Р Е Ш Е Н И Е №23
Самоков 10 март 2017 година
В името на народа
Самоковският
районен съд І ви състав в открито съдебно заседание на седми септември две
хиляди и шестнадесета година в състав
Председател Кирил Павлов
с
участието на секретаря Й.М., като разгледа докладваното от съдията гр. дело №
30 по описа на съда за 2016 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищците И.Т.Г. с ЕГН ********** и Б.Х.Т. с ЕГН **********
*** чрез пълномощника им адв. Павлина Славчева от САК твърдят в исковата си
молба, че на 04. 09. 2013 година сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответникът „АЕРОПАК
ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София ЕИК ********* се
задължил за продажната цена от 7000 лева да им прехвърли собствеността върху
собствения си недвижим имот поземлен имот с идентификатор 15285.13.561, находящ
се в село Говедарци, местност „Будачица”, с площ
Твърди се в исковата молба, че съгласно чл. 4 от
предварителния договор, страните се задължават да сключат окончателен договор
за покупко-продажба на имота на 23. 09. 2013 година в 11 часа в кантората на
нотариус Спасимир Хаджиангелов с район на действия РС Самоков. Твърди се че в
деня на изповядване на сделката се установило, че върху имота е вписана
възбрана на 12. 09. 2013 година в полза на „ЮРОБАНК” БЪЛГАРИЯ АД, което осуетило сключването на окончателния
договор.
В исковата молба е направено изявление че и до
момента на подаването й в съда възбраната не е вдигната въпреки уверенията на
продавача ответник, за вдигане на възбраната и за уреждане на финасовите си
взаимоотношения с „ЮРОБАНК” БЪЛГАРИЯ АД.
Твърди се в исковата молба, че ищите като страна по
предварителния договор с интерес за реалното му изпълнение и прехвърляне на
собствеността върху процесния имот влезли в преговори с банката и се договорили
относно условията за вдигане на възбраната, за което ищците се позовават на
приложеното като доказателство банково удостоверение за постигнатите
договорености.
Твърди се в исковата молба, че ищците с нотариална
покана връчена на 21. 12. 2015 год. уведомили ответника „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД
гр. София че са осъществили връзка с „ЮРОБАНК” БЪЛГАРИЯ АД и са договорили
заличаване на възбраната и поканили този ответник на 20. 01. 2016 год. в 11
часа да сключи окончателен договор за покупко-продажба във формата на
нотариален акт в кантората на Борислав Механджийски в гр. Самоков, но
ответникът не изпратил представител за
сключване на сделката, за което бил съставен констативен протокол от нотариуса
Борислав Механджийски.
В петитума на исковата молба е направено искане съдът
да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор от 04.
09. 2013 година за покупко продажба на следния недвижим имот поземлен имот с идентификатор 15285.13.561,
находящ се в село Говедарци, местност „Будачица”, с площ
В съдебно заседание И.Т.Г. и Б.Х.Т. поддържат иска с
правно основание чл. 19 ал. 3 от ГПК чрез пълномощника си Павлина Славчева от
САК.
Ответникът оспорва иска като неоснователен чрез
законния си представител Любомир Петров Пешев – управител на „АЕРОПАК
ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства и становищата на страните, намира за установено от фактическа
страна следното:
На 04. 09. 2013 година ищците И.Т.Г. с ЕГН **********
и Б.Х.Т. с ЕГН ********** в качеството им на купувачи и „АЕРОПАК ИНЖЕНЕРИНГ”
ООД гр. София – продавач сключили предварителен договор за покупко - продажба
на недвижим имот с нотариална заверка на подписите, съгласно който ответникът „АЕРОПАК
ИНЖЕНЕРИНГ” ООД се задължил да продаде на купувачите И.Т.Г. и Б.Х.Т. за сумата
7000 лева следния недвижим имот в местността„Будачица”, в землището на село Говедарци ЕКАТЕ 15285,
община Самоков Софийска област, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ
В процесния предварителен договор е посочено, че
продавачът е собственик на имота по силата на нотариален акт № 179, т. ІІІ,
рег. 4690, дело № 533/29. 11. 2006 год.
С описания нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 179, т. ІІІ, рег. 4690, дело № 533/29. 11. 2006 год. на
нотариус Спасимир Хаджиангелов с район на действие Самоковския районен съд на
датата 29. 11. 2006 година, препис от който е приложен по делото, продавачите
Георги Димитров Шишков са продали на „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София ответник
по настоящото дело имота, описан в процесния предварителен договор за сумата
105 000 (сто и пет хиляди) евро.
В чл. 2 на предварителния договор продавачите са се
задължили да предадат на купувачите владението на имота в деня на сключване на
този предварителен договор за покупко-продажба.
В чл. 3 на процесния предварителен договор е визирано
че купувачите са заплатили продажната цена изцяло и в брой в размер на 7000
лева по банков път в деня преди подписване на предварителния договор на
„БЪЛГАРО-ЛИБИЙСКА ТЪРГОВСКА КОМПАНИЯ” ЕООД ЕИК ********* в качеството й на заложен кредитор по договор
№ 01/07. 01. 2013 год. за залог на търговско предприятие.
По делото са приложени в преписи нотариално заверен
договор № 01/07. 01. 2013 год. за залог на търговско предприятие, цитиран и в
предварителния договор, както и съгласие на заложния кредитор за
покупко-продажба на процесния имот.
С процесния предварителен договор страните са се
задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота на 23.
09. 2013 година в 11 часа в кантората на нотариус Спасимир Хаджиангелов.
В чл. 7 т. 2
на процесния предварителен договор продавачът се е задължил да предостави на
купувачите най-късно до 17. 09. 2013 година всички документи установяващи
правото му на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона за
извършване на сделката.
На 04. 09. 2013 година нотариусът Чайка Бележкова с
район на действие Софийска районен съд е заверила подписите върху и описан процесния предварителен договор
като е удостоверила, че договорът е подписан от Любомир Петров Пешев в
качеството му на управител на търговско дружество „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД –
ПРОДАВАЧ и И.Т.Г. и Б.Х.Т. – КУПУВАЧИ.
По делото е представено в препис решение на общо
събрание на АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София
ЕИК ********* съгласно което
съдружниците и собственици на капитала Любомир Петров Пешев и Людмил
Любомиров Пешев на датата 03. 09. 2013 година вземат решение да бъде продаден
за сумата 7000 лева процесния ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ
Видно от приложеното
решение на общото събрание на съдружниците на „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД, съгласието в това
решение не включва продажната цена от 7 000 лева да бъде превеждане на
трето лице както това е направено с процесния предварителен договор.
Според съдържанието на точка 3 от този предварителен
договор купувачите са заплатили по банков път продажната цена изцяло и в брой в деня преди подписване на
предварителния договор на „Българо- либийска търговска компания” ЕООД, ЕИК
*********, в качеството й на заложен кредитор на основание чл. 2.2(б) от договор
за залог на търговско предприятие № 01/07. 01. 2013 год.
В тежест на ищците по делото е на доказване, а не
установяват продажната цена от 7000 лева да е превеждана на ответното дружество
до приключване на устните състезания.
Съдържащото се в предварителния договор съгласие на
управителя на „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД продажбата цена да бъде преведена на третото
лице заложен кредитор не заместват
нужното съгласие на общото събрание продажната цена да бъде преведена на това
трето лице. Покупко-продажбата е каузална сделка. Продавачът сключва покупко
продажба за да получи цената на продадената вещ и именно това е основанието на
договора. Щом цената за продажбата на
недвижим имот не е за продавача, а за трето лице, получена е от трето лице, а
законния му представител и купувачите я считат за платена напълно, без решение
за това на ОС на ООД няма основание
съдът да обявява предварителния договор за окончателен. Основанието за тези
изводи е изключителната компетентност на ОС на ООД по този въпрос, установена в чл. 137 ал. 1 т.
7 от ТЗ, по силата на който само този орган може да формира воля ООД да продаде
недвижим имот, а трето лице да получи цената.
Към момента на предварителния договор няма проблем –
с него не се прехвърля собственост върху недвижим имот, а само се обещава
продажбата.
За настоящият съд обаче е от значение и от чл. 363 ГПК се налага извода че щом ищците не са платили валидно на продавача, а на
трето лице цената на обещания недвижим имот и за това няма съгласие на органа
по чл. 137 ал. 1 т. 7 от ТЗ, не само цената не се счита за платена, но и не са изпълнени
особените изисквания и предпоставки за прехвърляне на собствеността и няма
основание за обявяване предварителния договор за окончателен.
Липсата
на решение, респ. съгласие на общото събрание на ООД цената да се плати на
трето лице не води до недействителност на предварителния договор, тъй като с
него не се прехвърля собственост, но за
да бъде уважен искът за обявяването му за окончателен, решението по чл. 137,
ал. 1, т. 7 ТЗ трябва да е налице към момента на постановяване на съдебното
решение.
Плащането
на цената на трето лице е толкова съществено отклонение от решението на ОС на
ООД за продажба на имота, че лишава продажбата от основание и изключва съдът
при тези факти да обявява предварителния договор за окончателен.
Особеност
на органното представителство на юридическите лица е, че решенията на органите
на ЮЛ са средство, начина чрез който по силата на закона се формира волята на
ЮЛ и тя се взаимодейства в отношенията с трети лица. Органите на ЮЛ съвпадат със
самото ЮЛ. Волята на органите се обявява за воля на ЮЛ, а действията им - за
негови действия. Така Общото събрание на дружество с ограничена отговорност е
волеобразуващ орган досежно продажбата на недвижим имот. Разпоредбата на чл. 137, ал. 1, т. 7 на ТЗ,
като конкретна хипотеза в рамките на ал. 1, визира изрично, че от изключителна
компетентност на ОС на съдружниците в ООД е приемането на решение за
придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях.
Систематичното тълкуване на разпоредбата се свързва с кръга правомощия уредени
от законодателя като такива от изключителна компетентност на ОС на съдружниците
в ООД.
Действията,
извършени от управителя, обвързват дружеството в отношенията му с трети лица,
доколкото са съответни и съвпадат с волята на волеобразуващия орган /ОС/ по
въпросите от изключителна компетентност на последния, в т.ч. и за разпореждане
с недвижими имоти на дружеството в полза на трети лица. В случая се касае за
изключителна компетентност на ОС на ООД установена по закон в чл. 137 ал. 1 т.
7 от ТЗ и ищците преди да преведат продажната цена на трето лице е следвало да
се уверят че за това има съответно решение на този орган овластен да формира
волята на ООД за продажбата на недвижими имоти.
Съдът е сезиран с иск за обявяване на предварителен
договор за окончателен. За уважаване на така предявения иск ищеца следва да
докаже, че между него и ответника е сключен действителен предварителен договор,
отговарящ на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД и че ищците се явяват изправна
страна по договора, както и че към момента на постановяване на решението са
налице условията и особените изисквания за прехвърляне на собствеността върху
имота – чл. 363 ГПК.
По изложените съображения съдът намира, че
предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Ищците не са
изправна страна – не са платили на продавача по предварителния договор а на
трето лице, а считат продажната цена за платена.
Няма основание за обявяване предварителния договор за
окончателен.
По въпроса за прехвърляне на собствеността върху
недвижим имот „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД е нещо различно от неговия управител
насочил продажната цена към трето лице. При наличните разпоредби на чл. 137 ал.
1 точка 7 от ТЗ и чл. 137 ал. 4 и 5 от ТЗ съдът приема че за продажба на
недвижим имот не управителят формира
волята на ООД и няма основание при наличните факти предварителния договор за
бъде обявен за окончателен.
Самостоятелна причина поради която не следва да се
обявява предварителния договор за окончателен е вписаната на 12. 09. 2013
година възбрана в полза на третото неучаствуващо в процеса лице „Юробанк
България” АД, която не е вдигната нито към момента на предявяване на иска, нито
към момента на приключване на устните състезания, нито към настоящия
момент.
Ищците във връзка с възбната се позовават на
приложеното в препис удостоверение 1111/0010 от 19. 01. 2016 год. което
потвърждава наложената възбрана. От същото удостоверение не се установява
възбраната да е вдигната, а само е посочено че вдигането й е поставено в зависимост
от бъдещо несигурно събитие. Така в цитираното удостоверение се твърди, че
Юробанк ще предприеме необходимото за вдигане на възбраната след изпълнение
изразяващо се в постъпление на сума от 12000 лева по посочената банкова сметка *** „Юробанк България” АД, но не по късно от 29.
02. 2016 год. като с постъпилата сума ще бъде извършено частично погасяване на
вземането на банката към „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД ЕИК *********. Възбраната обаче не е вдигната и това за
настоящия съд е от значение, независимо дали е платена или не сумата поставена
като условия за вдигане на възбраната.
Правната последица от възбраната е възникването на
пречка за разпореждане с имота, включително и чрез обявяване за окончателен на
предварителния договор. Това че ищците като страна по договора са поели риска и
искат окончателен договор за имот, обременен с възбрана, не дава основание
съдът да обявява такъв договор за окончателен по реда на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД. В
случай на сключване на сделката с охранителен нотариален акт, при положение, че
ищците като страна по договора са поели риска да купят имот, обременен с възбрана, неблагоприятните
последици биха се ограничили в правната им сфера, по собствената им воля. В конкретния случай обаче съдът не може да
замести тази воля при осъществяване на функциите си на 363 ГПК и поради това е
възпрепятстван да обяви сделката за окончателна.
Наложената, преди вписването на
исковата молба по настоящото дело, възбрана в полза на трето лице „Юробанк
България” АД върху предмета на предварителния договор, за разлика от ипотеката,
съставлява забрана за длъжника да се разпорежда с вещта (чл. 451, ал. 1 от ГПК) и води до правна
невъзможност за изпълнение, която за съда е пълна невъзможност за изпълнение, доколкото
изключва възможността за прехвърляне на имота, съгласно уговореното с предварителния
договор. Възбраната е била налична и към момента на настъпване на крайната
дата, според клаузата в предварителния договор за нотариално изповядване на
сделката, налична е при предявяване на иска, налична е и в момента на
постановяване на съдебното решение. Спрямо настоящия граждански съд, който е
сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
тази възбрана има правната последица на установена от закона пречка, при
наличието на която процесния предварителен договор не следва да се обявява за
окончателен, тъй като при осъществяване на функциите по чл. 363 от ГПК се
налага извода, че не са налице предпоставките за прехвърляне собствеността
върху имота съобразно уговореното в предварителния договор. Тази възбрана лишава
продавача „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ” ООД от правото
да се разпорежда с имота предмет на предварителния договор, а предявения иск за
обявяване предварителния договор за окончателен следва да бъде отхвърлен като
неоснователен. В този смисъл е и практиката на съдилищата изразена в решения №
№ 166 от 18.11.2011 г. по гр. дело № 401/2011 г. на Апелативен съд Варна, гражданско отделение, РЕШЕНИЕ № 18 ОТ
01.02.2016 Г. ПО ГР. Д. № 606/2015 Г. НА РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, Определение № 1016 от 18.07.2012 г. по гр. д. № 194/2012
г. на ВКС, ІІІ г.о., постановено по чл. 290 от ГПК.
В конкретния случай не може да се
пренебрегне и особеното съчетание между изтъкнатите пречки съдът да обяви за
окончателен процесния предварителен договор. Така, при наличието на възбрана в
полза на трето лице, както продавачът,
така и съдът нямат право да нарушават забраните установени в чл. 451 от ГПК,
като в резултат на уважен иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД процесния имот бъде изваден принудително от имуществото на ООД, по повод обещание
за забранена продажба, при цена платена на друго трето лице. Това е изключено и
при съобразяване чл. 137 ал. 1 т. 7, ал. 4 и 5 от ТЗ за органа овластен да
формира волята на това ООД при продажба на недвижим имот. Такова решение няма в
момента на постановяване на настоящото решение, а когато го е имало то е в
нарушение на закона и отделно от това, видно от
съдържанието му, това съгласие не включва получаване на продажната цена от
трето лице.
По изложените съображения съдът следва да отхвърли
предявения иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, като неоснователен.
Относно разноските по делото съдът прие следното:
Въпреки, че предявеният иск е неоснователен и
настоящият съд няма основание да обявява предварителния договор за окончателен,
това не по вина на ищците, а по причини поставени от ответника не може да се
обяви договора за окончателен. Поради това именно ответника „АЕРОПАК
ИНЖЕНРИНГ”ООД следва да се осъди да заплати на ищците разноските по делото. По
волята на управителя на продавача „АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД, обективирана и в предварителния
договор те са превели продажната цена на трето лице. По въпроса за разноските по делото от значение
е че поради поведението на законния си представител, ответната страна е станала
причина продажната цена да бъде платена на трето лице, с обещанието съдържащо
се в предварителния договор, че се счита за платена на продавача напълно и в
брой. По причини поставени от ответника
„АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД предварителния договор не може да бъде обявен за
окончателен. Поради това именно този ответник дължи разноските по делото 960 лева, от които 280 лева за ДТ и 680 лева
адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.Т.Г. с ЕГН ********** и Б.Х.Т. с ЕГН
**********, чрез пълномощника им адв. Павлина Славчева от САК против АЕРОПАК
ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София ЕИК ********* иск
с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор от 04. 09. 2013 год.
за покупко-продажба на недвижим имот в местността „Будачица” в землището
на село Говедарци представляващ поземлен имот с идентификатор 15285.13.561,
находящ се в село Говедарци, местност „Будачица”, с площ
ОСЪЖДА АЕРОПАК ИНЖЕНРИНГ”ООД гр. София ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. София район „Красно
село”, улица Дамян Груев № 13 да заплати на И.Т.Г. с ЕГН ********** и Б.Х.Т. с
ЕГН ********** сумата 960 (деветстотин и шестдесет) лева за разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския окръжен
съд с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчване преписа на страните.
Районен съдия: