РЕШЕНИЕ
гр.София, 01.06.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 11-ти с-в, в открито
заседание на шести март две хиляди и осемнадесета година, в състав:
Съдия Вергиния
Мичева-Русева
при секретаря Диана Борисова като разгледа докладваното от съдията гр. д. №
1595 по описа за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно и субективно съединени
искове с правно основание чл. 79 във вр. с чл.200 ал.1 и чл.183 ал.1 от ЗЗД , и
чл. 86 от ЗЗД.
Ищцата М.М.М.
твърди, че е сключила с ответниците В.В.Б. и А.К.Б. предварителен договор за
покупко-продажба на собствения й имот в гр. София. Договорената цена е била
150 000 лв., която е следвало да се изплати както следва: 5000 лв. по
банкова сметка ***, 120 000 лв. с банков кредит и 25 000 лв. лични
средства на ответника Б. в срок до 45 дни от подписване на договора. В
последствие страните са подписали договор за покупко-продажба на същия имот,
обективиран в нотариален акт № 64/21.12.2013 г. на Нотариус И., в който като стойност
на сделката е записана симулативна цена от 80 200 лв., която следвало да се
заплати по следния начин: 5000 лв. да се преведе по банков път преди
изповядване на сделката и 75 200 лв. да се плати на кредитора „М.К.Г.“ за погасяване на задължението към
него и заличаване на вписаната в полза на „М.К.Г.“ ипотека върху продадения
имот. Ищцата твърди, че договора в нотариалния акт е сключен по този начин, тъй
като оценката на банката за имота е била ниска и по правилата на банката
продажната цена е следвало да бъде в по-нисък размер като отпуснат кредит, а
остатъка да се финансира като кредит за
ремонт и обзавеждане. Ищцата твърди, че сумата от 5000 лв. записана в
нотариалния акт не й е преведена. Посочва, че заедно с подписване на договора
за покупко-продажба на имота върху последния е била учредена договорна ипотека
в полза на ОББ за обезпечаване на сключения договор за предоставяне на банков
ипотечен кредит в размер на 116 500 лв. сключен между банката и
ответниците Б.. Посочва, че ответникът В.Б. е превел на ищцата сумата от 40 223
лв. Отделно от това ответника Б. е превел на „М.К.Г.“ сумата 76 277 лв., а
не както е записано в нотариалния акт 75 200 лв. Ищцата претендира от
ответниците да й заплатят солидарно сумата от 33 490 лв. представляваща
разликата между договорената в предварителния договор, като продажна цена сума
от 150 000 лв. и реално изплатените й 40 233 лв. по нейна сметка и по
сметка на „М.К.Г.“ от 76 277 лв. Претендира на основание чл. 86 от ЗЗД
сумата 6 965лв. представляваща мораторна лихва върху главницата, считано
от 23.01.2014 г. до 08.02.2016 г. Отделно претендира и лихва върху главницата
от предявяване на ИМ. Претендира за разноски.
Ответниците
оспорват така предявените срещу тях искове. Твърдят, че реалната продажна цена
на имота е тази която е посочена в нотариалния акт. Посочват, че банката е
предоставила кредит в размер на 116 500 лв. за закупуване и за ремонт на
имота. Сочат, че отделно от това ищцата като продавач е получила в повече
сумата от 41 310 лв., от които 40 223лв. преведени от ответника на
ищцата и 1077лв., които представляват разликата между това , което ответниците
е следвало да заплатят на „М.К.Г.“ по нотариалния акт и реално изплатената сума
от 76 277лв. Предявяват обективно съединени насрещни искове срещу ищцата с
правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД за заплащане на сумата 1500лв,
която ищцата е получила без правно основание, като тази претенция е предявена
като частичен иск от сумата 41 310лв. ,
и за заплащане на сумата 1000лв. изтекла мораторна лихва върху главницата за
периода 22.01.2014г. – 06.12.2016г., която претендират като частичен иск от
сумата 12 060лв. Претендират и разноските.
Ищцата
оспорва предявените насрещни искове и моли съда да ги отхвърли.
Съдът, за да
се произнесе, установи следното от фактическа страна:
Страните не
спорят, че на 15.11.2013г. са сключили предварителен договор за продажбата на
собствената на ищцата двуетажна жилищна сграда , находяща се в гр.София, кв.“********ведно
с гараж. Уговорено е, че купувачът се задължава да заплати на продавача цена за
имота в размер на 150 000лв., които да заплати на две вноски- 5000лв. при
сключване на този договор, а остатъка както следва: 120 000лв. ще бъде
изплатена с банков кредит, а останалите 25 000лв. ще бъдат платени от
собствени средства, като парите от втората вноска ще се платят не по-късно от
45 дни от подписването на този договор.
Ищцата, в качеството си на продавач, се е задължила да прехвърли собствеността
и предаде владението върху имота в определен
срок. С нотариален акт №64 т.V, рег.№ 18917 дело№ 629/2013г. на Нотариус М. И. ищцата
е продала на ответниците собствения си имот, за който е бил съставен
предварителния договор, като в нотариалния акт е посочено, че обект на сделката
е ПИ с площ от 600 кв.м.ведно с построените в него еднофамилната жилищна сграда
и гараж. Цената на сделката е 80 200лв., от които 5000лв.са преведени на
продавача преди сключване на договора и 75 200лв. ще бъдат платени чрез
кредит, отпуснат на купувачите от ОББ АД. Вписано е , че част от средствата по
кредита, отпуснати от ОББ АД ще бъдат преведени по сметка със специален режим и
предназначение на „М.К.Г.“ ООД и ще бъдат блокирани по тази сметка до
заличаване на ипотеката, учредена върху продавания имот в полза на „М.К.Г.“
ООД. Останалата част от кредита ще бъде предоставена на продавача след като се
удостовери, че върху имота няма други тежести освен вписаната в полза на ОББ АД
ипотека.
Не се спори
и че за да заплатят имота ответниците са сключили с ОББ АД договор за банков
кредит от 21.12.2013г за сумата 116 500лв., отпуснат за закупуване и
ремонт на имота. За обезпечаване на кредита ответниците са учредили в полза на
банката договорна ипотека върху имота, обективирана в нотариален акт №65 т.V
рег.№ 18930 дело № 630/13г. на Нотариус И. .
Върху
продадения от ищцата имот е имало учредена договорна ипотека в полза на „М.К.Г.“
ООД. На 16.01.2014г. по сметката на „М.К.Г.“ ООД са преведени 76 277лв. за заличаване на
ипотека с наредител ответника Б.. На 22.01.2014г. ответникът Б. е превел по
сметката на ищцата сумата 40 223лв. като основание за плащане е записано
покупко-продажба на имот. Още същия ден част от парите са били наредени от
ищцата по друга нейна сметка и по сметка на трето лице.
Не се спори,
че ищцата е била принудително изведена от процесния имот по изп.дело №
2016830400001 на ЧСИБ., като владението върху имота е предадено на ответниците Б.
.
Спори се кой
договор е обвързал страните – предварителния договор или окончателния договор
обективиран в нотариален акт и дали ищцата е получила посочените и в двата
договора като първа вноса 5000лв. Ищцата претендира да получи изцяло продажната
цена записана в предварителния договор. Ответниците претендират тя да върне
получената от тях за продажбата сума, с която се надвишава цената по
нотариалния акт, като недължимо получена.
Въз основа
на така възприетата фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Установената
съдебната практика е категорична, че функцията на предварителния договор е да
обвърже страните за възмездно прехвърляне на права, за които законът изисква
форма за действителност докато тези права се прехвърлят с окончателния договор.
Предметът на предварителния договор е да се постигне съгласие между страните те
да се обвържат да сключат окончателен договор. Договореното в предварителния договор
по съществените елементи - съгласие,
основание и предмет /чл.19 от ЗЗД/ има обвързваща сила единствено при
осъществяване на преобразуващото право по чл.19 ал.3 от ЗЗД. Съдържанието на окончателния договор може да
бъде различно от това на предварителния договор, като това следва от свободата
да се предоговорят съществените условия на сделката /чл.9 от ЗЗД/. Със
сключването на окончателен договор може
да бъде преодоляна всяка клауза на предварителния договор и новата уговорка
няма да бъде недействителна /така решение №70/11.05.2004г. по гр.д.№ 1402/03г.
на ВКС, Vг.о./. В решение по гр.д.№ 1105/2004г. на ОСГК на ВКС е изрично
посочено, че правни последици поражда само окончателното съгласие обективирано
от нотариалния акт , като не може да бъде заместена изричната окончателна воля
на страните, постигната в окончателния договор и изразена в нотариалния акт с
това, което те са проектирали с неокончателното им споразумение, което би
определило съдържанието на сделката, само ако окончателния договор не е
сключен.
Следователно
твърдението на ищцата, че ответниците й дължат изпълнение по предварителния
договор вместо изпълнение по окончателния договор не намира опора нито в
закона, нито в развилата се съдебна практика. Те следва да изпълнят това, което
е уговорено по окончателния договор – да й заплатят цената на имота в размер на
80 200лв., от които 5000лв. платени преди сключване на договора и
75 200лв. чрез кредит отпуснат на ответниците. С част от парите по кредита
ще се погаси задължението на ищцата към „М.К.Г.“ ООД, за да се заличи учредената
в полза на това дружество върху имота договорна ипотека, а остатъка от
средствата по кредита ще се предоставят на продавача, ищцата. Ищцата не обори
обвързващата доказателствена сила на нотариалния акт, който установява спрямо
всички, че отразените в него факти са се случили по начина, по който са били
обективирани от него. В него е записано, че тя е получила 5000лв. преди
подписване на нотариалния акт , поради което твърдението й че това не се е
случило не може да се възприеме от съда. На следващо място, от представеното
преводно нареждане на л.31 от делото се установява, че ответниците са превели
на„М.К.Г.“ ООД сумата 76 277лв. за заличаване на ипотека. Това е в повече
от уговореното в окончателния договор с 1077лв. От представеното удостоверение от „М.К.Г.“ ООД /л.100/ става
ясно, че за пълното погасяване на главницата , на 16.01.2014г. са заплатени
72 365лв. Отделно от това, за неустойки за неспазване на предизвестие и
възстановяване на такси, свързани с приключването на кредита и предсрочната
изискуемост, на „М.К.Г.“ ООД на 21.01.2014г. са заплатени още 3 912лв.
Сборът от двете суми е 76 277лв. , толкова, колкото ответникът е превел по
сметката на „М.К.Г.“ ООД на 16.01.2014г. Следователно ответниците са изпълнили
задължението си по окончателния договор и са заплатили на ищцата уговорената в
договора цена от 80 200лв. Платили са в повече 1077лв. за да изпълнят изцяло
задълженията на ищцата към „М.К.Г.“ ООД, за да се заличи учредената в полза на
това търговско дружество ипотека, и за да може вписаната в полза на ОББ АД
договорна ипотека да бъде вписана първа по ред. Това е било условие към
ответниците, за да получат кредит от ОББ АД. Без заплащането на тези допълнителни
1077лв. ищцата също е нямало да получи платените в нейна полза на „М.К.Г.“ ООД
средства, респ. задължението й към това дружество нямаше да бъде заличено.
Съдът обаче не възприема твърдението на ответниците във връзка с техния
насрещен иск, че тези 1077лв. са платени без основание и ищцата следва да им ги
върне. Тези пари са платени от тях /в повече отколкото вероятно са очаквали/ ,
за да могат да изчистят всички тежести върху имота преди в полза на ОББ АД да
бъде вписана уговорената ипотека, която обезпечава получения от тях кредит за
закупуване на имота. Без заплащането им кредита не би им бил предоставен,
поради което тази сума е заплатена на правно основание и не се дължи от ищцата.
Сумата от
40 223лв., платена от ответника на ищцата на 22.01.2014г. по банков път
/л.29 от делото/ е платена без правно основание. Ответниците са заплатили на
ищцата уговорената в окончателния договор договорена цена, поради което тази
сума се явява получена от ищцата без правно основание / подобен казус е разгледан
от ВКС по т.д.№ 1053/2009г., І т.о., по което е постановено решение
№118/6.10.2010г./. Насрещният иск се явява основателен и доказан до сумата от
40 223лв. Същият е предявен като частичен за сумата от 1500лв. и в предявения
размер следва да се уважи. Акцесорната претенция за лихва за забавено плащане
върху получената без правно основание сума от 40 223лв. за периода 22.01.2014г.
– 06.12.2016г. е основателна на основание чл.86 ал.1 от ЗЗД. Размерът на
действително дължимата лихва за забава е по-нисък от посочения в насрещната
искова молба, но за частично предявения иск от 1000лв. този размер се явява
основателен и доказан и следва да се уважи.
По
разноските:
И двете страни претендират разноски,
за които представят списък по чл.80 от ГПК.
Ищцата претендира
150лв. разноски за платена държавна такса и 1743,96лв. адвокатски хонорар,
който да се присъди на процесуалния й представител по реда на чл.38 ал.2 от
ЗАдв. Ответниците оспорват размера на хонорара като прекомерен.
Ответниците претендират разноски в
размер на 110лв., платена държавна такса по насрещните искове.
По арг. на
чл.78 ал.1 от ГПК на ищцата не се следват разноски, поради неоснователността на
предявения от нея иск. По този иск ответниците не са направили разноски и
такива не им се следват. Искането за присъждане на адвокатски хонорар на
процесуалния представител на ищцата следва също да се отхвърли, заради
неоснователността на претенцията по чл.79 и чл.86 от ЗЗД.
На основание
чл.78 ал.1 от ГПК на ответниците в качеството им на ищци по насрещния иск се
дължат направените от тях разноски в пълен размер , или 110лв.
По арг. на
чл.78 ал.6 от ГПК таксите, за които ищцата е била освободена на основание чл.83
ал.2 от ГПК, следва да останат в тежест на бюджета на съда.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от М.М.М.,
ЕГН **********,***, в.з.“********срещу В.В.Б., ЕГН ********** и А.К.Б., ЕГН **********
искове по чл.79 и чл.86 от ЗЗД за заплащане солидарно на сумата 33 490 лв.
ведно с лихвата за забава от 9.02.2016г. до окончателното изплащане, представляваща
разликата между договорена в предварителен договор от 15.11.2013г. и окончателен договор
по нотариален акт №64 т.V, рег.№ 18917 дело№ 629/2013г. на Нотариус М. И.
продажна цена на недвижим имот и на сумата 6 965лв. представляваща мораторна
лихва върху главницата, дължима за периода от 23.01.2014 г. до 08.02.2016 г.
ОСЪЖДА М.М.М., ЕГН **********,***, в.з.“********да
заплати на В.В.Б., ЕГН ********** и А.К.Б., ЕГН **********: сумата 1500лв., представляваща част от получена
без правно основание на 22.01.2014г. сума от продажба на недвижим имот ведно
със законната лихва от 7.12.2016г. до окончателното й изплащане, и сумата
1000лв., представящата част от изтекла мораторна лихва върху главницата за периода 22.01.2014г. – 6.12.2016г., както
и 110лв. разноски по делото.
ОСТАВЯ без уважение искането на ищцата за
присъждане на разноски по делото, вкл. и такива по реда на чл.38 ал.2 от Закона
за адвокатурата.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия: