Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 24.10.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на осми
февруари през две хиляди двадесет и
втора година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 12078 по описа за 2020г. на съда и за
да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са предявени от М.Б.И. против
К.И.М. установителен иск по чл. 59, ал. 3, пр. 2 ЗС за погасяване учредено с НА
№ 189, том III, рег.№
10194, дело № 515/2005г. вещно право на
ползване върху недвижим имот - Апартамент № 21 в гр. София, ул. ******, с площ
от 103.60 кв.м., поради неупражняването му в продължение на пет години и ревандикационни
искове по чл.108 ЗС за предаване владението върху Апартамент № 21 в гр. София,
ул. ****** и гаражна клетка № 4 в полуподземен етаж на бл.1, на кота -2.85, с
площ 18.20 кв.м. в гр.София, ул.******.
Твърденията на ищцата са, че на 29.12.2005г. въз
основа НА № 189, том III, рег.№ 10194, дело № 515/2005г. на нотариус, с район
на действие СРС, придобила правото на собственост върху Апартамент № 21, находящ
се в гр.София, ул.******, на кота 0, ет.******, със застроена площ 103.60
кв.м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна,
тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв.м., при съседи: улица,
двор, стълбище и офис № 19, ап.1 и ап.2 и двата от вх.А, заедно с 3.93% ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е
построена, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1933.1478.2.124, както и Гаражна клетка № 4, в полуподземен етаж на бл.1,
кота -2.85м., в гр.София, ул.******, с площ 18.20кв.м., при съседи: коридор за
маневри, гаражна клетка № 3, гаражна клетка № 5 и улица, заедно с 4.15% ид.ч.
от общите части на полуподземния етаж и от правото на строеж върху поземления
имот, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1933.1478.2.125. Със същия нотариален акт учредила в полза на своята
майка-ответницата безвъзмездно и пожизнено правото на ползване върху
апартамента, считано от въвеждане на сградата в експлоатация на 17.07.2013г.
Твърди, че от тази дата до момента ответницата не е упражнявала учреденото й
право на ползване, поради което се е погасило с изтичане на предвидения в
закона петгодишен срок, считано от 17.07.2018г., но отказвала да предаде
владението. Твърди още самоволно да е установила фактическа власт върху
посочения гараж без правно основание, който също отказвала да предаде. Пояснява,
че владението върху него ответницата получила с предаване на ключовете от
строителя на сградата, който не отчел обстоятелството, че правото на ползване
се отнася само за апартамента, като по този начин нямат достъп до гаража.
Ответницата изразява становище за неоснователност на
исковете. Твърди, че от 2015г. в двете спални на апартамента имало системен теч,
последица от некачествено изпълнено строителство, по който повод предявила
искове против дружеството-строител за заплащане на парично обезщетение, чрез
което да се поправят възникналите повреди в апартамент № 21 и апартамент № 29.
Наред с това предприела според финансовите си възможности частичен ремонт в
жилището, който да позволява да живее в една от стаите, като същевременно
системно го чисти и проветрява. Твърди, че единствено тя има ключ за
апартамента и упражнява фактическа власт върху него, изразяваща се в ползването
му по предназначение. По отношение гаража отрича изобщо да е упражнявала
фактическа власт и никога не се е намирал в нейно владение, както и отрича да е
получавала, респ. да държи ключа за него.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и
прецени събраните по делото доказателства, намира следното:
Не се спори, а и от представения НА № 189, том III,
рег. № 10194, дело № 515/2005г. се установява, че с договор за учредяване право
на строеж срещу задължение за изграждане на жилища и гаражи от 29.12.2005г., ищцата
М.И., като съсобственик и заедно с останалите съсобственици на УПИ VIII-1249-д,
1249, 1249-б, 1479, 1478 и 1249-а от кв.55, по плана на гр. София, район
„Витоша“, местността „Манастирски ливади-запад“, учредили в полза на „Е.К.*“
ООД право на строеж за построяването на две жилищни сгради. Срещу това
дружеството се задължило да извърши строителството и в обезщетение на
отстъпеното право на строеж всеки от учредителите да получи в собственост
самостоятелни обекти в изградените сгради. След реализиране на строежа и въз
основа нотариалния акт ищцата е станала собственик на процесните апартамент №
21 на първия етаж от блок 1, вх.Б с площ 103.60 кв.м. и гаражна клетка № 4 в
полуподземния етаж на същия блок, на кота -2.85м. с площ 18.20 кв.м.
По силата на същия договор друг от учредителите М.В.Р.е
придобил правото на собственост върху апартамент № 29, на четвърти етаж в
сграда 1, вх.Б с площ 99.30 кв.м. и гаражна клетка № 22 в полуподземния етаж на
същия блок 1, кота -2.85м. с площ 17.36
кв.м.
Видно от съдържанието на нотариалния акт, ищцата и М.Р.дали
съгласието си вещното право на ползване на тяхната майка К.М. върху поземления
имот, запазено с НА № 143/1994г., да се трансформира в пожизнено право на
ползване върху собствените им съответно апартамент № 21 и апартамент № 29 във
вх.Б на блок 1, което ще упражнява след въвеждане на сградата в експлоатация.
Не е спорно, че сградата е въведена в експлоатация на
17.07.2013г. с разрешение за ползване № ДК-07-С-141 на ДНСК.
Ответницата е представила като доказателство оферта от
28.05.2016г., подписана от Н.Ц., съдържаща вида, количеството и цената на
различни видове ремонтни дейности в две от помещенията и терасата на апартамент
№ 21.
От представеното определение от 18.10.2018г. по гр.д.№
46094/2018г. на СРС, 27 състав, е видно, че ответницата подала искова молба на
12.07.2018г. против строителя „Е.К.*“ ООД за заплащане на парична сума,
необходима за поправяне на некачествено извършени СМР и възникнали вследствие
на тях повреди в апартамент № 21 и апартамент № 29, както и на парична сума за
пропуснати ползи за периода 11.02.2017г.-11.07.2018г. от наем за апартамент №
29. С определението производството е прекратено на основание чл.129, ал.3 ГПК
поради невнасяне на дължимата държавна такса.
По делото са събрани гласни доказателства.
Според показанията на свидетеля Т.Т., живущ в същата
сграда на пети етаж, апартаментът на първия етаж е празен, никой не живее в
него, не е виждал да влизат или излизат хора, не му е известно да е правен
ремонт. Не знае дали ответницата го ползва, но сочи, че никога за това жилище
не са били заплащани разходи за общите части. За около 2 години от 2019г. бил
касиер на доброволни начала, във връзка с което правил опити да се свърже с нея
именно за таксите за входа. Също преди около две години имали проблем със
„Софийска вода“ и се налагало да влязат в имота за да се проверят водомерите,
но не бил осигурен достъп. Знае, че терасата към имота има течове и наводнява
гаражите, но лично не притежава такъв и няма представа кой е гаража към
апартамента. Много рядко виждал
ответницата, за последно това се случило през месец декември 2020г., когато го
потърсили във връзка с друг имот.
Свидетелят Б.Г.живее на първия етаж в непосредствено
съседство на процесния апартамент от 2016г. Сочи в показанията си, че от същата
година апартаментът е абсолютно необитаем и не е правен ремонт. Влизал само
веднъж през 2016г., когато поради лошо време в него било проведено събрание на
входа, на което за кратко присъствала и ответницата, но достъпът осигурен с
нейно съгласие от съсед, който бил и служител на фирмата-строител на сградата. Вътре
нямало нищо, само голи стени и в състоянието от завършването на строежа. В него
не са влизали работници за извършване на ремонтни дейности, не е виждал светещи
лампи, нито са били налице други признаци да е обитаем. Тъй като неговият и
процесният апартамент са с обща тераса, неведнъж прескачал в тази на съседния за
да отпушва канализацията, защото се наводнявали гаражите отдолу. Външните прозорци на апартамента
били силно замърсени и през тях не се вижда нищо. Сочи, че не е виждал
ответницата да влиза или излиза от апартамента, срещал я само на посоченото
събрание. Знае, че към този апартамент има гараж, но не знае кой го ползва. По
инициатива на ищцата и нейния съпруг присъствал на отварянето на гаража с
ключар, тъй като тя не е разполагала с ключ за него. При отварянето вътре имало
вещи и зимнина, от които било видно, че се ползва. След това оставил бележка с
телефона на вратата на гаража за да може човекът, който го ползва да се свърже
с тях. Известно време нямало реакция, но впоследствие му се обадила по телефона
ответницата, която му заявила, че предоставила ползването на жена таксиметров
шофьор за да си съхранява личните вещи.
Свидетелката В.П.се първи път се видяла с ответницата през
2015г. по повод обява на последната за отдаване под наем на апартамент в кв.
„Манастирски ливади“. Сградата била нова и в нея имало живеещи. Към този момент
имала фирма за ремонти и търсела апартамент, който да ремонтира срещу наем. При
влизането си в апартамента на първия етаж видяла, че е за основен ремонт, с
необходимост от довършителни работи и без обзавеждане. Ответницата споделила,
че има течове и питала как може да се оправят. Тъй като свидетелката тогава не
разполагала със средства да го приведе в годно за живеене състояние, не го
наела. След време се срещнали случайно, когато качила ответницата в таксито си и
след разговор, че се познават си разменили телефоните за да ползва услугите й. Оттогава
много често я карала от кв.„Хиподрума“, където основно живеела, до адреса на
сградата, в която се намира апартамента и наред с това я търсела за съвети, във
връзка с което в последните около 2-3 години неведнъж влизала в него и виждала
течове от стените и тавана, конденз и други проблеми с новопостроени сгради. Сочи,
че апартаментът не бил в годно за живеене или отдаване под наем състояние, но разполагал
с елементарни неща за подслон като тоалетна, баня, кухня с печка, легло,
осветление и би могло да се преспива в него. Ответницата не е споделяла да живее там, но казвала, че през лятото оставала
понякога за да мие прозорците и е имало няколко случая, при които не я е
връщала обратно в „Хиподрума“. На свидетелката е известно, че в същата сграда
ползва и друг апартамент на четвъртия етаж, за който не знае дали е отдаден под
наем и дали се ползва. От ответницата знае, че към този апартамент има гараж,
който бил празен, с течове от дъждовна вода и не се заключва. Позволила на
свидетелката да го ползва и в него съхранявала гуми. Не знае дали към
апартамента на първия етаж има гараж.
Въз основа тези доказателства съдът обоснова следните
правни изводи:
Предявеният от ищцата иск по чл.59,
ал.3, пр.2 ЗС е по същността си отрицателен установителен за несъществуване в
полза на ответницата на право на ползване върху процесния апартамент, като
погасено чрез неупражняването му в продължение на пет години.
Правото на ползване е ограничено
вещно право, което съгласно чл.56, ал.1 ЗС включва използването на вещта съобразно
нейното предназначение и получаването на добивите от нея без да се променя
съществено. То е неотчуждимо и
противопоставимо на всеки, включително на собственика, до настъпване на
предвидените в закона или акта, с който е отстъпено основания за погасяване. Едно
от тези основания е по чл.59, ал.3, пр.2 ЗС, когато не се упражнява в
продължение на 5 години. Срокът е
давностен и за настъпването на погасителния ефект е необходимо в рамките на течението
му носителят на ограниченото вещно право да бездейства в упражняване което и да
е от правомощията по чл.56, ал.1 ЗС.
Началният момент на срока може и да не съвпада с деня на учредяването, освен
ако тогава вещта е предадена на ползвателя. Във всички случаи срокът тече от
момента, в който е получил възможност и обективно е могъл да започне
упражняването на правото.
Няма спор, че правото може да се
упражнява както лично от ползвателя, така и чрез трето лице, на което е
предоставил тази възможност възмездно или безвъзмездно /под наем, заем за
послужване и др./. При ползването на недвижим имот законът не съдържа
ограничения относно конкретните действия, а е достатъчно да са насочени и по
естество да изпълват съдържанието на правото по чл.56, ал.1 ЗС. В съдебната
практика се приема, че такава е всяка форма на фактическо и правно използване, чрез
която имотът ще бъде съхранен, поддържан или опазен.
По предявен от собственика иск за
погасяване на отстъпеното право на ползване на основанието по чл.59, ал.3, пр.2
ЗС, в тежест на ползвателя е да докаже упражняването му по посочения начин
лично или чрез трети лица в рамките на предвидения в закона период от време.
В случая възможността за упражняване
от ответницата на отстъпеното й ограничено вещно право върху апартамент № 21 е
настъпила от 17.07.2013г. с издаване разрешението за ползване на сградата,
както е било предвидено и в нотариалния акт. Следователно от тази дата е започнал
да тече петгодишния срок по чл.59, ал.3 ЗС.
От фактическа страна не е спорно, че към деня на
въвеждане сградата в експлоатация апартаментът е бил негоден за обитаване
поради нуждата от ремонтни дейности по отстраняване недостатъци при строителството
и довършителни работи. Не е спорно още, че оттогава само ответницата е имала
ключ и достъп до него.
Изхождайки от обективното състояние на имота към
началния момент на срока и в съответствие с разпределената доказателствена
тежест, събраните по делото доказателства не установяват да е осъществила
фактически и правни действия изграждащи правомощията на ползването по смисъла
на чл.56, ал.1 ЗС.
В противовес с поддържаното да е ползвала имота по
предназначение, от показанията на свидетелите Т.и Г.е видно, че в продължение
на години и понастоящем апартаментът е празен, необитаем и в състоянието, в
което е бил след построяването на сградата. Категорични са, че не е ползван по
никакъв начин от ответницата или от някой друг, нито в него са били извършвани
ремонтни работи. Като живущи в сградата много рядко изобщо са я срещали при
положение, че има учредено право на ползване и върху друг апартамент в същия
блок на четвъртия етаж /ап.29/. Лошото състояние на процесния имот и необходимостта
от ремонт се потвърждава и от св.П., според която ответницата е имала намерение
да го отдаде под наем през 2015г.
Съдът не кредитира показанията на тази свидетелка в
останалата част, като необективни и в противоречие с останалите гласни
доказателства. Заявеното от нея, че въпреки липсата на цялостно обзавеждане е
имало създадени елементарни условия за пребиваване, включително кухня с печка, се
опровергава от другите двама свидетели и най-вече от показанията на св.Г.,
чийто възприятия са преки и непосредствени. Дори да е вярно понякога
ответницата да е оставала в сградата, съждението на свидетелката, че е било в
процесния имот е основано на предположение и при отчитане обстоятелството, че е
ползвател на още един апартамент в блока. Нещо повече, твърдението на
ответницата да е извършвала обикновени действия по поддръжка като системно
почистване и проветряване напълно се опровергават от показанията на св.Г.,
според които в нито един момент, откакто от 2016г. живее в непосредствено съседство,
не е възприел присъствие в имота.
На следващо място, притежаването на ключ и деклариране
правото на ползване в съответната община не съставляват действия по смисъла на
чл.56, ал.1 ЗС. Представената оферта от дата 28.05.2016г. за различни видове
ремонтни дейности за апартамент № 21 от дата 28.05.2016г., при липсата на
доказателства за реалното им извършване /обратното установяват св.Т.и Г./, може
да служи като доказателство единствено за намерението на ответницата да приведе
имота в годно състояние, но това не изпълва съдържанието на вещното право, тъй
като за да се приеме, че се упражнява е необходимо да е обективирано във
фактически действия по отношение имота. Такъв характер нямат намерението да го
отдава под наем /сочено от св.П., макар ответницата да не е въвела такова
твърдение/, както и предявяването на искове против строителя за обезщетения поради
некачествено строителство. Във връзка с последното следва да се посочи, че исковата молба е подадена 12.07.2018г.
към края на изтичане петгодишния срок по чл.59, ал.3 ЗС. С оглед естеството на
срока и при съответната приложимост на разпоредбите на чл.116 ЗЗД вр.чл.84 ЗС
предявяването на тези искове не попада в хипотезата на чл.116, б.“б“ ЗЗД за
прекъсване на давността. Те не са насочени срещу ищцата и в защита на
учреденото право на ползване, доколкото по делото е безспорно, че достъпът до
имота от ответницата и възможността да упражнява отстъпеното й право никога не е
бил отнеман, респ. възпрепятствано било от самата ищца, като собственик, било
от друго лице. Отделно от това образуваното въз основа исковата молба дело е
прекратено на основание чл.129, ал.3 ГПК поради неотстраняване в срок на
нередовности, поради което и в приложение на чл.116, б.“б“ ЗЗД давността не се
счита прекъсната.
Ето защо съдът намира, че учреденото вещно право на
ползване на ответницата върху апартамент № 21 е погасено поради неупражняването
му в продължение на 5 години, считано от 18.07.2018г., поради което искът с
правно основание чл.59, ал.3, пр.2 ЗС е основателен и следва да се уважи.
Като последица от погасяването след посочената дата
ответницата упражнява върху този имот фактическа власт без правно основание, без
да твърди и не е представила доказателства да е предала владението на
ищцата-собственик. Това предпоставя извод за основателност и на
ревандикационния иск по чл.108 ЗС.
По отношение иска за ревандикация на гараж № 4 съдът
намира следното:
Уважаването на иска по чл.108 ЗС предпоставя ищецът да
е собственик на вещта, тя да се намира във владение или държане на ответника,
както и упражняваната от него фактическа власт да е без правно основание. Първите
два елемента от фактическия състав подлежат на доказване от ищеца, а при
установяването им ответникът носи тежестта да докаже основанието, въз основа на
което упражнява фактическата власт.
По делото не е спорно ищцата да е собственик на гараж
№ 4, който се намира в полуподземния етаж на същата сграда. Той не е бил
предмет на отстъпеното право на ползване. Не е спорно също, че няма достъп до
него и не е в нейно владение. Спорния въпрос е дали ответницата упражнява
фактическа власт.
Според предвиденото в НА № 189/2005г. след
завършването на строителството и получаването на разрешение за ползване,
дружеството-строител се задължило да предаде владението върху обектите в двете
сгради на собствениците-учредители на правото на строеж или техните правоприемници,
обвързано със съставянето на
приемо-предавателни протоколи за цялостното изпълнение на договора. По делото
не са представени такива протоколи, от които да е видно кога и на кого строителят
е предал владението по отношение собствените на ищцата обекти, поради което
твърдението за гаража това да е направено от строителя без да отчете предмета
на учреденото право на ползване е недоказано. Ако и във връзка с вече разгледаните искове по
отношение апартамент № 21 между страните не е било спорно ответницата да е
получила върху него фактическата власт през 2013г. като вещен ползвател, то
това не означава, че в същия момент /погрешно/ е получила и фактическата власт
върху гаража.
Релевантното за спорния въпрос обстоятелство ответницата
да владее този обект не се установява и от събраните гласни доказателства. Така
според показанията на св.Г., след като със съдействието на ключар ищцата
отворила гаража и намерили вътре различни вещи и зимнина, по-късно на оставения
на бележка телефон с него се свързала ответницата, която му казала, че
предоставила ползването му на друго лице, упражняващо таксиметрова дейност, да
съхранява свои вещи. Но според показанията на св.П., която може да се приеме,
че е това лице, предоставения й от ответницата гараж е друг, а именно гараж №
22 принадлежащ на етажния собственик М.Р.който също учредил право на ползване
на ответницата за собствения си апартамент № 29 в същия блок. В него
съхранявала автомобилни гуми, а гаражът не се заключвал и всеки имал достъп до
него, което се различава от заявеното от св.Г.да е бил отключен и описаните
вещи при отварянето. Допълнително видно от показанията на последния, когато
присъствал на отварянето ищцата споделила, че причината за това е липсата на
достъп до гаража, но не е твърдяла пред него да е в държане на нейната майка, без
собствено да е възприел по какъвто и да е начин тя или друго лице да упражняват
фактическа власт.
Явното противоречие в показанията не се преодолява от
други доказателства, каквито по делото не са събрани. От тях може да се направи
извод единствено, че ответницата е предоставила на трето лице ползването на
гараж в сградата, но не и това да е процесния гараж № 4. Следователно не може
да се приеме за установено да упражнява фактическа власт върху него, поради
което не е налице основание за осъждането да предаде владението, обуславящо
постановяването на отхвърлителен диспозитив в тази част /т.2а от ТР №
4/14.03.2016г. по тълк.д. № 4/2014г., ОСГК на ВКС/.
По разноските:
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал. 1 ГПК в тежест на ответницата следва да се възложат
разноските направени от ищцата за уважените искове в размер на 5730.66лв.
включваща платена държавна такса и адвокатско възнаграждение съобразно
уважената част от исковете.
В тежест на ищцата следва да се
възложат направените разноски от ответницата за платено адвокатско
възнаграждение на основание чл.78, ал.3 ГПК за отхвърлената част в размер на 1600лв.
При съобразяване фактическата и правна сложност на делото съдът намира
възражението по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на адвокатското възнаграждение
за неоснователно.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска на М.Б.И., ЕГН **********, с адрес ***, против К.И.М., ЕГН **********,
с адрес ***, че учреденото вещно право на ползване с НА № 189, том III, рег.№
10194, дело № 515/2005г. върху Апартамент № 21, находящ се в гр.София, ул.******,
на кота 0, ет.******, със застроена площ 103.60 кв.м., състоящ се от две
спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно
антре и тераси с площ 41.98 кв.м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис №
19, ап.1 и ап.2 и двата от вх.А, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1933.1478.2.124, е погасено
поради неупражняването му в 5-годишен срок по чл.59, ал.3, пр.2 ЗС.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение К.И.М., ЕГН **********, с адрес ***, по иска на М.Б.И., ЕГН **********,
с адрес ***, че е собственик на недвижим имот- Апартамент № 21, находящ се в гр.София, ул.******, на
кота 0, ет.******, със застроена площ 103.60 кв.м., състоящ се от две спални,
дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и
тераси с площ 41.98 кв.м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис № 19, ап.1
и ап.2 и двата от вх.А, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.1933.1478.2.124, и ОСЪЖДА на основание чл.108 ЗС
К.И.М. да предаде на М.Б.И. владението върху описания имот.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение К.И.М., ЕГН **********, с адрес ***, по иска на М.Б.И., ЕГН **********,
с адрес ***, че е собственик на Гаражна клетка № 4, в полуподземен етаж на бл.1, кота
-2.85м., в гр.София, ул.******, с площ 18.20кв.м., при съседи: коридор за
маневри, гаражна клетка № 3, гаражна клетка № 5 и улица, заедно с 4.15% ид.ч.
от общите части на полуподземния етаж и от правото на строеж върху поземления
имот, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1933.1478.2.125, като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл.108 ЗС в частта за предаване владението върху този имот.
ОСЪЖДА К.И.М., ЕГН **********,***,
да заплати на М.Б.И., ЕГН **********, от гр.София, разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 ГПК от 5730.66лв.
ОСЪЖДА М.Б.И., ЕГН
**********, от гр.София, да заплати на К.И.М., ЕГН **********,*** разноски по
делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от 1600лв.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване
препис на страните.
СЪДИЯ: