РЕШЕНИЕ
№.......................
Гр. София, 26.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-21 състав, в открито заседание, проведено на
десети май две хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ:
РАДОСТИНА ДАНАИЛОВА
с участието на секретаря Елеонора Г., като
разгледа докладваното от съдията търговско
дело № 352 по описа за
2021 г.
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове по чл.232, ал.2, чл.236, ал.2, чл.92 и чл.59 ЗЗД за заплащане на сумата от 30000 лв. - част от неплатена годишна наемна
цена – трета вноска с падеж 30.05.2020 г. по договор за наем между страните от
29.07.2019 г., 10128,71 лв. – разноски за ползване на вода в наетия имот за периода 29.05.2019 г. –
30.08.2020 г., 332000 лв. – обезщетение за ползване на наетия имот след
прекратяване на наемния договор и въпреки противопоставянето на наемодателя за
периода 23.07.2020 г. – 23.01.2021г.,
500 лв. – уговорена неустойка за забавено плащане на наемната цена и 265600
лв. – обезщетение за ползване без
основание за периода 05.06.2019 г. – 29.07.2019 г. на имота,за който
впоследствие е сключен договор за наем. Претендират се законната лихва върху
наемната цена и обезщетенията за ползване и разноските по делото.
Твърденията на ищеца са, че между страните е сключен на 29.07.2019 г.
договор за наем на недвижим имот – хотелски комплекс „Роял Централ“ – гр. Несебър и два броя МПС за срок от една година и при
уговорена наемна цена от 60000 лв., платима на три вноски, последната от който
в размер на 30000 лв. – в срок до 30.05.2020 г., като уговорили и заплащане на
неустойка в твърд размер от 500 лв. при забавено изпълнение на това задължение.
Ответникът не платил третата вноска в уговорения срок, поради което ищецът
развалил договора, считано от 23.07.2020 г. с уведомление връчено на 08.07.2020
г. Ответникът не заплатил консумираната вода в комплекса, поради което
водоснабдяването било преустановено, като след прекратяване на договора не
освободил имота, който ползвал без основание и преди сключване на наемния
договор, считано от 05.06.2019 г., за което дължи обезщетение.
Ответникът оспорва исковете, като не оспорва сключването на наемния
договор с твърдяното съдържание относно предмета, срока, наемната цена и
неустоечната клауза, както че е получил фактическата власт върху хотелския
комплекс на 05.06.2020 г.. Оспорва договорът да е прекратен, като оспорва
уведомлението за прекратяване да е връчено на негов представител. Счита, че не
дължи плащането на остатъка от наемна цена, тъй като наемодателят не осигурил
безпрепятственото ползване на имота, като на 03.08.2020 г. сменил самоволно
ключалките и сключил договор за охрана със сигнално-охранителна техника, като
така лишил наемателя от достъп до имота, въпреки изрична уговорка за противното,
като освен това задържал и негови вещи. Оспорва да е ползвал имота без
основание, като за периода преди сключването на наемния договор ползването е
със съгласието на наемодателя и с цел спестяване от него на разходи за охрана,
за периода до 03.08.2020 г. – ползването е в рамките на договора, който не е
прекратен, а след това изобщо не е ползвал имота. Оспорва ищецът да има
вземания за разноски за ползвана вода, като твърди, че задълженията били
начислени на ответника, като съответния ВиК оператор се снабдил и със заповед
за изпълнение за същите.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и въз основа на събраните по делото доказателства, приема следното от
фактическа и правна страна:
В тежест на
ищеца е да докаже твърденията си относно
сключването на наем договор с твърдяното съдържание, изпълнението на
задълженията си да предаде имота на наемателя, които факти не са спорни,
твърденията си уведомлението за прекратяване на наемния договор да е връчено на
представител на ответника, размера на средния пазарен наем за периода
предхождащ сключването на наемния договор, както и че задълженията за
използвани ВиК услуги е начислено нему или в случай на солидарна отговорност с
наемателя- че е заплатил същите задължения.
В тежест на ответника е да докаже
твърденията си ползването за периода 05.06.2019 г. – 29.07.2019 г. да е със
съгласие на ищеца, твърденията си, че достъпът му до имота е преустановен на
03.08.2020 г., както и твърденията си задълженията за вода да са възникнали
лично за него в качеството му наемател на имота.
За безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните са
обявени обстоятелствата относно сключване на договора за наем от 29.07.2019
г. и предаване на имота от наемодателя
на наемателя на 05.06.2019 г.
По исковете за заплащане наемна цена и неустойка за забавеното й плащане
Договорът за наем е сключен за срок от една година от датата на
сключването или до 29.07.2020 г., като в него е удостоверено, че наетият имот е
предаден на наемателя преди сключването му и следователно за наемателя е
възникнало уговореното задължение да заплати наемната цена от 60000 лв. за
година, платима на три вноски, последната от които в размер на 30000 лв. е
дължима в срок до 30.05.2020 г.
Не се твърди, нито доказва ответникът да е изпълнил задължението си
заплащане на наемната цена в уговорения срок, нито до приключване на устните
състезания по делото, поради което и предявеният иск с правно основание чл.232,
ал.2 ЗЗД за заплащане на последната вноска от наемната цена е основателен.
Неоснователни са възраженията на ответника за неизпълнение на задължението на
наемодателя да осигури необезпокоявано ползване на наетия имот, тъй като тези
възражения се основават на факти, настъпили след изтичане на едногодишния срок,
за който е сключен договора и за който е дължима наемната цена, респективно са
без значение за дължимостта й, а евентуално касаят правата и задълженията на
страните след изтичане на първоначално уговорения срок.
В наемният договор страните уговорили в т.10, че в случай на забава при
изпълнение на задълженията на наемателя за заплащане на наемни вноски, която
забава е с продължителност по-голяма от 10 дни след падежа, определен за всяка
вноска, наемателят дължи еднократна неустойка в размер на 500 лв. за всеки
отделен случай на забава. По делото се установява, че наемателят не е изпълнил
в уговорения срок до 30.05-2020 г. задължението си за последната вноска, като
забавата му надвишава значително 10 дни, поради което и дължи и уговорената
неустойка за забавено плащане на наемната цена в претендирания размер.
По иска по чл.232, ал.2 ЗЗД за заплащане на разноски за ползване на вода
От представените от страните писмени доказателства – заповед за
изпълнение на парично задължение от 23.01.2021 г. по ч.гр.д.№ 2801/2021 г. на
СРС, 61 състав, заповед за изпълнение по ч.гр.д.№3342/2021 г. на СРС, 71
състав, изявление на синдика, съдържащо се в подписан от него документ „отговор
на въпроси по т.д.№ 352/2021 г. на СГС от Ц.В.М., се установява, че на първо
място сумата от 10128,71 лв., която се претендира като разноски за ползване на
вода в наетия имот за периода 29.05.2019 г. – 30.08.2020 г., не включва само задължения за доставка и пречистване на вода в
наетия имот -хотелски комплекс Роял, гр.Несебър, на каквото основание са
претендирани по делото сумите, а и обезщетение за вреди, които доставчикът на
ВиК услуги претендира за неправомерно присъединяване към водоснабдителната и
канализационна мрежа, каквито факти не са въведени по надлежния ред в предмета
на спора, респективно искът не може да бъде разглеждан на друго основание,
освен предявеното, а то касае разноски за ползването на имота под формата на
разходи за ВиК услуги. На следващо място от тези доказателства се установява,
че на ответника, в качеството му на наемател, е открита индивидуална партида,
като задълженията за консумирана вода и обезщетението за вреди са начислени
нему и именно ответникът е осъден да ги заплати на Водоснабдяване и канализация ЕАД, гр.Бургас с
издадените заповеди за изпълнение. За задълженията за консумирана вода ищецът,
в качеството си на собственик на имота, отговоря солидарно по силата на Общите
условия, които са общоизвестни, но не се установява ищецът да е заплатил
каквито и да било задължения за консумирана вода, в качеството си на солидарен
длъжник, следователно за него не е възникнало правото да ги претендира от
ответника във вътрешните им отношения. Разпоредбата на чл.232, ал.2 ЗЗД в
частта относно разноските за ползване на имота, касае случаите, в които
задълженията за тези разноски са възникнали пряко за наемодателя, а в хипотезите, в които задълженията спрямо
трети лица са възникнали за самия наемател
и по силата на допълнителни факти, наемодателят отговоря солидарно с
наемателя спрямо трети лица, следва да важат правилата за солидарните длъжници,
като във вътрешните им отношения наемателят отговоря за тези разноски, само ако
същите са заплатени от наемодателя, тъй като в противен случай наемателят,
който е лично задължен спрямо третото лице, не може да му противопостави
плащане в полза на наемодателя и би останал задължен спрямо третото лице.
Нещо повече, в самия наемен договор, а именно т.6.4 изрично е предвидено,
че задължение за наемателя към наемодателя относно разноски за ползването
възниква едва след заплащането им от последния и след представяне на съответни
разходооправдателни документи.
По тези съображения искът за заплащане на сумата от 10128,71 лв. –
разноски за ползване на вода в наетия имот за периода 29.05.2019 г. – 30.08.2020 г. е неоснователен
и следва да се отхвърли.
По иска за заплащане на обезщетение за ползване без основание за периода
преди сключване на договора за наем
Ищецът претендира обезщетение за периода от 05.06.2019 г., когато имотът
е предаден на ответника, до датата на сключване на наемния договор, като
твърди, че ползването е без основание.
Съдът намира, че този иск е неоснователен, като предаването на имота
преди сключването на самия наемен договор е във връзка и с цел уреждане на
предходни отношения между страните и не се касае за ползване без основание. От
показанията на свидетеля И.Л., която е представлявал ищеца при сключването на
наемния договор в качеството си на негов синдик, се установява, че имотът е
предаден на ответника, който го е наемал за преходен период, като извършил в
него и подобрения, като предаването е станало със съгласие на страните и договорът
за наем е сключен с цел имотът да бъде охраняван и да генерира доходи за
масата, както и да се избегнат съдебни спорове между страните във връзка с
ползването и извършените ремонти. В самия договор за наем изрично е посочено,
че имотът е предаден на 05.06.2019 г., а в т.7 е посочено, че страните
констатират, че наемателят е извършил
цялостна вътрешна и външна реновация на хотелския комплекс, като
разходите остават за негова сметка и направените промени остават собственост на
наемодателя. Следователно не се касае за ползване без основание, а за ползване
по съгласие между страните във връзка с уреждане на отношенията им преди и по
повод сключения договор за наем, в който договор тези отношения са признати и
съдът приема да са уредени с уговорените условия, включително наемната цена и
клаузите във връзка с подобренията.
По изложените съображения този иск следва да се отхвърли.
По иска за заплащане на обезщетение за ползване на наетия имот след
прекратяване на наемния договор
Ищецът твърди да е развалил поради наемния договор преди изтичане на
уговорения срок с едностранно изявление. По делото се установява неизпълнение
на ответника, което е основание за възникване на правото на разваляне, но не се
установява това право да е било надлежно упражнено преди 03.08.2020 г., когато
се установява, че синдикът на ищцовото дружество с помощта на ключар и със
съдействие на органите на МВР да е сменил ключалките на входната врата и
сключил договор за органа чрез сигнално охранителна техника, като последните
обстоятелства се признават от синдика по реда на чл.176 ГПК и се установяват от
представените писмени доказателства – негови доклади до съда по несъстоятелността,
фактура за ключарски услуги от 03.08.2020 г., договор за охрана от 04.08.2020
г.
Изпратеното чрез нотариус уведомление за разваляне на наемния договор е
връчено не на законния представител на ответника, а на А.Т., което лице е посочено
като „сътрудник“, като ответникът в срока за отговор е оспорил това лице да е
негов представител или служител. Ищецът, който носи тежестта, не е представил
доказателства, че посоченият получател е служител на ответника, поради което и
съдът в приложение на правилата за разпределение на доказателствената тежест
приема, че ответникът не е получил изявлението за разваляне. Следователно с
изтичане на срока на договора на 29.07.2020 г. и предвид липсата на
противопоставяне от страна на ищеца чрез достигане на изявление за това до
ответника, договорът за наем, който е
срочен, е продължил действието си на основание чл.236, ал.1 ЗЗД за периода до
03.08.2020 г., когато синдикът
самоуправно е установил фактическа власт върху хотелския комплекс, като се е позовал
на актове на съда по несъстоятелност, чиято цел е запазване на имущество, но не
и решаване на спорове с трети лица, каквито са отношенията с ответника.
Ползването до 03.08.2020 г. е на основание наемния договор и ответникът не
дължи обезщетение до тази дата, а след тази дата не дължи обезщетение, тъй като
не е ползвал имота, като предаването на ключове от отделни стаи в хотелския
комплекс може и да обосновава отговорност за неизпълнение на договорно
задължение, но не и на задължението за предаване на наетия имот предвид
установената от синдика фактическа власт върху хотелския комплекс.
По тези съображения и искът по чл.236, ал.2 ЗЗД е неоснователен и следва
да се отхвърли.
Право на разноски при този изход от
спора имат и двете страни, които са ги претендирали.
На ищеца не следва да се присъждат
разноски, тъй като не са представени доказателства уговореното адвокатско
възнаграждение да е било реално заплатено, а разноските за експертиза са
направени във връзка с искове, които са неоснователни, като на основание
чл.620, ал.5 ТЗ ищецът следва да бъде осъден да заплати дължимата държавна
такса по отхвърлените искове в размер на 24309,15 лв.
На ответника следва да се присъдят
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3332,74 лв., като не следва
да се присъждат разноски за депозит за свидетел, тъй като не е изплащано
възнаграждение, като на основание чл.620, ал.5 ТЗ ответникът следва да бъде
осъден да заплати дължимата държавна такса върху уважената част от исковете в
размер на 1220 лв.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И
ОСЪЖДА
М.С.У. ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на Т.-1 ООД/в несъстоятелност/, ЕИК ******със
седалище и адрес на управление:*** на
основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД сумата
от 30000 лв., представляваща останалата неплатена част от наемна цена по
договор за наем от 29.07.2019г., ведно със законната лихва, считано от
25.02.2021 г. и сумата от 500 лв.,
представляваща неустойка за забавеното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ исковете по
чл.232, ал.2 ЗЗД,чл.236 и чл.59 ЗЗД за сумата от 10128,71 лв. – разноски за ползване на вода в наетия имот по договор за
наем от 29.07.2019 г. за периода 29.05.2019 г. – 30.08.2020 г., 332000 лв. – обезщетение за
ползване на наетия имот след прекратяване на наемния договор и въпреки
противопоставянето на наемодателя за периода 23.07.2020 г. – 23.01.2021г. и за
сумата 265600 лв. – обезщетение за
ползване без основание за периода 05.06.2019 г. – 29.07.2019 г. на имота,за
който впоследствие е сключен договор за наем.
ОСЪЖДА
Т.-1 ООД/в несъстоятелност/, ЕИК ******със
седалище и адрес на управление:*** да заплати на М.С.У. ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление:*** на основание чл.78, ал.3 ГПК разноски
за адвокатско възнаграждение в размер на 3332,74 лв. съобразно отхвърлената
част от исковете.
ОСЪЖДА Т.-1
ООД/в несъстоятелност/, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***
да заплати по бюджетната сметка на Софийски градски съд държавна такса в размер на 24309,15 лв.
ОСЪЖДА М.С.У. ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление:*** заплати по бюджетната сметка на
Софийски градски съд държавна такса в
размер на 1220 лв.
Решението подлежи на обжалване с
въззивна жалба пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му.
СЪДИЯ: