Р Е
Ш Е Н
И Е № 203
гр. Шумен, 22.10.2018 г.
Шуменски окръжен съд, в открито заседание на двадесет и пети септември две хиляди и осемнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Св. Станчев
ЧЛЕНОВЕ: 1. Т. Димитрова
2. мл.с. Н. Цветанкова
при секретаря С. Методиева, като разгледа докладваното от съдия – докладчика Т. Димитрова в.гр.д. № 220 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на ЗК „ Н.„, ЕИК ..., със
седалище и адрес на управление с. О., общ. Т., обл. Д., представлявана от Р.А.Д.,
чрез пълномощника адв. Р. Г. от ДАК, срещу решение № 99/16.04.2018 г. по гр.д. № 973/2017 г. по описа на
НПРС.
Жалбоподателят
намира решението за неправилно и незаконосъобразно, по съображения подробно
изложени в жалбата му, с оглед на които моли въззивният съд да го отмени изцяло
и постанови друго, по силата на което да признае за установено между страните
съществуването на арендно правоотношение по договор за аренда, вписан в СВ – Т.
под № 180, т. 1, вх.рег. № 775/09.04.2014 г., по отношение на имот № 027046 в
землището на с. О., общ. Т., обл. Д., с площ от 30,000 дка и да отмени, на основание
чл.537, ал.2 от ГПК, извършеното под № 35, т. 2, вх.рег. № 887/28.04.2017 г. на
СВ – Т., вписване на молба за прекратяване на договор за аренда, вписан в СВ – Т.
под № 180, т. 1, вх.рег. № 775/09.04.2014 г., по отношение на имот № 027046 в
землището на с. О., общ. Т., обл. Д., с площ от 30,000 дка, като осъди ответника да му
заплати извършените по делото разноски за две инстанции.
В срока по чл.263,
ал.1 от ГПК, въззиваемият Р.О.Я., действащ чрез пълномощника адв. Г. Д. от ВАК,
депозира отговор на жалбата, в който я оспорва като неоснователна и моли за
оставянето й без уважение, както и за присъждане на извършените във въззивното
производство разноски.
Въззивната жалба е
подадена в срок, от и срещу надлежно легитимирани лица, редовна и допустима.
Разгледана по същество, същата се явява неоснователна, поради следното:
Гр.д. № 973/2017 г. по описа на НПРС е образувано по искова молба на
жалбоподателя срещу въззиваемия, имаща за предмет иск за признаване за
установено съществуването между страните на арендно правоотношение по договор
за аренда, вписан в СВ – Т. под № 180, т.1, вх.рег. № 775/09.04.2014 г. по
отношение на имот № 027046 в землището на с. О., общ. Т., с площ от 30 дка и
искане за отмяна, на основание чл.537, ал.2 от ГПК, на извършеното под № 35,
т.2, вх.рег. № 887/28.04.2017 г. на СВ – Т., вписване на молба за прекратяване
на договор за аренда, вписан в СВ – Т. под № 180, т.1, вх.рег. № 775/09.04.2014
г. по отношение на имот № 027046 в землището на с. О., общ. Т., с площ от 30
дка.
Доводите на ищеца, с които е
обосновал претенцията си са, че ответникът, в качеството на арендодател, не е
отправил надлежно предизвестие по чл.11, ал.4 от ЗАЗ до Кооперацията, в
качеството й на арендатор, както и, че последната е изпълнила задължението си
по чл.11, ал.1 от ЗАЗ за уведомяване на арендодателя за пеарендуване на имота
на „ О. 07 „ ООД, като съобщението за това му е било връчено лично на
23.02.2017 г.. Ето защо, счита, че, независимо от извършеното вписване молбата на
ответника за едностранно прекратяване на сключения между страните аренден
договор, същият не е прекратен и породеното от него арендно правоотношение
съществува.
В отоговора на исковата молба ответникът е оспорил иска като
неоснователен.
Съдът е квалифицирал исковите
претенции по чл.124, ал.1 и чл.537, ал.2 от ГПК, като с решението си ги е
отхвърлил и е осъдил ищеца да заплати на ответника деловодни разноски в размер
на 300.00 лева.
След проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивният съд намери, че
обжалваното решение е валидно и допустимо.
По същество, от събраните по делото доказателства, преценени поотделно и
в съвкупност, се установява и не се спори,
че между страните е бил сключен
договор за аренда, вписан в СВ – Т.
под № 180, т.1, вх.рег. № 775/09.04.2014 г., с който въззиваемият е предоставил
на жалбоподателя, за временно и възмездно ползване, имот № 027046 в землището на с. О., общ. Т., обл. Д., с
площ от 30 дка, за срок от седем стопански години. На 18.11.2016 г., на основание
решение на УС на Кооперацията от 15.11.2016 г., между жалбоподателя и „ О. – 07
„ ООД, с. О. е бил сключен договор за преарендуване на процесния имот, който договор
е бил вписан в СВ – Т. с вх. № 2480, акт
№ 274, т. 3, д. № 1211/2016 г. от 18.11.2016 г.. По делото е приложен протокол,
подписан от председателя на ЗК „ Н.„ и касиера – свид. Ф.И., съгласно който на
посочената дата е било поставено обявление на сградата на кооперацията относно
преотдаване на обработваните от нея земеделски земи на „ О. – 07 „ ООД, считано
от стопанската 2016/2017 г.. В обявлението, подписано от председателя Р.А.Д. е
било вписано, че на посоченото дружество се преарендуват всички обработвани от
Кооперацията земеделски земи. На 23.02.2017 г. на въззиваемия е било връчено известие с обратна разписка,
съдържащо уведомление за преарендуването. На 16.02.2017 г. на жалбоподателя е
била връчена нотарална покана, рег. № 409, т.1, акт 26 от 15.02.2017 г. на
нотариус рег. № 174 на НК, изходяща от петима арендодатели, включая
въззиваемия, посредством която му е било отправено двумесечено предизвестие за
прекратяване на сключените помежду им договори за аренда, поради неизпълнение
от арендатора на задължението за незабавно уведомяване за извършеното
преарендуване. На 28.04.2017 г. е в СВ –
Т. е била вписана молба от въззиваемия под № 35, т. 2, вх.рег. № 887/28.04.2017
г. за прекратяване на договора за аренда между страните.
Съобразно така установените
факти, съдът намира следното от правна страна:
Според трайно установената
съдебна практика, с иск по чл.124, ал.1 от ГПК може
да се установи съществуването или несъществуването на едно право или на едно правоотношение,
заплашено от нарушаване, т. е. когато правото е несигурно. Именно защото ищецът
има интерес да внесе яснота в отношенията си с дадено лице, като установи, с
влязло в законна сила решение, че между тях съществува или не определена правна
връзка, т. е. да установи съществуването или несъществуването на едно
правоотношение, той има правен интерес от предявяване на установителен иск, с
решението, по който, тази несигурност в правото ще бъде отстранена. От правната
същност на правоотношението, като нормирано от правото обществено отношение,
което винаги се резюмира в права и съответни задължения, следва, че предмет на
установителния иск по чл.124, ал.1 от ГПК могат да бъдат всякакви граждански
правоотношения, възникнали по силата на фактически състави, регулирани от
отделните клонове на гражданското право. Що се касае до правния интерес, като
абсолютна положителна предпоставка на установителния иск по чл.124, ал.1 от ГПК, той е налице, когато
поведението на противната страна прави правното положение на ищеца несигурно, а
за наличието на такава несигурност е достатъчно титулярът на правоотношението
да е направил "разумна субективна преценка". Несъмнено е, че когато
противната страна оспорва правото на ищеца, или когато си присвоява едно право
спрямо последния, несигурността в правното положение на ищцовата страна е
действителна. Единствено при открита за ищеца възможност да предяви осъдителен иск за защита на същото
право, правният интерес в хипотезата на чл.124, ал.1 от ГПК от предявяване на установителен
иск отсъства. Правният интерес от търсената с иска по чл.124, ал.1 от ГПК
защита се преценява винаги конкретно - с оглед въведените с исковата молба
факти и доводите на ищеца. С иск по чл.124, ал.1 от ГПК не може да се иска
установяване съществуване на право по прекратен договор, което на практика би
довело до това съдът да санира един прекратен договор /независимо дали е
правилно или неправилно прекратен/, което е недопустимо с оглед договорната
автономия при сключване на договори и тяхното действие /чл.8 и сл. от ЗЗД/.
Неизпълнението по един двустранен договор на една от страните е основание за
другата страна да търси обезщетение от неизпълнението /чл.82 и сл. от ЗЗД/, при
преценката за наличие, на което ще се преценява изправността на страните по
договора, но е недопустимо да се иска с установителен иск съдът на практика да
отмени прекратяването на договора от едната страна. Правото да се
развали/прекрати двустранен договор принадлежи само на страните по него и се
упражнява извънсъдебно, освен при договорите,
с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, което става по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД. Тези искове обаче
не са установителни, а конститутивни. В посочения смисъл са решение №
127/29.10.2010 г., т.д. № 20/2010 г., І т.о. на ВКС, определение №
535/18.07.2013 г. по ч.т.д. № 2472/2013 г., І т.о. на ВКС и решение №
35/01.09.12015 г. по т.д. № 407/2014 г., ІІ т.о. на ВКС.
В конктерната хипотеза ищецът твърди, че изявлението на ответника за
прекратяване на договора не е валидно, тъй като не е спазено изискването по
чл.11, ал.4 от ЗАЗ, както и, че не са налице обективни причини за прекратяване
на арендното правоотношение на основание посочения текст.
Предвид навадените от жалбоподателя доводи, че
изобщо не е изпълнен фактическия състав, при който настъпва прекратяване на договора и той не е
преустановил действието си, поради порок в извлението на въззиваемия, съдът
приема, че ищецът има правен интрес от предявяване на иска, с оглед очевидно
създадената несигурност в отношенията между страните, възникнала от противното
становище на ответника, а именно, че е направил валидно изявление за
прекратяване на сключения между тях аренден договор. Ето защо, намира, че
предявеният иск е допустим.
По основателността
на иска, съгласно чл.11 от ЗАЗ, ако е уговорено в договора,
арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи
правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице, като в тези
случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко
преарендуване, залагане или прехвърляне на права. При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от
арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя,
включително и за арендното плащане. При неспазване на горните условия, арендодателят може да прекрати едностранно
договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя
до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането
или прехвърлянето на права.
В счуая, по делото не се спори, че в
сключения между страните договор е било уговорено право на арендатора да
преарендува имота. Установи се също, че жалбоподателят е уведомил лично
въззиваемия за сключения договор за преарендуване на предоставената от него
земеделска земя, с отправено лично до него писмено уведомление, връчено му с
известие с обратна разписка на 23.02.2017 г.. Въззиваимят оспорва, че
положеният върху обратната раписка подпис за получател е негов, но не прави
изрично изявление за оспорване на документа по реда на чл.193 от ГПК и не
доказва твърденията си, поради което това му възражение следва да се отхвърли
като неоснователно.
Видно от приложените на л. 54-59 от първоинстанционното дело договор за
преарендуване, нотариална покана и разписка, договрът за преарендуване земите
на въззиваемия е бил сключен и вписан на 18.11.2016 г., а уведомлението за това
му е било връчено след изпращане от негова страна на нотарална покана до
жалбоподателя за отправяне на двумесечно предизвестие за прекратяване на
сключения между страните аренден договор и след получавенето й от последния на
16.02.2017 г.. От изложеното следва, че при връчване уведомлението до
арендодателя арендаторът не е спазил изискването за незабавност по смисъла на
чл.11, ал.1 от ЗАЗ.
Жалбоподателят твърди, че е уведомил своевременно въззиваемия за
преарендуването на земята му посредством писмено уведомление, поставено на
сградата на кооперацията, който факт се оспорва от ответника. Част от
разпитаните по делото свидетели заявяват, че на сградата на кооперацията е било
поставено уведомление за преарендуване на земите, а другата част - че такова не
е било поставяно. Предвид очевидното противоречие в показанията на свидетелите
и, че изготвеният протокол за поставяне на обявление е частен свидетелстващ
документ, удостоверяващ факти, които ползват страната, която го представя,
съдът приема за недоказано поставянето
на обявление на сградата на управление на кооперацията за преарендуване на
земите на „ О. 07 „ ООД. Но, дори да се приеме, че обявлението е било
поставено, това е станало повече от 20 дни след сключване на договора за преарендуване,
като, видно от съдъражнието му, обявлението не сочи изрично земите, които се
преарендуват и техните арендодатели. Предвид това и изискването на чл.11, ал.1
от ЗАЗ за незабавно писмено уведомяване на съответния арндодател, което
предпоставя лично и индивидуално съобщаване на всяко от заинтересуваните лица поотделно,
съдът приема, че от страна на жалбоподателя не е било спазено изискването по
чл.11, ал.1 от ЗАЗ за надлежно уведомяване на въззивамия за преарендуването на
земята, което поражда правото на
арендодателя по ал. 4 от същия член за прекратяване на договора. В тази връзка,
следва да се отбележи, че от показанията на разпитаните свидетели се
установява, че първоначално самият жалбоподател е започнал да изпраща поименни
писмени обявления до всеки от арендодателите, но впоследствие се е отказал от
тази практика, тъй като адресатите били твърде много и предприел действия по
поставяне на обявление на сградата на управление на коопрацията, очевидно съзнавайки,
че това не е предведният от закона начин за уведомяване.
От друга страна, от доказателствата
по делото се установи по категоричен начин, че в срока по чл.11, ал.4 от ЗАЗ
въззиваемият е отправил, посредством надлежно връчена нотариална пакана, двумесечно
предизвестие до жалбоподателя за прекратяване на арендния договор между
страните, след изтичане на което е депоризал в СВ молба за прекратяване на
облигационното им правоотношение, което пък налага извод за изпълнение от
страна на арендодателя на условията по чл.11, ал.4 от ЗАЗ. Що се отнася до оспорването от страна на
жалбоподателя, че уведомлението не му е било връчено надлежно, съдът счита, че
не следва да се кредитира, поради удостовереното от нотаруиса, че връчването е
направено на председателя на кооперацията, което официално удстоверитело
изявление не е оборено по надлежния ред и следва да се счита за съответстващо на
действителното фактическо положение.
Изложените съображения дават основание на въззивния съд да приеме, че жалбоподателят,
като арендатор не е уведомил надлежно въззиваемия за преарендуването на имота – предмет на договора
за аренда. Това е породило правото на последния едностранно да прекрати
договора с писмено уведомление до арендатора, в едногодишен срок от узнаването
на преарендуването и след отправяне на двумесечно писмено предизвестие. Това
право въззиваемият е упражнил в срок, 3 месеца след сключването на договора за
преарендуване, съобразно изискванията на чл.11, ал.4 от ЗАЗ, поради което сключеният
между страните договор следва да се счита прекратен с изтичането на двумесечното
предизвестие от връчването на поканата до арендатора на 16.02.2017 г., или на
16.04.2017 г., което налага извод за неоснователност на предявения
установителен иск и отхвърлянето му.
Що се отнася до изявленията и възраженията на страните във връзка с това
дали е била спазена процедурата по преарендуване на земите, включая дали е било
взето валидно решение за това от компетентните органи на Кооперацията, счита,
че те са ирелевантни за правния спор, тъй като не касаят валидността на
прекратителното изявление, което е предмет на правния спор.
Неоснователността на предявения иск обуславя и извод за неоснователност
на искането по чл. 537 ал. 2 от ГПК за отмяна на молбата за прекратяване на
договора за аренда.
В съответствие с изложените фактически и правни доводи, съдът заключава,
че обжалваното решение, с което исковата претенция е отхвърлена и ищецът е
осъден да заплати на ответника направените по делото разноски е правилно и
законосъобразно и следва да се потвърди.
Досежно искането на въззиваемия за присъждане на деловодни разноски във
въззивното производство, съдът констатира, че не са представени доказателства
за извършването на такива от негова страна, поради което молбата му следва да
бъде оставена без уважение.
Водим
от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 99/16.04.2018
г. по гр.д. № 973/2017 г. по описа на Районен съд – Нови пазар.
Решението e оканчателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.