№ 543
гр. Русе, 09.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Милен Ив. Бойчев
при участието на секретаря П.Х. П. Х.
като разгледа докладваното от Милен Ив. Бойчев Гражданско дело №
20244520105149 по описа за 2024 година
за да се произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 51 ТЗ.
Постъпила е искова молба от „С и М 666” ООД срещу Д. А. Т., в която
се твърди, че между страните е имало сключен договор за посредничество от
12.01.2024г., на основание на който ищцовото дружество като изпълнител
поело задължението да представи имоти на ответницата като възложител, да
организира огледи, да посредничи при комуникацията между собственика на
имота и потенциалния купувач. Било уговорено, че възложителят дължи на
изпълнителя еднократно възнаграждение в размер на 3% без ДДС върху
офертната стойност на имота, или цената, или от цената, за която е придобит,
но не по-малко от 1000 евро без ДДС. Твърди се, че в деня на подписването на
договора за посредничество е извършен оглед на недвижим имот в гр. Русе,
*******, с офертната цена 39 000 евро. Протоколът за извършения оглед бил
подписан от ответницата и служител на ищцовото дружество – И. В..
Ответницата придобила правото на собственост върху имота на 12.02.2024г.
чрез договор за продажба, обективиран в Нотариален акт на нотариус С.В. от
12.02.2024г. срещу покупна цена от 58 960лв. Съгласно чл. 2, ал. 4 от договора
за посредничество, възнаграждението на посредника се заплащало в деня на
подписване на предварителния или окончателният договор. По тази причина
1
до ответницата била изпратена покана чрез частен съдебен изпълнител да
заплати сумата от 2347 лв. възнаграждение на посредника. С оглед
неизпълнение на това нейно задължение, било депозирано от дружеството
заявление по чл. 410 ГПК, по което е образувано ч.гр.д. № ***/2024г. по описа
на РС – Русе и издадена заповед за изпълнение срещу ответницата. С оглед
постъпило от нея възражение в срока по чл. 414 ГПК, се моли в настоящото
производство да бъде постановено съдебно решение, с което да се признае за
установено задължението на ответницата Д. А. Т. към ищцовото дружество „С
и М 666" ООД за сумата в размер на 2347 лв., представляваща възнаграждение
по договор за посредничество от 12.01.2024г., ведно със законната лихва,
считано от 02.05.2024г. до окончателното изплащане на вземането.
Претендират се и направените в заповедното и в исковото производство
разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответната страна, с който
изразява становище за допустимост, но за неоснователност на предявеният
иск. Твърди се, че ответницата е извършила оглед на множество жилища,
включително и на процесното, което е оглеждала и с друг посредник. Едва
след този оглед, неин познат, занимаващ се с посредничество И. В., и
̀
предложил два имота от агенция RE/MAX. Срещнали се. Уговорили се да
извършат огледи, като при тази среща ответницата подписала документ на В.,
който я уверил, че не е обвързана с нищо. Тя не получила екземпляр от този
документ и счита, че не е подписвала документи, които да я обвързват да
заплати възнаграждение каквото се претендира от нея от ищцовото
дружество. До покупката на процесния имот се стигнало, тъй като останалите
оферти не били във финансовите възможности на ответницата, като се твърди,
че този имот не е бил оферта на агенцията - ищец в настоящото производство.
Оспорва автентичността на представените писмени доказателства - договор и
протокол за оглед, както и оспорва да ги е подписала. В условията на
евентуалност, в случай, че подписът се окажел неин, оспорва датата, на която
е съставен процесният протокол. Твърди се наличието и на неравноправни
клаузи в договора между страните и също така в условията на евентуалност, в
случай, че се намери от съда за основателна претенцията, тя да бъде
редуцирана в минимален размер, съобразно обема на извършената
посредническа услуга. Претендират се и направените по делото разноски.
Съобразявайки становищата на страните, събраните по делото
2
доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие за
установено от фактическа страна следното:
На 12.01.2024г. между страните е сключен договор за посредничество,
по силата на който ответницата като възложител е възложила на ищцовото
дружество като изпълнител да осъществява посредничество, състоящо се в
извършването на една и/или няколко от описаните в чл. 2 от договора услуги,
за сделка с имот, представен от дружеството, установено с подписването на
протокол за оглед, представляващ приложение към договора. Дружеството
съгласно чл. 2 от договора е поело задължение да представя имоти на
възложителя съгласно търсенето му, да посредничи при комуникацията със
собственика на имота, да консултира възложителя, при писменото поискване
от него, за окомплектоването на всички документи, обичайно необходими за
сключването на окончателен договор, да приложи при писмено поискване от
него, проект на предварителен договор за покупко-продажба, както и да
подпомогне възложителя, при писмено поискване от него в организиране на
нотариалното изповядване на сделката. В чл. 4 от договора е уговорено
възнаграждение за осъществените по настоящия договор услуги в размер на
3% върху офертната стойност, съгласно договора и приложенията му, но не
по-малко от 1000 евро. Възнаграждението е дължимо в деня на подписване на
предварителен или окончателен договор. Представения по делото договор се
състои от няколко страници, като подпис от ответницата е поставен само на
последната, като на нея е посочено, че договорът се подписва в два
екземпляра, по един за всяка от страните.
Съгласно приложения към договора между страните протокол за
огледи, на 12.01.2024г. от служител на ищцовото дружество е представен на
ответницата (показан) за оглед недвижим имот в гр. Русе, *******, с
офертната цена 39 000 евро.
Според заключението на изготвената по делото почеркова експертиза,
приложените по делото договор и протокол за огледи са подписани от
ответницата.
По делото е представен от ответната страна и сключен на 18.12.2023г.
между ответницата като купувач и „Евелин 93“ ЕООД като изпълнител
договор за обслужване на клиент, по силата на който тя е възложила на
дружеството да и посредничи при закупуване на недвижим имот срещу
̀
възнаграждение. Според представения договор, на 21.12.2023г. изпълнителят
3
е представил на ответницата за оглед процесния имот на ул. ********, с
офертната цена 37 000 евро (същия имот).
На 18.01.2024г. между ответницата и „Евелин 93“ ЕООД е сключен
договор за блокиране продажбата на недвижим имот, с който ответницата е
заплатила сумата от 2000лв. като гаранция, срещу блокиране продажбата на
горепосочения имот.
Няма спор по делото, а и се установява от представения нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот **, том І, рег. №***, дело *** от
12.02.2024г. на нотариус С.В., че ответницата е закупила горепосочения
недвижим имот.
С покана от 17.04.2024г., ищцовото дружество е изискало от
ответницата да му заплати на основание сключения между тях договор сумата
от 2347лв. с ДДС. Няма спор, че претендираната сума не е заплатена от
ответницата.
По депозирано заявление от ищцовото дружество е образувано ч.гр.д.
№***/2024г. и срещу ответницата е издадена Заповед да изпълнение по чл.
410 ГПК №***/07.05.2024г. за сумата от 2347лв. дължимо възнаграждение по
процесния договор, 46,94лв. държавна такса и 417,30лв. адвокатско
възнаграждение. В срока по чл. 414 ГПК, ответницата е възразила срещу
дължимостта на сумата по издадената заповед за изпълнение.
Свидетеля И. С. В. установява, че работи в ищцовото дружество и
познавал ответницата. Последната си търсила малък апартамент, който да
закупи и по този повод се свързала със свидетеля. Свидетелят си спомня, че с
ответницата извършили оглед на имот в бл. ***. Срещнали се до
бензиностанция „Брани“, като в колата на свидетеля попълнили договора и
протокола за оглед, след което се качили и огледали въпросното жилище.
Свидетелят твърди, че е предоставил екземпляр от подписаните документи на
ответницата. Представените по делото договор и протокол били тези които
той съставил въпросния ден и ответницата подписала в колата му. До сделка за
имота, чрез представляваната от свидетеля агенция не се стигнало. Свидетелят
сочи, че пред него ответницата не е казала, че въпросния апартамент го е
оглеждала и с друга агенция.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът
прави следните правни изводи:
Установителният иск предмет на настоящото производство е предявен
4
в преклузивния едномесечен срок и след дадени от съда указания по реда на
чл. 415, ал.1 т.1 ГПК, поради което се явява допустим и следва да се разгледа
по същество.
Сключеният между страните по делото договор на 12.01.2024г. по
правната си същност е договор за търговско посредничество (чл. 49 ТЗ).
Съгласно чл. 51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение,
което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им, а ако
няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност
според случая и от двете страни.
В процесния договор е посочено какви са задълженията на ищцовото
дружество като посредник, какво е дължимото му възнаграждение,
включително как се определя и кога следва да бъде платено. Договорът е
типов, изготвен предварително от ищцовото дружество и представен за
подпис на ответницата, по който въпрос няма спор по делото, а и това
обстоятелство се установява от наличието на ръкописен текст в договора само
в частта относно личните данни на „възложителя“ – ответницата, както и от
показанията на свидетеля, който и го представил за подпис.
̀
Договорът е сключен между ответницата като потребител по смисъла
на § 13, т.1 ЗЗП и ищцовото дружество като търговец, който по занятие
посредничи за сключване на сделки и в това си качество претендира
възнаграждение от потребител. Поради това са приложими правилата на ЗЗП в
т. ч. и правилата на чл. 147, ал. 1 и ал. 2 ЗЗП. Съгласно разпоредбата на чл.
143, ал. 1 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е всяка
уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност
и води до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца или доставчика и потребителя. В ал. 2 на същата норма е даден
неизчерпателен списък на възможни неравноправни клаузи. В чл. 145, ал1 и
ал.2 ЗЗП дава яснота за преценката, която следва да се извърши при
определяне на
една клауза като неравноправната, а именно като се вземат предвид видът на
стоката или услугата - предмет на договора, всички обстоятелства, свързани с
неговото сключване към датата на сключването, както и всички останали
клаузи на договора или на друг договор, от който той зависи.
Съобразявайки горепосочените законови критерии, особеностите и
установената практика при посредничество от търговци (т.н. агенции за
5
недвижими имоти) относно закупуването на недвижими имоти, както и
спецификата на начина по който са определени правата и задълженията на
страните по процесния договор, настоящият съдебен състав намира, че
клаузата на чл. 4, ал.2 от него е неравноправна и съответно недействителна. С
нея ищцовото дружество на практика е предвидило задължение за
възложителя да заплати уговореното възнаграждение само за това, че е
съдействало за извършване на оглед на имот (показало имот, който някой
продава), без да държи сметка за възможността този имот вече да е показан на
възложителя от друг посредник (на който също да е дължимо възнаграждение)
и в договора да е уредена тази хипотеза (както е станало в случая и към който
друг посредник ответницата е поела ангажимент), както и без да има
възможност да гарантира осъществяването на продажбата му при приемане на
офертата от възложителя, тъй като не е разполагало с никакви права по
отношение на показания имот. Ищцовото дружество е изготвило процесния
договор с който е „гарантирало“ свое възнаграждение, срещу което не е поело
почти никакви задължения, което пък представлява нелоялна търговска
практика, налице е значително неравновесие между правата и задълженията
на страните по договора. Естеството на предлаганата „услуга“ от дружеството
като посредник за закупуване на недвижим имот предполага извършване на
дейности, които далеч не се изчерпват с „показването“ на имот. В този смисъл
и предвидената в договора клауза за дължимостта на уговореното
възнаграждение само и единствено при извършен оглед, е уговорка в
противоречие с добрите нрави и това представлява още едно самостоятелно
основание за да се приеме като недействителна.
По изложените съображения и без да бъдат обсъждани останалите
доводи и възражения на страните, предявеният иск следва да бъде отхвърлен
като неоснователен.
При този изход на спора в тежест на ищцовото дружество следва да се
възложат направените от ответницата разноски за процесуално
представителство в размер на 600лв. за настоящото производство и 400лв. по
ч.гр.д.№***/2024г. по описа на РС – Русе. Направените от ответницата
разноски за почеркова експертиза следва да останат за нейна сметка с оглед
неоснователното оспорване на подписа и.
̀
Така мотивиран, районният съд
6
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „С и М 666“ ООД, ЕИК206805336, със
седалище и адрес на управление гр. Русе, ул. „Стоян Заимов“ №2, вх.3, ет.12,
ап.58, представлявано от Михаела Миленова Босилкова и Николай
Любомиров Димитров срещу Д. А. Т. ЕГН********** с адрес гр. Русе, ул.
„***“, бл. „***“, вх.1, ет.4, ап.13 установителен иск за сумата 2347 лв.,
представляваща възнаграждение по договор за посредничество от
12.01.2024г., за която сума има издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК с №***/07.05.2024г. по ч.гр.д.№***/2024г. по
описа на РС – Русе, като неоснователен.
ОСЪЖДА „С и М 666“ ООД, ЕИК206805336, със седалище и адрес на
управление гр. Русе, ул. „Стоян Заимов“ №2, вх.3, ет.12, ап.58,
представлявано от Михаела Миленова Босилкова и Николай Любомиров
Димитров да заплати на Д. А. Т. ЕГН********** с адрес гр. Русе, ул. „***“,
бл. „***“, вх.1, ет.4, ап.13 сумата от 1000лв. разноски за настоящото
производство и производството по ч.гр.д.№***/2024г. по описа на РС – Русе.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Окръжен съд - Русе.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7