РЕШЕНИЕ
№ 172
08.05.2019г.
гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско
отделение
На единадесети април две хиляди и деветнадесета година
В публичното заседание в следния състав :
Председател: АННА ЩЕРЕВА
Секретар Ваня Димитрова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 1611 по описа на съда
за 2017 година,
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба на „СИ ДЖИ ЕС
КОМЕРС“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
ул.„Булаир“ № 1, представлявано от управителя Галя Иванова Ванева, чрез адвокат
Иван Демерджиев със съдебен адрес гр.Пловдив, ул.„Хъшовска“ № 5, ет.3, против Ю.С.Д. с ЕГН ********** с постоянен адрес ***, със съдебен адрес
гр.София, ул.“Княз Борис I“ № 99, ет.3 – адвокат Генади Дишев. Ищецът моли съда да приеме за
установено по отношение на ответницата, че ищецът е собственик на
следния недвижим имот : жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *** по КККР на
гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас, с адрес ***, с предназначение жилищна
сграда - еднофамилна, брой етажи 4, със застроена площ от 119 кв.м, разположена
в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 409 кв.м, трайно предназначение на
територията : урбанизирана, начин на трайно ползване : средно застрояване, при
съседи : имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***; и да осъди
ответницата да му предаде владението на имота.
Ищецът твърди, че е придобил собствеността върху имота по
силата на нотариален акт за покупко-продажба, вписан с вх. per. № *** по описа на Служба по
вписванията - Несебър. Съдружниците в дружеството са чужди граждани, които
живеят в ***, като управителката
на дружеството - Галя Иванова Ванева също през последните години живее и работи
в ***. На 15.06.2017г.
представител на дружеството установил, че описаният собствен на дружество
дружеството имот е бил продаден на ответницата Ю.С.Д., която установила
владение върху имота. При направена проверка се установило, че в Служба по
вписванията - Несебър е вписан нотариален акт за покупко-продажба на този имот
с вх. per. № ***г., съгласно който
„СИ ДЖИ ЕС КОМЕРС“ ООД, действащо чрез пълномощник – Р.К.Б., по силата на пълномощно № 34145/ 13.06.2016г„ заверено в ***, Дирекция „Центрове
за комплексно обслужване на гражданите“ и МВнР, Дирекция „Консулски отношения“,
е продало собствения си описан недвижим имот на ответницата Ю.С.Д. за
несъразмерно малката спрямо действителната пазарна цена на имота сума от 50 000
лв., която пълномощникът заявил, че е платена по банков път преди сключването
на сделката.
Ищецът твърди, че посоченото лице Р.К.Б. никога не е бил упълномощавано от управителя на „СИ
ДЖИ ЕС КОМЕРС“ ООД, посоченото пълномощно № 34145/13.06.2016г. е неистински
документ - не е подписано от управителя на „СИ ДЖИ ЕС КОМЕРС“ ООД - Галя
Иванова Ванева и не е заверено в ***, Дирекция „Центрове за комплексно обслужване на
гражданите“ и МВнР, Дирекция „Консулски отношения“. Представеният при
изготвянето на нотариалния акт протокол от общо събрание на съдружниците на
ищцовото дружество от 20.05.2016г. също е неистински документ, който не носи
подписите на съдружниците в дружеството, като същите не са били в град Бургас
на 20.05.2016г. Сочи, че не е платена и уговорената цена в размер на 50 000 лв„
за която пълномощникът заявил, че е получена по банков път преди подписването
на нотариалния акт. Поради това счита, че договорът е сключен от лице,
действало като представител, без да има представителна власт, поради което е в
състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици.
Позовава се на тази недействителност, като твърди, че ищецът не е потвърдил
договора съгласно чл.42, ал.2 от ЗЗД, а напротив – веднага след узнаването се е
противопоставил, като е ангажирал адвокатска защита за предявяване на
граждански иск и за подаване на сигнал до компетентната прокуратура във връзка
с използваните неистински документи. Поради това сключеният договор
покупко-продажба не е породил действие за ищеца и съответно не е породил
целените с него правни последици. Въпреки това, ответницата е установила по
скрит за дружеството начин владение върху имота и отказва да предаде същото.
В преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК ответницата
представя писмен отговор, с който оспорва иска. Твърди, че владее имота на
годно правно основание - придобит по възмездна правна сделка, в законна форма
за валидност. Съгласно нотариалния договор владението върху имота е предадено в
деня на подписването му, откогато ответницата го владее спокойно, явно и
необезпокоявано. Твърди, че ищецът не притежава материалното право върху имота
поради валидната му продажба. Счита, че пълномощното за сделката било валидно,
като управителят Ванева е упълномощила Бонев да сключи договора за продажба,
включително и за представителство пред съответните служби във връзка с
продажбата, както и е упълномощен да получи продажната цена, а упълномощителят
е декларирал, че тълкуванието на представителната власт е в полза на
пълномощника. Пълномощното било надлежно удостоверено и заверено от компетентен
служител, носи апостил и е легализирано от консулски отдел на МВнР, поради
което представлявало официален удостоверителен документ за учредената
представителна власт и годно доказателство за това. Сочи, че по нотариалното
дело за продажбата е представена и заверена декларация по чл.264, ал.1 ДОПК,
подписана от управителя на ищеца Ванева на датата на упълномощаването, която е
била заверена от същия компетентен орган, също заверена с апостил и
легализирана от консулски отдел на МВнР. Позовава се и на налично решение на
съдружниците на ищцовото дружество по чл.137 ТЗ, които на 20.05.2016г. са
решили да продадат процесния имот. Оспорва твърдението, че цената не е била
заплатена. Сочи преводно нареждане от 03.08.2016г. на Банка „Пиреос“ за превод
в размер на 40 000 лв. по сметка на пълномощника Бонев. С останалата част от
продажната цена в размер на 10 000 лв. ответницата е погасила публични
задължения на дружеството за имота и разноските по сделката общо за 12 272,60
лв.
Ответницата прави възражение за право на задържане на
имота при уважаване на иска по чл.108 ЗС – до заплащане на сумата от 55 567,86
лв., включваща направените от нея разходи по сделката от общо 55 087,86 лв.
/40 000 лв. – заплатена продажна цена, 9 457,34 лв. – погасени стари
задължения за местни данъци и такси за имота и 5 630,52 лв. – разноски по
сделката/ и заплатените общо 480 лв. месечни такси от по 24 лв. по договор за
денонощна охрана на имота.
Страните представят и ангажират доказателства в подкрепа
на становищата си. Претендират и присъждане на направените по делото съдебни разноски
След съвкупна
преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства и на
разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд намира за установено следното:
Предявен е
ревандикационен иск с правно основание чл.108, ал.1 от Закона за собствеността
/ЗС/.
Страните не спорят,
че по силата на договор за покупко-продажба, сключен с представения по делото
нотариален акт № *** г. на нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК за района
на РС – Несебър, ищцовото дружество е придобило собствеността на процесния
недвижим имот, който понастоящем се индивидуализира като сграда с
идентификатор *** по КККР на
гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас, одобрени със заповед № РД-18-48/
03.10.2005г. на изпълнителния директор на АК, с адрес ***, с предназначение
жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 4, със застроена площ от 119 кв.м,
разположена в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 409 кв.м, трайно
предназначение на територията : урбанизирана, начин на трайно ползване : средно
застрояване, при съседи : имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***.
На 04.08.2016г.
ответницата Ю.С. Д. като купувач е
сключила договор за покупко-продажба на имота – с представения нотариален акт
№ ***г. на нотариус с рег.
№ 110 в регистъра на НК за района на РС – Несебър. Продавач по договора е
ищцовото дружество „Си Джи Ес Комерс“ ООД, представляван от управителя Галя
Иванова Ванева. При сключването на договора дружеството е представлявано от
пълномощник – трето на спора лице Р.К.Б., като в нотариалния
акт е вписано, че същият е упълномощен с представено пълномощно № 34145/
13.06.2016г., заверено в *** - Дирекция „Центрове за комплексно обслужване на гражданите“ и МВнР -
Дирекция „Консулски отношения“. Съгласно акта данъчната оценка на имота към
момента на сключването на договора е 157 447,20 лв., договорената продажна
цена е 50 000 лв., като пълномощникът на дружеството-продавач е заявил, че
тази сума е получена по банков път преди подписването на договора. В акта е
удостоверено също, че владението на имота се предава на купувача в деня на
подписването на договора.
Видно от вписванията
в Търговския регистър, при сключването на този договор ищцовото дружество „Си
Джи Ес Комерс“ ООД се управлява от Галя Иванова Ванева от България, а
съдружници са Георгиос Георгиу, Костас Михаил и Ставрос Йоану, тримата от
Република Кипър.
От приложеното по
делото в копие нотариално дело се установява, че при сключването на
сделката е представено описаното пълномощно от 13.06.2016г., с което Галя
Иванова Ванева в качеството си на управител и представител на „Си Джи Ес
Комерс“ ООД упълномощава Р.К.Б. да представлява дружеството по
всички въпроси относно процесната сграда в ***, в това число и с правото да сключи
окончателен договор за покупко-продажба и да получи продажната цена, като
пълномощното следва да се тълкува изцяло в полза на упълномощеното лице.
Приложена е и декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК на управителя на дружеството
Галя Иванова Ванева от същата дата. И двата документа са изготвени на гръцки
език, с посочен адрес на управителя в гр.Атина, Гърция, заверени са от Община
Атина – дирекция „Центрове за комплексно обслужване на гражданите“, имат
апостил, а изготвените преводи на български език са легализирани от Дирекция
„Консулски отношения“ на Министерство на външните работи на Република България.
В нотариалното дело
се съдържа и изготвен на български език протокол от проведено в гр.Бургас на
20.05.2016г. общо събрание на съдружниците в ищцовото дружество „Си Джи Ес
Комерс“ ООД, съгласно който на събранието са присъствали тримата съдружници
Георгиус Георгиу, Костас Михаил и Ставрос Йоану и са взели решение да бъде продаден
собствения на дружеството процесен недвижим имот в *** за цена не
по-малко от 40 000 лв., като осъществяването на продажбата е възложено на
управителя на дружеството Галя Иванова Ванева – лично или чрез упълномощено
лице.
Ответницата представя
преводно нареждане на Банка ДСК от 03.08.2016г., с което е превела на посочения
пълномощник Р.К.Б. сумата от 40 000 лв. с посочено
основание за плащането „продажба на недвижим имот“. На същата дата е заплатила
в Банка Пиреос и дължимия местен данък по сделката в размер на 4 425 лв.,
както и нотариални такси от 1 048,07 лв., и държавна такса от 157,45 лв.
за вписването на акта.
Ответницата представя
и платежно нареждане от УниКредит Булбанк от 04.07.2016г., с което посоченият
пълномощник Р.К.Б. е заплатил дължими от „Си Джи Ес
Комерс“ ООД местни данъци и такси за периода 2011 – 2016г. в размер на
6 882,50 лв. Представя също и съобщение от Община Несебър до трето на
спора лице – И.С.А. от *** за задължения за данък недвижими имоти
и такси битови отпадъци в размер на общо 4 423 лв. към 11.02.2016г. Не се
установява относимост на тези документи към настоящия спор, тъй като липсват
данни описаните в тях задължения и плащания да са за процесния имот и да имат
връзка с процесните правоотношения.
Като свидетел по
делото е разпитан съдружникът в ищцовото дружество Костас Михаил. Свидетелят
установява, че през май 2016г. съдружниците не са подписвали протокол за
продажба на имота. През юли-август 2017г. разбрал, че процесният имот бил
продаден от името на дружеството. Съдружниците също имали намерение да продадат
имота; с това се наел техен познат М. – кипърски гражданин, който живее в България; М. наел брокерка, на която бил
предоставен ключ за имота; при опит на брокерката да влезе в имота се
установило, че ключът не става; по указания на свидетеля разбили бравата и се е
включила аларма на СОТ; така разбрали, че други лица се представят за
собственици на имота; при справка в общината установили, че имотът е продаден.
Свидетелят Костас
Михаил установява също, че управителят на ищцовото дружество Галя Ванева живее
във ***, не е живяла в ***, през туристическия
сезон /май-октомври/ работи в ресторант на свидетеля в *** и през юни 2016г. не
е пътувала до ***. В подкрепа на тези
показания са представените от ищеца лиценз за функциониране на бирария на
свидетеля в *** и удостоверение
за вписване в регистъра за ДДС на този обект, както и удостоверение за адресна
регистрация на Галя Иванова Ванева в ***, удостоверение за регистрацията й в Службата
за чужденци и емигранти и извлечение от осигурителната й сметка.
Показанията на
свидетеля Костас Михаил се подкрепят и от показанията на разпитаната по делото
свидетелка Е.М., която установява, че е брокер на
недвижими имоти и като такъв е била наета от М. К. за наем и впоследствие за продажба на
процесния имот на ищеца. Свидетелката установява, че сключила с управителя на
ищцовото дружество договор за посредничество за продажба за цена от
205 000 евро; към края на туристическия сезон на 2017г. се опитала да
направи оглед на имота с потенциални клиенти и установила, че не е възможен
достъп до имота с предоставения й ключ; при смяна на ключа по разпореждане на М.К. се включил СОТ, какъвто не е бил
наличен при предишни влизания в имота; така установили, че имотът е прехвърлен
на други лица, което се потвърдило при справка.
Отчитайки възможната
заинтересованост на свидетеля Костас Михаил, при преценка съобразно чл.172 от ГПК, съдът не намира основание да не кредитира показанията му, тъй като същите
са последователни и безпротиворечиви, подкрепени са от показанията на свидетеля
М. и не са
опровергани от други събрани по делото доказателства. Не са налице сочените от
ответната страна противоречия в тези показания, тъй като по релевантните за
спора въпроси същите са в унисон и с представените писмени доказателства,
установяващи, че Галя Иванова Ванева живее и работи в ***.
Свидетелят на
ответната страна Б.К. установява пред съда, че в
качеството му на адвокат бил нает от ответницата Ю. Д. да провери статута на имота. Свидетелят
установил, че има водени съдебни дела за този имот, в кадастъра имотът се водел
на стар собственик, а в данъчната служба в Несебър – на И. от ***, който се представил пред ответницата като
собственик на имота. Впоследствие с ответницата се свързало друго лице, което
се представило за пълномощник на ищцовото дружество „Си Джи Ес Комерс“ ООД и й
предоставило нужните документи за сключване на сделката в нотариална форма,
след което същото лице й предало и владението на имота.
От заключенията на
вещите лица по извършените по делото две съдебни графически експертизи –
основна и повторна се установява по несъмнен начин, че подписите за декларатор
и упълномощител в представените в нотариалното производство декларация по чл.264,
ал.1 от ДОПК и пълномощно от 13.06.2016г. не са на посоченото лице Галя Иванова
Ванева, както и че подписите на представения протокол от общо събрание на
съдружниците на „Си Джи Ес Комерс“ ООД не са положени от посочените лица
Георгиус Георгиу, Костас Михаил и Ставрос Йоану. Заключенията на вещите лица са
компетентни, пълни и обосновани, подкрепят се от свидетелските показания и и не
се опровергават от други събрани по делото доказателства, поради което съдът ги
кредитира изцяло. Поради това съдът приема, че е оборена доказателствената сила
на описаните документи относно авторството им и се налага изводът, че те не са
подписани от лицата, посочени за техни автори. Ето защо не са налице валидно
решение на общото събрание на ищцовото дружество за продажбата на процесния
имот, нито е налице валидно упълномощаване на третото лице Р.К.Б. да продава процесния имот от името и за сметка на
ищцовото дружество, което на основание чл.37 от ЗЗД следва да е било дадено в
писмена нотариално заверена форма. Това налага изводът, че процесната сделка е
сключена от посочения пълномощник без валидна представителна власт за ищцовото
дружество – продавач. Към момента ищецът не е потвърдил така сключения от
негово име без представителна власт договор, като напротив своевременно е
предприел действия за оспорване на същия. Поради това на основание чл.42, ал.2
от ЗЗД съдът приема, че по отношение на ищеца този договор е недействителен и
не поражда правни последици. В този смисъл са и задължителните разяснения на
върховната инстанция, дадени в т.2 на тълкувателно решение № 5/ 12.12.2016г. по
тълк. д. № 5/ 2014г., ОСГТК на ВКС.
Съгласно чл.108 от ЗС
собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи
без да има основание за това. Тъй като за ищеца процесният договор за
покупко-продажба не е породил вещнопрехвърлителното си действие, към момента
той продължава да се легитимира като собственик на имота. Не се спори, че от
сключването на договора ответницата владее процесия имот – упражнява фактическа
власт върху имота, като се счита за негов собственик. Без правно значение за
спора е дали владението на ответницата е установено явно или по скрит за ищеца
начин. При сключването на договора владението без основание е предадено на
ответницата, която не е придобила валидно собствеността върху имота и към
момента продължава да го владее без да има годно материалноправно основание за
това. При липсата на вещнопрехвърлителен ефект на сделката добросъвестността на
купувача е ирелевантна за легитимацията му. Поради това предявеният
ревандикационен иск на ищеца е основателен и следва да бъде уважен.
Предвид
основателността на главния иск, съдът следва да разгледа и предявеното от
ответницата насрещно възражение за право на задържане на имота. Правното
основание на това възражение е чл.72 ал.3 от Закона за собствеността /ЗС/.
Законът в нормата на
ч.72 от ЗС установява правото на задържане като защитно материалноправно
възражение на добросъвестния владелец на имота, който има срещу собственика
парични вземания за заплащане на направени в имота подобрения и на направени
необходими разноски за запазването му. Като основание на предявеното право на
задържане на имота в настоящия спор ответницата въвежда заплатената цена на
имота, направените от нея разноски по сделката, разходи за погасяване на
данъчни задължения и заплатени цени по договори за охрана на имота със
сигнално-охранителна техника. На основание чл.72 от ЗС съдът намира, че нито
един от тези разходи не представлява основание за признаване на право на
задържане на ответницата, което е установено от закона само за реализиране на
правото на добросъвестния владелец до получи заплащане на подобренията на имота
и на необходимите разноски за запазването му. В настоящото производство не са
предявени направени от ответницата подобрения на имота, а договорите за охрана
със СОТ не са необходими за запазването на процесния недвижим имот, а целят
охрана на имуществото на ответницата, находящо се в имота. Без оглед на това
дали владението на ответницата е добросъвестно или не, изложеното е достатъчно
основание да се приеме, че за ответницата не съществува претендираното право на
задържане на имота до реализиране на предявените парични претенции, поради
което възражението й е неоснователно.
С оглед изхода от
спора, ответницата дължи на ищеца направените от него по делото съдебни
разноски в размер на 2 066,05 лв., включващи 1 566,05 лв. – заплатена
държавна такса за производството и 500 лв. – заплатено възнаграждение за вещо
лице. По делото не са представени доказателства за извършването на останалите
разноски, описани в представения по делото списък, поради което искането за
присъждането им е неоснователно, тъй като на основание чл.78 ал.1 от ГПК
отговорността за разноски обхваща само реално направените такива.
Мотивиран от горното,
Бургаският окръжен съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА Ю.С.Д. с ЕГН ********** с постоянен адрес ***, със съдебен адрес
гр.София, ул.“Княз Борис I“ № 99, ет.3 – адвокат Генади Дишев, да предаде на „СИ ДЖИ
ЕС КОМЕРС“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
ул.„Булаир“ № 1, представлявано от управителя Галя Иванова Ванева, със съдебен
адрес гр.Пловдив, ул.„Хъшовска“ № 5, ет.3 - адвокат Иван Демерджиев, владението
на собствения му недвижим имот, представляващ : сграда - с
идентификатор *** по КККР на
гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургас, с адрес ***, с предназначение
жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 4, със застроена площ от 119 кв.м,
разположена в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 409 кв.м, трайно
предназначение на територията : урбанизирана, начин на трайно ползване : средно
застрояване, при съседи : имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***.
ОТХВЪРЛЯ възражението на Ю.С.Д. с ЕГН ********** за право на задържане на
описания недвижим имот до заплащане на сумата от общо 55 567,86 лв.,
включваща 55 087,86 лв. – платена цена, местни данъци и такси и направени
разходи по сделката, сключена с нотариален акт № ***г. на нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК
за района на РС – Несебър, и 480 лв. - заплатени такси по договор № 317420/
22.09.2016г. за денонощна охрана на имота със сигнално-охранителна техника.
ОСЪЖДА Ю.С.Д. с ЕГН ********** с постоянен адрес ***, със съдебен адрес
гр.София, ул.“Княз Борис I“ № 99, ет.3 – адвокат Генади Дишев, да заплати на „СИ ДЖИ
ЕС КОМЕРС“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
ул.„Булаир“ № 1, представлявано от управителя Галя Иванова Ванева, със съдебен
адрес гр.Пловдив, ул.„Хъшовска“ № 5, ет.3 - адвокат Иван Демерджиев,
направените по делото разноски в размер на 2 066,05 лв.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :