№ 76
гр. гр.П., 28.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20202150100756 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за
управление на Е.с..
Ищецът Г. Т. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Н., квартал П. № ***, вход
*, етаж *, ап.*, твърди в исковата молба, че е собственик на недвижим имот – Апартамент №
**, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, със застроена
площ от 54,40 кв.м., ведно с 1,43% идеални части, равняващи се на 11,42 кв.м. идеални части
от общите части на сградата, с адрес на имота: град Н., к.к. С.б.- з., комплекс “С.д."“, вход В,
етаж *, ап. **. За правото си на собственост ищецът притежава нотариален акт № *****г. на
нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие П.ския районен съд, вписан
в Службата по вписванията – П. с вх.рег.№ ******г. Ищецът твърди, че на 02.08.2020г. се е
провело Общо събрание на Е.с. на комплекс “С.д."”, но свикването и провеждането му е
направено в нарушение на императивни разпоредби на ЗУЕС, в резултат на което всички
взети на него решения са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени като такива.
Поканата за свикване на събранието е залепена на 25.07.2020г. във фоайето на сградата и в
нея като дата и час на провеждане на събранието са посочени 18:00 часа на 02.08.2020г., без
да е посочено място на провеждането му, но в протокола за поставяне на поканата е
посочено, че събранието ще се проведе на 03.08.2020г. в 15 часа. Според протокола от
проведеното ОС на ЕС се установява, че регистрацията е започнала в 11:00 часа, а
събранието е открито в 12:18 часа на 02.08.2020г., вместо обявения по-късен час – 18:00
часа. Протоколът от Общото събрание на ЕС е обявен на 09.08.2020г., когато е съставено
1
съобщение за изготвянето му. Съдържанието на протокола е било допълнено по реда на
чл.16, ал.9 от ЗУЕС на 21.08.2020г., като е отбелязано, че Пл. П. Т. е представлявал по
пълномощие пет етажни собственици на събранието, по който начин е нарушена
императивната разпоредба на чл.14, ал.5 от ЗУЕС, въпреки опита да се заобиколи закона
като е преупълномощавал други лица. Наред с това в пълномощните не е посочено как да се
гласува по отделните точки от дневния ред, не е посочено кое лице П.Т. да преупълномощи,
а преупълномощаването на Т.Б.П. е направено в нарушение на чл.14, ал.5 от ЗУЕС поради
неспазена форма. На същото основание счита за невалидни и пълномощните на адвокат
Д.Б.Р-Г. като пълномощник на Ф.Д.Б. и като пълномощник на А.Ф., с което
преупълномощава адвокат Г.С.Г.. Оспорва се кворума, при който е проведено събранието,
тъй като в протокола процентът на идеалните части от общите части е посочен 99,14%
вместо 100%, което неминуемо се е отразило на размера на притежаваните от отделните
етажни собственици процент идеални части от общите части на сградата и на кворума, при
който са гласувани и приети отделните решения. Посочва случай, при който само един от
трима съсобственици на самостоятелен обект в сградата е упълномощил адвокат Г.К. да го
представлява на събранието, поради което процентът на представляваните от този
пълномощник идеални части от общи части следва да бъде намален. Като нарушен посочва
и чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като в протокола от ОСЕС не е посочено кой от етажните
собственици как е гласувал при вземането на отделните решения, подписите на етажните
собственици, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Не
е осигурен и преводач на присъстващите на събранието рускоговорящи етажни собственици.
Излага отделни доводи за незаконосъобразност на решенията по т.5 и т.8 от дневния ред.
Моли съдът да постанови решение, с което решенията, взети на ОСЕС, проведено на
02.08.2020г., да бъдат отменени като незаконосъобразни, или да бъдат отменени решенията
по т.5 и т.8 от дневния ред.
В отговора на исковата молба, подаден от ответника – Е.с. на комплекс “С.д."”,
представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к.
С.б.- з., квартал П. № ***, чрез процесуалния си представител адвокат В.Д. М. – АК-София,
на първо място се излага довод за недопустимост на иска предвид, че ищецът няма морално
право да предявява иск за отмяна на решенията на Общото събрание на ЕС, тъй като към
момента на провеждане на събранието той е бил управител на ЕС, и в това си качество е
представлявал Общото събрание, изготвил е и е подписал протоколите, не е предал
протокола от събранието на новоизбрания управител и на документите, които е задължен да
предаде съглсно чл.23, ал.6 от ЗУЕС. Пороците, посочени от ищеца в исковата молба, в
действителност са създадени или допуснати от него умишлено за да се заблуди съда. По тези
съображения моли производството по делото да бъде прекратено. По същество на спора
заявява, че искът е неоснователен. Спазен е и срока по чл.13, ал.1 от ЗУЕС за провеждане на
събранието, считано от датата на залепване на поканата за свикването му, като в поканата е
посочено място на провеждането му, а датата – 02.08.2020г., и часа на провеждане на
събранието – 11:00 часа, са уточнени от ищеца чрез изпращане на електронните адреси на
етажните собственици на съобщения за направена корекция. Отрича да са допуснати
2
нарушения на чл.14, ал.3 и ал.4 от ЗУЕС при представителството на събранието на етажните
собственици от пълномощници. Протоколът от ОСЕС отговаря на изискванията на чл.16,
ал.5 от ЗУЕС, като в него е посочен процента на представляваните идеални части от общите
части, а според посочените идеални части в списъка на участниците на събранието,
процентът им е равен на 100. На събранието не е имало нужда от преводач, тъй като няколко
етажни собственици, които са руски граждани, владеят български език. Не е
незаконосъобразно решението по т.5 от дневния ред, с което за управител на ЕС е избран
П.Т., както и решението по т.8 от дневния ред, с което са определени средствата за
заплащане на таксите за управление и поддръжка и вноските във фонд “Ремонт и
обновяване”. Моли искът да бъде отхвърлен.
В съдебно заседание ищецът не се явява, представлява се от упълномощен адвокат,
който заявява, че поддържа предявения иск и моли същият да бъде уважен.
Ответникът – Е.с., се представлява в съдебно заседание от процесуален
представител, който моли искът да бъде оставен без уважение, като счита, че от
доказателствата по делото е доказано законосъобразното свикване и провеждане на
процесното Общо събрание на ЕС, както и законосъобразността на взетите на него решения.
В представените писмени бележки отбелязва разминаванията в поканата за свикването на
събранието на 02.08.2020г. – докато в оригинала на поканата е посочен час 11:00 ч., в едно
от копията на тази покана е вписан 18:00 часа, какъвто никога не е обявяван, както и че в
това копие е добавена друга точка от дневния ред. Излага съображения и за
законосъбразност на решенията по т.5 и т.8 от дневния ред на събранието. Претендира
разноски.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства, обсъдени поотделно и в
тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.04.2017г.,
обективиран в нотариален акт № *******г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и
район на действие П.ския районен съд, по който договор ищецът Г. Т. Г. е имал качеството
на купувач, същият е придобил собствеността върху следния недвижим имот с
административен адрес: град Н., к.к. Слънчев бряг, комплекс “С.д."”, вход В, етаж *, ап. **,
а именно: ап. **, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.1.7,
находящ се в сграда с идентификатор *****.1, изградена в поземлен имот с идентификатор
*****, със застроена площ от 54,40 кв.м., ведно със съответстващите на апартамента 1.43%
идеални части, равняващи се на 11,42 кв.м. идеални части от общите части ни сградата,
както и съответния процент от правото на строеж, с предназначение на самостоятелния
обект: Жилище, апартамент.
На 16.07.2020г. е представена пред нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и
район на действие П.ския районен съд, нотариална покана, като документът е озаглавен
„Искане на собствениците на 20% идеални части от общите части до управителя за свикване
на общо събрание“. Документът е отправен до Управителя на Е.с. с адрес: град Н., к.к. С.б.-
3
з., комплекс „С.д."“, в ПИ *****, което качество тогава е имал ищеца Г. Т. Г.. Към
документа е представен списък на лицата, които са отправили искането, като повечето от тях
са действали като пълномощници, а само един от тях е действал лично – „В.М.“ ЕООД чрез
законния си представител Пл. П. Т.. Той обаче е посочен в списъка като етажен собственик
на общо 1,04% идеални части от общите части на сградата, като липсват данни в полза на
някой от останалите лица, подписали приложения списък към искането и фигуриращи в него
като пълномощници, да е учредена представителна власт и да са им делегирани изрични
правомощия от упълномощилите ги етажни собственици да отправят искане по реда на
чл.12, ал.2 от ЗУЕС. (Решение № I-20 от 19.03.2019г. по в.гр.д.№ 1795/2018г. и Решение №
III-25 от 19.04.2019г. по в.гр.д.№ 1798/2018г. по описа на Окръжен съд – Бургас). Поради
тези обстоятелства настоящият съдебен състав не приема, че е отправено писмено искане за
свикване на общо събрание от собственици, притежаващи най-малко 20 на сто идеални
части от общите части на сградата. Искането (нотариалната покана) ведно с приложения към
него списък на лицата, които са го отправили, е връчено лично на управителя на ЕС срещу
разписка на 22.07.2020г.
На 25.07.2020г. ищецът Г. Т. Г. – тогавашния управител на Е.с. на комплекс “С.д."”,
в к.к. Слънчев бряг, квартал П. № ***, сграда с идентификатор *****.1, е изготвил покана за
свикване на Общо събрание на ЕС, което да се проведе на 02.08.2020г. от 11:00 часа във
фоайето на сградата на комплекса, при следния дневен ред: 1. Поставяне на заключващ
механизъм с чип на входната врата; 2. Обсъждане и приемане на представени по
електронната поща отчет за приходи и разходи на “В.М.” ЕООД за периода на управление
на комплекса до 20.08.2019г.; 3. Обсъждане и приемане на решение за намаляване на таксата
за поддръжка и управление за 2020г. от 7 евро с ДДС на 3.60 евро за квадратен метър; 4.
Обсъждане на действията, предприети от управителя на Е.с. Г. Т. Г., избран на ОС на ЕС от
20.08.2019г., до настоящия момент и приемане на решение за прекратяване на мандата на
управителя поради несъответсвие на тези действия с интересите на Е.с. и със задълженията
му като управител; 5. Приемане на решение за избор на нов управител, определяне на
мандат; 6. Разглеждане на въпроса относно неплатените задължения на собственици и
ползватели, които не са заплатили таксите за управление и поддръжка на общите части на
сградата за предходни години (2019г.) и вземане на решение за събирането им от
длъжниците – етажни собственици, по съдебен ред; упълномощаване на управителя да
предприеме действия по събирането им по съдебен ред; 7. Приемане годишен бюджет на
Етажата собственост за 2020г. съгласно взетото решение за намаляване на таксата за
поддръжка и управление за 2020г. и съгласно ЗУЕС; (7.1.) Определяне на разходите за
поддръжка и управление на общите части, (7.2.) Определяне на разходите за фонд “Ремонт и
обновяване”; 8. Приемане на решение за определяне начина и срока на плащане на таксите и
поддръжката и управление и за фонд “Ремонт и обновяване”.
Поканата е подписана от свикващия събранието Г. Т. Г., който не е отбелязъл в
поканата датата и часа на поставянето, според изискването на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, като от
протокола за поставяне на поканата, пак предвиден в същата разпоредба, подписан от
4
управителя на ЕС и от двама свидетели, е посочено, че поканата е поставена на таблото за
обявления, но според този протокол Общото събрание на ЕС следва да се проведе на
03.08.2020г. от 15:00 часа. Управителят Г. Т. Г. е отчел, че се касае за фактическа грешка в
този протокол, като изявление в тази връзка, относно датата на провеждане на насроченото
събрание, той е направил със съобщения по електронната поща до етажни собственици, като
е уточнил, че правилната дата на провеждане на събранието е 02-и, а не 03-и, август 2020г.
Общото събрание на ЕС е проведено на 02.08.2020г., като регистрацията на
участниците на събранието е започнала в обявения час на провеждане на събранието – 11:00
часа, след приключването на регистрацията, събранието то е било открито в 12:18 часа. В
съставения протокол от събранието е уточнено, че свикването е направено по инициатива на
20% от съсобствениците, изпратили до управителя на УС нотариална покана. Обявеният
кворум е 77,14% от общите части на сградата, поради което събранието се е провело по реда
на чл.15, ал.1 от ЗУЕС. Събранието се е председателствало от управителя на ЕС – ищецът Г.
Т. Г., по чието предложение за протоколчик е избрана А.И.. Избран е и преброител – Т.П.. С
решението по т.1 от дневния ред Общото събрание на ЕС е приело да бъде инсталиран
заключващ механизъм на входната врата на сградата, като всеки собственик на
индивидуален обект бъде снабден с чип за отваряне – безплатно, а при заявено желание на
собственик за допълнителен чип, за същия да се дължи плащане, като решението е било
взето с единодушие. Отчетът за приходи и разходи на „В.М.“ ЕООД за периода на
управление и поддръжка до 20.08.2019г. е приет с решението по т.2 от дневния ред на
събранието с обикновено мнозинство, като „За“ са гласували 40,68%, а „Против“ – 36.56%
от общите части на сградата. Със същия резултат от гласуването е прието и решението по
т.3 от дневния ред, а именно за намаляване на таксата за поддръжка и управление за 2020г.
от 7 (седем) евро да се намали на 3,60 евро (три евро и шестдесет евроцента) за квадратен
метър. След разисквания по т.4 от дневния ред, при които управителят на ЕС и
председателстващ събранието е отговарял на въпроси на етажните собственици, е взето
решение - с 40,68% „За“ и 36,58% от общите части на сградата „против“ – за прекратяване
на мандата на управителя поради несъответствие на тези действия с интересите на Е.с. и със
задълженията му като управител, а с решението по т.5 от дневния ред пак със същото
обикновено мнозинство за управител на ЕС е избран П.Т., който има качеството на законен
представител на „В.М.“ ЕООД, съответно Г. Т. Г. не е избран за такъв. С решенията по т.6 и
т.8 от дневния ред на събранието са приети решения, съответно за упълномощаване на
управителя на ЕС да предприеме действия по събиране на непллатените от страна на
етажните собственици такси за управление и поддръжка за 2019г., и е определен падеж за
плащане на таксите за управление и поддръжка на общите части (като решението не
включва обсъжданите вноски във фонд „Ремонт и обновяване“) до 31-и август на
съответната година, за която се дължат. Решения по т.7 от дневния ред не са гласувани,
съответно приемани. Протоколът от ОС на ЕС е подписан от председателстващия
събранието и от протоколчика, като в него е посочено, че присъстваният лист и
пълномощните са неразделна част от протокола.
5
В списъка на присъствалите на събранието, представляващ приложение към
протокола, се съдържат подписите на участниците на процесното събрание и включва данни
за всички етажни собственици и притежаваните от тях самостоятелни обекти. Този списък е
инкорпориран и в самия протокол от събранието в частта относно участниците на
събранието, в качеството им на етажни собственици или техни пълномощници, в който пак
се съдържат данни на собственика, притежавания от него самостоятелен обект в сграда с
номера на обекта, включително и кадастралния идентификатор, застроената площ, както и
кой от етажните собственици е участвал лично на събранието и кой е бил представляван от
пълномощник. Списъкът – като приложение и инкорпориран в протокола от събранието –
съдържа и прилежащите към съответния самостоятелен обект идеални части от общите
части в проценти. Тези проценти се съдържат в документите за собственост, като наред с
това за тях е изготвена и таблица за квадратури и идеални части на сградата – Е.с. (л.109-110
от делото), в която същите тези проценти са фиксирани и се ползват за улеснение при
провеждането на общи събрания и бързото установяване на кворума. Сборът от тези
проценти е равен на сто и въз основа на тези данни е установен посочения в протокола от
събранието кворум, при който е проведено, и който в процентно отношение съвпада както в
приложения списък на участниците на процесното ОС на ЕС, в който се съдържат техните
подписи, така и в инкорпорирания в самия протокол от събранието списък.
Налице е съответствие и между представените по делото пълномощни, от една
страна, и списъка на участниците на събранието, от друга страна, в който са посочени
лицата, които са били представлявани от пълномощници и данните на последните. Така и
въз основа на съставения на 21.08.2020г. протокол за промяна на протокол от проведено на
02.08.2020г. Общо събрание на Е.с.: 1) пълномощникът (етажен собственик) „В.М.“ ЕООД е
представлявал на събранието етажните собственици – „К.-Г.“ ЕООД (А8 и А9), „Д.“ ООД
(А23 и бар) и О.Н.Ш. (В6); 2) пълномощникът адвокат В.М. е представлявала на събранието
етажните собственици – Ф.К.Б. (А2), Д.А.С. и Д.Е.С. (А22) и М.А.Х. (В2); 3)
пълномощникът (етажен собственик) И.И. е представлявала на събранието етажните
собственици К.А. (А6), П.А.Ф. (В1) и О.А.М. (В9); 4) пълномощникът Т.Б.П. е
представлявала на събранието етажните собственици Е.Е.Н. (А4) и К.М.С. (В10), като
пълномощното, с която тя е преупълномощена от „В.М.“ ЕООД, е с нотариална заверка на
подписа на упълномощителя; 5) пълномощникът (етажен собственик) Л.И.Я. е
представлявала на събранието етажните собственици – А.Д.Ч. (А7), К.А.Е. (В12) и Михаил
Неужил (В17); 6) пълномощникът (етажен собственик) Г. Т. Г. – ищеца, е представлявал на
събранието етажния собственик – Н.Б.П. (А11); 7) пълномощникът (етажен собственик) С.К.
Г.а е представлявала на събранието етажните собственици – В.Н.П. (А15), О.А.К. (А21) и
В.З. (А27); 8) пълномощникът (етажен собственик) Р.И. е представлявал на събранието
етажните собственици – К.С.И. (А13), В.Ц. (А16) и М.Д.У. (А19); 9) пълномощникът адвокат
Г.Г. е представлявала на събранието етажните собственици – Д.А.М. (А17), Ф.Д.Б. (В7) и
А.М.Ф. (В13); 10) пълномощникът (етажен собственик) И.Д. е представлявала на събранието
етажните собственици – В.В.У. (А25), Н.М.Г. (В8) и Е.И.Е. (В20); 11) пълномощникът
адвокат Е.Ф. е представлявала на събранието етажния собственик Е.Ф. (В18); 12)
6
пълномощникът адвокат Р.Н. е представлявала на събранието етажния собственик Г.М.Ф.
(В22 и В23); 13) пълномощникът (етажен собственик) Д.Л. е представлявал на събранието
етажните собственици – Г.К. (В21) и Г.М.П. (В27); 14) пълномощникът адвокат Г.К. е
представлявал на събранието етажния собственик И.Г. (В28).
След изготвянето на протокола от общото събрание на Е.с., на 09.08.2020г. ищецът е
съставил съобщение за изготвения протокол от ОС на ЕС от 02.08.2020г., и според
съдържанието на който протоколът се намира в магазина на комплекса той и всеки етажен
собствениск има право да се запознае със съдържанието му или да получи препис от него,
ако поискае. Съобщението за така изготвения протокол от събранието е поставено на
09.08.2020г. в 15:30 часа информационното табло – на входната врата на сградата в
комплекса, за което действие е съставен протокол по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, подписан от Г. Т.
Г. и от двама свидетели – етажните собственици Г.Д. и Л.Я..
Законният представител на „В.М.“ ЕООД е правил многократни опити,
включително и след поискано съдействие от негова страна, за снабдяване с преписи от
протокола от събранието, като такъв не му е бил представян от ищеца Г. Т. Г.. Все пак Пл.
П. Т. и други етажни собственици и техни пълномощници са успели да се снабдят с преписи
от протокола и да се запознаят със съдържанието му след като от тяхна страна са направени
конкретни оспорвания на неговото съдържание и въз основа на които оспорвания, на
21.08.2020г. е съставен протокол, с който са извършени корекции в протокола от събранието
в съответствие с исканията на етажните собственици, и който протокол е подписан от
протоколчика и от председателстващия събранието Г. Т. Г..
Последният е предявил иска за отмяна на решенията на общото събрание на Е.с. в
срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС като исковата молба е постъпила по делото на 09.09.2020г.,
като към исковата молба Г. Т. Г. е представил протокола от ОСЕС, а два дни по-късно – на
11.09.2020г., избраният на процесното общо събрание на ЕС за управител Пл. П. Т. е подал
уведомление по чл.46б от ЗУЕС до Община П., където е заявил този негов избор като е
приложил към уведомлението и препис от протокола от събранието.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът направи
следните правни изводи:
Искането до Г. Т. Г. – ищеца, в качеството му на управител на ЕС, за свикване на
събранието не е отправено от етажни собственици, притежаващи поне 20 на сто идеални
части от общите части в ЕС, поради което и настоящият съдебен състав не приема, че то е
свикано и проведено в хипотезата на чл.12, ал.2-4 от ЗУЕС, а на тази по чл.12, ал.1, т.1 от
ЗУЕС.
Показателен пример за основния стремеж на Г. Т. Г. не само да опорочи събранието,
което той не е желаел да бъде свикано и проведено, но е сторил това след като до него е
било отправено искане за това от страна на етажни собственици, но и да наруши правото на
етажните собственици да участват, лично или чрез пълномощници, на събранието, е
представянето към исковата молба на копие от поканата за свикване, която е различна от
7
оригинала на документа, първоначално създаден и подписан от него, защото в това копие
(всъщност от повече от един документ, доколкото т.5, т.6 и т.7 от дневния ред фигурират два
пъти и с различно съдържание) е добавена друга точка от дневния ред, а именно
„Потвърждаване на решенията на Общото събрание, проведено на 10.12.2019г. Копия от
фактури от В.М.“ като т.2-а.
След като обаче никой от етажните собственици не твърди, че е нарушено правото
му да участва на събранието, с оплаквания, че то не е проведено в указания в поканата час,
или че е имало нужда от преводач за да участва пълноценно и ефективно на събранието,
ищецът не е оторизиран от тяхно име да излага такива доводи, и да предявява чужди права,
които смята, че са нарушени. Той като организатор на събранието е бил длъжен да осигури
участието на преводач преди неговото начало, ако е искал да гарантира пълноценното
участие на събранието на съответния етажен собственик, който не разбира езика, на който
събранието се е провеждало, а не постфактум да използва този негов пропуск в своя изгода
и да го въвежда като довод в исковата молба за да обосновава с него незаконосъобразно
провеждане на събранието.
По същите тези съображения непосочването в протокола от Общото събрание на ЕС
кой от участниците на събранието как е гласувал по отделните точки от дневния ред, не
може да ползва ищеца при обосноваване на довода му, че протоколът от събранието не
отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС от гледна точка на необходимото
съдържание. Така е дори и ако ищецът твърди, че на събранието са направени конкретни
изявления и предложения от страна на отделни етажни собственици, които не са отразени в
протокола, или пък в него липсват взети конкретни решения от етажните собственици. Още
повече, че той, вместо избраният за управител на процесното общо събрание, както изисква
същата тази разпоредба на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, е решил, че има правомощия да поставя
съобщението за изготвения протокол от събранието.
В тази връзка неоснователен се явява и довода за липса на подписи на етажните
собственици, участвали на събранието лично или представени от пълномощници. Тъй като
законът изисква протоколът да се подписва единствено от председателстващия събранието и
от протоколчика, и предвид, че законът е предоставил 7-дневен срок за изготвяне на самия
протокол, очевидно е, че законът не поставя изискването след изготвяне на протокола и
преди обявяваването му, да се призовават всички етажни собственици и пълномощници,
присъствали на събранието, които да полагат подписите си на протокола по всяка отделна
точка от гласуването. Затова, когато чл.16, ал.5 от ЗУЕС изисква подписите на лицата,
достатъчни в случая за спазване на посочената разпордба, са подписите им, положени в
списъка на явилите се лица, който списък е неразделна част от протокола на събранието.
Това изискване е изпълнено, т.е. участниците на събранието са положили подписите си на
списъка срещу техните имена.
По начина, по който е посочено представителството на част от собствениците,
неприсъствали на ОСЕС от 02.08.2020г., в списъка за който в протокола е посочено, че е
неразделна част от него, съдът не намира, че е нарушен чл.14, ал.4 от ЗУЕС, тъй като не се
8
установи едно лице да представлява повече от трима собственици и/или ползватели.
Никакво значение няма как е възникнала тази представителна власт, и в частност дали в
резултат на преупълномощаване, щом като последното е било извършено при някоя от
хипотезите на чл.43, ал.1 от ЗЗД. По никакъв начин не се е стигнало до заобикаляне на
закона, тъй като макар и първоначално повече от трима собственици да са упълномощили
едно лице, на събранието те не са били представлявани от него, респ. представлявал е само
по трима от тях, и не се е гласувало от името на всички негови упълномощители по точките
от дневния ред.
Според ищеца, след като в атакуваните пълномощни е посочено само, че
съответният пълномощник има право да преупълномощава трети лица с правата по
пълномощното, но без да е посочено конкретно лице, което да се преупълномощи,
означавало, че пълномощникът няма право да извършва преупълномощаване. Точно
обратното обаче е вярно – пълномощникът има право да преупълномощава ВСЯКО трето
лице с правата по първоначалното пълномощно и че преценката за това, включителни и
дали въобще да преупълномощава, е предоставена изключително на пълномощника, в полза
на когото е учредена представителната власт.
В исковата молба дори се поставя изискване пълномощното да съдържа как
конкретно да се гласува по отделните точки от дневния ред, т.е. то да бъде един вид
„изрично“. Освен, че според пълномощните начина на гласуване е предоставен изцяло на
преценката на съответния пълномощник, ЗУЕС не предвижда, още по-малко поставя
изисквания, проекто-решенията на Общото събрание на ЕС да се формулират преди
провеждане на събранието и да бъдат възпроизведени в съответното пълномощно.
Конкретните предложения, поставени на гласуване, се правят по време на провеждане на
самото събрание и от участниците в него, като наред с това няма законова забрана по една
точка от дневния ред да се гласуват и приемат повече от едно решения. Нищо от това – по
какъв начин ще се проведе събранието, какви предложения за решения ще се подложат на
гласуване – не може да бъде предвидено към момента на упълномощаването. Затова, да се
приеме тази теза на ищцовата страна, означава при всички случаи пълно ограничаване на
представителната власт и нейното обезмисляне.
По отношение кворума на събранието следва да се отбележи, че именно ищеца, като
председателстващ събранието, е обявил кворум от 77,14% и е провел събранието при
условията на чл.15, ал.1 от ЗУЕС. Позовавайки се обаче пак на пълномощните, респ. на
липса на такива, изразява становище, че този кворум действително е бил по-малък, с довода,
че не всички съсобственици на даден самостоятелен обект в сградата, са упълномощили
съответния пълномощник, поради което кворумът следвало да бъде намален със съответния
процент от идеалните части на съсобственика на самостоятелния обект, който не е извършил
упълномощаване. Така ищецът е стигнал до извода, че действителният кворум не е бил
100% (след приравняването на кворума от 77,14% в съответствие с разпоредбата на чл.17,
ал.3 от ЗУЕС) на представените на събранието идеални части, а 99,14%. Следва да се
отбележи в случая, че участието само на един от съсобствениците на самостоятелен обект в
9
ОСЕС (лично или чрез пълномощник) и гласуването от името на всички съсобственици на
обекта при вземането на решенията, представлява действие по обикновено управление,
поради което от една страна за тези негови действия не се изисква пълномощие от
останалите съсобственици на самостоятелния обект, а от друга страна, ако никой от
съсобствениците на един самостоятелен обект не участва на ОСЕС, няма пречка
пълномощното по чл.14 от ЗУЕС да изхожда само от един от съсобствениците на обекта, т.е.
не е нужно всички съсобственици на самостоятелен обект да упълномощават един
представител. Независимо от това обаче дали всички съсобственици на самостоятелен обект
ще участват на събранието, или само един от тях, или пък ще бъдат представлявани от
пълномощник, при гласуването следва да се отчете идеалната част от общите части в ЕС,
които всички тези съсобственици притежават, т.е. прилежащите части към самостоятелния
обект, което в случая е сторено.
Затова допуснатите от ищеца Г. Т. Г., в качеството му на управител на ЕС, свикващ
събранието, и на председателстващ събранието при неговото провеждане и като такъв
изготвил протокола, нарушения на законови разпоредби, изразяващи се в неспазване
изискването за съдържанието на поканата, непосочването в протокола от събранието кой от
етажните собственици как е гласувал по отделните точки от дневния ред, и неосигуряването
на преводач, ако такъв е бил необходим, което наред с изтотвяне на покана за свикване на
събранието, неотговаряща на изискванията на чл.13, ал.1 и ал.7 от ЗУЕС, не могат да му
послужат като основание за исканата от него отмяна на решенията, взети на събранието,
като незаконосъобразни поради незаконосъобразно свикване и провеждане на събранието.
При констатиран от самия ищец – председателстващия събранието, кворум от 77,14%
идеални части от общите части на ЕС, който съвпада и е установен въз основа на правилно
отразените обстоятелства в списъка на присъстващите на събранието лица, и в частност
идеалните части, които те представляват, и доколкото решенията са взети с обикновено
мнозинство, което е било достатъчно по смисъла на чл.17, ал.3 от ЗУЕС, респ. не се е
изисквал друг кворум, предвиден в хипотезите на чл.17, ал.2 от ЗУЕС, означава, че
гласуваните решения са приети.
Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС консумативните разходи и разходите
за текущо поддържане на общите части на Е.с. се разпределят поравно според броя на
собствениците и обитателите. Законодателят императивно е определил начина, по който
етажните собственици и съответно обитателите в Е.с. ще участват в тежестите по отношение
на същата, като е предвидено това да е поравно. Нормативно не е предвидена възможност за
преценка на самите етажни собственици при определяне квотата на всеки поотделно в
разходите за текущо поддържане на общите части, както и не са въведени допълнителни
критерии, от които тя да зависи, като например притежаван % идеални части от общите
части, възраст, имуществено състояние и други. Вярно е, че общото събрание на Е.с.
определя размера на ежемесечните вноски за текущо поддържане на общите части на
сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС), но тук се има предвид стойността на самата вноска, която
следва да бъде еднаква за всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне на
10
различни по размер вноски за различни категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от
ЗУЕС има императивен характер, поради което и взетото от етажни собственици решение по
т.3 от дневния ред, което й противоречи (на всеки собственик е определена различна вноска,
т.е. в зависимост от притежаваните общи части и съобразно площта на притежаваните от
всеки от етажните собственици самостоятелни обекти в сградата, а не според броя на
собствениците), е незаконосъобразно.
Незаконосъобразността на решението по т.3 от дневния ред на събранието влече
незаконосъобразност и на решението по т.8 от дневния ред, според което тези
незаконосъобразно определени такси да се заплащат като е определен и срок за това, което
налага отмяната и на това решение на ОС на ЕС.
Останалите решения, а именно по т.1, т.2, т.4, т.5, и т.6 от дневния ред на
събранието са от компетентността на общото събрание, не противоречат на императивни
разпоредби от ЗУЕС, което да ги прави незаконосъобразни, включително и решението по т.5
от дневния ред, с което за управител на Е.с. е избран Пл. П. Т., като разпоредбата на чл.19,
ал.5 от ЗУЕС не поставя изрична забрана за управител на ЕС да бъде избран законния
представител на търговско дружество, което е етажен собственик, нещо повече, може да
бъде избрано за управител и лице, което е посочено от самия законен представител.
С оглед изводите на съда, че две от седемте атакувани решения на ОС на ЕС от
02.08.2020г., са незаконосъобразни, същите следва да бъдат отменени като такива, като
искът по чл.40 от ЗУЕС следва да бъде отхвърлен по отношение искането за отмяна на
решенията по т.1, т.2, т.4, т.5 и т.6 от дневния ред като неоснователен. Решение по т.7 от
дневния ред на събранието не е вземано, респ. не е провеждано гласуване, поради което
съдът не следва да се произнася като оставя без разглеждане иска в тази му част от гледна
точка петитума на предявения иск, според който се иска да бъдат отменени като
незаконосъобрани именно решенията.
С оглед изхода на делото на ищеца не се следват разноски на основание чл.78, ал.1
от ГПК, поради което претенцията му за заплащане на такива съдебни и деловодни разноски
в размер на 385 лева съгласно списъка на разноските, следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Ответникът не ангажира доказателства за извършени от него разноски по делото, не
представя и списък на разноските, поради което и неговото искане за заплащане на разноски
за платено адвокатско възнаграждение по правилата на чл.78, ал.3 от ГПК, следва да бъде
оставено без уважение, като неоснователно и недоказано.
Предвид гореизложеното, П.ският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни следните решения на Общото събрание на Е.с.
на комплекс „С.д."“, представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с
11
идентификатор *****, с адрес: к.к. С.б.- з., квартал П. № ***, проведено на 02.08.2020г., а
именно: по т.3 от дневния ред, с което е намалена таксата за поддръжка и управление за
2020г. от 7 (седем) евро да се намали на 3,60 (три цяло и шестдесет) евро за квадратен метър,
и по т.8 от дневния ред, според което падежът за плащане на годишните такси за поддръжка
и управление на общите части на сградата да бъде 31 август на текущата година.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Г. Т. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Н.,
квартал П. № ***, вход *, етаж *, ап.*, иск за отмяна като незаконосъобразни на следните
решения, взети на Общото събрание на Е.с. комплекс „С.д."“, представляваща сграда № 1,
изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.б.- з., квартал П. № ***:
по т.1. от дневния ред: „Общото събрание приема да бъде инсталиран заключващ механизъм
на входната врата на сградата, като всеки собственик на индивидуален обект бъде снабден с
чип за отваряне – безплатно, а при заявено желание на собственик за допълнителен чип,
същият ще бъде платен"; по т.2 от дневния ред: „Общото събрание приема представен по
електронната поща отчет за приходи и разходи на „В.М.“ ЕООД за периода на управление и
поддръжка на комплекса до 20.08.2019г.“; по т.4 от дневния ред: „Общото събрание прие
решение за прекратяване на мандата на сегашния управител Г.Г..“; по т.5 от дневния ред: 1)
„Общото събрание избра за управител на Е.с. господин П.Т. като лице, представляващо и
посочено от етажния собственик „В.М.“ ЕООД.“, и 2) „Общото събрание реши мандатът на
новия управител да бъде със срок 2 (две) години.“; по т.6 от дневния ред: „За събиране на
неплатените такси за управление и поддръжка на общите части на сградата за предходни
години (2019г.) от длъжниците – етажни собственици, по съдебен ред и упълномощаване на
управителя да предприеме действия по събирането им по съдебен ред.“, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Г. Т. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Н.,
квартал П. № ***, вход *, етаж *, ап.*, за осъждане на Е.с. комплекс „С.д."“, представляваща
сграда № 1, изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.б.- з., квартал
П. № ***, да му заплати сумата в размер на 385 лв. (триста осемдесет и пет лева),
представляваща направени по делото съдебни и деловодни разноски, съгласно списъка на
разноските, като неоснователна.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Е.с. комплекс „С.д."“, представляваща сграда № 1,
изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.б.- з., квартал П. № ***, за
осъждане на Г. Т. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Н., квартал П. № ***, вход *,
етаж *, ап.*, да му заплати направените по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение, като неоснователна и недоказана.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
12
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
13