с близки показатели на
устройство и застрояване са имотите с еднакъв характер на застрояване, при
които разликата в максималната плътност на застрояване е не повече от 5 на сто.
Съгласно
чл.22 ал.12 ЗОС в случай, че не могат да се определят пазарните цени на имоти
със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба
по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по приложение №2
към чл.20 ЗМДТ- за имоти в урбанизираните територии- т.1, а съгласно ал.13 на
чл.22 ЗОС след влизане в сила на подробния устройствен план законните строежи и
другите подобрения, извършени от собственика на имота при условията и по реда
на чл.49 ЗУТ, се заплащат с по-малката стойност от стойността на направените
разходи и увеличената стойност на имота.
В
случая с оспорената заповед е определено равностойно парично обезщетение в
размер на 789 940 лв., съобразно чл. 22 ЗОС и §1 ДР на ЗОС, като са използвани три възмездни сделки, а
именно по договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.2017г., с който община Варна продава
на Даниел Стефанов недвижим имот частна общинска собственост, с административен
адрес гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” № с площ 102 кв.м.; договор
№ Д17000221ВН/24.02.2017г., с който община Варна продава на „Балис 88“ЕООД
недвижим имот частна общинска собственост, с административен адрес гр.Варна,
район „Одесос”, ул.”Батак” №**, представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964
с площ 542 кв.м. и договор № Д17000128ВН/07.02.2017г., с който община Варна
продава на „Елит инженеринг“ООД недвижим имот- частна общинска собственост,
представляващ 81.66 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.379, целия с
площ 264 кв.м. с адрес- ул.”Пловдив“ №27, ведно с идеални части кв.м. от
сградите в него.
За
определяне на равностойното парично обезщетение по делото са приети две съдебно-оценителни
експертизи. Неоснователно е позоваването от жалбоподателя на заключението на
в.л. С., тъй като не е прието по делото и впоследствие след направен отвод
вещото лице е заменено с друго, което е изготвило повторна експертиза.
Вещото
лице П. в заключението по първата съдебно оценителна експертиза при определяне
размера на равностойното парично обезщетение е взела предвид сделките по НА № 127/28.12.2017г. за ПИ 10135.3512.1423 - за друг
обществен обект, комплекс с продавач Богомил Г. Петков и купувач „Металекс
Билд-5“ ЕООД; договор 23, т. ХСІІ, д. 4280/28.12.2017г. за ПИ 10135.1030.376 -
за друг обществен обект, комплекс между община Варна и „Агроинвест България
2013“ ЕООД и НА № 19, т. ХСІ, д. 19436, р. 36378/22.12.2017 за ПИ
10135.3513.222 - за друг обществен обект, комплекс между „Мавели“ АД и „Инфра
експерт“ АД. Използваните сделки не отговарят на изискванията за аналози при
изготвяне на оценката, тъй като са извън периода от 12 месеца преди датата на
възлагане на оценката. Релевантният период по §1 ДР на ЗОС е 06.11.2016г.-
06.11.2017г., тъй като оценката е възложена с договор от 06.11.2017г.
Законодателят е определил императивни правила за определяне на равностойното
парично обезщетение по ЗОС, като е регламентирал реда за определянето му и
критериите, по които се извършва.
Нормативно са установени изискванията, на които следва да отговарят
сделките с имоти, осреднените цени от които са пазарни цени на имоти със сходни
характеристики по смисъла на §1 т.2 ДР на ЗОС. Съгласно цитираната разпоредба
сделките следва да са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията. Цитираните три сделки са извън
посочения период в §1 ДР на ЗОС, поради което същите не могат да се приемат за
аналози при определяне размера на равностойното парично обезщетение за
оценявания имот.
Относно сделката по договор №Д17000221ВН/24.02.17г., с който
община Варна продава на „Балис 88“ЕООД недвижим имот - частна общинска
собственост, с административен адрес гр.Варна, район „Одесос”, ул.”Батак” №**,
представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964 с площ 542 кв.м. не може да
служи за аналог, тъй като се намира в район извън оценявания, с малки размери е
и с неправилна форма, поради което е неподходящ, както по местонахождение, така
и по застрояване и не отговаря на характеристиките спрямо оценявания. В този
смисъл, съдът намира, че този имот не е със сходни характеристики на оценявания
и не следва да се взима предвид при определяне на паричното обезщетение.
Относно
сделката по договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.2017г., с който община Варна
продава на Даниел Стефанов недвижим имот- частна общинска собственост, с
административен адрес гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” №,
представляващ ПИ с идентификатор 10135.3517.467 с площ 102 кв.м., съдът намира,
че не отговаря на изискването на §1 ДР на ЗОС поне
една от страните по сделката да е търговец.
По отношение на сделката за ПИ с идентификатор №10135.1501.670 съставляващ
недвижим имот на ул.”Доспат”№25 се установява от нот.акт №134, том VІІІ,
рег.№10293, дело №1173 от 2016г., че стойността от 63 000 евро, равняваща
се на 123 217,29 лева на продавания
имот включва освен ПИ и всички сгради, подобрения и приращения, което не може
да служи за аналог на процесния оценяван, тъй като липсват данни за стойността
на ПИ като в имот с идентификатор 10135.3516.152 няма включени сгради предмет
на оценка.
От представения от жалбоподателя договор рег. № Д17001485ВН от
24.10.2017 г., ведно със скица на ПИ № 15-390237 от 14.08.2017 г. сключен между
Община Варна и „Ел Хафе”ЕООД се установява, че община Варна продава 24 кв.м.
ид.ч. от ПИ с идентификатор №10135.3515.1943 по КККР на район”Младост” целия 5737 кв.м. за сумата от 8500 лева без
ДДС. Дори и да се приеме, че е налице сходство с цената на имота на ул.“Зл.Бръчков“№14
жалбоподателят не е ангажирал доказателства за наличие на предпоставките за
пазарни цени на имоти със сходни характеристики вложени в §1 т.2 ДР на ЗОС да
са с еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, да притежават еднакъв
характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и
застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, т.е.,
че имотите са сходни по характер и начин на застрояване и да отговаря на
критериите вложени в легалните дефиниции в §1 ДР на ЗОС, поради което съдът
приема, че този имот не е със сходни характеристики на оценявания и не следва
да се взима предвид при определяне на паричното обезщетение.
От събраните по делото доказателства и заключението на вещото лице се
установи, че единствената сделка, която отговаря на критериите на чл.22 ЗОС и
§1 ДР на ЗОС в случая е тази по договор № Д17000128ВН/07.02.17г., с
който община Варна продава на „Елит инженеринг“ООД недвижим имот частна
общинска собственост, представляващ 81.66 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор
10135.1030.379, целия с площ 264 кв.м., но въз основа на нея не може да се
определи осреднена цена по смисъла на §1 ДР на ЗОС.
Останалите
сделки използвани за аналози не отговарят на законовите изисквания, тъй като не
са в близост до оценявания имот, имат различни характеристики, или страна по
тях не е търговец, или са извън установения от закона 12 месечен период.
Позоваването
от жалбоподателя на решение на ВОС за определяне на равностойно парично
обезщетение за отчужден имот съдът намира за неоснователно, тъй като към датата
на постановяването му не е бил приет §1 ДР на ЗОС, който определя императивно
изискванията за определяне на пазарни цени на имоти със сходни характеристики
към сделките, осреднените цени от които ги определят. Законодателят
изчерпателно и императивно е определил условията, при които се определя
равностойното парично обезщетение, имотите със сходни характеристики и
изискванията към сделките, които могат да бъдат аналози - с период, в който да
са сключени, изрично регламентиран, както и изискване поне една от страните по
тези сделки да е търговец. Извън горното е неправилно тълкуването вложено от
жалбоподателя на §1 ДР на ЗОС относно 12 месечния период на извършени сделки,
т.е. да се изчислява равностойно парично обезщетение посредством извършени
сделки 12 месеца преди възлагане на съдебно-оценителна експертиза от съда, тъй
като би поставило в неравноправно третиране собствениците на отчуждени имоти,
което не е целта на законодателното
разрешение вложено в § 1 ДР на ЗОС. Съгласно чл.142 ал.1 АПК съответствието на
административния акт с материалния закон се преценява към момента на издаването
му. По арг. от ал.2 на чл.142 АПК
установяването на нови факти от значение за делото след издаване на акта се
преценява към момента на приключване на устните състезания и следва да бъде
съобразен от съда при анализа за съществуване на елементите от правопораждащия
фактически състав на правото на равностойно парично обезщетение, което в
конкретния случай не рефлектира върху установените факти в обстоятелствената
част на заповедта, тъй като жалбоподателя не ангажира доказателства за
установяване на претендирана по-висока стойност от определеното с процесната
заповед парично обезщетение.
От
заключението на вещото лице е видно, че подобренията в имота представляват
строежи по смисъла на ЗУТ, като не са ангажирани доказателства за законност на
същите, стойност на направените разходи и увеличена стойност на имота. По
отношение на подобренията в поземления имот приложима е разпоредбата на чл.22
ал.13 ЗОС, която определя заплащането на законните строежи и другите
подобрения, извършени от собственика на имота при условията на чл.49 ЗУТ.
Същите се заплащат с по-малката стойност от стойността на направените разходи и
увеличената стойност на имота. Твърденията на вещото лице, че са част от
вертикална планировка, при изграждане на автогара не са подкрепени с
доказателства, поради което и правилно не са били предмет на оспорената заповед.
В случая не са представени дори одобрени проекти, от които да се направи извод
за действителната площ на извършените подобрения, които вещото лице без точност
и условно е оценило в експертизата, с оглед уточненията в с.з., а изводите на
съда на могат да почиват на предположения.
След
като не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики
поради липса на сделки, то равностойното парично обезщетение се определя по
реда на Приложение №2 към чл.20 ЗМДТ- за имоти в урбанизирани
територии-съгласно чл.22 ал.12 т.1 ЗОС. В случая данъчната оценка на имота е
значително по-ниска от определената с оспорената заповед и предвид забраната за
влошаване положението на жалбоподателя същата не следва да бъде изменяна.
Оспореният
административен акт е постановен от компетентен орган, при спазване на изискуемата форма, не са
допуснати нарушения на процесуалните правила,
не противоречи на материалния закон и съответства на неговата цел,
поради което жалбата срещу същия следва да
бъде отхвърлена като неоснователна.
Водим от гореизложените
съображения и на основание чл.172 ал.2 предл.последно АПК, настоящият състав на Варненски административен съд,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
жалбата на „Автоекспрес“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Варна, ***, представлявано от изпълнителния директор А.Г.В., депозирана чрез
пълномощника адв. Н., с посочен съдебен адрес *** против Заповед № 4387/22.12.2017г.
на Кмета на община Варна, с която на основание чл.44 ал.1 т.1 и т.8 и ал.2 ЗМСМА вр.чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и ал.3 ЗОС, чл.205 т.1 ЗУТ се отчуждава
част с площ 1513 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 10135.3516.152 по КК и
КР на гр.Варна, одобрени със Заповед №РД-18-64/16.05.2008г. на ИД на АГКК,
заповед за изменение на КККР №КД-14-03-142/16.02.2010г. на Началника на
СГКК-Варна в частта й по т.3, с което на основание чл.22 от ЗОС и §1 ДР на ЗОС
е определено равностойно парично обезщетение в размер на 784 940 лева.
Решението
не подлежи на обжалване.
СЪДИЯ: