№ 8735
гр. С., 14.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:С Г И
при участието на секретаря П Н А
като разгледа докладваното от С Г И Гражданско дело № 20241110138000 по
описа за 2024 година
Предявени са искове от „Д В Б” ООД, ЕИК..., със седалище и адрес на управление: гр.С., ж.к.
Б, ул. В No 81, вх.Б, офис 2, представлявано от управителя И Т К., чрез адв.Н. М, и адв.С. Б.,
насочени срещу Д. М. Д., ЕГН:**********, В. А. Г., ЕГН.**********, Д. А. Г., ЕГН
********** и Н. А. Г., ЕГН **********, всички с адрес: гр.Б-С О, ул.“С Г“ № 1, за 1/
признаване за установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на
основание покупко-продажба на частта от 23.62 кв.м от поземлен имот с идентификатор ..., а
именно защрихована в зелен цвят на геодезически заснемане, извършено от правоспособно
лице по ЗКИР, за което издадена трасировъчна скица, както следва: пристростройки към
сграда с идентификатор ... частта попадаща в собствения на дружеството поземлен имот с
идентификатор ... с площ от 3.82 кв.м. по т. 1-2-3-4-5-1 и частта попадаща в имота с 16.80
кв.м. по т. 7-8-9-10-1-6-7 и за осъждане на ответниците да предадат владението върху тази
реална част от имота; 2/ осъждане на ответниците да премахнат за своя сметка частта от
пристройките към сграда ..., попадащи върху поземлен имот с идентификатор ..., както и
всички незаконно изградени сгради, подпорни стени и др. в имота на ищеца.
Претендира се присъждане на направените от ищеца разноски по делото.
Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, а именно поземлен имот с
идентификатор ... по одобрените със заповед № ../17.01.2012 г. на ИД на АГКК кадастрална
карта и кадастрални регистри последно изменение на КККР със заповед № ...-21.04.2021 г.
на начлика на СГКК-С. град, садрес: гр.Б, район Б - СО, ул.„Ц С“ № 26, площ: 662 кв.м.
Според ищеца, ответниците са собственици на съседния поземлен имот с идентификатор ...
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед .../17.01.2012г. на
Изпълнителен директор на АГКК, с адрес: гр.Б, ул.„С Г“ №1; площ 409 кв.м.
Ищецът аргументира становище, че ответниците незаконно са изградили две
1
пристростройки към сграда с идентификатор ..., като част от тях попадат в собствения му
поземлен имот с идентификатор ... - едната попада с площ 3.82 кв.м. по т.1-2-3-4-5-1, а
другата е изградена и попада в имота с площ от 16.80 кв.м. по т.7-8-9-10-1-6-7 съгласно
представена комбинирана скица, изработена от правоспособно лице по кадастър инж.Даниел
Г.. Отделно ищецът обяснява, че има изградена от ответниците и подпорна стена в имота му,
както и други незаконни строежи, които представляват строеж по смисъла на легалната
дефиниция на понятието по § 5, т.38 от ДР на ЗУТ. Според ищеца, те са незаконни по см. на
чл.225, ал.2 от ЗУТ, като изградени без строителни книжа, без издадено разрешение за
строеж и в нарушение на строителните правила и норми, включително не е искано съгласие
от собственика на поземлен имот с идентификатор ..., тъй като са изградени на
регулационна линия и част от тях попадат в имот, собственост на трето лице – ищеца.
Обяснява се, че районна администрация - гр. Б, след извършен оглед на имота и направена
справка в архива на районната администрация е констатирала, че липсват строителни книжа
относно застрояването в ПИ с идентификатор .... Ищецът се позовава и на писмо №
.../18.07.2023 г. на СО-район „Б“, в което е отразено установено навлизане в имота на ищеца.
Уточнява се, че от извършеното геодезическо заснемане и изготвената трасировъчна скица,
се установява, че сграда ... и пристройките към нея са изградени незаконно, като
пристройките навлизат с 20.62 кв.м. а съгласно писмо от район Б, с около 15 кв.м. в ПИ ....
С оглед на това се иска съдът да признае за установено, че ищецът е собственик на спорната
реална част от имот с идентификатор ..., върху която попадат пристройките на ответниците,
за осъждане на последните да предадат владението на ищеца върху тази част, както и за
осъждането им да ги премахнат.
В срока за отговор, ответнииите по делото са депозирали такъв, в който се съдържат доводи
по основателността на предявените искове.
Изразява се становище за нередовност на исковата молба досежно предявените вещни
исокве.
Ответниците не оспорват, че са собственици на имот с идентификатор ..., който граничи с
имот с идентификатор .... Излагат обаче съображения, че действителните граници на
собствените поземлени обекти на страните се различават от тези, които са нанесени в
кадастралната карта. В този смисъл аргументират становище, че границата между тях е била
разположена по-навътре в ищцовия имот. Навеждат доводи и за допуснато изменение в
КККР, за което те като заинтересовани страни не са уведомени.
В условията на евентуалност заявяват права върху спорната реална част поради придобИ.ето
й по давност, като уточняват, че фактическа власт върху нея упражняват необезпокоявано
повече от 15 години.
Ответниците оспорват и изложените от ищеца доводи за незаконността на спорните строежи
и поради ирелевантност на този въпрос към предмета на спора.
Ответницата Д. Д. оспорва исковете и като недопустими поради липсата на процесуална
легитимация за оспорване на влезли в сила регулационни планове и извършено застрояване
при действие на благоустройствени закони от 1905 г. и 1999 г.
В съдебно заседание страните се представляват от пълномощници, които поддържат
2
направените с исковата молба и отговорите към нея съответно искания и възражения.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства, назначена и изслушана е съдебно-
техничека експертиза.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235 от ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
По делото не е спорно, а и от представените писмени доказателства, се установява, че
ищцовото дружество е закупило на 05.05.2020 г. поземлен имот № ..., кв.119 по плана на
гр.Б, целият с площ по нотариален акт от 2001 г. 685 кв.м., който е нанесен в кадастъра като
поземлен имот с идентификатор ..., находящ се в гр.Б, с площ по кадастрална скица 611 кв.м.
Сделката е материализирана в нотариален акт № 66, том I, рег.№..., нот.дело №../2020 г. на
нотариус А Ш, рег.№... от РНК.
Страните не спорят и че ответниците са собственици на съседния поземлен имот с
идентификатор .... Правата си установяват с нотариален акт за собственост от 1951 г. за
покупко-продажба и владение на имот в с.Б, ул.“Б“ от 400.00 кв.м., издаден в полза на Д. Г.
Д, б.ж. на гр.Б, починал 1956 г., оставил за наследници П Й Д., М Д. Г. и А Д Г..
През 1967 г. Д. Г. Д е дарил на дъщеря си М Д. Г. 1/3 ид.ч. от първия етаж на построената в
мястото сграда, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части.
П Й Д. пък е завещала своето имущество на дъщеря си М Д. Г., като завещанието е обявено
с протокол от 13.11.2002 г. на съдия по вписванията при СРС.
С нотариален акт №..., топ I, рег.№..., нот.дело №.../11.07.2006 г., съставен от нотариус Б Н,
рег.№... от РНК, поправен с нотариален акт №..., том I, рег.№.., нот.дело №../2007 г., М Д. Г. е
дарила на дъщеря си Д. М. П 5/6 ид.ч. от дворното място, 5/6 ид.ч. от полупартерния етаж на
изградената в него двуетажна масивна жилищна сграда и 11/18 ид.ч. от жилището на първия
етаж от сградата.
Видно от удостоверение за наследници на П Й Д., останалите ответници са наследници на
нейния син А Д Г., починал на 26.01.1995 г. На 25.06.2007 г. Д. М. П е продала на Д. А. Г., Н.
А. Г. и В. А. Г., 2/6 ид.ч. от застроен поземлен имот с пл.№..., кв.119 по регулационния план
на гр.Б, с площ от 400 кв.м., 11/18 ид.ч. от жилището на първия етаж от построената в имота
сграда, както и по 5/6 ид.ч. от находящите се в нея гараж и избено помещение.
По делото са представени писмени доказателства за започнати административни процедури
пред АГКК за изменение на кадастралната карта и регистри за процесните имоти на
страните, както и доказателства за извършени проверки за имотите от районната
администрация. Същите обаче съдът не обсъжда самостоятелно, извън извършената от
вещото лице интерпретация, доколкото не разполага със специални знания.
По делото са разпитани като свидетели С И. Д., А С Ц, В Ц Т, А В Н и В М М.
Св.Ц твърди, че познава управителя на ищцовото дружество и знае, че то има два имота в
гр.Б. По отношение процесния заявява, че има две пристройки, направени след 2012 г. в
съседния имот, които навлизат в този на ищеца. Самият имот на ищовото дружество описва
като неограден, с голяма денивелация и изградена подпора стена, с достъп от съседен имот
/на Радеви/. Свидетелят няма впечатления от процесния имот преди закупуването му от „Д
3
В Б” ООД, а след този момент е забелязал две пристройки, залепени до къщата на
ответниците, но не долепени до подпорната стена.
Св.С Д. познава собствениците на ищцовото дружество. Съобщава на съда, че знае имота им
в гр.Б, като там те имат построена къща. Обяснява, че впоследствие са закупили и имота над
старата им къща. Самото място свидетелката не го е виждала, но е чувала, че имат проблеми
със съседите.
Св.В Т живее на съпружески начала с ответника Н. Г., като от 2008 г. допреди 3 години е
живяла в процесния имот. Обяснява, че зад построената в имота къща има подпорна стена,
тъй като горния парцел е с голяма денивелация. Според свидетелката, тази подпорна стена е
границата между двата имота, като между нея и къщата на ответниците има изградено
стълбище, както и баня с тоалетна и стая. Св.Т е категорична, че към 2007 г. постройките
вече са били изградени. В съседния имот, закупен от дружеството Т заявява, че има
самосрутваща се постройка и не знае да е стопанисван от някого, а е виждала само веднъж
някакви хора да го косят. Разстоянието между къщата в имота на ответниците и подпорната
стена зад нея, където са изградени пристройките свидетелката определя на 1.5 м., но не
може да посочи кога са строени тези пристройки, нито подпорната стена.
Св.А Н е приятел на ответника Н. Г. от 1997 г. и заявява, че познава имота му от 2002-2003 г.
Според свидетеля, към този момент вече е била изградена процесната подпорна стена.
Разстоянието от нея до къщата на ответниците определя на 1.5 м. Н знае, че от едната страна
на подпорната стена има тераса, а от другата страна помещения, които се ползват от брата на
Н. – Д.. Св.Н обяснява, че последните 4 години не е ходил в имота на Н. Г., но преди това
мястото зад подпорната стена е било обрасло като джунгла. На Н не му е известно дали
изградените в имота на ответниците сгради са законни строежи.
Св.В М твърди, че е приятелка на майката на Д. Д. – М, от 1976 г. Според свидетелката, зад
къщата на М има свлачище, празно място, което е наложило да се направи подпорна стена.
Свидетелката сочи, че нейния мъж и брата на М са изградили първата подпорна стена през
1977-1978 г. Впоследствие, през 1983-1984 г. мъжа на Д. Д. я е укрепил. След това М
обяснява, че е изградена тераса между къщата и подпорната стена, която тераса е остъклена.
Според свидетелката за мястото, което е зад къщата на ответниците, има път който минава
от горната страна, над баира.
От заключението по съдебно-техническата експертиза се установява, че първият и основен
регулационен план за процесната територия за с.Б, местност „Б Г“ – зад гарата, е одобрен със
Заповед №.../31.08.1963 г. от Държавния комитет по строителство и архитектура, а към
момента процесните имоти по ЧИЗРП от 1997 г. попадат в кв.119, УПИ ХХ- за лесопарк.
Според експерта, действащата кадастрална карта е одобрена със Заповед № ../17.01.2012 г. на
изпълнителния директор на АГКК, а последното изменение е със Заповед № ../29.04.2021 г.
на началника на СГКК-С..
Вещото лице е посочило, че са му представени строителни книжа за гаражи, за втори и за
тавански етаж, като за процесните пристройки и за подпорната стена не е установило
такива. Установено е навлизане на постройки в източната част на имот с идентификатор ... и
подпорна стена към имот с идентификатор ..., което е с площ от 28 кв.м. и е отразено на
4
приложена към заключението скица. Конкретизирано е, че постройката в югоизточната част
на имот ... представлява жилищна сграда на две нива и навлиза в съседния имот със 17 кв.м.,
пристройката в североизточната част на първо ниво е склад, а на второ – тераса и навлиза в
съседния имот с 4 кв., подпорната стена е позиционирана изцяло в имот ..., като всички те
представляват строеж по смисъла на §5, т.38 от ДР на ЗКИР. Според инж.К., пристройките
не отговарят на строителните норми по отменения ЗТСУ и отменения ЗПИНМ и Правилник
за плановото изграждане на населените места. Уточнено е, че денивелацията между двата
терена е много голяма и височината на стената е над 2 м.
Вещото лице е обяснило, че границата между имотите на страните е била изместена в
източна посока, като с оглед отразеното в неодобрения кадастрален план от 1980 г., прави
заключение, че към този момент подпорната стена вече е била изградена.
В заключението е отразено, че границите следва да се определят по кадастралния план
отпреди 1960 г.
Експертът е категоричен, че имот ... би могъл да се обособи като самостоятелен УПИ, който
ще отговаря на изискванията за лице и минимална площ по ЗУТ, но предвид реализираното
застрояване няма да отговаря на изискванията на зоната Жм3 по общ устройствен план.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Предявените искове са с правно основание чл.108 и чл.109 от ЗС.
Предпоставките за уважаване на главния иск с правно основание чл.108 от ЗС са три:
ищецът да е собственик на имота, същият да се намира във владение на ответника и
владението да се упражнява от последния без основание.
Претендираното придобивно основание от ищеца в случая е покупко-продажба. Като
собственик същият се легитимира с нотариален акт № 66, том I, рег.№..., нот.дело №../2020 г.
на нотариус А Ш, рег.№... от РНК.
От събраните в хода на настоящето производство писмени и гласни доказателства, както и
от приетото и неоспорено от страните заключение по съдебно-техническата експертиза
безспорно се установява, че спорната реална част, е била обособена от имот с пл.№ ...
/поземлен имот с идентификатор .../, за който ищецът е сключил сделка през 2020 г., с
подпорна стена изградена през 1977–1978 г. и укрепена 1983-1984 г., и се намира на близко
отстояние до къщата на ответниците, като в определени части пространството е запълнено с
пристройки. Посочената спорна реална част е владяна от ответниците, респ. техните
праводатели от посочения първоначален момент на изграждане на подпорната стена, при
действието на отменения през 2001 г. Закон за териториално и селищно устройство /в сила
от 01.06.1973 г./.
Съгласно чл.59 ЗТСУ (отм.) в ред. преди изменението с ДВ бр. 34/2000 г., в сила от
01.01.2001 г., реално определени части от дворищно регулационни парцели не могат да се
придобиват по давност. След посоченото изменение ограничението за придобИ.е по давност
остава само за тези части от урегулираните имоти, които не отговарят на минималните
изисквания на закона за площ и лице на парцел. Това принципно изискване е възпроизведено
в чл.200, ал.1 от ЗУТ. Спорната част, намираща се в имота на ответниците, очевидно не
5
отговаря на изискването на чл.19 от ЗУТ за самостоятелен имот, поради което не може да се
придобие по давност от ищците и съгласно чл.200, ал.1 от ЗУТ.
От отразеното в заключението на вещото лице обаче се установява, че през 1980 г. е
изработен кадастрален план, съобразно който границата между двата процесни съседни
имота е изместена на изток и по този начин площ от имот пл.№ 60 се придава към имот с пл.
№ 62. В тази насока следва да се обсъди и отразеното в експертизата, че площта на имот с
пл.№ 62 е 421 кв.м. /по-голяма от посоченото в нотариалните актове/.
С оглед на това и имайки предвид разпоредбата на чл.59, ал.2 от ЗТСУ /отм./, че по давност
може да се придобие реална част от поземлен имот, когато тя се присъединява към съседен
имот при условията на чл.28 от ЗТСУ /отм./, а оставащата част отговаря на изискванията за
минимални размери за площ и лице или също се присъединява към съседен имот,
настоящият състав приема, че ответниците са придобили собствеността върху спорния имот
на основание давностно владение, упражнявано от 1977-1978 г. до момента, като в този
период от време са осъществили както обективния, така и субективния елемент на
владението по чл.68 от ЗС., тъй като непрекъснато е несмущавано са ползвали спорната част
от имота на ищеца със съзнанието, че им принадлежи – използвали са терена и са построили
тераса, стая и баня.
При тези данни се налага извод, че ответниците проведоха успешно насрещно доказване по
предявения срещу тях ревандикационен иск, поради което последният следва да бъде
отхвърлен.
По отношение иска с правно основание чл.109 от ЗС, съдът намира следното:
Негаторният иск предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко
и/или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта
на правото на собственост, което може и да не накърнява владението, но ограничава,
смущава и пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта (имота) според нейното
предназначение, отдадено от собственика й. Основание за защита чрез иска се поражда само
при състояния, от които възникват заплашване и опасност от вредно и смущаващо
въздействие, което произтича от упражняване на правомощия, но които субективно пречат
и/или ограничават тези на потърсилия правната защита. Функцията на иска е да отрече във
всичките тези и други аналогични случаи правомерността и да предотврати неоснователните
действия, поведение и състояния, както и премахване на последиците от тях.
В случая, както се посочи по-горе, ответниците са изградили пристройки в източната част
на имота си, на границата с имота на ищеца. От една страна, доколкото съдът прие, че
теренът, върху който те са построени е придобит от ответниците по давност, сам по себе си
този факт не може да се квалифицира като неправомерно въздействие или посегателство
върху правото на собственост на ищеца. От друга страна пристройките на мястото, на което
са изградени не създават за ищеца пречки, по-големи от обикновените, да ползва имота си
по предназначение, още повече при установената денивелация между двата имота.
Ето защо и този иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото, единствено ответниците имат право на разноски, за което са
направили изрично искане и пълномощниците им са представили списък по чл.80 от ГПК.
6
Съдът, след справка с приложените по делото платежни документи, установи, че
ответницата Д. Д. е заплатила адвокатско възнаграждение в размер на 1800.00 лв., а
останалите ответници – адвокатско възнаграждение от 2500.00 лв. и депозит за вещо лице от
400.00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на от „Д В Б” ООД, ЕИК..., със седалище и адрес на управление: гр.С.,
ж.к. Б, ул. В No 81, вх.Б, офис 2, представлявано от управителя И Т К., насочени срещу Д.
М. Д., ЕГН:**********, В. А. Г., ЕГН.**********, Д. А. Г., ЕГН ********** и Н. А. Г., ЕГН
**********, всички с адрес: гр.Б-С О, ул.“С Г“ № 1, за 1/ признаване за установено по
отношение на ответниците, че ищецът е собственик на основание покупко-продажба на
частта от 23.62 кв.м от поземлен имот с идентификатор ..., а именно защрихована в зелен
цвят на геодезически заснемане, извършено от правоспособно лице по ЗКИР, за което
издадена трасировъчна скица, както следва: пристростройки към сграда с идентификатор ...
частта попадаща в собствения на дружеството поземлен имот с идентификатор ... с площ от
3.82 кв.м. по т. 1-2-3-4-5-1 и частта попадаща в имота с 16.80 кв.м. по т. 7-8-9-10-1-6-7 и за
осъждане на ответниците да предадат владението върху тази реална част от имота; 2/
осъждане на ответниците да премахнат за своя сметка частта от пристройките към сграда ...,
попадащи върху поземлен имот с идентификатор ..., както и всички незаконно изградени
сгради, подпорни стени и др. в имота на ищеца.
ОСЪЖДА „Д В Б” ООД, ЕИК..., със седалище и адрес на управление: гр.С., ж.к. Б, ул. В No
81, вх.Б, офис 2, представлявано от управителя И Т К., да заплати на Д. М. Д.,
ЕГН:**********, с адрес: гр.Б-С О, ул.“С Г“ № 1, сумата от 1800.00 лв., представляваща
направени от ответницата разноски по делото, съобразно изхода му.
ОСЪЖДА „Д В Б” ООД, ЕИК..., със седалище и адрес на управление: гр.С., ж.к. Б, ул. В No
81, вх.Б, офис 2, представлявано от управителя И Т К., да заплати на В. А. Г.,
ЕГН.**********, Д. А. Г., ЕГН ********** и Н. А. Г., ЕГН **********, всички с адрес:
гр.Б-С О, ул.“С Г“ № 1, сумата от 2900.00 лв., представляваща направени от ответниците
разноски по делото, съобразно изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7