№ 176
гр. Пловдив, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Галина Гр. Арнаудова
Членове:Мария П. Петрова
Румяна Ив. Панайотова-Станчева
при участието на секретаря Стефка Огн. Тошева
като разгледа докладваното от Мария П. Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20245000500276 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение №528 от 17.04.2024г., постановено по гр.дело №2839/2021г.
по описа на Окръжен съд-Пловдив, е отхвърлен предявения от „А.“ЕООД,
ЕИК******, със седалище и адрес на управление: гр.П., бул. К.******, против
Л. М. П. с ЕГН:********** и постоянен адрес: гр.К. бул. О.*******, иск за
обявяване за окончателен на Предварителен договор от 03.07.2015г. за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот №*****,
находящ се в землището на гр.Х., о. Х, ********“, с площ на имота от
0.369дка, ведно с построената в този имот сграда за преработка и
производство на млечни произведения с площ от 314кв.м., като
неоснователен, поради ненастъпил падеж за сключване на окончателния
договор, и „А.“ЕООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление: гр.П.,
бул. К.******, е осъден да заплати на Л. М. П. с ЕГН:********** и постоянен
адрес: гр.К. бул. О.*******, сумата от 5350лв., представляваща разноски за
1
производството по делото.
Недоволен от така постановеното решение е останал жалбоподателят
„А.“ЕООД, който чрез пълномощника адв.И. Р. го обжалва с конкретни доводи
за неправилност, касаещи необсъждане на всички факти и доказателства по
делото, включително изявлението на ответника за разваляне на договора,
както и неправилна преценка на доказателствата и превратно обсъждане на
доводите за нищожност на предварителния договор от 07.07.2023г., и
претендира за отмяната му и уважаване на иска, както и за присъждане на
направените пред двете инстанции разноски.
Въззиваемата страна Л. М. П. е депозирал чрез пълномощника адв.Л. К.
писмен отговор на въззивната жалба със становище за неоснователност на
доводите в нея и на исковата претенция, включително поради заявеното с
представената декларация от съпругата му оттегляне на съгласието й за
сключване на предварителния договор от 2015г. Моли въззивният съд
служебно да се произнесе по допустимостта на обжалваното решение, с което
счита да е разгледан непредявен иск, тъй като предявеният е за окончателно
сключване на договор от 2015г., а е разгледан такъв за окончателното му
сключване, съгласно „изменението му“ от 2023г. В случай, че се приеме да не
са налице условия за обезсилване на обжалвания акт, претендира за
потвърждаване на крайния резултат за отхвърляне на исковата претенция и за
присъждане на разноските във въззивната инстанция.
Съдът, след преценка на събраните в хода на производството
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено
следното:
Предмет на въззивно разглеждане е предявеният от „А.“ЕООД против Л.
М. П. иск с правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на
сключения помежду им Предварителен договор от 03.07.2015г. за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот №*****, находящ
се в землището на гр.Х., о. Х, ********“, с площ на имота от 0.369дка, ведно с
построената в този имот сграда за преработка и производство на млечни
произведения с площ от 314кв.м. Твърди се от ищеца уговорената продажна
цена да е 30000лв., от която да е изплатил изцяло и в брой на ответника в деня
на сключване на договора 27000лв., а остатъкът от 3000лв. да е платим в срок
до четири години, считано от датата на сключването му, какъвто да е и срокът
2
за сключване на окончателния договор, но не по-късно от пет работни дни от
датата на заплащане на сумата по чл.1,ал.1.2, респ. чл.2,ал.2.2 от
предварителния договор – която от двете настъпи по-рано, като владението и
ползването на процесния имот било предадено от продавача на купувача в
деня на подписване на договора, а продавачът декларирал, че е едноличен
собственик на имота. След като целия капитал на дружеството бил придобит
през м.март.2020г. от Т Д П, тя многократно се опитала да осъществи контакт
с ответника за сключване на окончателния договор, но и до настоящия момент
не се свързала с него, като й е известно, че по независещи от предходния
собственик и управител на фирмата И С Д обстоятелства продавачът не се бил
явил при нотариус Л Т за сключване на окончателен договор в указания в
договора срок, заявявайки готовност за незабавно доплащане на дължимия
остатък от 3000лв. от договорената продажна цена.
С отговора на исковата молба ответникът е оспорил иска с твърдения да
не е подписвал процесния предварителен договор, заявявайки възражение за
неговата нищожност поради липса на съгласие, както и да не е получавал
каквито и да е плащания по него – нито сумата от 27000лв., нито сумата от
3000лв. Счита, че, ако договорът е подписан от него, той е привиден, тъй като
е бил измамно убеден, че с него се урежда ползването на имота от ищцовото
дружество и същият обезпечава цената по нотариалния акт, с който е
придобил имота. Навежда да има валидно сключен на 01.05.1997г. граждански
брак с Т. В. П.а, който не е прекратяван, поради което процесният имот да е
съпружеска имуществена общност, а съпругата му да не е съгласна имота да
бъде продаден. При евентуално отхвърляне на посочените възражения и
твърдения ответникът поддържа разпоредбата на чл.362 от ГПК да е
неприложима в настоящата хипотеза, при която страните по предварителния
договор са постигнали съгласие окончателното сключване с нотариален акт да
стане след изплащане на остатъка от цената, при което са уговорили срок, в
който купувачът да я заплати, след което може да претендира окончателно
прехвърляне, право на каквото за него да не е възникнало поради
неизпълнение на условието за заплащане на цялата цена. Формулира изрично
изявление за разваляне на предварителния договор от 03.07.2015г., поради
неизпълнение от страна на дружеството-купувач на задължението му за
изплащане на остатъка от цената. Изложил е като факти да е придобил
процесния имот от ищцовото дружество на 02.07.2015г., когато едноличен
3
собственик на капитала и управител да е била И С Д, впоследствие нейната
дъщеря А Р Д, а от 06.03.2020г. Т Д П. На 25.10.2018г. И Д, ползвайки
пълномощно с фалшифициран подпис, от негово име и за негова сметка
прехвърлила имота на сина си Р Р Д и учредила право на ползване на съпруга
си Р Т Д, по повод на което той провел съдебно производство по гр.дело
№338/2020г. на ОС-Пловдив и доказал по същото, че не е имал воля да
продава имота, а в сделката по прехвърлянето на семейството Д. И Д ползвала
неавтентично пълномощно, макар и заверено от нотариус, като с отговора на
исковата молба баща и син Д. твърдели, че лично ползват процесния имот,
при което счита да е налице поредна схема за възстановяване на вече
продадения на него имот – отнемане чрез измама и връщането му в
патримониума на фамилия Д. и свързани с тях фирми.
С молба вх.№17558/30.06.2022г. преди провеждане на първото открито
съдебно заседание по делото ищецът е формулирал на основание
чл.7,ал.2,предл.4 от процесния предварителен договор във връзка с
чл.87,ал.2,предл.1 от ЗЗД изявление за разваляне на този договор, поради
очевидна невъзможност ответникът да го изпълни, с оглед наличие на
сключен от него граждански брак и липса на съгласие на съпругата за
сключване на окончателен договор, с оглед на което разваляне е заявил искане
да бъде допуснато изменение на иска, който да се счита предявен за заплащане
на: сумата от 27000лв., представляваща част от продажната цена по
предварителния договор; сумата от 7500лв., представляваща обезщетение по
чл.7,ал.2,предл.4 от предварителния договор; сумата от 30350лв., с която се е
увеличила стойността на процесния имот – сграда, в резултат на извършените
от него подобрения, с право на задържане на имота до заплащане на
подобренията. В първото проведено на 04.07.2022г. съдебно заседание препис
от молбата е връчен на ответника чрез процесуалния му представител.
Искането на ищеца за изменение на предявения иск е оставено без уважение.
Процесуалният представител на ответника е уточнил, че твърдените с
отговора измамливи действия на И Д при сключване на договора са, че тя го е
убеждавала с него да уреждат ползването на имота и плащането на
продажната цена, а не продажбата на имота, което са били и мотивите му да го
сключи.
С Определение №745 от 26.03.2023г. производството по делото е спряно
4
на основание чл.229,ал.1,т.1 от ГПК по съгласие на страните, с оглед водените
помежду им преговори. С молба вх.№26155/24.08.2023г. ищецът е поискал
възобновяване на производството и е навел като новонастъпил факт
сключването между страните на 07.07.2023г. на нов предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот, който е представен. Позовавайки се на
декларативната част на същия, ищецът поддържа в нея страните да
потвърждават действието на процесния предварителен договор от 03.07.2015г.
като подписан със съгласието им, включително и това на Т. П.а. С тази молба
ищецът е предявил искове за прогласяване на нищожността на
предварителния договор от 07.07.2023г. поради противоречието му със закона
– чл.3,ал.1,т.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой и поради липса
на съгласие относно продажната цена като съществен елемент на договора, за
което е изложил конкретни обстоятелства и доводи. С писмена молба
ответникът е заявил съпругата му изрично с подписана от нея и представена
от него декларация да отказва да даде съгласие за окончателно сключване на
процесния предварителен договор, като по повод сключването на
предварителния договор от 07.07.2023г. твърди, че вместо между страните да
бъде постигнато споразумение, за което производството по делото е било
спряно, той за пореден път да е бил въведен в заблуда, и счита, че
материализираното в декларативната част на този договор следва да се цени с
оглед събраните по делото доказателства и твърдението за нищожност на
ищцовата страна, поддържайки исковете за прогласяване на такава да са
недопустими. В проведеното на 15.01.2024г. открито съдебно заседание е
оставено без уважение искането на ищеца да бъде приет за разглеждане
инцидентен установителен иск за нищожност на предварителния договор от
07.07.2023г. и да бъде конституирана като ответник Т. В. П.а.
С обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че
посредством декларираното в подписания между ответника Л. П. и съпругата
му Т. П.а като продавачи и ищецът „А.“ЕООД като купувач предварителен
договор от 07.07.2023г. - между ищеца и ответника да има сключен и
действащ предварителен договор от 03.07.2015г., те са потвърдили
валидността и действието на последния, а с последващия изменят действието
му. Приел е за неоснователни възраженията на ищеца за нищожност на
предварителния договор от 07.07.2023г. Приел е, че, тъй като с изменението
от 07.07.2023г. на процесния договор от 03.07.2015г. е договорен нов срок за
5
сключване на окончателния договор до 05.08.2033г., то падежът не е настъпил,
поради което предявеният иск е неоснователен.
Настоящата инстанция, с оглед служебните си правомощия по чл.269 от
ГПК, намира обжалваното първоинстанционно решение за валидно и
допустимо. Неоснователно въззиваемият счита то да е постановено не по
предявения иск. С него съдът е разгледал и се е произнесъл по предявения иск
за обявяване за окончателен именно на процесния предварителен договор от
03.07.2015г. Сключването в хода на производството на предварителния
договор от 07.07.2023г. съдът е съобразил по силата на чл.235,ал.3 от ГПК
като факт от значение за спорното право, приемайки с този договор да е
изменен процесния и страните да са обвързани от признатото с него действие
на процесния, съобразно валидно уговорените промени, зачитайки
определения с тях нов падеж за сключване на окончателния договор.
Разпоредбата на чл.235,ал.3 от ГПК задължава съда да вземе предвид
настъпилите в хода на производството факти от значение за възникването,
съществуването и изискуемостта на спорното право, съобразно основанието
на предявения иск. Това е така, тъй като правното положение на страните се
установява към момента на приключване на устните състезания по делото,
към който се формира силата на пресъдено нещо. Обективните предели на
силата на пресъдено нещо обхващат правопораждащите защитаваното
субективно материално право юридически факти, очертаващи
правоотношението, от което то произтича. Преклудиращото й действие
обхваща всички настъпили до приключване на устните състезания,
включително пред въззивната инстанция, факти, релевантни за
съществуването или несъществуването на съдебно предявеното право,
предмет на спора. Дори преждевременно предявен, искът следва да бъде
уважен ако в хода на производството се осъществят предпоставките от неговия
фактически състав, макар и да не са съществували към момента на
предявяването му, съответно следва да бъде отхвърлен ако съществувалите
тогава предпоставки отпаднат по време на процеса. Защитаваното субективно
материално право произтича от конкретно правоотношение, породено между
съответни субекти от определен юридически факт, според както са очертани
от ищеца обстоятелствата, на които се основава претенцията му. Ако
новонастъпилият факт касае различно от индивидуализираното с основанието
по исковата молба право, то тогава той е допустимо да бъде зачетен само при
6
изменение на основанието на иска или при предявяване на нов иск, основаващ
се на този факт, в противен случай би било нарушено диспозитивното начало,
залегнало в чл.6,ал.2 от ГПК, според което предметът на делото и обемът на
дължимата защита и съдействие се определят от страните, и произнасянето на
съда би било недопустимо като такова по непредявен иск. В настоящия случай
първоинстанционният съд е приел посредством сключения в хода на
производството предварителен договор от 07.07.2023г. да е изменен
процесния предварителен договор от 03.07.2015г. С изменението на договора
не възниква ново правоотношение различно от породеното от същия, за да се
приеме то да е източник и на ново право и основание за отделна
самостоятелна претенция, поради което, зачитайки такова,
първоинстанционният съд не е излязъл извън предмета на спора и решението
му е допустимо.
Действително, както настоява жалбоподателят, първоинстанционният
съд не е обсъдил всички събрани по делото доказателства и не е изложил
фактически и правни изводи във връзка с тях, а се е позовал единствено на
декларативните изявления в предварителния договор от 07.07.2023г.,
приемайки те да потвърждават валидността и действието на процесния
договор. Въззивният съд е също инстанция по същество, макар и да е
ограничен от оплакванията в жалбата, като при повдигнат от страните във
въззивното производство спор относно фактите е длъжен самостоятелно да ги
прецени, както и служебно следи за приложението на императивните
материалноправни норми.
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.07.2015г.,
оформен с представения Нотариален акт №*********г. на нотариус Л Т,
ищцовото дружество, чрез тогавашния си управител И Д, е продало на
ответника П. поземлен имот №***** в землището на гр.Х., ведно с
построената в него сграда за преработка и производство на млечни
произведения, за сумата от 30000лв., платима по банков път в срок до
20.09.2015г. Към датата на сключване на този договор приобретателят по него
Л. П. е бил в брак с Т. В. П.а, гражданка на У., регистриран, според
изпратената по реда на правната помощ от Министерство на правосъдието на
У. информация, на 12.07.1999г., без данни за неговото прекратяване или
унищожаване. Според чл.79,ал.3 във връзка с ал.2 от КМЧП, имуществените
7
отношения между съпрузи с различно гражданство се уреждат от правото на
държавата, в която е тяхното общо обичайно местопребиваване, а когато
такова не е налице – от правото на държавата, с която и двамата съпрузи общо
са в най-тясна връзка. По делото не са събрани нарочни доказателства
относно местопребиваването и положението на съпрузите. Данни в тази
насока се съдържат в показанията на св.Х. П.-брат на ответника, макар и
ангажиран за установяване на обстоятелствата във връзка с подписването на
процесния предварителен договор. Според същите, от около 2000г. Л. П.
живее в У., където е сключил брака си и с каквото гражданство е съпругата му,
което навежда общото им обичайно местопребиваване да е в У..
Имуществените отношения между съпрузите спрямо придобитото по време на
брака в резултат на съвместен принос имущество са уредени по идентичен
начин по украинското и българското право, като по силата на чл.368,ал.3 от
Гражданския кодекс на У., приложимите норми от който са изпратени от
Министерство на правосъдието, то е обща съвместна собственост, която,
съгласно чл.355,ал.2, е бездялова, аналогично на чл.21,ал.1 от СК на
Република България, поради което и при липса на доказателства за сключен
брачен договор и за прилагане на законовите разпоредби относно личното
имущество на съпрузите, следва да се приеме, че имотът е придобит от П.и в
режим на съпружеска имуществена общност.
С процесния предварителен договор от 03.07.2015г., сключен на
следващия ден след закупуването на имота, ответникът П. се е задължил да го
прехвърли обратно чрез продажба на ищцовото дружество за същата сума от
30000лв., от която 27000лв. заплатени при подписване на договора и 3000лв.,
платими в срок от четири години от датата на сключването му. Уговорено е в
чл.4 окончателният договор за покупко-продажба да бъде сключен в срок до
четири години от датата на подписване на предварителния или до 03.07.2019г.,
но не по-късно от пет работни дни от датата на заплащане на остатъка от
3000лв. от продажната цена – която от двете дати настъпи по-рано, която сума
от 3000лв. е безспорно за страните, че не е заплатена и до настоящия момент.
С договор от 25.10.2018г. по приложения Нотариален акт №**********г.
на нотариус Н. Д., И Д, която до 09.01.2017г. е била управител на ищцовото
дружество, в качеството й на пълномощник на ответника Л. П. въз основа на
пълномощно с нотариална заверка на подписа от 16.10.2018г., е учредила на Р
8
Т Д пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху процесния имот и е
продала същия на Р Р Д /безспорно нейни съответно съпруг и син/. С влязло в
сила на 15.02.2022г. като потвърдено от въззивната инстанция решение по
гр.дело №338/2020г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, е уважен предявения
от ответника Л. П. иск за обявяване на договора за недействителен като
сключен от негово име от лице без представителна власт, с оглед приетото
подписа и трите имена в пълномощното да не са изпълнени от него.
Във връзка с възражението на ответника за нищожност на
предварителния договор поради липса на съгласие за сключването му с
твърдение да не го е подписвал, с което оспорва положения от негово име
подпис с изписване на трите имена, по делото са събрани и от двете страни
гласни доказателства. Ангажираният от ответника св.Х. П.-негов брат, отрича
брат му да е подписвал друг договор, освен този за покупката на имота, след
която не са разговаряли за него, но твърди да не е имал намерение да го
прехвърля. Ищцовият св.Р Д-син на управителя Т. П. на дружеството, твърди в
кантората на нотариус Л Т първо да са направили покупко-продажбата, а на
следващия ден в негово, на съпругата му И Д и на адв.П К присъствие да е
направен и предварителния договор, който Л. подписал като собственик на
мандрата и продавач, като свидетелят потвърждава да се касае именно за
приложения по делото и предявен му предварителен договор. По делото е
прието заключение от 25.11.2022г. на съдебно-почеркова експертиза,
изготвено от вещото лице М С въз основа на използвани образци от подписа и
почерка на П. в заявления за издаване на БДС, приложените по делото и
изходящи от него документи и снетите лично от същия в съдебно заседание на
17.10.2022г. сравнителни образци. Според заключението, имената и подписа в
предварителния договор не са изпълнени от П., с оглед установените досежно
подписа различия в частните признаци относно формата, посоката и
разтегливостта на движението при изпълнението и свързването на щрихите и
установените досежно почерка различия в частните признаци относно
формата на движението при изпълнение на завършващите части на първите
елементи на главните букви „Л“ и „М“, сложността на движението при
изпълнение на буквата „П“, разтегливостта на движението при изпълнение на
втория елемент на буквата „р“. По искане на ищеца е допусната повторна
съдебно-почеркова експертиза. Според изготвеното въз основа на същия
сравнителен материал от вещото лице Н. Н. заключение от 05.03.2024г.,
9
подписът и трите имена в предварителния договор са изпълнени от ответника
П.. Повторната експертиза е установила съвпадение в общите признаци, както
и първоначалната. Установила е съвпадения и в маркирани и описани частни
признаци, които са характерни и устойчиви, с висока идентификационна
стойност. В съдебно заседание вещото лице е разяснило, че различието при
изписване на буквата „П“, констатирано от първоначалната експертиза, се
дължи на това, че в предварителния договор е използван печатния вариант на
буквата, а в сравнителните образци ръкописния. При така противоречивите
показания на свидетелите, заинтересовани в полза на съответната страна по
смисъла на чл.172 от ГПК, и експертизи настоящата инстанция кредитира и
възприема ангажираните от ищеца. Показанията на св.П. са декларативни и се
основават на споделеното му от неговия брат, с когото сам твърди след
покупката повече да не са разговаряли за имота. Показанията на св.Д. са
конкретни и изхождат от лице, присъствало при подписване на процесния
предварителен договор. И двете експертизи сочат съвпадение по общи
признаци при проведеното изследване на подписа и почерка в предварителния
договор и сравнителните образци, като различието по частни признаци по
първоначалната експертиза се опровергава от повторната, установила
множество съвпадения, според която част от посочените от първата различия
се дължат на обстоятелството, че в предварителния договор е ползван печатен
буквен вариант, а в сравнителните образци ръкописен. На тази група
ангажирани от ищеца доказателства кореспондират изявленията на самия
ответник в отговора на исковата молба, според които, с оглед желанието си да
помогне на Д., се е съгласил след закупуване на имота с нотариалния акт от
02.07.2015г. същият да продължи да се ползва от дружеството за срок от още
четири години, какъвто е и уговореният в предварителния договор, в чл.4 от
който е отразено предаването на владението, както и на извънсъдебното му
признание, материализирано в сключения в хода на производството
предварителен договор от 07.07.2023г., за потвърждаване валидността и
действието на процесния договор като сключен с негово съгласие. При това
положение възражението за нищожност на същия поради липса на съгласие се
явява неоснователно.
Привиден при условията на абсолютна или относителна симулация е
договорът, при който и двете страни съзнават, че не желаят настъпване на
неговите последици, и, сключвайки го, нямат намерение да бъдат обвързани от
10
афишираните с него уговорки въобще или желаят настъпването на друг вид
последици, свързани с друга правна сделка, прикрита от симулативната. При
измамата по чл.29 от ЗЗД договорът е сключен от едната страна под влияние
на невярна представа относно съдържанието или правните последици на
същия, създадена и/или поддържана умишлено от другата страна. С
твърдението си да е бил убеден от И Д като тогавашен управител на ищцовото
дружество, че с процесния предварителен договор уреждат ползването на
имота и гарантират изплащането на продажната цена по нотариалния акт от
30000лв., под влияние на което да го е сключил, ответникът по същество
поддържа да е имал невярна представа за неговите последици вследствие
създаденото у него от Д.а убеждение, а не двамата с нея да са били наясно, че
не желаят последици, свързани с прехвърляне на имота, каквито той
предвижда, при което възражението му е такова за унищожаемост на договора
като сключен при измама. По делото не са ангажирани каквито и да било
доказателства нито за привидност нито за измама, поради което възраженията
в тази посока са неоснователни.
Неоснователно ответникът отрича приложимостта на чл.362 от ГПК в
хипотеза, при която правото да се иска прехвърляне на имота по
предварителния договор е обусловено от страните по него от заплащането на
цялата цена. Според задължителните указания по Тълкувателно решение №4
от 09.05.2023г. по тълк.дело №4/2020г. на ОСГТК на ВКС, съдът, сезиран с иск
по чл.19,ал.3 от ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената
цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл.362,ал.1 от
ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че
окончателния договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.
В мотивите на цитираното тълкувателно решение е прието, че
неизпълнението на задължението на купувача по предварителния договор за
заплащане на цената не е пречка за уважаване на иска по чл.19,ал.3 от ЗЗД за
обявяването му за окончателен, освен ако то не е довело до прекратяване на
облигационната връзка между страните, доколкото при виновно неизпълнение
от страна на купувача в полза на ответника-продавач се е породило правото да
го развали и ако той не е упражнил това свое право с изявление до купувача
преди предявяване на иска или в хода на производството, то и за двете страни
е налице интерес от запазване на облигационната връзка и осъществяването на
11
крайния й резултат – сключване на окончателен договор. Следва да се има
предвид, че това положение е релевантно не само при неизпълнение на
задължението на купувача за заплащане на цената, но при неизпълнение и на
друго предвидено с договора задължение, включително от страна на
продавача, съставляващо основание разваляне на договора. Дори когато и
двете страни по същия са неизправни, всяка от тях може да развали договора,
включително с исковата молба или в хода на производството, тъй като в
правния мир не може да съществува облигационна връзка, която е нежелана
от страните и изпразнена от съдържание. Правото на разваляне на договора
при определени условия може да бъде уредено по съгласие на страните със
самия договор, а при липса на такова са приложими правилата на чл.87 от ЗЗД.
В тази връзка с отговора на исковата молба ответникът е направил изрично
изявление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на
ищеца да изплати остатъка от 3000лв. от продажната цена от 30000лв.
Безспорно е, че този остатък не е изплатен. Доколкото неизплатеният остатък
е само 10% от продажната цена, неизпълнената част е незначителна с оглед
интереса на кредитора и съгласно чл.87,ал.4 от ЗЗД, на която норма резонно се
позовава ищецът и в който случай разваляне не се допуска. Със становището
по отговора на исковата молба, връчено на ответника в съдебно заседание на
04.07.2022г., ищецът също е направил изявление за разваляне на договора,
основаващо се на чл.7,ал.2,предл.4 от него и на това, че ответникът е в
очевидна невъзможност да изпълни задължението си за сключване на
окончателен договор, с оглед наличие на сключен от него граждански брак и
липса на съгласие на съпругата. Касае се за материалноправно изявление,
чийто последици, в случай, че за ищеца-купувач е възникнало правото на
разваляне на договора, настъпват независимо, че основаващото се на
развалянето процесуално искане за изменение на предявения иск на такъв за
парични вземания, не е уважено. Установи се в тази връзка, че към датата на
закупуване на имота приобретателят-ответник Л. П. е бил и е в брак с
украинската гражданка Т. П.а, като имотът е придобит от тях в режим на
съпружеска имуществена общност. Съгласно чл.65 от ГК на У. и идентичната
уредба на чл.24,ал.3 от СК, разпореждането с общо имущество следва да бъде
извършено съвместно от двамата съпрузи или от единия от тях с писменото
съгласие на другия. Предварителният договор е сключен само от съпруга П.
като продавач, декларирал в чл.3 от него, че е единствен собственик на имота,
12
а в чл.7,ал.2, на която клауза изрично се е позовал ищецът за разваляне на
договора, е уговорено, че ако се окаже, че към момента на сключване на
окончателния договор продавачът не е единствен собственик на имота, както в
случая, той дължи на купувача обезщетение от 25% от договорената продажна
цена от 30000лв. Така уговореното обезщетение е с характер на неустойка за
пълно неизпълнение, каквато се дължи при разваляне на договора, поради
което тази уговорка представлява съглашение за разваляне на договора, когато
вещта е обременена с права на трето лице. Освен това, според чл.87,ал.2 от
ЗЗД, кредиторът може да развали договора без да даде срок, ако изпълнението
е станало невъзможно. След като се установи обещаният имот да е придобит в
режим на съпружеска имуществена общност, при което права върху му
притежава и съпругата, от която изрично писмено съгласие за прехвърлянето
не е било дадено, като с отговора на исковата молба се твърди и към този
момент, почти седем години след сключване на договора, тя да не е съгласна с
продажбата на имота, е била налице невъзможност ответника да изпълни
задължението си да прехвърли имота с окончателен договор, тъй като не е
негов индивидуален собственик. При това положение за ищеца е възникнало
потестативното право да развали договора, което той надлежно е упражнил. С
развалянето на договора към 04.07.2022г., когато изявлението на ищеца е
достигнало до ответника, последиците на развалянето са настъпили и
действието на договора е прекратено, поради което даденото впоследствие със
сключеният в хода на производството предварителен договор от 07.07.2023г.
съгласие на съпругата П.а и оттеглянето му след това с нарочна декларация, е
ирелевантно, а действието на първоначалния договор не е изменено с
последващия. Касае се за нов договор, въз основа на който между страните по
него е възникнало ново правоотношение, от което произтичат нови права и
задължения, различни от релевираните като предмет на настоящия спор. При
това положение обсъждането му, включително възраженията на ищеца за
неговата нищожност, е недопустимо.
Тъй като предварителният договор от 03.07.2015г. е развален в хода на
първоинстанционното производство, правото на ищеца да иска обявяването
му за окончателен е отпаднало и към момента на приключване на устните
състезания вече не съществува, поради което предявеният иск се явява
неоснователен и правилно като резултат, макар по различни съображения, е
отхвърлен с обжалваното решение, чието потвърждаване следва да се
13
постанови.
С оглед на този изход по спора и във връзка с изричната претенция на
въззиваемия за присъждане на разноски, жалбоподателя следва да бъде осъден
да му заплати сумата от 2000лв. като разноски за въззивното производство за
адвокатско възнаграждение по представен договор за правна помощ от
15.09.2024г.
Предвид изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №528 от 17.04.2024г., постановено по гр.дело
№2839/2021г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, с което е отхвърлен
предявения от „А.“ЕООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление:
гр.П., бул. К.******, против Л. М. П. с ЕГН:********** и постоянен адрес:
гр.К. бул. О.*******, иск за обявяване за окончателен на Предварителен
договор от 03.07.2015г. за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ поземлен имот №*****, находящ се в землището на гр.Х., о. Х,
********“, с площ на имота от 0.369дка, ведно с построената в този имот
сграда за преработка и производство на млечни произведения с площ от
314кв.м., като неоснователен, поради разваляне на предварителния договор, и
„А.“ЕООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление: гр.П., бул.
К.******, е осъден да заплати на Л. М. П. с ЕГН:********** и постоянен
адрес: гр.К. бул. О.*******, сумата от 5350лв., представляваща разноски за
производството по делото.
ОСЪЖДА „А.“ЕООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление:
гр.П., бул. К.******, да заплати на Л. М. П. с ЕГН:********** и постоянен
адрес: гр.К. бул. О.*******, сумата от 2000лв. /две хиляди лева/,
представляваща разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ при условията на
чл.280,ал.1 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
14
1._______________________
2._______________________
15